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商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展到今時(shí)今日，行業(yè)內(nèi)基本達(dá)成了一個(gè)共識(shí)，那就是商業(yè)項(xiàng)目未來可能的發(fā)展項(xiàng)目主要是兩個(gè)，做大（城市級商業(yè)）或者做精（社區(qū)型商業(yè)）。而今天主要要聊到的就是社區(qū)商業(yè)。

       社區(qū)商業(yè)，顧名思義，是服務(wù)社區(qū)的商業(yè)，是為服務(wù)一個(gè)或周邊幾個(gè)社區(qū)所打造的商業(yè)。最常見的社區(qū)商業(yè)是圍繞著社區(qū)便利性和高頻性兩個(gè)特征所打造的商業(yè)項(xiàng)目，例如便利性的代表便利店、藥店、干洗店、寵物店、家政服務(wù)等等，而高頻性代表則包括生鮮超市、水果店、簡餐快餐、健身房等等。而與這兩點(diǎn)都不匹配的業(yè)態(tài)，比如服飾（不包括兒童服飾）、箱包、珠寶等等，則較難在常規(guī)的社區(qū)商業(yè)取得成功。

       所有的商業(yè)都是為人服務(wù)的，社區(qū)商業(yè)也不例外，所以根據(jù)住戶的不同，社區(qū)商業(yè)的打造模式也有所不同。從大的分類而言，社區(qū)商業(yè)可以分為上面提到的常規(guī)社區(qū)商業(yè)（非豪宅社區(qū)）和高端社區(qū)商業(yè)（豪宅社區(qū)）。先來界定一下豪宅社區(qū)，個(gè)人認(rèn)為豪宅社區(qū)需要滿足2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，第一個(gè)是城市的能級必須是一線、新一線及部分頭部的二線城市，第二個(gè)是售價(jià)必須是城市的住宅塔尖的10%。

       先來說一下套路比較明晰的常規(guī)社區(qū)商業(yè)的打法。如前所述，常規(guī)社區(qū)商業(yè)主要是圍繞著便利性和高頻性來打造，主要滿足的居民需求集中在吃飯，居家生活相關(guān)購物/服務(wù)，健身，教育/培訓(xùn)，女性休閑（美發(fā)，美容，按摩，美甲等）。

       下面依次來看下，首先是餐飲。社區(qū)商業(yè)的餐飲有以下幾個(gè)特點(diǎn)，（1）簡餐快餐占比高，大餐/商務(wù)餐占比低，很少出現(xiàn)網(wǎng)紅餐飲；（2）就餐人數(shù)與小區(qū)戶型配比高度相關(guān)，如小戶型為主，則就餐人數(shù)以1-2人為主，一般不超過4人，如三房以上為主，則就餐人數(shù)一般以3-4人為主，多則可達(dá)5-6人，對應(yīng)的家庭結(jié)構(gòu)為三口之家（+保姆）以及三代同堂（一般只有一方的老人，很少出現(xiàn)夫妻雙方老人都在的情況）；（3）菜系主要以中餐為主，整體強(qiáng)調(diào)性價(jià)比，檔次一般居中，不會(huì)出現(xiàn)高檔餐廳，但也很少出現(xiàn)大排檔；（4）街區(qū)餐飲可出現(xiàn)較多的私人品牌，而購物中心則以連鎖品牌為主；（5）工程條件預(yù)留層面，一般會(huì)根據(jù)招商難度進(jìn)行鋪排，如招商難度較大，一般二樓以上都需預(yù)留餐飲條件，但工程條件的設(shè)置極限一般在70%，實(shí)際大部分項(xiàng)目在考慮成本和收益之后的結(jié)果是具備餐飲條件的比例不超過50%；（6）在業(yè)態(tài)配置層面，一般餐飲面積占比不低于30%，不高于70%。而在具體的細(xì)分業(yè)種層面，簡餐/快餐，正餐，水吧/飲品的面積占比大致為：20%~40%，30%~60%，5%~20%；（7）部分社區(qū)型購物中心，開始在B1或室外外擺區(qū)打造美食街區(qū)/檔口，面積多在200~800㎡，以個(gè)體經(jīng)營者為主，可以很好的為餐飲提供差異化，同時(shí)提升項(xiàng)目收益。

