在傳統(tǒng)的地下商業(yè)街日漸被人們遺忘之際，伴隨著城市軌道交通的建設(shè)而興起的地下商業(yè)空間的開發(fā)正成為各大城市新的商業(yè)熱潮。而這尤以一線城市為最，從地鐵商業(yè)步行街，到綜合樞紐型商業(yè)體，到從地鐵延伸到上蓋綜合體，倚靠地鐵站而建的地下商業(yè)綜合開發(fā)正日漸成為商業(yè)地產(chǎn)的主要模式。
這股熱潮將會延續(xù)到各大正在如火如荼進行地鐵建設(shè)的城市。地鐵意味著客流，意味著商業(yè)的機會，而如可利用好地鐵進行地下商業(yè)空間開發(fā)，打造成功的地下商業(yè)需要注意哪些呢
目前國內(nèi)地下商業(yè)空間開發(fā)概況
1.目前國內(nèi)的地下商業(yè)，主要分為兩大陣營，其一，以二三線城市地下商業(yè)，主要是以城市人防過街通道為主，基本上位于城市繁華商圈。其二，以一線城市軌道交通為紐帶，伴隨地鐵的開發(fā)與運營，而引起來的一系列依靠地鐵交通發(fā)展起來的地下商業(yè)。隨著地鐵修建的熱潮從一線城市擴展到二線城市，未來以地鐵為紐帶的城市軌道作為重要的客流集散地，其地下商業(yè)價值日漸提升，促進區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)開發(fā)及資源整合。
2.以目前的發(fā)展來看，國內(nèi)未來的地下商業(yè)將有兩個重要的發(fā)展趨勢，第一個就是餐飲比例會繼續(xù)增加，如深圳的連城新天地，其餐飲比例已超過40%。另一個趨勢，就是主題類型的，如南京的時尚萊迪、廣州的時尚天河，是偏向年輕化潮流化的主題商業(yè)。
地下商業(yè)空間開發(fā)三大主要因素
商圈驅(qū)動
最常見于內(nèi)地城市，以城市人防地下通道為主要商業(yè)場所，位于城市中心繁華地帶，周邊有商場、步行街等，商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)發(fā)展非常成熟，商圈有穩(wěn)定的客流。這類地下商業(yè)街，其進駐的商家和品牌，主要是對地面商圈進行補充和差異化的經(jīng)營，一般品牌檔次較低、以生活廉價服飾、淘寶飾品等居多。如位于長沙五一商圈的金滿地商業(yè)步行街、重慶觀音橋商圈的金觀地下商業(yè)街等。
綜合體驅(qū)動
目前主要集中在一線城市如北上廣深等軌道交通發(fā)達城市。主要以地鐵和輕軌站上蓋物業(yè)綜合開發(fā)為主要模式。這類物業(yè)開發(fā)一般是大型城市綜合體。其商業(yè)配套與地鐵無縫對接，在地鐵與購物中心相連的中間地帶會形成獨具特色的地鐵商業(yè)街。這類商業(yè)街是購物中心的延伸，其發(fā)展主要是依靠大型購物中心所吸引的人流，因而其在品牌引進會向購物中心中的業(yè)態(tài)更接近，進駐的品牌相對知名度更高，多以連鎖品牌為主。如深圳益田假日廣場的地鐵步行街。
交通驅(qū)動
這類的步行街主要集中在城市交通樞紐、地鐵等車站換乘點等具有大量人流通過的地段。其一般周邊的地面建筑主要是寫字樓群、酒店群等商務(wù)區(qū)，擁有非常多的商務(wù)和上班人群。在業(yè)態(tài)呈現(xiàn)上主要仍以生活及時類、購買/攜帶便捷類商品和休閑輕食餐飲等為主。如深圳的車公廟豐盛町商業(yè)步行街。
地鐵地下商業(yè)空間開發(fā)的基本形式
點式空間商業(yè)
點式商業(yè)空間大多位于地鐵站的公共空間部分,例如在過道、候車點、出入口等區(qū)域設(shè)置的商業(yè)零售點，并且大多數(shù)以：報紙、雜志、飲料、電話卡等應(yīng)急商品為主，這些點式的商業(yè)空間通常情況下都是由地鐵運營商經(jīng)營或出租位置經(jīng)營，為地鐵站的乘客提供一些基本、必要的商業(yè)服務(wù)。
