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業(yè)態(tài)多樣化與消費(fèi)享受化，引導(dǎo)了商業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)與變革，形成了休閑商業(yè)聚集的全新創(chuàng)造——商業(yè)綜合體。商業(yè)人行流線組織、各區(qū)域機(jī)動(dòng)車流線組織、物流組織，以上又以商業(yè)人行流線組織最為專業(yè)和重要。

大型商業(yè)綜合體

Commercial Complex Building

1、大型商業(yè)綜合體概念

“商業(yè)綜合體”的概念，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體）。而“商業(yè)綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。{如有商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)需求，請(qǐng)搜索：萬維設(shè)計(jì)}

大型商業(yè)綜合體是城市中集合了多種功能的群體建筑，一般建筑面積（不含地下）在25萬平方米～100萬平方米。目前的萬達(dá)廣場(chǎng)系列都屬于此列。

大型商業(yè)綜合體包含（但不限于）以下部分：

Shopping Mall：

其中有百貨商場(chǎng)、精品店街、各主力店（比如運(yùn)動(dòng)100、KTV、酒樓、電影院等）、超市（位于地下層）。該部分建筑將大部分自持。

室內(nèi)（外）步行街區(qū)：

一般2～3層，與Shopping Mall主入口連接，功能以特色餐飲、中小型主力店（100㎡～500㎡）、休閑性質(zhì)商店為主。該部分建筑將大部分銷售。

辦公建筑群：

甲級(jí)辦公樓或SOHO類辦公塔樓。該類建筑將為商業(yè)物業(yè)提供大量消費(fèi)人群，同時(shí)辦公銷售可以平衡項(xiàng)目前期資金流。

酒店建筑：

為辦公建筑及周邊配套的酒店建筑，一般設(shè)置商務(wù)酒店一棟、星級(jí)酒店一棟。

住宅或公寓類建筑：

商業(yè)的繁華將極大提高周邊居住建筑的價(jià)格，同時(shí)住宅銷售可以平衡項(xiàng)目前期資金流。

2、大型商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)要點(diǎn)

大型商業(yè)綜合體對(duì)城市空間有較大的影響力，就其自身感染力而言，主要是由平面立面自然環(huán)境和人工環(huán)境等多維建筑環(huán)境組成的。 在實(shí)際的設(shè)計(jì)中，必須綜合考慮城市功能建筑和人文環(huán)境。 商業(yè)建筑規(guī)劃中最重要的是流線設(shè)計(jì)（組織），這包含： 商業(yè)人行流線組織、各區(qū)域機(jī)動(dòng)車流線組織、物流組織，以上又以商業(yè)人行流線組織最為專業(yè)和重要。

商業(yè)人行流線組織要點(diǎn)：

第一位：唯一性

各商業(yè)區(qū)，商業(yè)主街（主流線）只能有一條。

商業(yè)主街分支，表面看是增加了商業(yè)街長(zhǎng)度，增多了臨街店鋪，實(shí)則是：讓人群產(chǎn)生迷惑。90%的人群會(huì)走向較大的商業(yè)街，并且不會(huì)返回到支街。（可回憶自身逛街的經(jīng)歷）支街只能出現(xiàn)在目的性商業(yè)中（專業(yè)市場(chǎng)）。

商業(yè)街入口處的分支是可以允許的，因?yàn)榉种Р粫?huì)造成方向困惑。比較適宜的商業(yè)街形式為：

第二位：入口標(biāo)識(shí)性

各商業(yè)主入口必須分級(jí)。

從主到次分別為：

一級(jí)出入口：室內(nèi)外步行街主出入口，形象最為突出，應(yīng)把90%以上人群吸引入，這樣各商業(yè)才能帶活。

二級(jí)出入口：大型主力店出入口，形象上比一級(jí)入口要次要許多。

三級(jí)出入口：辦公、商務(wù)酒店出入口，此類建筑到訪人員目的性很強(qiáng)，無需強(qiáng)化出入口，注意出入口建筑標(biāo)識(shí)即可。

