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核心提示

社區(qū)商鋪在設(shè)計(jì)過(guò)程中有哪些需要注意的地方，比如不同位置不同類(lèi)型的商鋪價(jià)值都有所不同，怎么設(shè)計(jì)才能最好賣(mài)或最賺錢(qián)？本以萬(wàn)科的社區(qū)商鋪設(shè)計(jì)為例，分析社區(qū)商業(yè)的設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

城市化進(jìn)程當(dāng)中，住宅社區(qū)一個(gè)接一個(gè)的新建，緊隨著住宅社區(qū)的配套設(shè)施，商業(yè)地產(chǎn)必不可少。發(fā)展初期，政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)管理缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致城市核心區(qū)域?qū)徟纳虡I(yè)地產(chǎn)過(guò)于集中，惡性競(jìng)爭(zhēng)，出現(xiàn)一系列的商業(yè)失衡狀況，鎮(zhèn)定思痛后，各個(gè)地方的政府在規(guī)劃商業(yè)的時(shí)候非常謹(jǐn)慎，對(duì)于10萬(wàn)方以上的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心的規(guī)劃非常嚴(yán)肅謹(jǐn)慎，支持不超過(guò)5萬(wàn)方社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃發(fā)展，前段時(shí)間，《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)文明確支持社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，建議各地扶持社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。

社區(qū)商業(yè)的主要業(yè)態(tài)組成，以生活服務(wù)類(lèi)為主，建筑的設(shè)計(jì)也以生活服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)為導(dǎo)向，面積大體驗(yàn)性強(qiáng)的休閑體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，很少會(huì)存在于社區(qū)商業(yè)當(dāng)中，恒大影城這樣的社區(qū)商業(yè)形式市場(chǎng)上存在的不多。

社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)

社區(qū)商業(yè)依然是需要遵循商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，即在設(shè)計(jì)之時(shí)最好啟動(dòng)招商工作，一來(lái)提前緩解招商工作壓力，二來(lái)方便品牌店鋪落位。在飆馬看來(lái)社區(qū)商業(yè)的設(shè)計(jì)可以有以下幾個(gè)重點(diǎn)：

1符合需求的同時(shí)，達(dá)到節(jié)約設(shè)計(jì)成本。

生活服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)一般對(duì)層高，單位面積承重沒(méi)有較為嚴(yán)格的要求，行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)，如層高4.5米，單位面積承重500KG也是符合需求，不需要進(jìn)行后期改造，在在成本上節(jié)約了一筆。

2便利性、直達(dá)性。

社區(qū)商業(yè)，越能便利的服務(wù)消費(fèi)者越好，在設(shè)計(jì)上進(jìn)來(lái)不要有任何阻擋，比如地下通風(fēng)口設(shè)計(jì)到商鋪門(mén)口位置，商鋪與道路之間有花壇阻隔、有臺(tái)階阻擋等，月簡(jiǎn)單便利越好，動(dòng)線(xiàn)方便明了。一些社區(qū)商業(yè)的臨街店鋪，設(shè)計(jì)風(fēng)格喜歡用立柱，會(huì)存在一定的柱間距合理問(wèn)題，立柱也會(huì)遮擋商鋪的里面展示。

3自持或者銷(xiāo)售分開(kāi)設(shè)計(jì)。

社區(qū)商業(yè)可以自持和銷(xiāo)售，需要在設(shè)計(jì)階段確定好自持和銷(xiāo)售的比例和區(qū)域，用來(lái)銷(xiāo)售的商鋪盡量設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化一點(diǎn)，如面積控制在40平左右，有利于快速去化，自持的商鋪可以考慮到實(shí)際的經(jīng)營(yíng)適當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)更加符合商業(yè)需要，如社區(qū)超市、生鮮超市，面積最好達(dá)到300平，堂食餐飲店，面積最好不低于100平。

4餐飲業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)。

餐飲業(yè)態(tài)需要有單獨(dú)的排油煙管道、排污管道和隔油池設(shè)計(jì)，由于靠近居民區(qū)，還需要有相關(guān)降噪設(shè)計(jì)，避免廚房作業(yè)時(shí)，產(chǎn)生的噪音影響到居民區(qū)。

案例：萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)的設(shè)計(jì)

1店鋪價(jià)值。

1店鋪價(jià)值與面積。

店鋪的價(jià)值由銷(xiāo)售價(jià)值與經(jīng)營(yíng)價(jià)值（租金）決定。面積小的店鋪銷(xiāo)售價(jià)值高，大店鋪經(jīng)營(yíng)價(jià)值高。店鋪價(jià)值邏輯：

