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嚴(yán)格的來說，對(duì)于商業(yè)綜合體動(dòng)線的劃分，按照使用者來區(qū)分，可以劃為客流動(dòng)線、車流動(dòng)線、貨物動(dòng)線、消防動(dòng)線。

商業(yè)地產(chǎn)之中的動(dòng)線，尤其是商業(yè)綜合體動(dòng)線是商業(yè)項(xiàng)目之中人、車、貨所行進(jìn)的路線，即：將人、車、貨所行進(jìn)路線分解成為一個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)（腳步），并以行動(dòng)者的視角將所見的場(chǎng)景進(jìn)行模擬演示，所得出的最佳應(yīng)用場(chǎng)景。而動(dòng)線的根本意義，在于可以使得銷售和效率提升并對(duì)場(chǎng)地相關(guān)聯(lián)人的行為進(jìn)行引導(dǎo)，是另一種潤(rùn)物細(xì)無聲的潛在影響模式。

嚴(yán)格的來說，對(duì)于商業(yè)綜合體動(dòng)線的劃分，按照使用者來區(qū)分，可以劃為客流動(dòng)線、車流動(dòng)線、貨物動(dòng)線、消防動(dòng)線。如果按照應(yīng)用朝向來區(qū)分，可以劃分為內(nèi)部動(dòng)線與外部動(dòng)線。如果按照設(shè)計(jì)形態(tài)來說，可以劃為平面動(dòng)線、復(fù)式動(dòng)線。

鑒于篇幅問題，本文在此主要是以商業(yè)綜合體項(xiàng)目中的平面客流動(dòng)線作為主要介紹方向，僅供大家參考了解。

一、平面動(dòng)線客流

通常來說，店鋪使用者的銷售業(yè)績(jī)是與經(jīng)過店鋪門口的人流數(shù)量形成正比的，所以無論是在任何類型的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)下，一定都是對(duì)于如何使得消費(fèi)客群更多的經(jīng)過店鋪門前才是最值得關(guān)注的事項(xiàng)，盡可能的讓消費(fèi)者經(jīng)過店鋪門口以促成交易機(jī)會(huì)。

所以對(duì)于平面內(nèi)客流動(dòng)線設(shè)置應(yīng)當(dāng)是將可供消費(fèi)者看到的店面，盡可能的設(shè)于步行交通量最大的動(dòng)線上，并使該動(dòng)線集中于某些通路，并形成閉環(huán)回路。

（一）動(dòng)線設(shè)計(jì)中應(yīng)避免消費(fèi)者重復(fù)行進(jìn)，在一遍的行走之中就能夠有效、充分的對(duì)所有商鋪進(jìn)行了觀測(cè)。所以如果想達(dá)到此效率最高的效果，最好的方式就是環(huán)形組織模式。諸位可以回顧，多數(shù)教委成功的商業(yè)綜合體中，多數(shù)是以環(huán)形組織來建設(shè)的。但為了最大限度的對(duì)消費(fèi)者視角進(jìn)行展示，所以商業(yè)綜合體之內(nèi)的往往會(huì)設(shè)置中庭。這樣不但兼顧了采光與美觀，更增加了其他層店鋪被觀察到的機(jī)會(huì)。同時(shí)還可以通過增加的的中庭，有效分割，迫使客流行動(dòng)降速，更多的使得消費(fèi)者有效停留以促成交易機(jī)會(huì)。

但實(shí)踐之中，由于很多企業(yè)獲取的土地面積過大，加之為不浪費(fèi)容積率以及盡可能的獲得建筑物抵押款項(xiàng)。很多開發(fā)商采用了大面積的建設(shè)模式，使得無法形成閉環(huán)回路。這樣的情形下就會(huì)造成很多店鋪沒有充分的展示位，更沒有辦法獲得相應(yīng)的客流量。

（二） 動(dòng)線設(shè)計(jì)首先應(yīng)當(dāng)考慮的因素是人。只有將商戶和消費(fèi)者的實(shí)際情況進(jìn)行考慮，才能夠設(shè)計(jì)出好的動(dòng)線。

1、視覺巡視路徑。通常情況下，人的視線習(xí)慣由左至右，由上至下，由前往后，由中心向四周運(yùn)動(dòng)，這一運(yùn)動(dòng)規(guī)律主要是受書寫閱讀習(xí)慣影響而形成的，所以視區(qū)的順位多是左上、右上、左下、右下。人眼的視線水平移動(dòng)比垂直移動(dòng)快，眼球上下運(yùn)動(dòng)比左右運(yùn)動(dòng)容易產(chǎn)生疲勞，所以在動(dòng)線設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)充分利用此原則，盡可能的對(duì)于平面中的正門首位置進(jìn)行引導(dǎo)，亦或上下原則，用頭頂燈光及腳下導(dǎo)視誘使人們按照設(shè)計(jì)者期望的路線行進(jìn)。

2、必須要考慮商戶承租人的價(jià)值最大化，所以平面客流動(dòng)線應(yīng)對(duì)于商戶店鋪進(jìn)行價(jià)值最大化，盡可能的對(duì)內(nèi)不同區(qū)域和位置上商鋪價(jià)值進(jìn)行平衡，使綜合體項(xiàng)目商鋪的價(jià)值均等，避免造成商業(yè)死角，要使客流動(dòng)線上的商戶都獲得有效且充足的客流量以保障收益。

