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老城區(qū)改造，商業(yè)換新要擦亮金招牌！

作者：onewedesign
時間：2025-07-28
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隨著“實施城市更新行動”首次被寫入我國五年規(guī)劃，城市更新已升級為國家戰(zhàn)略，相關(guān)政策也進入密集出臺期，政策方向從支持逐漸走向規(guī)范。與此同時，新時代背景下，隨著消費者需求的日益更新，一些老城區(qū)商業(yè)深知“求變”才是不變的真理，只要不斷迭代升級才能擦亮“金招牌”，走向可持續(xù)發(fā)展道路。

本文，將結(jié)合案例進行深入解析。

1、城市更新背景下，老城區(qū)商業(yè)迎來“煥新”生機

自2021年，全國兩會將城市更新首次寫入政府工作報告，在《“十四五”發(fā)展規(guī)劃及2035年愿景目標綱要》中也明確提出，將實施城市更新行動，城市更新已升級為國家戰(zhàn)略，相關(guān)政策也進入密集出臺期，政策方向從支持逐漸走向規(guī)范。

此外，在當下，已經(jīng)進入城市更新時代，尤其是核心一線城市，可供開發(fā)的土地越來越少，新增土地稀缺已成現(xiàn)實，而資源、配備好的土地大多數(shù)都被頭部企業(yè)收入囊中，這就倒逼著不少企業(yè)轉(zhuǎn)向擁有更大機會的舊物業(yè)或存量改造。在此背景下，老城區(qū)商業(yè)將迎來“煥新”生機。

2、老城區(qū)商業(yè)如何擦亮“金招牌”？

新時代背景下，隨著消費者需求的日益更新，一些老城區(qū)商業(yè)深知“求變”才是不變的真理，只要不斷迭代升級才能擦亮“金招牌”，走向可持續(xù)發(fā)展道路。如何擦亮“金招牌”成為值得運營商們深思的問題。

案例解析

1、成都猛追灣

猛追灣，位于成都市成華區(qū)錦江沿岸，是成華區(qū)連接中心城區(qū)的門戶地段，隨著傳統(tǒng)工業(yè)的衰落，這個城區(qū)也漸漸變得老舊破敗。在2021年，通過全新的場景改造，該區(qū)域成為近幾年來非常流行的街區(qū)式商業(yè)的代表，吸引了大批的年輕人和游客。

其中，場景營造是猛追灣街區(qū)更新項目的制勝關(guān)鍵。項目依托現(xiàn)有街巷、建筑等景觀資源，運用街區(qū)美學設計理念，在產(chǎn)業(yè)特色鮮明、功能人性化基礎(chǔ)上，在樹池景觀、地面鋪裝、標識標牌等裝置中植入歷史文化印記、主題元素，對多個店鋪進行升級美化，實現(xiàn)“一店一招一品”“一街一世界”的街區(qū)場景。

此外，街區(qū)充分融合了城市傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代商業(yè)氣息，通過大量的藝術(shù)裝置讓街巷藝術(shù)氛圍變得濃郁，傳遞藝術(shù)生活。街區(qū)的業(yè)態(tài)引入大量網(wǎng)紅店、首店，并利用街區(qū)空間的優(yōu)勢，開展市集活動。而且在猛追灣，市集不再是銷售場所，更成為了展現(xiàn)猛追灣自身文化氣息，與游客們產(chǎn)生互動的重要鏈接點。

項目成效：猛追灣城市更新項目通過項目更新帶動片區(qū)煥新，為傳統(tǒng)工業(yè)老區(qū)的轉(zhuǎn)型注入新活力，動了周邊30余家留存商家主動轉(zhuǎn)業(yè)態(tài)提品質(zhì)，拉動了片區(qū)商鋪租金上漲60%－70%，榮獲“新旅游潮成都”綠道文化旅游創(chuàng)意地標。

2、重慶不夜九街

在2000年的時候，重慶九街還是一處人人都避之不及的地方，這里有大量的老舊房屋與破敗的工廠，造就了這里的“大片爛尾樓”，在2012年通過政府推動進行整街規(guī)劃改造，現(xiàn)在這里不僅成為重慶人的夜生活聚集地，也被稱為是重慶旅游打卡的“新地標”。

據(jù)悉，在幾年前，九街還只是一條餐飲為主打的普通商業(yè)街。2012年起，九街開始提升娛樂休閑業(yè)態(tài)的比重，向“不夜街區(qū)”轉(zhuǎn)變：引進Space、Flavor Tiki、Chaos等十余家品牌酒吧，成為重慶最潮流的酒吧聚集地；打造九街花園夜市，不僅有各種夜宵小吃，還有街頭藝人、手工市集等零售、服務業(yè)態(tài)，讓人們“有吃有逛”。

