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社區(qū)商業(yè)通常指1-3萬平的小型商業(yè)綜合體，服務(wù)周邊1~3公里居民高頻的日常綜合消費(fèi)需求。作為社區(qū)的基本單元，社區(qū)商業(yè)憑借其低投資成本、成熟周期短、在疫情期間展現(xiàn)的強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，成為資本競(jìng)逐的新藍(lán)海。

雖然商機(jī)誘人，但也不能忽視中國社區(qū)商業(yè)“小而散、服務(wù)功能有限、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重、受大型商業(yè)與線上消費(fèi)夾擊”的發(fā)展現(xiàn)狀，謀求長遠(yuǎn)發(fā)展，社區(qū)商業(yè)必須破繭重生。近幾年，一些借鑒于新加坡“鄰里中心”概念的升級(jí)調(diào)改案例，或可給社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)型帶來思考與啟示。

▲全球鄰里中心樣本

新加坡鄰里中心模式

新加坡鄰里中心，又叫街坊中心，指在6000-8000戶居民中設(shè)立一個(gè)功能比較齊全的商業(yè)、服務(wù)、娛樂中心，包含菜市場(chǎng)、社區(qū)商店、理發(fā)店、餐飲場(chǎng)所、診所等功能空間，提供一站式服務(wù)。鄰里中心本質(zhì)上，是將既有商業(yè)和服務(wù)設(shè)施集于其中，妥善解決城市居民生活質(zhì)量和環(huán)境特色營造等問題。

第一代鄰里中心代表——第一樂廣場(chǎng)

新加坡舊的鄰里中心，分布在組屋區(qū)，主要服務(wù)于居民的娛樂、購物以及餐飲三大需求。第一樂廣場(chǎng)是新加坡舊鄰里中心的代表作品。

這是一個(gè)家庭消費(fèi)為主題的社區(qū)購物中心，營業(yè)面積僅有2萬多平方米，卻有150多家零售商家，業(yè)態(tài)比例為購物26%，餐飲25%，娛樂17%，其它32%。廣場(chǎng)的成功之處是設(shè)計(jì)了大量親民設(shè)施增加社區(qū)商業(yè)粘度。

新一代鄰里中心代表—Oasis Terraces

新加坡新鄰里中心建設(shè)，增設(shè)了教育和醫(yī)療功能，滿足居民所有生活需求，更加體現(xiàn)綜合性。Oasis Terraces（綠洲臺(tái)）建成于2017年，是新一代鄰里中心的代表。

綠洲臺(tái)（Oasis Terraces）的特色就是醫(yī)療健康，整個(gè)中心的建筑面積27400平方米，其中9400平方米用于醫(yī)療設(shè)施，其余場(chǎng)地建設(shè)包括公共花園，娛樂場(chǎng)所，健身房，零售區(qū)域，餐飲和學(xué)習(xí)空間。鄰里中心周邊還布置有公立學(xué)校、幼兒園和公共綠地等。

綠洲臺(tái)樓下的店鋪大部分已經(jīng)投入使用。還推出了為年輕人創(chuàng)業(yè)服務(wù)的開放式店面，創(chuàng)業(yè)者可以申請(qǐng)低廉的租金在這里進(jìn)行經(jīng)營嘗試。

▲屋頂花園

▲位于三樓的社區(qū)醫(yī)院

中國鄰里中心發(fā)展現(xiàn)狀

中國鄰里中心概念發(fā)源于新加坡，由蘇州工業(yè)園區(qū)率先引入，并在多年摸索中打造出一套適合中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理的模式。國內(nèi)其它地區(qū)也將“鄰里中心”納入城市規(guī)劃，但目前業(yè)態(tài)的物業(yè)類型仍以商業(yè)街為主，沒有一個(gè)完整的配置概念。

▲蘇州工業(yè)園區(qū)已成功運(yùn)營的四大鄰里中心

第一個(gè)鄰里中心——蘇州新城大廈

蘇州工業(yè)園區(qū)的鄰里中心打造，擯棄了沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)，也不同于傳統(tǒng)意義上小區(qū)內(nèi)的零散商鋪，而是立足于“大社區(qū)、大組團(tuán)”的先進(jìn)理念進(jìn)行功能定位和開發(fā)建設(shè)。園區(qū)內(nèi)規(guī)劃了17個(gè)鄰里中心，目前成功運(yùn)營了四個(gè)綜合性商業(yè)服務(wù)中心：湖東大廈、新城大廈、貴都大廈、師惠大廈。

