很多人把商業(yè)設(shè)計誤解為單獨的商業(yè)空間設(shè)計，但其實是非常片面的看法。商業(yè)設(shè)計并不只是空間的設(shè)計、品牌的設(shè)計、視覺方面的設(shè)計，更多的是戰(zhàn)略層面，今天萬維設(shè)計針對商業(yè)定位這一方面多角度剖析一下商業(yè)設(shè)計。
1.資本視角
商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)是獲得投資回報。從商業(yè)空間設(shè)計到運營，購物中心給商戶及顧客營造良好的總體感受，目的在于提升項目的總體租金收入，同時控制降低運營成本，從而提高凈運營收入，目標(biāo)在于資本退出時的高資產(chǎn)估值。
投資回報來自資產(chǎn)增值和資本收益兩個方面。一個是購物中心本身的增值，包括土地的增值及購物中心因為成功的運營而產(chǎn)生的品牌增值；二是每年穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，包括租金及物業(yè)費及其他廣告收入等。兩部分收入共同組成總投資回報率。
租金收益是項目獲得穩(wěn)定持續(xù)收入的重要保證，與設(shè)計運營關(guān)系密切。項目租金單價主要與所處城市地段以及運營能力相關(guān)。在規(guī)劃定位層面上，項目尤其關(guān)注選址5公里半徑范圍內(nèi)的人口基數(shù)；在建筑設(shè)計層面上，租金與項目營業(yè)額及平面圖設(shè)計息息相關(guān)，需要注意樓層租金遞減規(guī)律、不同業(yè)態(tài)租售比和面積需求。
2.開發(fā)視角
商業(yè)地產(chǎn)持有購物中心，對選址有著多方面的要求。城市上，希望選擇一線、強二線城市的核心及副中心，保證未來升值空間；體量上，除一線城市核心地段外，體量一般在5萬㎡以上；區(qū)位上，關(guān)注稀缺資源、人口基數(shù)、地鐵交通或新城規(guī)劃等周邊條件。
目標(biāo)市場定位是商業(yè)地產(chǎn)的成敗關(guān)鍵。一方面是目標(biāo)區(qū)域定位，根據(jù)所在區(qū)域的輻射力、項目自身主題的輻射強度、項目競爭態(tài)勢等，確定吸引顧客的空間范圍；另一方面是目標(biāo)客群定位，根據(jù)人群類型結(jié)構(gòu)、消費類型、收入水平等，細分消費客群，實現(xiàn)差異競爭。
業(yè)態(tài)組合是落實商業(yè)定位、確定資源劃分的關(guān)鍵步驟。商業(yè)業(yè)態(tài)可分為零售、餐飲和娛樂等，組合比例需適應(yīng)項目定位與功能。如城市核心商圈購物中心，高租金零售服飾類業(yè)態(tài)必定占主導(dǎo)；郊區(qū)型購物中心當(dāng)偏重生活配套類及目的性體驗性強的業(yè)態(tài)。
租賃面積和經(jīng)營面積是商業(yè)面積中的重要指標(biāo)。租賃面積指的是以合同約定的計算租金的面積，還可能包含其附屬的自用機房和后勤區(qū)、卸貨區(qū)等；經(jīng)營面積是商業(yè)功能正常經(jīng)營所涉及的產(chǎn)權(quán)面積，包括租賃區(qū)、公共區(qū)、商業(yè)運營專屬及公攤的后勤區(qū)、設(shè)備區(qū)。
得鋪率是衡量商業(yè)平面設(shè)計的有效與否的一個重要指標(biāo)。得鋪率即租賃面積在經(jīng)營面積中的占比，在總體空間品質(zhì)相當(dāng)?shù)那闆r下，得鋪率越高說明無用空間越少，租金收益越多。通常越高端的購物中心，由于公共空間等較大，得鋪率相對更低，但是一般不小于55%。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制要有全景成本控制的意識。前期注重風(fēng)險控制，中期的業(yè)態(tài)規(guī)劃正確與否決定了利潤空間，后期關(guān)注施工過程中的變更管理，以保證招商落位的不斷調(diào)整和試錯，最后的運營實際上是購物中心的靈魂。
3.客戶視角
商戶在使用空間方面關(guān)注餐飲預(yù)留條件、后勤、面寬等，在形象展示方面關(guān)注展示面、廣告位、導(dǎo)向標(biāo)識等。顧客除了重視商品本身，還比較關(guān)注商場的藝術(shù)品、電子展示、母嬰室及停車系統(tǒng)等，其整體印象往往表現(xiàn)為某些記憶點，如中庭或藝術(shù)裝置。
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