      居家生活相關(guān)購物所包含的業(yè)態(tài)范圍非常廣泛，如各類超市（精品超市、社區(qū)超市、生鮮超市等），水果店，藥店，證件照，干洗，家政，便利店，花店，寵物寄養(yǎng)，快遞站，家居生活集合店，美妝集合店，旅行社等等。這一塊是社區(qū)商業(yè)最核心的一塊，但整體面積占比相對較低，對于大部分社區(qū)商業(yè)，上述細(xì)分業(yè)種的品牌數(shù)量不超過3家，甚至如寵物寄養(yǎng)，干洗，旅行社，證件照，花店等都只能存活下來1家。關(guān)于這一業(yè)態(tài)組團(tuán)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）超市、水果店和便利店在不同社區(qū)存在不同的細(xì)分定位，同一社區(qū)商業(yè)可以同時(shí)容納多家品牌，如超市類可以同時(shí)有華潤萬家，V-24生鮮時(shí)選，錢大媽等等，其中華潤萬家側(cè)重品類更全面的生活超市，V-24生鮮時(shí)選提供全球范圍內(nèi)的優(yōu)選生鮮以及爆款休閑食品，錢大媽則主打不賣隔夜肉，只提供最常規(guī)但最新鮮的蔬菜，肉類，河鮮等。（2）藥店、便利店、家居生活集合店，美妝集合店等都是社區(qū)商業(yè)的“納糧”大戶，基本上是坪效之王，如果是社區(qū)街鋪，藥店和便利店的數(shù)量還可以做到不止1家。（3）證件照，干洗，家政，快遞站等都是一些承租能力弱，但是又不可或缺的業(yè)種，因此這些是商業(yè)冷區(qū)較好的選擇。（4）寵物寄養(yǎng)是目前社區(qū)商業(yè)新興的業(yè)種，尤其單身率持續(xù)上升的強(qiáng)二線以上城市，萌寵正在取代伴侶的角色，既然寵物的價(jià)值在提升，那么有關(guān)它們的消費(fèi)的市場空間也在逐漸增大。作為具有巨大便利性優(yōu)勢的社區(qū)商業(yè)，就成了寵物寄養(yǎng)/寵物店的首選。

      教育/培訓(xùn)目前是除餐飲外，社區(qū)商業(yè)最熱門的業(yè)態(tài)，其中主要都是針對兒童的教育/培訓(xùn)。目前有招商壓力且對租金要求不高的社區(qū)商業(yè)，都會(huì)通過教培類業(yè)態(tài)，來快速把場子填滿。雖然教培是社區(qū)商業(yè)的填鋪利器，但是也有幾個(gè)比較明顯的問題，首先就是承租能力低，面積要求大，教培類單店面積少則四五百方，多則上千方，然后租金單價(jià)又很低，往往不會(huì)高于套內(nèi)50元/㎡/月。教培類面積占比越大，項(xiàng)目收益越低。如果教培類只是單純的租金低也就罷了，它還有第二個(gè)問題，甚至比租金低更嚴(yán)重的問題，那就是每一個(gè)教培店都自成生態(tài)體系，也就是雖然可以帶來客流，但是無法達(dá)成客流的共享，因?yàn)檫@種店的課程時(shí)長都是小時(shí)計(jì)算的，而且課程期間家長也經(jīng)常全程陪同在內(nèi)，課程上完了家長就帶著孩子直接回家了，極少會(huì)和城內(nèi)其他業(yè)態(tài)形成互動(dòng)。第三個(gè)問題，是最新的教育趨勢，目前各類針對兒童的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，都在遭受國家政策的強(qiáng)力打壓，在這種大的政策環(huán)境影響下，以后社區(qū)商業(yè)教培類的發(fā)展會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)什么樣的景象，還需要慢慢觀察。

       女性休閑和健身也是社區(qū)商業(yè)比較常見的業(yè)態(tài)補(bǔ)充，一般都會(huì)排布在3-4層。針對女性休閑，除了傳統(tǒng)的針對年輕女性的美容美甲SPA之外，還需要關(guān)注40歲以上女性的需求，因?yàn)橄鄬τ诙畾q的年輕女性，40歲以上的中年女性對于美容，保養(yǎng)和護(hù)理的訴求更高，尤其如果在時(shí)間不寬裕的情況下，是會(huì)更傾向于選擇就近的社區(qū)商業(yè)的。而且由于其經(jīng)濟(jì)收入更高，也可以接受高額的預(yù)充值活動(dòng)，從而可以保證相應(yīng)業(yè)種的良性經(jīng)營。健身房雖然也是社區(qū)商業(yè)常見的業(yè)態(tài)，但由于目前社區(qū)健身房并沒有形成與商務(wù)區(qū)健身房的本質(zhì)性區(qū)別，因此社區(qū)健身房的持續(xù)經(jīng)營能力也是操盤者需要提前考慮的。如單身白領(lǐng)客群會(huì)更愿意選擇商務(wù)區(qū)健身房，因?yàn)榭梢栽谙掳嗪笕ソ∩?，從而避開下班的高峰期。而帶小孩的家庭客群，又會(huì)選擇統(tǒng)一行動(dòng)，在下班和周末的時(shí)間，會(huì)圍繞孩子展開。中老年人不會(huì)選擇去健身房，而是會(huì)選擇廣場舞或者周邊遛彎。那么如果操盤者所在的社區(qū)也是有這樣的一些實(shí)際情況存在，那么健身房的引入就著實(shí)需要更多的考量。