本文轉(zhuǎn)載自“印力商業(yè)”，介紹了日本商業(yè)地產(chǎn)的特點。
日本經(jīng)濟泡沫破裂、持續(xù)的不景氣和人口負增長、老齡化是日本社會的現(xiàn)狀。在這樣的大環(huán)境下，仍能拼殺出來屹立不倒的企業(yè)，都不簡單。
本次想要分享的不論是提案型百貨－枚方T-SITE蔦屋書店、運動主題MALL－森之宮Q’S MALL，還是自然街區(qū)－昭和之森Mori Town & Out Door Village，它們的共同點在于沒有太多浮夸的設(shè)計，更多的是從顧客的需求出發(fā)，強調(diào)商品、經(jīng)營和服務(wù)，這是日本商業(yè)的 “靈魂”。從建筑設(shè)計和細節(jié)方面還展現(xiàn)了人與自然的關(guān)系，每一個細節(jié)都是經(jīng)營的智慧，每一位用心的經(jīng)營者都值得贊嘆。
日本近代商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展
分析日本近代經(jīng)濟、人口發(fā)展情況不難發(fā)現(xiàn)，對標(biāo)中國目前人均GDP水平，相當(dāng)于日本第二階段末、第三階段初消費特征期，即大眾化向個性化轉(zhuǎn)變時期。
1984年，日本作家藤岡和賀夫在《再見大眾》中首次提出“小眾”概念，認(rèn)為過去按照性別、年齡、學(xué)歷、收入等劃分的“大眾”分類已不適用，日本早已進入“感情市場”的小眾時代。財富積累達到一定程度后，人們開始追求存在感和個人風(fēng)格；
而隨著80后、90后成為消費主力，這些Z世代從小生活在信息爆炸的環(huán)境中，社會責(zé)任感更強，延續(xù)了個性化消費特征之外，也追求生活本質(zhì)和精神的滿足感。
▲日本經(jīng)濟發(fā)展史 資料來源：《世界經(jīng)濟千年史》
與日本不同的是，中國擁有更多層的消費結(jié)構(gòu)、更大的市場、更發(fā)達的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和物流體系，為消費提升增加了更多可能。因此，中國個別一線城市將以更快的速度進入到第四階段-返璞歸真-簡約、環(huán)保、自然的回歸。這里所講的返璞歸真，是指在保持創(chuàng)新活力的同時，也要抓住商場經(jīng)營的本質(zhì)。
蔦屋書店大阪玫方T-site店：讓人感動的、像家一樣的場所
日本商場的營業(yè)時間一般不長，但是蔦屋書店為了照顧早起的上班族和晚歸族，特意將營業(yè)時間調(diào)整早上七點至凌晨一點鐘。蔦屋書店主要以書為核心，貫穿每個生活場景。負一層是以生鮮熟食為主的超市，還有精致的用餐區(qū)。
不同于其他商場一層零售業(yè)態(tài)布局，蔦屋一層以休閑餐飲為主，加上8000多冊料理書籍，完全符合枚方“好吃”的特色。二層是音樂影響區(qū)，擁有最全最新發(fā)行的電影或是音樂DVD，甚至是市面上難以尋找的老電影都可以在此租借或購買。
三層是以書籍為主，包含九大類別，書架采用透空形式讓空間維持通透感，盡量抹除人與書之間的隔閡感，另外從書本延伸出的生活區(qū)域能讓顧客自由徜徉。在蔦屋書店里，你可以自由攜帶書籍到喜歡的位置閱讀。最令人驚喜的是，三層有個兩層樓高的大書柜和落地窗，在此區(qū)域你可以躺在窗邊的沙發(fā)上，沐浴在暖暖的午后陽光下，喝著咖啡，看著書。
四層是生活與美容主題，擯棄了賣場的布局模式，沒有隔墻，很自然地將生活雜品過渡到服裝服飾以及美容產(chǎn)品，還配以相對私密的自助化妝體驗區(qū)。
五層是兒童區(qū)域，涵蓋了兒童相關(guān)的書籍、游樂、攝影、手工、玩具、英文培訓(xùn)等。兒童區(qū)域的書架是特別定制，書架高度的設(shè)計可讓小朋友夠得著，還增加了樹洞的有趣設(shè)計，小朋友都愛拿著書躲在樹洞里看，地面采用人工草坪，防止小朋友摔倒。
以閱讀氛圍為導(dǎo)向，以人為本的體驗式服務(wù)是蔦屋書店最具價值的部分。它的成功依托于活用大數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)滿足消費者的需求，還有對空間設(shè)計和細節(jié)的嫻熟打造以及日常推廣活動的運營能力。
