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近年來(lái)，伴隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，處于城市邊緣的郊區(qū)商業(yè)開(kāi)始大力“補(bǔ)課”。越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始戰(zhàn)略性的布局郊區(qū)商業(yè)，希望獲得新一輪發(fā)展紅利。然而，郊區(qū)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最大問(wèn)題就是人氣不足，如何通過(guò)特色，才能最大化聚集客流？本文，飆馬商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合案例進(jìn)行深入解析。

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郊區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)，

是“陷阱”還是“餡餅”？

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市中心區(qū)的成熟地塊，遇到各種競(jìng)爭(zhēng)和限價(jià)、競(jìng)價(jià)等因素的困擾，拿地越來(lái)越困難，于是很多地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始逐步將眼光落腳于處于城市邊緣的郊區(qū)。

然而，郊區(qū)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的另一個(gè)特點(diǎn)是：時(shí)間周期長(zhǎng)。配套設(shè)施建設(shè)成熟需要的時(shí)間長(zhǎng)，且因?yàn)榕涮撞怀墒?，大多?shù)商業(yè)項(xiàng)目都存在人氣不足的問(wèn)題。而這樣的問(wèn)題，是困擾地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的最大問(wèn)題。因此，要想在郊區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，飆馬商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)為首先要解決的就是提升商業(yè)項(xiàng)目的人氣問(wèn)題。如何提升商業(yè)人氣？——通過(guò)特色吸引客流。

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郊區(qū)商業(yè)如何通過(guò)特色吸引客流？

郊區(qū)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最大問(wèn)題就是人氣不足，如何通過(guò)特色，才能最大化聚集客流？飆馬商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)為以下幾點(diǎn)是破局關(guān)鍵：

1整合核心訴求。

從消費(fèi)群體出發(fā)，滿足區(qū)域核心居住的中高低端群體、工業(yè)園區(qū)以及周邊景區(qū)的主題消費(fèi)群體，以基礎(chǔ)精致的生活需求，結(jié)合其他針對(duì)性業(yè)態(tài)，滿足這些基礎(chǔ)客群的核心訴求，并將其有效整合。

2打造特色業(yè)態(tài)。

項(xiàng)目相對(duì)處于城市邊緣地帶，尚缺乏成熟的消費(fèi)客流，因此需要特色業(yè)態(tài)來(lái)帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展。如以文化創(chuàng)意、特色休閑、主題娛樂(lè)等這種驅(qū)動(dòng)性強(qiáng)的業(yè)態(tài)，形成特定的聚焦，吸引遠(yuǎn)距離目的性消費(fèi)客群，保持項(xiàng)目的穿透性和項(xiàng)目粘性。

3創(chuàng)新組合模式。

在項(xiàng)目核心功能的有效組合的基礎(chǔ)上，結(jié)合餐飲、休閑娛樂(lè)、創(chuàng)意零售等功能，創(chuàng)新組合模式，增強(qiáng)項(xiàng)目的輻射性。

4提升主題調(diào)性。

在商業(yè)項(xiàng)目主題形成的前提下，結(jié)合特色業(yè)態(tài)、特色場(chǎng)景、特色I(xiàn)P等，突出創(chuàng)新、差異等理念，形成自身特色的經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)，聚焦客流。

5優(yōu)質(zhì)引流舉措。

郊區(qū)商業(yè)處于城市邊緣，人氣不足，因此離不開(kāi)引流舉措。引流的舉措有很多，包括但不局限于：對(duì)核心市場(chǎng)進(jìn)行覆蓋式線上、線下宣傳；舉辦市集、展覽、演出等一系列優(yōu)質(zhì)文化創(chuàng)意活動(dòng)；聯(lián)合周邊景點(diǎn)以及園區(qū)開(kāi)展促銷(xiāo)、優(yōu)惠劵、發(fā)放景點(diǎn)門(mén)票等優(yōu)惠措施。以這些優(yōu)質(zhì)的引流舉措，為郊區(qū)商業(yè)最大化聚焦客流。

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上海郊區(qū)商業(yè)案例解析

1上海蟠龍?zhí)斓亍?

上海蟠龍?zhí)斓刈溆谏虾Ｊ羞吘壍奈鞑拷紖^(qū)虹橋商務(wù)區(qū)，項(xiàng)目總占地面積752畝，是瑞安集團(tuán)全新打造的“Urban Retreat城市微度假”系列首個(gè)項(xiàng)目。

項(xiàng)目依托蟠龍古鎮(zhèn)千年歷史、建筑肌理和文化風(fēng)貌，上海蟠龍?zhí)斓匾浴笆弊中徒窒锔窬?，承襲江南水鄉(xiāng)傳統(tǒng)“粉墻黛瓦”的建筑特色，擁有3公里原生天然水系，并保護(hù)性還原程家祠堂、香花橋和鳳來(lái)橋3處青浦區(qū)級(jí)文物保護(hù)單位，以及6棟木構(gòu)歷史建筑，并精心打造充滿詩(shī)情畫(huà)意的“蟠龍新十景”。

