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關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，開發(fā)商常常會問到：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品風格如何營造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，這些都是為了一個共同的目的：如何提高商業(yè)地產(chǎn)的使用價值從而提升其整體價值。

要回答這個問題，首先必須弄清楚一點：商業(yè)地產(chǎn)究竟為誰而作？通常情況下，我們把商業(yè)的目標客戶分為三級。投資者即買鋪的人是一級客戶；商家作為經(jīng)營者即用鋪的人，是二級客戶；而普通消費者才是真正消費鋪內(nèi)商品的人，是三級客戶，也是商業(yè)地產(chǎn)的終極客戶。因此，商業(yè)地產(chǎn)的價值必將通過終極消費客戶—消費者對其的認可度得以體現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃要素方法-矛盾協(xié)調(diào)法

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃，主要存在以下八對矛盾。只有在協(xié)調(diào)好這些矛盾的基礎上，才能做出成功的商業(yè)產(chǎn)品。

矛盾一集中-分散

適用于商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)、體量、平面布置等有關(guān)規(guī)劃方面的內(nèi)容。商業(yè)地產(chǎn)的體量和價值一定是成正比的嗎？體量大是否一定意味著價值高？其實不然。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃有集中式賣場、步行街、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)群落等形式，采用不同的形式體量的大小也有差別，盲目追求體量大小而忽視項目本身所具備的實際條件，反而達不到總價高的效果。

如北京西單更新場，小體量商業(yè)的代表，憑借地上地下空間的聯(lián)動，布局年輕人喜愛的業(yè)態(tài)，營造青年社群文化，作為舊改項目改造成功出圈。

啟示：在做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃時，一定要注意協(xié)調(diào)集中和分散的矛盾；不是體量越大，項目總價值越高；要根據(jù)項目自身的地塊條件和外部環(huán)境條件做規(guī)劃；要充分考慮商業(yè)產(chǎn)品的差異性特色營造。

矛盾二整體-個體

適用于商業(yè)地產(chǎn)項目的整體立面風格設計、用材用料設定等方面的內(nèi)容考慮。

一個商業(yè)項目既是一個整體的商業(yè)空間，其內(nèi)部又分為若干個體商業(yè)空間。個體商業(yè)空間強調(diào)個性化，個性化是否就意味著整體的凌亂無序？成功的商業(yè)項目在處理這個問題的手法上大體有兩類做法：

A類：確定明晰的整體風格，將個性元素適當穿插其中，使其不牽強、不生硬；

B類：在打造整體外觀時預留個性化空間，將個性空間也作為立面的構(gòu)成部分。

啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品一定要注意整體風格的塑造；個性化空間的預留應在整體風格的基礎之上。

矛盾三公共-私密

重點解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)部空間規(guī)劃的問題，即公共空間與經(jīng)營空間、可售空間與非售空間如何劃分。

?A類：集中商業(yè)

對于集中商業(yè)，可用挑空中庭、挑空連廊的手法，這樣做的作用是提升檔次，形成透氣的交流聚集空間，體現(xiàn)商業(yè)特色，增加空間層次感與整體融合性，增強主題的視覺共享性。

泰國曼谷Siam Discovery中庭設計成大峽谷式的空間，創(chuàng)造了舒適的環(huán)形動線，并且貫穿上下四層，引導消費者的視線向上移動，廊橋天花也用了鏡面的不銹鋼板，延伸空間感，視野開闊，提升購物中心可逛性。

?B類：沿街商業(yè)

對于沿街商業(yè)，可用外挑連廊、騎樓的方式，使室內(nèi)外空間轉(zhuǎn)折，增加人流的導入性。

例如在TX淮海一層將室內(nèi)空間延伸至街道，打破戶外街區(qū)與室內(nèi)商業(yè)空間的界限，這種不占公共空間的設計將街道還給行人，還可以留住游客，可謂一場城市生活的豐富互動。層層疊疊的立面和入口設置，以及可以隨意坐下的大臺階，外擺空間立即軟化了傳統(tǒng)盒子不夠人性的尺度感受，讓每一個路過TX的人都強烈體會到這個區(qū)域的休閑氛圍，消磨掉傳統(tǒng)MALL的“高端”所帶來的心理成本。

啟示：適度的公共空間（非售空間）的預留，對項目檔次提升、人流導入、人氣聚集、特色體現(xiàn)起到極大的作用。

矛盾四開放-封閉

本矛盾協(xié)調(diào)法主指商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品公共空間的利用和規(guī)劃問題，需要注意的是對外沿街鋪面和內(nèi)部鋪面、品牌展示與品牌個性空間的協(xié)調(diào)。

A類：將私密空間和公共空間融合，形成私家利用、公共視覺，以此增加品牌的視覺導入性，自然導入人流；

Siam Discovery 在業(yè)態(tài)排布上，將零售區(qū)域主體化，每一個區(qū)域/樓層只售賣一類專屬商品，融合了5000多個品牌，不進行品牌單獨區(qū)域的劃分展示。該項目的商業(yè)空間劃分完全打破了傳統(tǒng)商場和傳統(tǒng)的消費方式，引領消費者體驗一種新的生活方式。

江陰八佰伴改造后的規(guī)劃原則是動線脈絡清晰，主次動線分明，店鋪形象展示面最大化，打造無邊界賣場，收獲了不錯的效果。

B類：適度的封閉，便于產(chǎn)品風格的形成，利于局部通透空間的個性突出。

啟示：私密空間和公共空間的的巧妙融合連接，對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)氛圍營造相當關(guān)鍵；

