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社區(qū)商業(yè)+時代，社區(qū)商業(yè)的新選擇

作者：onewedesignc
時間：2021-08-04
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2020，都知道商業(yè)地產(chǎn)難。

企業(yè)在經(jīng)歷了一波貸款逾期、信托未兌付、倒閉潮以后，江湖上似乎已分為以恒大、泰禾為首的“逃跑派”，和龍湖、萬科、新城等一系列強化內(nèi)功繼續(xù)深耕的“堅持派”。

7月7日，恒大相關人士透露，恒大計劃集中出售旗下部分商業(yè)物業(yè)，出售項目為全國范圍內(nèi)1000平方米以上的寫字樓、酒店、商業(yè)等物業(yè)，涉及恒大集團在全國各地約200個商業(yè)項目。7月8日，為應對債務，泰禾已經(jīng)考慮出售持有的260億商辦物業(yè)，其中不乏其頗為優(yōu)質(zhì)的購物中心項目。

深陷存量競爭之苦的房企也在面對同樣的問題，但也有房企搭建了獨立于地產(chǎn)開發(fā)之外的商業(yè)管理體系，在招商運營、投融資安排、退出方式上，不間斷地進行投入和探索。華潤、龍湖、新城、大悅城等企業(yè)也都形成了城市綜合體、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心等覆蓋不同客群的豐富產(chǎn)品線。

在這些頭部房企形成一體化的商業(yè)資產(chǎn)管理模式的同時，我們也發(fā)現(xiàn)了盤活存量的新選擇——社區(qū)商業(yè)。

但社區(qū)商業(yè)卻是塊“難啃的骨頭”。

舊改項目做社區(qū)商業(yè)，各種不規(guī)則的空間如何改造設計是難點；社區(qū)商業(yè)定位“小而精”、主要輻射周邊1-3公里社區(qū)范圍內(nèi)相對固定的客群，其招商運營邏輯與城市及區(qū)域級商業(yè)有著很大區(qū)別；同時社區(qū)商業(yè)是陪伴型物業(yè)，承擔了多重角色。

無論從哪一方面，社區(qū)商業(yè)開發(fā)運營者都應該有全新的思考維度。

1社區(qū)商業(yè)+圖書館

在國外，圖書館與社區(qū)商業(yè)的融合可以分為3種模式：

1圖書館+商業(yè)街

商業(yè)+圖書館模式在國外由來已久。在英國，上世紀30年代，Leytonstone圖書館首次打破了“城市文化中心”的角色，將分館開設到傳統(tǒng)商業(yè)街的二層，借用一層零售空間作為入口。

由于充分融入商業(yè)環(huán)境，距離社區(qū)和消費者更近，圖書館使用率升高，大力提振了城市居民文化生活活躍度。后來，這種零售+圖書館模式在全英復制開來，貝德福德郡、諾丁漢郡、卡迪夫等城市均采用這種方式。

2圖書館+購物中心

70年代起，公共圖書館開始進入購物中心，1972-2005年間，英國共有27家購物中心擁有圖書館。隨后，新加坡借鑒這種模式，在1996年首次將國家圖書館分館開進購物中心 Jurong Point，并命名為“Jurong West 社區(qū)圖書館 ”，面積1250平米。

3圖書館+超市

在圖書館與商業(yè)融合的歷史中，其與超市也曾有過獨樹一幟的“混搭”嘗試。

1996年，美國賓夕法尼亞的圖書館 Adams Memorial Library 開設了分支圖書館 Unity Library，并進駐了當?shù)爻?Davis Supermarket。Unity Library除了是傳統(tǒng)意義上的圖書館，還是一個零售空間，售賣圖書、文具、音像制品、家居等品類，可以說是當下“復合空間”的雛形。

不過，這些早年嘗試將圖書館與商業(yè)融合的實踐者發(fā)現(xiàn)，圖書館由于受制于商業(yè)體的可達性、環(huán)境宜人性和租賃面積，往往無法完成以文化凝聚人群、為社區(qū)提供服務的目標。

近年來，越來越多社區(qū)開發(fā)將圖書館納入重要地位，強調(diào)其文化、社區(qū)居民情感鏈接和社區(qū)服務屬性。2018年，秘魯首都利馬的 Plaza Biblioteca Sur 社區(qū)落地，包含了住宅、商業(yè)、公園、圖書館和學校。Plaza Biblioteca Sur 社區(qū)的圖書館的設計充分體現(xiàn)了對社區(qū)的居民的人文關懷，注重社區(qū)氛圍的塑造。

社區(qū)圖書館共有兩層，總面積2600平方米，位于社區(qū)公園綠地旁。此地也是學生放學的必經(jīng)之地，圖書館也因此成為社區(qū)居民和學生的重要休閑、學習空間。

