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商業(yè)地產(chǎn)舊改案例解讀

作者：onewedesignc
時(shí)間：2021-06-04
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回歸后的上海TX淮海爆火并不是個(gè)例，華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)更是在尚未開業(yè)之時(shí)，就憑借超前的定位，招募了數(shù)萬會(huì)員，還有東百中心、世茂廣場(chǎng)、港匯恒隆廣場(chǎng)等老牌商場(chǎng)無一不是在改造歸來后強(qiáng)勢(shì)復(fù)興，讓人不得不感慨一句：姜還是老的辣。

上海TX淮海

火了近百年的淮海路，自1900年以來，就一直引領(lǐng)著上海的文化藝術(shù)新風(fēng)尚。前不久，曾經(jīng)的華亭伊勢(shì)丹和第一百貨淮海店合并升級(jí)，化身淮海中路中段最大體量商業(yè)體。

意外爆火的TX淮海，不僅吸引了無數(shù)潮人大咖打卡，還一度被稱為“魔都最好拍商場(chǎng)”、“堪比美術(shù)館的商場(chǎng)”。

TX淮海首創(chuàng)策展型零售概念，圍繞藝術(shù)展、藝術(shù)互動(dòng)裝置、設(shè)計(jì)師品牌等，營(yíng)造出年輕力氛圍。聚集了陳冠希的潮牌開始、專門賣寵物衣服的品牌、室內(nèi)滑雪的專業(yè)體驗(yàn)創(chuàng)新空間、vintage集合店……

值得一提的是，TX淮海的首層臨街處理，幾乎是盒子購(gòu)物中心街道友好化的最佳案例。

層層疊疊的立面和入口設(shè)置，以及可以隨意坐下的大臺(tái)階，外擺空間立即軟化了傳統(tǒng)盒子不夠人性的尺度感受，讓每一個(gè)路過TX的人都強(qiáng)烈體會(huì)到這個(gè)區(qū)域的休閑氛圍，消磨掉傳統(tǒng)MALL的“高端”所帶來的心理成本。

走進(jìn)二、三層，當(dāng)代藝術(shù)裝置與店面本身相呼應(yīng)，而店鋪之間更是靠著簡(jiǎn)單搭建來相互劃分經(jīng)營(yíng)區(qū)域，一眼過去雖然視覺信息豐富，但確實(shí)讓人走在其中，時(shí)常會(huì)處于迷路狀態(tài)，找不到方向。

TX淮海四層的關(guān)鍵詞，只有一個(gè)，就是Vintage（復(fù)古），這也是時(shí)下Z時(shí)代最熱愛的場(chǎng)景之一。

以“vintage X classic mode ”為主題，打造了500㎡的“復(fù)古HOTEL”特別空間，展示不同風(fēng)情的精致復(fù)古單品，同樓層的餐飲空間風(fēng)格都覆蓋上了濃郁的復(fù)古工業(yè)色彩。

TX淮海的B1層沒有做常規(guī)的商業(yè)內(nèi)容，而是留作活動(dòng)場(chǎng)地之用。

總而言之，TX淮?？赡苁且粋€(gè)找不到任何對(duì)標(biāo)案例的購(gòu)物中心。它沒有完全遵循盒子商業(yè)的構(gòu)成法則，比如清晰閉環(huán)的動(dòng)線，明亮清晰的商鋪展示，甚至連一個(gè)常規(guī)大氣的中庭也沒有。

但同時(shí)，又不得不被其品牌內(nèi)容的豐富性所吸引。項(xiàng)目通過專業(yè)策展管理+創(chuàng)新體驗(yàn)零售的結(jié)合，重新定義商業(yè)空間。一眼過去，商場(chǎng)里到處都是首店、網(wǎng)紅店，基本每一家店都有自己的獨(dú)特“性格”。

西安量子晨舊廠房改造項(xiàng)目

隨著時(shí)代的更迭變化，如今很多城市都步入了后工業(yè)化時(shí)代。關(guān)于舊廠改造如何推動(dòng)城市更新也因此成為當(dāng)下城市革新發(fā)展的新命題。