▲新城大廈鄰里中心業(yè)態(tài)配比

新城大廈是鄰里中心開發(fā)的第一座綜合性商業(yè)大樓。大廈緊密貼近區(qū)域居民生活，業(yè)種配置以基本生活服務(wù)為主，業(yè)態(tài)配比上零售36%，餐飲業(yè)17%，休閑娛樂6%，服務(wù)配套41%，凸顯了社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能的核心地位。

新城鄰里中心的公共綠地地處建筑密度很高的綜合居住區(qū)內(nèi)，以將近鄰里中心三分之一的用地，作為消費(fèi)者游覽、觀賞、休憩之地，為園內(nèi)的主要功能區(qū)，位于項(xiàng)目的中心部位。

啟示一：鄰里中心構(gòu)建原則

社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)型鄰里中心，既能夠解決現(xiàn)有的服務(wù)功能有限、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)問題，又能夠提高居住與消費(fèi)質(zhì)量，增強(qiáng)商業(yè)與居民之間的消費(fèi)黏度。而打造一個(gè)理想的鄰里中心，需要遵循以下原則：

業(yè)態(tài)便利性原則

以“一站式生活服務(wù)中心”為發(fā)展目標(biāo)，形成公共、公益、商業(yè)三大類功能業(yè)態(tài)，使市民日常所需服務(wù)在社區(qū)內(nèi)即可完成。公共類服務(wù)包含政務(wù)服務(wù)、基層黨組織聯(lián)絡(luò)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等；公益類服務(wù)包含各類商業(yè)活動(dòng)、或居民生活需要但本小利薄的業(yè)態(tài)；商業(yè)類功能指市場(chǎng)化商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)。

場(chǎng)景社區(qū)性原則

滿足全年齡層“樂活”需求，將空間場(chǎng)所與活動(dòng)組織相結(jié)合，為居民設(shè)計(jì)場(chǎng)景化的鄰里中心空間。例如將鄰里中心與社區(qū)文化公園結(jié)合，預(yù)留鄰里社群社團(tuán)活動(dòng)的場(chǎng)所；根據(jù)教育需求設(shè)置兒童照料中心、養(yǎng)育托管點(diǎn)、共享圖書館等；根據(jù)健康場(chǎng)景要求，配置游樂場(chǎng)地、健身站、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等；根據(jù)創(chuàng)業(yè)場(chǎng)景要求，設(shè)置社區(qū)雙創(chuàng)空間；根據(jù)服務(wù)場(chǎng)景，發(fā)展社區(qū)商業(yè) O2O等。

交通連接性原則

一般來說，為了便捷有效地服務(wù)社區(qū)客群，鄰里中心選址應(yīng)優(yōu)先選擇緊鄰公交站點(diǎn)、軌道站點(diǎn)的區(qū)位，同時(shí)加強(qiáng)與周邊住宅區(qū)、開放空間、綠道等功能空間的聯(lián)系，建立便捷的步行網(wǎng)絡(luò)。

文化個(gè)性原則

無論是結(jié)合在地特征或氣候條件的場(chǎng)地布局、建筑規(guī)劃，還是融合風(fēng)土人情的空間打造，都將構(gòu)建出社區(qū)商業(yè)的個(gè)性與差異化，也建立商業(yè)與在地居民間的歸屬感連接。

啟示二：從個(gè)案開始連點(diǎn)成面

現(xiàn)階段社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)型鄰里中心，對(duì)于那些不能操之過急進(jìn)行大規(guī)模調(diào)改的區(qū)域，建議從個(gè)案開始，打造以“鄰里”為概念的小型商業(yè)，一步步連點(diǎn)成面，也不失為不勞民傷財(cái)?shù)暮棉k法。小商業(yè)怎么改，這些案例理念與模式可以借鑒。

香港獅子山街市

超80年歷史的中環(huán)街市，見證了香港的時(shí)代變遷，曾是東南亞最大型的肉類市場(chǎng)，也是香港僅存為數(shù)不多的包豪斯建筑之一。

▲改造前

歷經(jīng)超過3年?duì)幾h與調(diào)改，2021年8月重新開業(yè)的中環(huán)街市，不再是過去的菜市場(chǎng)，成為了親切和諧、充滿活力動(dòng)感的公共空間。