商業(yè)步行街的規(guī)劃一定要考慮其自身的空間尺度條件；

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的立面未必是越通透越好。

矛盾五概念-具像

重點解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題概念落實的問題，主題是什么、體現(xiàn)的風情、情景為何、帶來的體驗等是這個問題的主要內(nèi)容。

A類：用建筑本身體現(xiàn)主題；

Siam Discovery 外觀的格子圖案，既時尚潮流又極具科技感，應和了商場的打造生活方式試驗室的概念。

B類：制造運用視覺標志，打造連續(xù)的、有設計的視覺焦點。

啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的主題概念與產(chǎn)品的功能定位要相適應；

建筑本身是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風格和氛圍的主要體現(xiàn)內(nèi)容；

視覺標志的巧妙制造和運用是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風格體現(xiàn)的絕佳手法。

矛盾六功能-美觀

解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)特征和價值體現(xiàn)的問題。

啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品首先要體現(xiàn)“商業(yè)”特性；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)性是功能性和美觀性的巧妙融合體現(xiàn)；商業(yè)氛圍的營造不是單一空間的設置，也不是產(chǎn)品風格的獨立體現(xiàn)，而應是全方位、多面的細節(jié)處理。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品矛盾協(xié)調(diào)法中最大的法則，只有將前面六個方法良好的考慮運用后，商業(yè)價值的最大化才能得以實現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)通過功能定位、商業(yè)性體現(xiàn)、概念的落實，最終要實現(xiàn)的社會責任與社會效益的統(tǒng)一。

商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設計的七大原則

原則一一定要聘請專業(yè)的設計公司

不是所有建筑設計公司都能進行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計。商業(yè)地產(chǎn)是一個非?；钴S、時尚的建筑類型，要求設計師除了具有豐富的經(jīng)驗、高度熟練與綜合的設計能力以外，敏銳地把握市場動態(tài)并與開發(fā)商、策劃機構(gòu)及招商代理公司之間密切合作，及時反饋，將市場的需求融匯到規(guī)劃設計中，這些是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)設計師不可或缺的能力。

原則二平衡業(yè)態(tài)和功能布局之間的矛盾

商業(yè)項目不同功能模塊的性質(zhì)和任務，是建筑設計的根本依據(jù)和出發(fā)點。不同地域、不同經(jīng)濟條件、不同民族、不同服務人口數(shù)量，都應有不同的建筑規(guī)模，并具備相應的設施、設備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應按功能要求、動靜活動形態(tài)、人流密度等適當分區(qū)、主次明確，同時也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。

原則三主力店定制化

主力店是整個項目的招商核心，而他們往往對建筑體的結(jié)構(gòu)有特殊要求。在選址的時候，主力店傾向于在意向性項目規(guī)劃建設之初，就開發(fā)商進行接觸，溝通這種需求。從規(guī)劃建設期就開始深度合作，能最大程度地減少對建筑體的改造，從而節(jié)約成本。

原則四傳承城市文脈特征

對終端消費者來說，具有文脈特征的商業(yè)地產(chǎn)項目不僅僅是一個購物消費的場所，同時也是一個體驗建筑文化、民風民俗、滿足其精神需求的場所，是對更多人群形成強大吸引力和認同感的關(guān)鍵要素。只有把消費者先吸引過來才有可能產(chǎn)生消費行為，才能體現(xiàn)提高其商業(yè)價值。

原則五利用設計制造項目吸引力

商業(yè)地產(chǎn)項目需要通過規(guī)劃設計手段，表達出購物、休閑、娛樂等不同功能空間的特色。

其中對于規(guī)劃設計師而言，各種高科技的建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造技術(shù)、材科設備技術(shù)，將與先進的聲、光、電、信息技術(shù)相結(jié)合，共同創(chuàng)造一個體驗式的綜合商業(yè)環(huán)境。不論外部形象還是內(nèi)部空間，如果在規(guī)劃設計中能將各種策劃的主題和理念加以更好的體現(xiàn)，那么其商業(yè)價值的提升就勿庸置疑了。

原則六設計要有鮮明的人流導向

在項目設計伊始，開發(fā)商就應該和設計師、策劃師一起，確定項目業(yè)態(tài)分布和功能布局。

商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)分布和功能布局必須以人流為導向。也就是說，要盡量吸引客戶經(jīng)過每一個商鋪。核心商店通常安排在樓層的兩端，對引導人流起重要作用，被稱為磁極與錨固點；中庭合理布置，如自動扶梯連環(huán)向上，盡量鼓勵層間運動；有時集中的餐飲區(qū)、電影院和兒童游樂為主題的“冒險樂園”放在較高樓層，以使人流向上；多個樓層設有餐飲店，但僅設于一端；有時停車場也僅有一端可以到達；較高樓層布置一些景點；設置少量休息座椅等；這些都是引導人流流動的有效手段。

原則七設計要預留未來發(fā)展空間

商業(yè)設施、環(huán)境和場所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動態(tài)的發(fā)展變化。從設計上創(chuàng)造一個能適應未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項目的特殊要求。同時，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。

結(jié) 語

規(guī)劃設計決定著消費者對商場的第一印象，也影響著消費者的游逛感受，是消費者進入以及停留的重要關(guān)鍵。

規(guī)劃設計需要更為專業(yè)的人士把控，也需要多方面來定位、規(guī)劃，才能真正實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價值和消費者的青睞。

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