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社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)。它是城市商業(yè)空間的一個重要層次，基本功能是滿足社區(qū)居民的購物需求、服務需求、休閑娛樂需求等。
社區(qū)商業(yè)最早于20世紀五十年代在美國出現(xiàn)。當時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務的社區(qū)商業(yè)。六十年代，英國、日本、法國等國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到七十年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)。
美國的《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群。作為一個整體進行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利?！眹獾馁徫镏行姆譃榈貐^(qū)型購物中心、社區(qū)型購物中心和近鄰型購物中心三種。
1. 社區(qū)商業(yè)模式
社區(qū)這個概念最早由德國社會學家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范圍的人群構成的社會生活共同體。在西方社會學史上，對社區(qū)概念的定義、解釋差不多有100多種，最普遍意義上的社區(qū)是介于鄰里和區(qū)域之間的社會實體。城市社會學家帕克（1987）認為：“社區(qū)一詞是指許多個人、家庭、團體以及習俗、制度組合在同一地區(qū)之內(nèi)，并在這種共同組合形式中形成的種種聯(lián)系”。
從以上定義出發(fā)，社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個重要層次，它是相對于城市中心區(qū)商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)和鄰里型商業(yè)而言的，其在規(guī)模大小、提供的商品種類、服務的商圈范圍等方面都介于區(qū)域型商業(yè)和鄰里型商業(yè)之間。社區(qū)商業(yè)的基本功能包括滿足社區(qū)居民的購物需求、服務需求、休閑娛樂需求等。
2. 國外社區(qū)商業(yè)模式
國外發(fā)達國家的社區(qū)商業(yè)早已成為居民綜合消費的載體，占社會商業(yè)支出總額的60%左右。起步中的中國社區(qū)商業(yè)規(guī)劃可以借鑒國外成熟商業(yè)社區(qū)的經(jīng)驗，在學習中發(fā)展，在摸索中創(chuàng)新，建造富有中國特色的社區(qū)商業(yè)模式。
1.歐美的社區(qū)商業(yè)中心
歐美盛行大型新興社區(qū)商業(yè)。例如，英國倫敦東南郊區(qū)的Bluewater購物中心，在13.9萬平方米的營業(yè)面積中，有57家國際零售商入駐，集中分布著3個廣場，共330家商鋪，其中包括3家大百貨店、200家專賣店、50家餐廳酒吧、13個放映廳組成的多功能電影等等，滿足著周邊60分鐘汽車車程內(nèi)10余萬居民的日常消費需求。
美國的社區(qū)商業(yè)中心有兩大發(fā)展特點：一種是在“中心”內(nèi)有一主題，如以一家大超市為主，附帶部分折扣或全部專賣店、廠家直銷店等；另一種是突破傳統(tǒng)觀念，呈塊狀型，與周圍的文化娛樂等設施結成聯(lián)盟，塊狀不一定只位于一幢建筑，而是擴展為一個較大的消費空間。
2.日本的社區(qū)商業(yè)中心
“商業(yè)街協(xié)同組合”是日本頗具傳統(tǒng)特色的一種社區(qū)商業(yè)中心。例如，日本東京都神樂坂商業(yè)街，就是東京一條極為普通但又富有日本特色的典型社區(qū)商業(yè)街。在100多米長的步行街兩側，散落著連戶商鋪、中型超市、24小時便利店以及傳統(tǒng)雜貨店等248家店鋪，花店、迷你高爾夫館、蔬果鋪、美容店乃至證券所應有盡有。這種社區(qū)商業(yè)還同時肩負保護中小商業(yè)企業(yè)、保護城市的傳統(tǒng)文化特色的重任。