昭和之森Mori Town & Out Door Village：被森林環(huán)繞的購物中心
“與優(yōu)美的自然環(huán)境共生”“親近自然的舒適街區(qū)”是整個商業(yè)的主題。大量的戶外運動設(shè)施（網(wǎng)球、攀巖、游泳、高爾夫、健身館等）與運動零售相結(jié)合，在大自然中運動是多么心曠神怡的一種體驗。森之宮也有異曲同工之處，開放式的建筑形態(tài)，配置屋頂跑道和屋頂籃球場，把運動和購物理念結(jié)合在一起。為消費者提供一個和諧、溫暖場所。
森之宮Q’s Mall：運動主題MALL
提供一個心與心溝通的溫暖空間， 在注重日常交流的同時， 打造一處寬敞愜意的“和諧”之地， 讓永遠微笑“開朗”的人們匯集到這里是Q’s Mall的主要經(jīng)營理念。商場分為3層，內(nèi)部有4個運動主力店鋪、14個零售店鋪、13個食品店鋪、15個服務(wù)性店鋪，是一座結(jié)合購物、運動與休閑的購物中心。全長300米的屋頂跑道/空中走廊，成為該商場醒目地標(biāo)。
日本商業(yè)地產(chǎn)特點和啟示
首先是主題化思路，日本商業(yè)地產(chǎn)常將一個主題融入商場（或健康、或運動、或Lifestyle），整個招商和經(jīng)營都緊緊圍繞一個大店的概念，而不僅是場地的提供者。
其次是先禮后利的經(jīng)營理念，打破傳統(tǒng)理念，犧牲1樓“黃金鋪位”不做精品服飾這樣的高租金、高顏值業(yè)態(tài)，而是將超市、服務(wù)配套業(yè)態(tài)放在最好的位置，真正的從消費者的角度出發(fā)，進行招商和經(jīng)營。
第三是人情味和智能化。比如日本商場注重弱勢群體：兒童游玩和無殘障設(shè)施，甚至連寵物都有存放區(qū)域，貼心、恰到好處的服務(wù)細節(jié)體現(xiàn)人文關(guān)懷，使消費者產(chǎn)生信賴感。日本是個科技發(fā)達的國家，科技產(chǎn)品已融入到生活的方方面面，每個商場都標(biāo)配智能馬桶、自動噴霧系統(tǒng)、智能檢索的運用，給生活帶來更多舒適和方便。
第四是生態(tài)環(huán)保理念融入每一個細節(jié)。新能源發(fā)電的利用、控制空調(diào)溫度（不會非常冷）、垃圾分類、水的循環(huán)利用等等這些舉措，都是為了與大自然的和平共處，也是追求生活品質(zhì)的體現(xiàn)。
商業(yè)的形式或許各有不同，但本質(zhì)是滿足基本的生活需求和對幸福的追求。追求創(chuàng)新、酷炫的同時，也應(yīng)當(dāng)注重本質(zhì)，如何用心經(jīng)營才是值得深度思考的問題。日本商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也啟發(fā)了很多思考：
比如如何利用大數(shù)據(jù)分析，對客群精準(zhǔn)定位，打造主題化商業(yè)？在這點國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展已經(jīng)領(lǐng)先日本很多，如何運用和搭建平臺，打通消費者、商場和租戶的關(guān)系并且普及到我們所有的商業(yè)運營過程中去。能不能打破傳統(tǒng)的招商思路，更多從消費習(xí)慣、風(fēng)格去考慮業(yè)態(tài)組合與品牌搭配？
還有消費場景的打造，不僅是新、奇、特的場景和業(yè)態(tài)，而是有人情味和記憶感的消費場景。商業(yè)模式有沒有創(chuàng)新可能？除了純租賃關(guān)系外，還要考慮更多模式：比如自主進行研發(fā)、自營、合伙、加盟等方式，深度參與經(jīng)營，并創(chuàng)造營收。
最后還有搭建租戶交流平臺。商業(yè)地產(chǎn)商可以在線上為租戶搭建溝通橋梁，甚至可以進行社交活動，增進彼此情感和依賴性；線下在商場內(nèi)弱化鋪與鋪、鋪與公共區(qū)域的邊界感，形成群聚和集合效應(yīng)。
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