設(shè)計(jì)用“鏈接社區(qū)”的概念，跳出傳統(tǒng)的翻新理念，在保留歷史文化的基礎(chǔ)上，通過不同設(shè)施服務(wù)、社區(qū)活動(dòng)、表演和展覽等匯聚社群，以藝術(shù)及文化元素啟廸公眾，并鼓勵(lì)及支援初創(chuàng)品牌進(jìn)駐，讓創(chuàng)新和傳統(tǒng)的品牌新舊交融。

樓面面積約有12萬平方尺，樓高四層，每一層都保留了原有建筑元素，場(chǎng)內(nèi)采用開放式日光設(shè)計(jì)，引入100多個(gè)零售及餐飲食肆商戶，13個(gè)因具特色而被保留的街市檔口，邀請(qǐng)香港老字號(hào)如金源米業(yè)及南丫天虹，或社企如銀杏館等入駐。

“懸浮花園”“英式庭園”“都市農(nóng)場(chǎng)”及700棵室內(nèi)植物設(shè)計(jì)，最大限度地利用綠化創(chuàng)造溫馨的環(huán)境空間，地下公眾空間里，市民無論是否在此消費(fèi)，都可以坐下休息與休閑，街市真正實(shí)現(xiàn)了對(duì)每一個(gè)香港市民開放的本意。

泰國The commons

The COMMONS的核心理念是：“Our intention is to build first a community, then a mall.”（我們的理念是先打造一個(gè)社區(qū)，其次才是一個(gè)商城）

這個(gè)開業(yè)于2015年只有5000㎡體量的小商業(yè)，巧妙地運(yùn)用階梯、平臺(tái)、綠植等元素打通商戶之間“屏障”、融合室內(nèi)外場(chǎng)景，營造出開放、通透且充滿活力、延展力和想象力的商業(yè)氛圍，也為年輕人社交提供了更多開放的社區(qū)空間。

The Commons的主體是一個(gè)縱向的露天公共場(chǎng)所。它的底層為景觀，設(shè)有臺(tái)階、坡道、休息平臺(tái)、座椅、綠植和小涼亭等，沒有陽光和雨水的侵?jǐn)_，所有的階梯圍繞中庭設(shè)置室外空間，占去每層將近百分之三十的面積，與底層相連，形成了一個(gè)巨大的公共活動(dòng)中庭。

在這個(gè)小小的露天商場(chǎng)中，可以找到餐飲區(qū)、休息區(qū)、小型舞臺(tái)、野餐區(qū)、競(jìng)技場(chǎng)式的階梯、兒童游樂區(qū)、辦公空間、一片游泳池大小的草坪，甚至還有一個(gè)菜園。

每個(gè)星期，這里舉辦不同的工作坊，涵蓋工藝品，食品和飲料，福祉和個(gè)人發(fā)展等方面；每個(gè)月，the Commons的「善意計(jì)劃」鼓勵(lì)人們?cè)诹x賣箱里留下隨意數(shù)額的錢，然后自取一瓶the Commons礦泉水，團(tuán)隊(duì)會(huì)把這批義賣所得的收入捐給周邊社區(qū)一個(gè)需要幫助的人。

此外，the Commons還協(xié)助澳大利亞公益組織Oz Harvest的泰國分部在曼谷投放了他們的第一批社區(qū)冰箱。每天，the Commons里的餐館、商戶都會(huì)把沒能賣完的食物存到這些冰箱里。Oz Harvest的人負(fù)責(zé)把這些食物取走，隨后送至生活在曼谷的低收入家庭還有孤兒院。

可以說，the Commons深深植根于社區(qū)的空間，并對(duì)社區(qū)反哺積極的影響，讓人們?cè)谏鐓^(qū)里面體驗(yàn)到更加緊密的交流及互動(dòng)感。

荷蘭鹿特丹Markthal市場(chǎng)

Markthal市場(chǎng)是是世界首例集合了市集與公寓的建筑，也是荷蘭全國第一家室內(nèi)市集，9.5萬平方米的巨型拱形建筑，每年吸引大約4.5-7百萬的游客前來參觀體驗(yàn)。