“造鎮(zhèn)計劃”下的社區(qū)商業(yè)中心，是一種新興的生活樂園。例如，日本真庫縣尾琦市的社區(qū)商業(yè)中心是一個兼購物、休閑、娛樂、教育文化、聚會社交等多種功能于一體的生活園地。250家個性化專門店按商品范圍結構分為生鮮館群、飲食店群、娛樂休閑店群、自我動手店群和購物區(qū)群。
日本規(guī)劃最大、全美式的社區(qū)商業(yè)中心是東京近郊船橋市的拉拉普多，除了本身的休閑文化設施外，中心還設有公共休息區(qū)、活動區(qū)、兒童娛樂區(qū)、藝術造型展示區(qū)等，形成一個生活小區(qū)，使來到這里的顧客得以盡情享受。
3.新加坡的社區(qū)商業(yè)中心
“鄰里中心”是新加坡社區(qū)商業(yè)中心的名稱，即按照社區(qū)建設的配套建設指標，根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、類型以及居住人口需求配備相應的商業(yè)配套設施，由開發(fā)商或物業(yè)方進行集中經(jīng)營與管理，不以盈利為主要目的，而是為社區(qū)居民提供商品和服務的社區(qū)生活服務中心。新加坡發(fā)展局將社區(qū)商業(yè)規(guī)劃成三個層面，配置和設置相應的層面，三個層面劃分從1，000戶到1，500戶配置一個鄰里商店；第二個8，000戶到10，000戶建立一個小區(qū)商業(yè)；第三個40，000戶配套一個中心，這可能是更多開發(fā)商關注的地區(qū)級商業(yè)，大型的購物中心。
3. 國內(nèi)社區(qū)商業(yè)模式
社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要盈利點之一，但在實際操作中，社區(qū)商業(yè)開發(fā)并非規(guī)模越大越好，而要結合社區(qū)人口消費適度開發(fā)。目前國內(nèi)社區(qū)商業(yè)主要有以下三種開發(fā)模式：
1.社區(qū)商業(yè)中心型
社區(qū)商業(yè)中心集商業(yè)、餐飲、休閑、文化、娛樂、體育、衛(wèi)生服務為一體。它包含大型超市主力店或社區(qū)型百貨店、社區(qū)便利零售品牌店；書店、游樂場等文化娛樂設施；銀行、郵局等社會服務設施；餐飲、美容、健身等休閑設施；兒童教育、音樂培訓、舞蹈培訓等教育設施。通過這些主力和次主力店形成了社區(qū)商業(yè)強大的凝聚力，其輻射的范圍在1～1.5公里，服務人口5～8萬人左右。
2.社區(qū)次主力店組合型
次主力店組合型社區(qū)商業(yè)，一般是在商業(yè)規(guī)模較小，或者招商大型商業(yè)困難，或者區(qū)域內(nèi)已有大型連鎖超市百貨時采用的定位組合模式。它一般都包含有小型社區(qū)超市，書店、兒童樂園等文化娛樂設施；銀行、郵局等社會服務設施；餐飲、美容、健身等餐飲休閑設施；兒童教育、音樂培訓、舞蹈培訓等教育設施。通過這些次主力店的共同吸引力來吸引社區(qū)居民。其輻射的范圍為居民5分鐘步行路程范圍內(nèi)，服務人口1～2萬人左右。
3.純商業(yè)街模式
純商業(yè)街形式的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，在規(guī)模較小情況下，一般以經(jīng)營社區(qū)便利店，滿足本社區(qū)居民消費為主；在規(guī)模較大的情況下，兼顧外向型商業(yè)業(yè)態(tài)，除了餐飲、美容中心等商業(yè)具有一定輻射力外，其他品種服務對象主要為本區(qū)居民。
4. 國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展不足
結合國內(nèi)實際情況，現(xiàn)今社區(qū)商業(yè)還存在以下不足：
（一）從規(guī)模上看，較?。粡姆諏ο髞砜?，主要針對本住宅項目和周邊幾百米的居民，服務于極少數(shù)消費者。
（二）通常沒有經(jīng)過比較科學的商業(yè)規(guī)劃和定位，任商業(yè)自行發(fā)展，也大多無法形成統(tǒng)一管理的模式，因此一般而言，競爭能力較差，很難成大氣候。
（三）從建筑形式上看，絕大部分為底商，住宅底商、公寓底商或者是寫字樓底商等，屬于開發(fā)商的輔助開發(fā)產(chǎn)品。就目前的情形來看，一般占一個城市新開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模中的10%左右，甚至更少。