銷(xiāo)售型：

雙三角規(guī)律——大面積、小價(jià)格，小面積、大價(jià)格。銷(xiāo)售型商鋪合理的切小面積。

商鋪30~50、50~70、70~100㎡最好銷(xiāo)售。

單鋪大于300萬(wàn)元較難銷(xiāo)售。

持有型：

商鋪價(jià)值與層數(shù)關(guān)系：7A原理。

商鋪?zhàn)饨痣S層數(shù)增加逐層減半。

盡可能加大占地面積、降低層數(shù)。

但是考慮將來(lái)經(jīng)營(yíng)階段合理的商鋪面積，切分并非越小越好，要結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行劃分。

2店鋪價(jià)值與位置。

店鋪價(jià)值與其所處層數(shù)及街區(qū)/盒子中的相對(duì)位置相關(guān)，與客流量緊密相關(guān)。

銷(xiāo)售型因重視外部展示，越臨街價(jià)值越高；經(jīng)營(yíng)型重視內(nèi)部經(jīng)營(yíng)，因此越靠近室內(nèi)人流集中區(qū)域，價(jià)值越高。

店鋪價(jià)值邏輯

銷(xiāo)售型：金角、銀邊（外側(cè)）、草肚皮

持有類(lèi)：金口、銀邊（室內(nèi)）、草肚皮

2店鋪類(lèi)型。

1店鋪分類(lèi)。

店鋪可分為單層鋪、雙層鋪、樓鋪、一拖二鋪、小拖大鋪。單層鋪與一拖二、小托大的組合可提升整體商業(yè)價(jià)值。單層鋪和一拖二商鋪可通過(guò)一些排列組合形成豐富的沿街立面。

3店鋪平面。

1開(kāi)間進(jìn)深比。

開(kāi)間進(jìn)深比1：2~3：10之間是合理區(qū)間 ，一般來(lái)說(shuō)，3：5的開(kāi)間進(jìn)深比例對(duì)于一般業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)是比較有利于經(jīng)營(yíng)的，最接近黃金比例0.618。

開(kāi)間進(jìn)深比合理區(qū)間為1：2~3：10；

一般情況下進(jìn)深最大不要超過(guò)15m；

常見(jiàn)鋪為4.2mX12m。

商鋪鋪的面寬與柱距相關(guān)，進(jìn)深一般以消防規(guī)劃與合理的進(jìn)深比決定，要預(yù)留合鋪的可能性。

單鋪面寬通常為一個(gè)柱距的一半，進(jìn)深相同時(shí)，可兩個(gè)商鋪組合成大商鋪。

根據(jù)不同的柱距有不同的店鋪尺寸，可多個(gè)單鋪組合成大鋪。

案例：商鋪面寬與柱距的關(guān)系

反面案例：深圳翡麗郡

開(kāi)間進(jìn)深標(biāo)準(zhǔn)鋪：4mx8~12m，4MX20M鋪進(jìn)深過(guò)大，不利于銷(xiāo)售，同時(shí)影響后續(xù)經(jīng)營(yíng)。

2單層鋪。

單層鋪是社區(qū)商業(yè)中最小的單元，其平面包括售貨區(qū)、儲(chǔ)藏間與洗手間、所有功能的布置以提高商鋪實(shí)用率與易用性為目的。

案例：深圳壹海城單層鋪模型

3騎樓鋪。

騎樓鋪通常為分層銷(xiāo)售的商鋪，單個(gè)商鋪間通過(guò)公共走道和連廊連接，每層商鋪均獨(dú)立對(duì)外開(kāi)門(mén)。騎樓鋪特點(diǎn)一般是首層商鋪內(nèi)退，店鋪外形成走廊式的灰空間。

二層騎樓鋪

騎樓店鋪外廊柱網(wǎng)對(duì)齊鋪間分隔；

為提升整體價(jià)值，一般在中部設(shè)置小尺寸商鋪，盡端為大尺寸商鋪。

中部小尺寸商鋪，盡端大尺寸商鋪

4一拖二鋪。

可通過(guò)組合兩間單層鋪形成一拖二店鋪來(lái)提升整體價(jià)值?！币煌隙暗赇佂ㄟ^(guò)戶(hù)內(nèi)樓梯連接首層、二層，且首層、二層作為一個(gè)獨(dú)立單元同時(shí)銷(xiāo)售的商鋪，單個(gè)商鋪間無(wú)連通。

一拖二鋪除了銷(xiāo)售區(qū)、儲(chǔ)藏間與洗手間外新增了樓梯模塊，商鋪層高過(guò)高會(huì)降低店鋪的實(shí)用率。

為提高一拖二商鋪實(shí)用率應(yīng)將層高控制在合理范圍內(nèi)并選擇樓梯雙跑、或三折的布置方式。

同時(shí)，在一層樓梯底部設(shè)置衛(wèi)生間和儲(chǔ)藏室。

在”一拖二“店鋪案例中，在鋪內(nèi)樓梯的形狀不變前提下，分別表示在5.1m，4.8m，4.5m層高中樓梯所產(chǎn)生的變化。

5.1m、4.8m、4.5m層高樓梯占商鋪面積百分比分別為20.37%、20.03%、19.36%。

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