有了合理布局的業(yè)態(tài)，還需要有適應的文化氛圍。九街不定時更換在廣場唱歌的歌手，根據(jù)不同節(jié)日策劃不同的活動主題，根據(jù)潮流的影視劇要素改變整體街道布置等。

現(xiàn)如今，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前九街的日均人流量約4萬人次，節(jié)假日高峰則超過6萬人次，60%以上都是游客，成為重慶名副其實的夜生活聚集地。

項目成效：依托九街高屋的知名度，帶動周邊的多個載體中的商業(yè)業(yè)態(tài)的夜間流量，形成產(chǎn)業(yè)集聚，延伸輻射發(fā)展特色街區(qū)，打造成以“旅游必達地，時尚先鋒地”為主題的“重慶·不夜大九街”特色街區(qū)，形成重慶乃至全國聞名的夜經(jīng)濟的閃亮名片。

3、廣州永慶坊

永慶坊位于有百年歷史的恩寧路中段，坐落在廣州老城的中心地帶，其前身為永慶大街，自1931年建起，承載著西關(guān)老城幾代人的輝煌與記憶。片區(qū)內(nèi)保留了大量傳統(tǒng)民居和文物保護單位，如李小龍祖居、詹天佑故居等，是一個典型的廣州市老城歷史街區(qū)。

自2006年起，廣州市啟動了恩寧路地塊的舊城改造工作，其改造規(guī)劃歷經(jīng)十余年探討，由“大遷大拆大建”轉(zhuǎn)為“保護更新利用”，并于2016年提出了“微改造”的城市更新模式?！拔⒏脑臁蹦Ｊ降奶岢?，為永慶坊的改造提供了新思路。最終，永慶坊創(chuàng)新采取“政府主導，企業(yè)承辦，居民參與”的模式推進。

項目在空間改造上保存了原有“一縱兩橫”空間肌理，其中一縱為永慶大街，以其為主要展示面，布置特色商業(yè)，引導人流進入?！皟蓹M”為永慶一巷和永慶二巷，保留原有歷史文化建筑，并植入公共建筑和少量商業(yè)。

此外，永慶坊項目將整體分成了“粵韻西區(qū)”及“風尚東區(qū)”。西區(qū)以文創(chuàng)特色、非遺傳承、國粹文化、老字號為主要內(nèi)容，顧客可在其中感受傳統(tǒng)文化的新生魅力；東區(qū)則偏重國潮時尚、夜生活酒吧街、先鋒文化體驗，感受新活力帶來的沖擊與碰撞。

并且為滿足周圍老百姓的精神文化需求，永慶坊新建了一座仿古園林式的粵劇藝術(shù)博物館。同時作為西關(guān)文化和非遺文化的集合地，永慶坊還打造了“廣州首個非遺街區(qū)”，囊括“廣彩、廣繡、琺瑯、欖雕、醒獅”等10余非遺文化項目。

現(xiàn)如今，永慶坊早已成為廣州城市旅游新名片，全年客流量達到了963.2萬人次。

項目成效：項目依托永慶大街的百年歷史，保留原有歷史文化建筑、空間肌理，并通過植入公共建筑和多元化業(yè)態(tài)，擦亮老城區(qū)商業(yè)“金招牌”，形成廣州乃至全國聞名的旅游新地標。

實操要點

1、先定位后規(guī)劃，準確的定位是前提

在老城區(qū)商業(yè)改造中必須遵循的基本原則，先定位后規(guī)劃，準確定位是前提。需要充分了解項目目標客群的需求和偏好，挖掘項目歷史文化、人文環(huán)境等特點，明確自身的競爭優(yōu)勢和定位點，從而制定出符合市場需求并能夠突出獨特性的商業(yè)定位，形成可持續(xù)發(fā)展的競爭優(yōu)勢。

2、場景升級、業(yè)態(tài)煥新是關(guān)鍵

除了在定位上下功夫外，場景升級、業(yè)態(tài)煥新也是必不可少的發(fā)力點。一方面場景的升級，可以通過打造展現(xiàn)沉浸性、創(chuàng)造性的場景實現(xiàn)，如公園式場景、歷史文化場景、游逛式場景、懷舊場景、本土化場景等；另一方面業(yè)態(tài)的煥新，可以通過針對目標客群的需求引進相關(guān)業(yè)態(tài)，也開業(yè)針對項目定位，引進文創(chuàng)特色、非遺、老字號店鋪等，為商業(yè)注入新活力。

3、規(guī)劃設計決定競爭力。

規(guī)劃設計決定競爭力，通過精心的規(guī)劃設計，商業(yè)項目可以更好的把握市場需求，提升服務水平，增強競爭力，在激烈的市場競爭中脫穎而出，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和長期成功。具體可以從建筑、空間、運營、營銷、景觀、服務等方面入手。