3、建筑立面具有標(biāo)志性

商業(yè)建筑的外立面設(shè)計(jì)尤其重要，它決定了商業(yè)及其周邊所有物業(yè)的形象從而決定檔次。

商業(yè)建筑立面設(shè)計(jì)要注意的是：

1、建筑立面相對(duì)簡(jiǎn)潔，而具有質(zhì)感，突出材料的高檔性。復(fù)雜而色彩化的建筑立面風(fēng)格已不再是世界和中國(guó)的主流設(shè)計(jì)風(fēng)格；

2、必須進(jìn)行專項(xiàng)的廣告位和店招設(shè)計(jì)；

3、結(jié)合內(nèi)部功能進(jìn)行立面設(shè)計(jì)，有目的的開設(shè)采光窗。需注意：大型主力店及電影院等，是不可有采光立面的，因此，并不是越采光約越有利于商業(yè)。例如：百貨商場(chǎng)，采光面會(huì)讓消費(fèi)者分心，并且不利于商品的重點(diǎn)式照明。

4、不同功能建筑按各自設(shè)計(jì)參數(shù)設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體內(nèi)部功能較多，很多功能具有較為復(fù)雜的設(shè)計(jì)要求，平面設(shè)計(jì)中需充分考慮。

以萬達(dá)廣場(chǎng)部分主力店設(shè)計(jì)要求為例：

萬達(dá)百貨：

建筑面積要求：25000～40000平方米。

位于地下一層至地上五層，單層建筑面積大于5000平方米，但不超過10000平方米。地下一層層高不宜小于5.1米、凈高不宜小于3米，首層層高不宜低于5.4米、凈高不宜小于3.6米，二層以上層高不宜低于5.1米、凈高不宜小于3.3米。

室內(nèi)商業(yè)步行街的平面：

（1）長(zhǎng)度：步行街的長(zhǎng)度以280～350米為宜。

（2）柱網(wǎng)：一般以8.4×8.4米為宜。

（3）步行街兩側(cè)店面之間的寬度：首層9～10米，二、三層15～17米

（3）“橋”及步行街走道的凈寬：橋宜3.5米，走道宜3.5～4米，在中庭周圍走道凈寬可適當(dāng)加寬至5～6米

店鋪：精品店基本單元進(jìn)深宜8米～12米，個(gè)別店鋪可加大。步行街各商鋪不能有“門對(duì)門”式設(shè)計(jì)。

沃爾瑪：

層高：不小于5.4米，燈帶下凈高3.7米。由于有降板區(qū)，而主力店技術(shù)條件的提供往往滯后，在工期需要時(shí)，可先預(yù)留300厚覆土層高度和荷載取值而先期出圖。

卸貨區(qū)：沃爾瑪首層室外需設(shè)40英尺貨柜車位一個(gè)，貨柜車凈高4.5米，地下設(shè)4輛小貨車停車位，凈高3米，卸貨平臺(tái)高1.2～1.3米，地下設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。

家樂福：

家樂福一般15000平方米或以上。如設(shè)置在地下一層或地上二、三層，需在首層入口處提供1000～1500平方米的外租區(qū)；首層對(duì)大型貨柜車無嚴(yán)格要求，只要地面滿足4輛小貨車?？考纯?；不設(shè)抬起式卸貨平臺(tái)，宜考慮地下卸貨，卸貨通道及卸貨區(qū)，凈高宜達(dá)到3.6米。

超市的生鮮區(qū)需要降板，降板高度300mm用于做水溝排水及冷庫(kù)底板。

5、辦公及住宅立面設(shè)計(jì)公建化

辦公建筑及住宅（SOHO）平面按要求設(shè)計(jì)，但立面應(yīng)和商業(yè)建筑匹配，必須顯得公建化。

建筑立面材料選?。?

