一向有“黃金2公里磁場”的社區(qū)商業(yè)，因其無可替代的便利性，越來越受到開發(fā)商的重視，更有不少標桿房企都已研發(fā)社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線。但不同的項目，社區(qū)商業(yè)定位也應(yīng)有其差異化特征，社區(qū)商業(yè)應(yīng)如何進行定位？怎樣的業(yè)態(tài)規(guī)劃，才能符合市場需求？如何快速銷售實現(xiàn)去化目標？本文將為您一一解答。
規(guī)劃篇
01概念與類別
社區(qū)商業(yè)是一種以特定區(qū)域內(nèi)的居民為服務(wù)對象、滿足居民日常生活消費需求的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)分類方式較多，根據(jù)不同標準有多重劃分方式。一般情況下可劃分為單層鋪、“一拖二”店鋪、騎樓鋪等組合類型。
按照商鋪形態(tài)分類，可以將社區(qū)商鋪分為騎樓式商鋪、雨棚式商鋪及非騎樓非雨棚式商鋪三種。
02前規(guī)流程
社區(qū)商鋪的前期規(guī)劃和主房同步進行，意在通過對市場、區(qū)域及項目自身屬性分析，確定商鋪體量、分布、戶型結(jié)構(gòu)，構(gòu)建受市場歡迎的產(chǎn)品。商鋪前規(guī)方面，可參考“消費需求定規(guī)模”、“驅(qū)動需求定規(guī)劃”、“價值需求定分布”、“業(yè)態(tài)需求定產(chǎn)品”四個步驟展開。
消費需求定規(guī)模
根據(jù)市場調(diào)研及商業(yè)輻射半徑分析，確定項目自身及輻射區(qū)域商鋪需求缺口，從而確定項目商業(yè)需定位為外向型/偏外向型/內(nèi)向型商業(yè)。
驅(qū)動需求定規(guī)劃
社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃需要從昭示性和可達性考慮人流的引導(dǎo)，應(yīng)從先天優(yōu)勢及后天可引導(dǎo)屬性兩個方面去引導(dǎo)驅(qū)動人流的走向：
首先，城市次干路及支路沿線更容易產(chǎn)生隨機消費及雙側(cè)商業(yè)聯(lián)動，更適合社區(qū)商業(yè)發(fā)展，具體影響如下：
其次，不同位置的商鋪可觸達客戶數(shù)量必然不同，故位置因素對商鋪價值有較大影響。根據(jù)商鋪展示面及人流量因素，一般將位置對商鋪的影響歸為“金角、銀邊、草肚皮”。
價值需求定分布
以臨沂北城新區(qū)某項目為例，價值熱力分析如下：
根據(jù)商鋪熱力等級，1#樓商鋪及南側(cè)北段商鋪最靠近學(xué)校，同時處于道路交匯處，人流量最大，商業(yè)熱力最高，可規(guī)劃2層或部分2層商鋪；
2#、3#樓及靠近主入口的部分，因靠近社區(qū)入口，人流量相對較多，商業(yè)能級次之。同樣4#樓最西側(cè)雖然缺乏相應(yīng)熱力支撐，但其位于兩條城市次干路交匯，商業(yè)熱力較高，同樣具備規(guī)劃2層商業(yè)的條件；
3#4#樓中間部分為“銀肚皮”，熱力一般，為保證商業(yè)集中性，可規(guī)劃小面積1層產(chǎn)品。
業(yè)態(tài)需求定產(chǎn)品
社區(qū)涉及區(qū)域的業(yè)態(tài)需求往往決定了開發(fā)商對商鋪的定位與規(guī)劃，故業(yè)態(tài)需求對產(chǎn)品規(guī)劃起到至關(guān)重要的影響。具體如下：
Step1
訴求決定業(yè)態(tài)，首先對不同消費者根據(jù)年齡分布可劃分為“長、婚、孕、育、閑、康”六個階段。
Step2
根據(jù)不同階段人群的不同訴求，可將客戶的業(yè)態(tài)需求按照需求層次分為基礎(chǔ)需求、升級需求、高級需求三個維度，隨著項目運營交付發(fā)展，各業(yè)態(tài)占比隨之動態(tài)變化。
Step3
綜合客戶需求層次，進而可將社區(qū)商業(yè)分類為九大業(yè)態(tài) ，為居民提供便捷社區(qū)生活商業(yè)配套。
Step4
不同業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)對位置熱力等級的需求度有所不同，將商業(yè)價值劃分為1/2/3等，不同業(yè)態(tài)可落位不同價值地段。
Step5
根據(jù)不同業(yè)態(tài)需求確定面積段，劃鋪時盡量以需求確定面積大小。
Step6
客戶追捧的商鋪產(chǎn)品設(shè)計：
小面積：盡量規(guī)劃小面積商鋪， 30~50、50~70、70~100㎡的社區(qū)商鋪最容易銷售，需要合理地進行面積分割(樓層方面：商鋪租金隨層數(shù)增加逐層減半，售價二層價格可能只有底層的35%～50%，可能相差50%～65%，二層與三層可能相差20%～30%)。
外立面：設(shè)計考慮結(jié)合提高商鋪的昭示性，門面有發(fā)揮空間。
進深比：商鋪開間與柱距相關(guān)，進深一般以消防規(guī)劃與合理的進深比決定，規(guī)劃過程中需考慮合鋪的可能性深比。尺寸方面，一般1:2~3:10之間是合理區(qū)間 ,要求商鋪的開間進深比不要超過4（常見鋪為4.2mX12m，一般情況下進深最大不要超過15m ）；單鋪面寬通常為一個柱距的一半，進深相同時，可兩個商鋪組合成大商鋪。
戶型：盡量避免不規(guī)則戶型。
內(nèi)部：空間避免不規(guī)則柱網(wǎng)。
附加值：合適情況下附加餐飲功能，80%的客戶接受帶餐飲的商鋪溢價10%左右。
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