線式空間商業(yè)
線式商業(yè)空間的構(gòu)成一般是由一些街道式聯(lián)接在一起的若干家商鋪或店面所構(gòu)成的地鐵通道商業(yè)空間。線式商業(yè)空間的位置可能會設(shè)置在地下的人行通道上，也可能會設(shè)置在人流必經(jīng)的一些層面上，構(gòu)成地鐵通道商業(yè)街或地下商城。商業(yè)街主要是經(jīng)營快速消費品，例如快餐店、藥店、便利店、花店、書店等等。這類商業(yè)空間與地鐵的關(guān)系非常密切，主要的消費人群就是出入于地鐵的客流。地下商城一般經(jīng)營流行性服飾、皮具和其他中低檔商品，目標消費人群通?？梢源_定為大中學(xué)生以及追求時尚的年輕一族。
立體式空間商業(yè)
立體化式商業(yè)空間則是位于地鐵站附近或相聯(lián)的購物中心、超市等，而且這類空間規(guī)模相對比較大，包括多個樓層的經(jīng)營空間。其中，很多建筑的地下樓層都是直接與地鐵的通道相聯(lián)接的，可以使出入地鐵站的客流直接通過專用的通道進入建筑內(nèi)的商業(yè)空間。同時，這類商業(yè)空間由于規(guī)模的原因，雖然也是零售業(yè)態(tài)，但因經(jīng)營的品種多，范圍廣，目標客群除了入于地鐵的客流也同時涵蓋了地面上的行人。
地鐵地下商業(yè)空間開發(fā)運營過程中的注意事項
空氣環(huán)境
簡單來說就是指地下空間中空氣的：“舒適度和潔凈度”?？諝猸h(huán)境的“舒適度”體現(xiàn)在：地下空間中適合人活動的溫度、相對濕度和地下空間地面墻壁的濕、熱輻射強度以及室內(nèi)氣流速度等等物理因素?？諝猸h(huán)境的“潔凈度”體現(xiàn)在：地下空間空氣中所含氧氣、一氧化碳、二氧化碳的濃度，含塵含菌量等等。以上提到的地下空間中空氣環(huán)境的所有指標，都應(yīng)達到或超出國家所規(guī)定的標準，才能為人們創(chuàng)造出一個安全舒適的地下空間環(huán)境。
光環(huán)境
照度、均衡度和色彩的適宜度是衡量地下空間中光環(huán)境三項指標。地下空間光環(huán)境的質(zhì)量取決于所在區(qū)域內(nèi)，能夠觀察到的室外環(huán)境景觀以及自然光的透射程度。長久以來，光環(huán)境的營造一直是地下商業(yè)空間規(guī)劃設(shè)計的薄弱環(huán)節(jié)。如何利用現(xiàn)有的條件，為地下商業(yè)空間創(chuàng)造出一種自然的、穩(wěn)定的并且符合人們視覺特點的光照環(huán)境是我們應(yīng)該思考的重要問題。
聽覺環(huán)境
人在室內(nèi)活動對聽覺環(huán)境的要求有三個方面：一是聲信號能順利傳遞，在一定距離內(nèi)保持良好的清晰度;二是背景噪聲水平低，適合于工作或休息;三是由室內(nèi)聲源引起的噪聲強度能控制在允許噪聲級以下。這三項要求在地下空間中，除控制混響時間上與地面略有不同外，達到舒適標準一般不會太困難。
總結(jié)