西安量子晨是在原西安太陽鍋巴廠舊址上改造而成的項(xiàng)目，在保留太陽鍋巴廠原址水塔、煙囪等標(biāo)志性建筑的基礎(chǔ)上，沒有選擇推倒重建，而是通過“填充”的設(shè)計(jì)思路，以低密度、高品質(zhì)、低層高的多元空間融合打造不同場(chǎng)景的主題板塊。

不僅在建筑風(fēng)格上用老城記憶融合新時(shí)尚，還通過電競(jìng)、電音等更加年輕的業(yè)態(tài)來篩選客群。

依托母公司強(qiáng)大的電競(jìng)娛樂基因，打造的VSPN電競(jìng)中心，已成功舉辦了首屆PEL和平精英職業(yè)聯(lián)賽。

除了以電競(jìng)作為特色，西安量子晨相比較傳統(tǒng)的購(gòu)物中心，以開放式的街區(qū)傳達(dá)自由共享的精神理念，結(jié)合聯(lián)合辦公、國(guó)際電音、設(shè)計(jì)酒店、世界美食、潮流購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)健身、音樂現(xiàn)場(chǎng)、滑板公園等多元化業(yè)態(tài)，給予年輕客群體驗(yàn)式消費(fèi)的深度選擇。

從近年來的深圳商業(yè)項(xiàng)目有眾多邁入十年以上的購(gòu)物中心，如深圳萬象城、海岸城、益田假日廣場(chǎng)等都在陸續(xù)做出調(diào)整升級(jí)。

2017年，星河就曾對(duì)福田星河COCO Park進(jìn)行開業(yè)以來最大力度的改造升級(jí)。后來因君尚百貨因租賃到期撤出星河國(guó)際裙樓。

2019年，星河將原君尚百貨部分納入福田星河COCO Park整體經(jīng)營(yíng)，以南北區(qū)進(jìn)行區(qū)分，升級(jí)后整體商業(yè)管理面積將由7.6萬平方米增加到12萬平方米。

福田星河COCO Park突破傳統(tǒng)的建筑格局，在商場(chǎng)正中間打造了6000平方米下沉式露天廣場(chǎng)，加上獨(dú)具特色的星空棧道，將客流打通，使商業(yè)動(dòng)線更符合其“公園”理念式休閑購(gòu)物體驗(yàn)的氛圍。

除了在空間改造之外，星河COCO Park也在根據(jù)消費(fèi)者不斷的需求變化，調(diào)整業(yè)態(tài)及品牌。

從最初的視覺購(gòu)物、美食聯(lián)邦、COCO酒吧街等功能性業(yè)態(tài)，到現(xiàn)在對(duì)品質(zhì)多元的追求，先后引進(jìn)多家國(guó)際美妝及輕奢品牌，并通過增加輕餐比例等方式，提升項(xiàng)目休閑氛圍，吸引更多的年輕客群，填補(bǔ)了福田CBD商圈高端化妝品業(yè)態(tài)空白。

此外，星河COCO Park在營(yíng)銷手段上也推陳出新，通過創(chuàng)新跨界組合、線上線下場(chǎng)景的互動(dòng)，在場(chǎng)景互動(dòng)中精準(zhǔn)把脈年輕人的消費(fèi)習(xí)慣、需求變化，在存量商業(yè)中貢獻(xiàn)了自己獨(dú)有的改造經(jīng)驗(yàn)。

華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)

1997年開業(yè)的華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)，位于浦東陸家嘴核心區(qū)域，憑借當(dāng)時(shí)獨(dú)具一格的設(shè)計(jì)和高品質(zhì)的購(gòu)物體驗(yàn)，開業(yè)20年來承載了上海一代人對(duì)高端商場(chǎng)的記憶。

2017年項(xiàng)目閉店改造，歷經(jīng)兩年的改造升級(jí)，去年以全新形象歸來。在其尚未開業(yè)的時(shí)，就已經(jīng)招募了數(shù)萬名會(huì)員。

整個(gè)商場(chǎng)以 “劇場(chǎng)”為主題，通過重新組織商業(yè)設(shè)計(jì)的基本功能，形成一個(gè)如同劇院的空間結(jié)構(gòu)。大玻璃穹頂、幕簾裝飾、弧形拱門、錯(cuò)落的露臺(tái)，這些經(jīng)典的劇院元素貫穿商場(chǎng)內(nèi)部，營(yíng)造出濃濃的“劇場(chǎng)風(fēng)”。