（四）一般情況下，主要集中在城市的這幾個區(qū)域：由于城市擴張延伸出的城市新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)或高新技術開發(fā)區(qū)等。
5. 啟示與借鑒
1.要強化社區(qū)商業(yè)規(guī)劃
根據(jù)國外的經(jīng)驗，社區(qū)商業(yè)的健康發(fā)展，必須有政府的合理規(guī)劃，這樣一方面能夠保障對居民綜合性消費需求的滿足能力；另一方面也可以避免盲目開發(fā)而導致的過度競爭局面。而我國目前的社區(qū)商業(yè)在業(yè)態(tài)構成、功能配套等許多方面，還有很大的自發(fā)性色彩，必須加強統(tǒng)一規(guī)劃。
2.要加強對開發(fā)主體的培育
從國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展過程看，多元性的開發(fā)主體是促進社區(qū)商業(yè)發(fā)展的重要因素。而我國目前社區(qū)商業(yè)的開發(fā)主體過于單一。借鑒國外的經(jīng)驗，我們應該鼓勵更多的有開發(fā)能力的主體參與社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，特別是應該培育一批專門從事社區(qū)商業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)開發(fā)商。
對大型社區(qū)購物中心的開發(fā)，要提倡國外的房產(chǎn)開發(fā)商和商業(yè)經(jīng)營商分離的做法，開發(fā)商負責前期開發(fā)，經(jīng)營商負責租賃經(jīng)營，這樣跨行業(yè)合作，可以發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢，有利于降低開發(fā)成本和經(jīng)營成本。
3.要依托連鎖商業(yè)企業(yè)發(fā)展社區(qū)商業(yè)
連鎖經(jīng)營的商業(yè)企業(yè)是構成國外社區(qū)購物中心的主體，這些連鎖企業(yè)不僅可以獲取連鎖規(guī)模優(yōu)勢，其統(tǒng)一的管理、良好的信譽，也對社區(qū)居民產(chǎn)生吸引力。我國目前的社區(qū)商業(yè)中，連鎖經(jīng)營企業(yè)已經(jīng)占了一定的比例，但仍有大量傳統(tǒng)的、私營的商業(yè)設施存在。這些傳統(tǒng)的商業(yè)設施，不利于社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃與管理，不利于提升社區(qū)商業(yè)的總體服務質(zhì)量。
在社區(qū)商業(yè)的進一步發(fā)展中，我們要逐步改善這種商業(yè)主體零亂、混雜的局面，而以連鎖商業(yè)企業(yè)作為中堅力量。目前，我國許多城市都有具有一定規(guī)模的連鎖商業(yè)企業(yè)，甚至還出現(xiàn)了一批在全國范圍內(nèi)發(fā)展的大型連鎖商業(yè)企業(yè)，鼓勵這些連鎖企業(yè)進駐社區(qū)，不僅有利于它們自身的擴張發(fā)展，也有利于提升社區(qū)商業(yè)的組織化程度和商業(yè)層次。
4.要根據(jù)我國實際，把改造舊的社區(qū)商業(yè)與發(fā)展新的社區(qū)商業(yè)有效結合
國外的社區(qū)商業(yè)起點高，一開始就是現(xiàn)代化的購物中心形式，而我國許多城市的社區(qū)商業(yè)處于一種傳統(tǒng)模式與現(xiàn)代模式并存的狀態(tài)。要使社區(qū)商業(yè)健康發(fā)展，必須立足于這個現(xiàn)實，一方面要加快對傳統(tǒng)模式的改造，包括引進一些先進的零售業(yè)態(tài)、對原有商業(yè)設施進行經(jīng)營結構和商品結構的調(diào)整、根據(jù)社區(qū)生活的多樣性增設服務項目、擴大服務領域等；另一方面要借鑒國外經(jīng)驗，鼓勵發(fā)展現(xiàn)代化的社區(qū)購物中心，以這種新的業(yè)態(tài)形式，滿足社區(qū)居民購物、服務、休閑、娛樂等綜合性需求。
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