地下空間環(huán)境本身的特點和由于這些特點所引起的一些消極心理反應(yīng)，如幽閉、壓抑、擔心自己的健康等，如果長期以來沒有得到根本改善，幾乎已形成了一種心理障礙，對進一步開發(fā)利用地鐵站地下商業(yè)空間是一個不利因素。為了使這種狀況得到改善，以進一步推動地鐵站地上商業(yè)空間的發(fā)開利用，應(yīng)當從三個方面進行努力：一是提高生理環(huán)境的質(zhì)量，除提高舒適度外，著重研究解決地鐵站地下商業(yè)空間環(huán)境對人體健康的長期影響的問題;二是科用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)成果，設(shè)計出較簡單的系統(tǒng)，解決天然光線和景物傳輸?shù)降叵碌膯栴}，以及改善光環(huán)境和聲環(huán)境等問題;第三個方面是從商業(yè)空間室內(nèi)設(shè)計上加以改進，增加空間布置上的靈活性，提高空間藝術(shù)處理的水平。
地鐵沿線地下商業(yè)空間開發(fā)利用優(yōu)劣勢分析
優(yōu)勢
NO.1 地鐵的開發(fā)在國內(nèi)各大城市目前都具有高強度的特點，高密度的地鐵交通，可推動城市發(fā)展。而伴隨著地鐵開發(fā)而興起的地鐵商業(yè)，也同樣彌補和促進城市商業(yè)的繁榮，因而地鐵商業(yè)開發(fā)在政策層面上具有優(yōu)勢。
NO.2 地鐵和商業(yè)經(jīng)營性地下空間的客流互補，人流高聚集是地鐵的典型效應(yīng)特征。對于運營商而言，這意味著商業(yè)機會。結(jié)合地鐵建設(shè)進行地下空間尤其是商業(yè)經(jīng)營性空間的開發(fā),可以改善行人購物環(huán)境,保證行人在雨雪風(fēng)等惡劣的天氣里可以出行購物,并有足夠的人流,使商業(yè)經(jīng)營良性運作,同時為地鐵提供大量的客流,促進地鐵的發(fā)展。
NO.3 于開發(fā)商而言，地下高強度的開發(fā)是最有利可圖的。國內(nèi)外真正盈利的軌道公司并不多，而港鐵是為數(shù)不多的實現(xiàn)盈利的公司之一，它的做法是把地下商業(yè)的開發(fā)和周邊物業(yè)的開發(fā)充分結(jié)合起來，做到綜合的開發(fā)才能實現(xiàn)整個項目的盈利。
NO.4 地鐵作為一種大眾交通工具，使得人流大量的聚集，但由于特定空間的限制，地鐵乘客就成為了地鐵商業(yè)特定的一類消費群體。而地鐵站內(nèi)的商業(yè)，一定程度上滿足了那些需要快捷、便利的人群。
劣勢
NO.1 功能性的限制性，早期的地鐵地下商業(yè)主要是以人防為主，慢慢發(fā)展是以商業(yè)為主，兼顧人防的功能，現(xiàn)在的趨勢是以綜合開發(fā)為主。功能上的限制就導(dǎo)致其在業(yè)態(tài)上對于餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)限制性會比較多。餐飲門店對風(fēng)火水電、氣味處理等的要求比較高，娛樂業(yè)態(tài)跟人流疏散的消防規(guī)范有關(guān)，也會有所限制。
NO.2 地段的限制性。地下商業(yè)成功與否具有三大驅(qū)動因素：交通驅(qū)動型，如依靠地鐵站、輕軌站發(fā)展起來的商業(yè)街;商圈驅(qū)動型，很多內(nèi)地城市是這樣的，如人和集團的“地一大道”系列;綜合體驅(qū)動，如新加坡濱海金融中心的citylink mall，它的周邊有很多的綜合性寫字樓。如果地下商業(yè)要成功，至少要跟這三個驅(qū)動因素其中一個相關(guān)，或者是復(fù)合疊加型的，如果一個都不沾，這樣的地下商業(yè)是很難成功的。
NO.3 檔次的限制性，基本上現(xiàn)在國內(nèi)的地下商業(yè)都是對地面商業(yè)的一個延續(xù)和補充。地下商業(yè)的通風(fēng)、采光等都有局限性，導(dǎo)致很多的好的品牌并不愿意進駐，因此地下商業(yè)引進的品牌檔次相對會比較低。
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