北方建筑主要采取石材、各類玻璃材料；

南方建筑主要采取金屬（塑）板、石材、各類玻璃及一些新穎材料（比如孔板、拉索等）

各建筑立面大致預(yù)算：RMB/㎡

甲級(jí)辦公樓：750～1000

SOHO辦公樓：450～550

商業(yè)建筑（裙房）：850～1200

住宅建筑：350～400

（零售）商業(yè)步行街

Commercial Retails

1、（零售）商業(yè)步行街概念

商業(yè)步行街是通過室外步行街進(jìn)行流線組織的商業(yè)建筑。它以低多層建筑為主，包含中小型獨(dú)立建筑、沿街商鋪等形式。功能較為靈活，以休閑、娛樂、餐飲功能為主，輔以部分中小型主力店。商業(yè)步行街建筑面積在5萬～30萬平方米之間。

商業(yè)步行街一般包括以下部分：

商店街：

商業(yè)步行街的主要街道，街道兩邊布局各主力店及主力餐飲店面的入口大堂。該部分建筑應(yīng)保持35%以上自持，以控制商業(yè)形態(tài)和檔次定位。

獨(dú)立商業(yè)建筑：

獨(dú)立商業(yè)建筑體有利于中大型商家入駐和經(jīng)營(yíng)，同時(shí)在招商上的兼容性極佳。此類建筑必須置于商業(yè)街入口附近或者臨街面，以利用入駐的主力店吸引人群進(jìn)入商業(yè)街。

地下商業(yè)街：

商業(yè)步行街的界面一般比較長(zhǎng)，可以利用高差或者下沉式廣場(chǎng)，把地下空間開發(fā)成地下步行街。地下步行街頂板必須有較多的開敞，以弱化地下層的感受。地下步行街可以放置KTV、酒吧等娛樂商業(yè)、以及快餐店等小型餐飲店。

辦公、酒店建筑群：

辦公及酒店建筑的流線組織必須和商業(yè)街流線完全分離。此類建筑的銷售也是平衡前期投資的必要手段。

2、（零售）商業(yè)步行街設(shè)計(jì)要點(diǎn)

步行街的流線組織也是第一重要的。

1）流線組織的要點(diǎn)：

第一位：唯一性

同大型商業(yè)綜合體的商業(yè)街組織原則相同，其主街只能有一條。切忌盡端式商業(yè)街或者廣場(chǎng)。

第二位：商業(yè)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)

商業(yè)步行街的長(zhǎng)度往往較長(zhǎng)，在入口及中間部分，必須通過商業(yè)廣場(chǎng)的設(shè)置，緩解人群的疲憊感。設(shè)計(jì)時(shí)必須注意：商業(yè)廣場(chǎng)的出入口必須明顯和順暢。

第三位：商業(yè)街視線“通而不暢”

商業(yè)步行街的內(nèi)部形態(tài)最好不要呈直線的“一”字形，比較忌諱的是兩個(gè)主要出入口被穿視。

2）商業(yè)街的立面風(fēng)格主要有兩種：

（1）、（異域）風(fēng)情化風(fēng)格

（異域）風(fēng)情化商業(yè)步行街一般適合于大型住宅社區(qū)附近，內(nèi)部功能以餐飲娛樂類為主。郊區(qū)的OUTLETS也會(huì)采取此類風(fēng)格。

（2）、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格

現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格適合于都市的商圈內(nèi)，其立面形象兼容性較好。

3、其他注意事項(xiàng)：

1.商業(yè)步行街建筑根據(jù)地區(qū)特性，可以多設(shè)計(jì)半戶外空間，比如陽臺(tái)、露臺(tái)、架空層空間等，以增加商業(yè)鋪面的可變營(yíng)業(yè)面積，從而提高商鋪價(jià)值。

2.要充分考慮到各種商業(yè)形態(tài)對(duì)建筑的要求，比如餐飲建筑的廚房對(duì)煙道、荷載的要求，KTV對(duì)建筑防火的要求等。

3.商業(yè)街地下停車場(chǎng)須有完備的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，否則很長(zhǎng)的地下停車庫(kù)會(huì)讓大多數(shù)人迷失。

4.商業(yè)建筑的店招須進(jìn)行專項(xiàng)設(shè)計(jì)，要保證每層建筑都有店招位。

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