商業(yè)將傳統(tǒng)市場(chǎng)、住宅公寓、停車場(chǎng)三種功能組合一體，涵蓋飲食消費(fèi)、生活消費(fèi)、科技體驗(yàn)、娛樂體驗(yàn)以及休閑文化體驗(yàn)等功能。業(yè)態(tài)唯一卻不單一：有96間提供新鮮貨品的攤位、15家食品店、8家餐廳、還有一家大型超市、酒吧、攤位樓上的咖啡廳等等。

建筑由三部分組成：馬蹄形外觀的中央是一個(gè) 40 米挑高的拱形綜合市場(chǎng)，地下四層為鹿特丹市中心最大的停車場(chǎng)，擁有 1200 個(gè)停車位；建筑兩側(cè)和頂部面積高達(dá) 95000 平米的為228間公寓，共 11層。

大廳長120米，寬70米，高40米。拱形立面的開口設(shè)計(jì)不僅能夠吸引公眾眼球，還確保在出現(xiàn)天氣問題時(shí)可以第一時(shí)間閉合。采用的網(wǎng)格式單層玻璃幕墻保證了最大的視覺通透性，同時(shí)也是目前歐洲范圍內(nèi)規(guī)模最大的鋼索幕墻。

▲市場(chǎng)一層平面圖

市場(chǎng)內(nèi)部弧形的11000㎡的彩色藝術(shù)品，是由 Arno Coenen 和 Iris Roskam 創(chuàng)作的“豐饒之角”，將水果，魚，面包，鮮花與附近的大教堂等等景色重疊起來，打造出荷蘭最大的藝術(shù)作品。

集市+住宅+停車場(chǎng)功能的融合，多樣創(chuàng)新業(yè)態(tài)的注入，優(yōu)化提升區(qū)域功能，緩解周圍交通樞紐的停車問題。Marthal 從傳統(tǒng)的菜市場(chǎng)，成功轉(zhuǎn)型為最具藝術(shù)性的文藝空間、生活集市、展覽空間、創(chuàng)意工作室、綠色休閑空間以及特色居住單元空間。

泰國Samyan Mitrtown購物中心

于2019年開業(yè)的泰國商業(yè)SAMYAN MITRTOWN，定位為一個(gè)為消費(fèi)者提供24小時(shí)生活場(chǎng)所的共享友好型社區(qū)，除基本零售功能外，還主打“學(xué)習(xí)”概念，融入「城市生活圖書館」、「飲食圖書館」、「學(xué)習(xí)圖書館」，打造出一個(gè)融合生活與商業(yè)機(jī)能的復(fù)合式商場(chǎng)。

在場(chǎng)景創(chuàng)新設(shè)計(jì)方面，SAMYAN MITRTOWN打造了一條120米的隧道。用玻璃墻的形式保留了原始施工的過程，讓人們?cè)谛凶哌^程中可以學(xué)習(xí)建筑施工知識(shí)，同時(shí)也成為網(wǎng)紅打卡場(chǎng)景和購物中心的特色地標(biāo)。

學(xué)習(xí)空間SAMYAN CO-OP更是獨(dú)具特色的空間打造，24小時(shí)免費(fèi)使用，具有豐富的服務(wù)設(shè)施，包含公共區(qū)域、會(huì)議室和可容納500個(gè)座位的活動(dòng)室。項(xiàng)目大膽的將大面積的空間劃歸為學(xué)習(xí)區(qū)域、公共區(qū)域，而非可盈利的商業(yè)區(qū)，可以看出其想打造一種新的生活方式的野心。

5樓的多用途禮堂，則提供可替代的事件管理服務(wù)，設(shè)施可滿足音樂會(huì)、會(huì)議等各種類型的事件和功能。據(jù)部分?jǐn)?shù)據(jù)了解SAMYAN MITRTOWN日均客流量可達(dá)2.5萬人次，其中Samyan Co-op區(qū)域就占5000人次，并且長期保持滿員的預(yù)定量。

圍繞“最后一公里”的精細(xì)化需求打造，中國社區(qū)商業(yè)整體仍處于探索發(fā)展階段，隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，也在不斷的涌現(xiàn)和改進(jìn)當(dāng)中，相信未來將會(huì)帶來更多的驚喜與呈現(xiàn)。

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