圖書館外觀顏色樸素，由灰色水泥墻和木制立面組成，試圖營造輕松低調(diào)的社區(qū)生活氛圍；

建筑設計重視采光，外立面的柱子設計為落地窗留足了空間，室內(nèi)以采用自然光線為主；圖書館二層還有相應的兒童讀書室和活動空間，方便社區(qū)各類人群使用。

美國菲尼克斯市中心的 Newton 的 Changing Hands 同樣是社區(qū)圖書館/書店的典范。

Newton 是一個不到2萬方的混合用途建筑，一直是市中心居民的社區(qū)活動聚集地，集零售、餐飲和娛樂為一體。其在2010年經(jīng)歷改造，并于2014年重新開放。Changing Hands 作為主力店，占地面積5000平米，是一個復合空間。

改造前，Changing Hands 只作為書店存在，改造過程中書店所有人決定擴大面積，并在此發(fā)揮Newton“社區(qū)中心”的角色，將經(jīng)營范圍擴大至圖書館、書店、酒吧和活動空間。

將書架撤去，Changing Hands 可立刻供居民聚集使用。每年，市中心居民要在此舉辦上百場社區(qū)集會活動。

2社區(qū)商業(yè)+體育

1屋頂運動場：最流行的結合模式

將運動場設置在購物中心屋頂，是目前全球購物中心都呈現(xiàn)出的一個趨勢。斯洛文尼亞首都盧布爾雅那東北部的 i ka 區(qū)剛剛開業(yè)了一家 ALEJA 購物中心，面積3.2萬方。在中歐小城，ALEJA 的體量可看做城市區(qū)域級商業(yè)，但它依然為滿足周圍社區(qū)而建立了一個屋頂體育場。

ALEJA 購物中心屋頂體育場面積6200方，包含排球場、籃球場和足球場各一個，除此之外還有兩個健身區(qū)、一個跑道、一個自行車道和一個帶有休息區(qū)和兒童游樂區(qū)的小公園。

ALEJA購物中心共有90個品牌，屋頂運動場下層均為餐飲。為了給運動場創(chuàng)造良好的可達性，以及鼓勵更多人參與到運動健身中來，ALEJA在每個餐飲商戶內(nèi)均設置了體育場入口。

類似的，還有國內(nèi)許多商業(yè)人熟知的日本大阪Q's Mall屋頂跑道。雖然 Q's Mall并不是嚴格意義上的社區(qū)購物中心，但其運動空間同樣極好地承擔了社區(qū)服務功能。Q's Mall的屋頂跑道有3圈，長300m，寬約4.5m，2條跑步專用，1條步行專用，并免費對外開放。

除此之外，Q's Mall屋頂還擁有兩個五人制足球場、室內(nèi)還有攀巖主力店Climbing Bum、連鎖健身房OASIS、兒童專屬運動空間等，得到了極高的利用率，這些運動空間成就了其注重本地居民生活方式的建設目標。

除了屋頂專屬運動場之外，屋頂多功能集會場所也能良好承擔體育場功能。

澳大利亞墨爾本郊區(qū)的 Wollert 是一個近年來快速發(fā)展的區(qū)域。近期，為滿足日益增長的人口需求，Wollert 已計劃開建一個1萬平方的社區(qū)型購物中心 Wollert Neighborhood Centre。

Wollert Neighborhood Centre 定位為社區(qū)集會中心，為促進新社區(qū)居民的有效連接而建立。其屋頂設計了一個室外公共區(qū)域，可做集會、表演、運動使用。Wollert 想要借此鼓勵居民多花時間彼此相處，建設和諧的社區(qū)環(huán)境。

2地下體育場：美國的全國改造項目

上世紀60年代，美國的社區(qū)商業(yè)有一流行趨勢，即在社區(qū)購物中心的地下建設體育場，供居民使用。80-90年代，這些地下體育場設施老化，使用率開始降低；后來，在專業(yè)健身房興起后，社區(qū)地下體育場幾乎廢棄，在全美留下許多同類空置物業(yè)。

近年來，美國許多地區(qū)計劃改造當年的地下體育場，恢復其社區(qū)服務功能，其中，伊利諾伊Romeoville地區(qū)的社區(qū) Uptown Square community 是一個成功的改造案例。

遺留下來的體育場 Athletic & Event Center約4000平米，先是重新鋪設了草皮，為當?shù)刈钍軞g迎的足球、長曲棍球和壘球運動創(chuàng)造條件；此外，體育場的木地板經(jīng)過改造后，可調(diào)解成為座椅，使整個體育場變?yōu)榛@球場。

除了體育運動，Athletic & Event Center內(nèi)還用作各類教育空間，為社區(qū)居民開設舞蹈課、曲棍球課程等。改造過后，Athletic & Event Center不僅成為社區(qū)的體育中心，還用作專業(yè)球隊的訓練場所，帶動了社區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。