二、 動(dòng)線的設(shè)計(jì)取決于綜合體項(xiàng)目的整體形態(tài)

很多商業(yè)綜合體，往往是為了考慮項(xiàng)目的寫字樓、酒店或公寓類產(chǎn)品，往往在建設(shè)中采用大量柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)。為了能夠?qū)求w獲得更強(qiáng)的荷載，不得不在下部的商業(yè)購(gòu)物中心中設(shè)置更多的立柱，所以導(dǎo)致了很多商業(yè)零售面積使用受限。然而這不是本文重點(diǎn)，重點(diǎn)是在于選擇什么樣的動(dòng)線合適。

（一） 動(dòng)線選擇的影響因素

1、商業(yè)綜合體的選址、基地的形態(tài)。

2、基地的規(guī)劃指標(biāo)。

（二）適合的動(dòng)線

水平動(dòng)線設(shè)計(jì)模式基本可歸納為線形、環(huán)形、風(fēng)車形，由這三種基本形式可以衍生出多種建筑平面。

（三） 合適的動(dòng)線是提升商鋪價(jià)值的重要手段

1、對(duì)商業(yè)價(jià)值的預(yù)估，優(yōu)秀的動(dòng)線可以使得商業(yè)價(jià)值提升，能夠獲得支付租金的的承租人的認(rèn)可。

2、對(duì)項(xiàng)目盈收能力預(yù)判，有了優(yōu)秀的動(dòng)線，可以造成場(chǎng)地旺場(chǎng)的良性循環(huán)，使得商戶承租人能夠有效對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景進(jìn)行預(yù)估。

3、對(duì)項(xiàng)目建筑布局的調(diào)整規(guī)劃，優(yōu)秀的動(dòng)線足以對(duì)項(xiàng)目的行動(dòng)路線進(jìn)行引導(dǎo)。

4、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)預(yù)判，是否有好的動(dòng)線，經(jīng)驗(yàn)豐富的商戶承租方只要實(shí)際走場(chǎng)后就能進(jìn)行判斷，這對(duì)于未來經(jīng)營(yíng)狀況可以有效預(yù)判，知道是否會(huì)存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并以此指導(dǎo)或影響合同簽署的談判決心。

三、建議要點(diǎn)

（一） 充分考慮客流的導(dǎo)向因素

無論是承租人、使用者或者投資者在評(píng)析商業(yè)體內(nèi)部交通的好壞時(shí)，一般主要是從垂直交通和平面動(dòng)線兩個(gè)方向來考慮的。尤其是平面動(dòng)線可以使消費(fèi)者沿著商家事先設(shè)計(jì)好的交通流線進(jìn)行消費(fèi)。比如著名的宜家動(dòng)線，國(guó)內(nèi)無出其右。

（二）細(xì)節(jié)要點(diǎn)

1、平面動(dòng)線設(shè)計(jì)均應(yīng)充分考慮人體的承受能力，這主要是分為兩個(gè)方面，一是一般成人的步行距離在400米以內(nèi)是尚可忍受的，超出這個(gè)距離就會(huì)存在不適。二是人體如果超出90分鐘時(shí)長(zhǎng)的長(zhǎng)期行走，也會(huì)存在疲勞感。所以動(dòng)線應(yīng)充分考慮在一定距離內(nèi)設(shè)置休息點(diǎn)，以便于延長(zhǎng)顧客的舒適度，并在該休息點(diǎn)盡可能設(shè)置交易區(qū)，無論是餐飲或是休閑，均能促成交易機(jī)會(huì)。

2、平面動(dòng)線設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)于在兩側(cè)均有店鋪的主動(dòng)線寬度為8~10m左右，次通道動(dòng)線為4~6m為佳。太寬或者太窄不利于人體視覺的延伸，會(huì)存在盲區(qū)。

3、應(yīng)充分考慮消費(fèi)者的行為習(xí)慣，比如上行電梯的后部往往存在實(shí)現(xiàn)死角，極易對(duì)商戶造成死鋪。所以對(duì)于該地帶應(yīng)充分重視，盡可能的預(yù)留目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)以保障盈收，如餐飲、診所、教育機(jī)構(gòu)等。

4、平面動(dòng)線應(yīng)充分利用好燈光引導(dǎo)。下圖是我在上海國(guó)金中心的電梯口拍攝，紅圈位置是電梯下行口，黃圈是貼進(jìn)墻壁的位置。這是利用光照的陰暗色差提示消費(fèi)者注意環(huán)境變化進(jìn)而警示安全，同時(shí)可以令消費(fèi)者注意到墻壁上POP展示。該設(shè)計(jì)精妙絕倫，充分利用了燈光變幻來引導(dǎo)消費(fèi)者的目的。

本文是我從業(yè)十五年來對(duì)于商業(yè)動(dòng)線的一些學(xué)習(xí)總結(jié)及個(gè)人看法，由于我本人并非是建筑設(shè)計(jì)專業(yè)，更多的是在實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)中的總結(jié)與歸納，所以僅供諸位參考。但實(shí)踐中很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于動(dòng)線設(shè)計(jì)確實(shí)是一項(xiàng)知識(shí)盲點(diǎn)，存在著大量的無效規(guī)劃和面積浪費(fèi)，殊為可惜。

注：本文來源于商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù)，作者盧鵬，內(nèi)容僅作學(xué)習(xí)分享，不做商業(yè)用途，侵刪，謝謝！