在業(yè)態(tài)上引進(jìn)近20家上海首店、超過(guò)60家區(qū)域首店，且特別引入了余德耀美術(shù)館、Blue Bottle Coffee藍(lán)瓶咖啡、COCO-MAT等特色品牌，很好地迎合了都市需求。

此外，項(xiàng)目秉承自然融合的理念，在23萬(wàn)方綠地中規(guī)劃六大主題功能區(qū)，超萬(wàn)方戶外運(yùn)動(dòng)空間、2.2公里林蔭步道、近2,000平的戶外馬場(chǎng)、2,000平戶外滑板公園、6,000平棒球運(yùn)動(dòng)公園、2,000平露天籃球場(chǎng)以及近千平的寵物公園等，為都市客群提供豐富多彩的服務(wù)與體驗(yàn)。

并且項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)期間精彩呈現(xiàn)一系列特別活動(dòng)，包括首屆“Art in Green藝游自然”公共藝術(shù)節(jié)、首屆戶外生活節(jié)、《蟠龍吉日》非遺主題展、Tango《有貓病》關(guān)于貓的漫畫(huà)展、“宋風(fēng)雅集”、漢服巡游等，從江南文化、自然綠地、戶外活動(dòng)、藝術(shù)展陳及創(chuàng)新消費(fèi)等角度提供了多種體驗(yàn)活動(dòng)。

項(xiàng)目一經(jīng)推出，并迅速成為了城市微度假目的地的典范，據(jù)蟠龍?zhí)斓毓嫉拈_(kāi)業(yè)成績(jī)單，在2023年“五一”假期5天時(shí)間內(nèi)，總客流量逾110萬(wàn)人次，日均客流量高達(dá)30萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額超過(guò)2500萬(wàn)元。

2上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)。

上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)位于閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)，商業(yè)總建筑面積23.9萬(wàn)㎡，地上12.7萬(wàn)㎡，地下11.2萬(wàn)㎡。

上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)定位為上海西南“為家而建”的全維度家庭娛樂(lè)購(gòu)物中心，打造了時(shí)尚服飾區(qū)、居家生活區(qū)、美食區(qū)、運(yùn)動(dòng)健身區(qū)、親子娛樂(lè)區(qū)、教育培訓(xùn)區(qū)、美容美體區(qū)等功能區(qū)，滿足全年齡段家庭消費(fèi)客群。

在特色業(yè)態(tài)上，項(xiàng)目集合了年輕人最?lèi)?ài)的人氣輕奢品牌，如日本潮牌collect、UR、ZARA、UNIQLO快時(shí)尚旗艦店、絲芙蘭等品牌，以匹配區(qū)域里眾多年輕家庭客群的消費(fèi)習(xí)慣。

此外，項(xiàng)目還新引入DIOR快閃店，再次提升商場(chǎng)時(shí)尚度，引領(lǐng)上海西南角的時(shí)尚風(fēng)向。同時(shí)，項(xiàng)目也引進(jìn)“包小姐和鞋先生”話題品牌，該品牌為國(guó)內(nèi)網(wǎng)紅品牌，首次進(jìn)駐上海，進(jìn)一步豐富了商場(chǎng)的潮流內(nèi)容。

在體驗(yàn)類(lèi)業(yè)態(tài)上，項(xiàng)目引入眾多跨界集合店，如西西弗書(shū)店、無(wú)極限運(yùn)動(dòng)館、高線花園集市、時(shí)尚博自然探索市集等，以創(chuàng)新、多元組合吸引眾多消費(fèi)者聚集。

針對(duì)家庭親子類(lèi)客戶群體，上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)還引入較多家庭類(lèi)和運(yùn)動(dòng)類(lèi)親子品牌，如CGV影院中國(guó)旗艦店、臺(tái)灣大魯閣家庭娛樂(lè)中心、星際傳奇電動(dòng)館、NBA姚明籃球俱樂(lè)部等，成為上海西南角家庭娛樂(lè)的“新貴”。

而在網(wǎng)紅餐飲上，上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)還精心引入了喜茶、古色古香的綠茶、鵝夫人、莆田餐廳等，為不同口味的消費(fèi)者提供多元化的就餐選擇。

最后，上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)還在在下沉廣場(chǎng)入口及南側(cè)商業(yè)弱端，布置兩大特色美食廣場(chǎng)，分別是大食代及賞味集市，涵蓋了各類(lèi)特色小吃餐飲。

據(jù)悉，上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)日均客流量達(dá)7萬(wàn)人，成為“上海近郊輻射能力最強(qiáng)”的郊區(qū)商業(yè)。

結(jié)語(yǔ)：近年來(lái)，越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始戰(zhàn)略性的布局郊區(qū)商業(yè)，希望獲得新一輪發(fā)展紅利。然而，由于郊區(qū)配套不成熟，大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目都存在人氣不足的問(wèn)題。因此，要想在郊區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，首先要解決的就是提升商業(yè)項(xiàng)目的人氣問(wèn)題，如何提升商業(yè)人氣？——通過(guò)特色吸引客流。關(guān)注飆馬商業(yè)地產(chǎn)，打造屬于自身的特色亮點(diǎn)。

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