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商業(yè)競爭愈演愈烈，原本為打破購物中心同質(zhì)化的產(chǎn)物——主題街區(qū)也漸入同質(zhì)化怪圈。千篇一律的業(yè)態(tài)和品牌讓消費者逐漸出現(xiàn)“消費疲憊”的感受。各大購物中心的主題街區(qū)在風格、裝修、品牌布局和業(yè)態(tài)上存在嚴重同質(zhì)化。在這一現(xiàn)象之下，主題街區(qū)是否還是購物中心引流利器成為了最大的問題。
場景復制 優(yōu)勢漸失
主題街區(qū)逐漸成為各家購物中心的標配，許多主題街區(qū)的打造都是基于其他商業(yè)項目的案例學習和考察上，難免出現(xiàn)場景相似的錯覺。朝陽大悅城“悅界”以綠植水系設計為主，植物覆蓋率較高，其中包括原木、綠植、水系、石材等自然元素的大量使用，構建出生態(tài)、雅致的美學氛圍。
同時，中糧萬科半島廣場的“有氧公社”主題街區(qū)以綠色和原木色為主色調(diào)，以仿自然的設計布置了大樹、綠草、苔蘚和藤蔓等景觀，有氧公社同時還引入活水景觀并進行霧化，周邊加以動植物的布置。
除了上述兩大街區(qū)之外，天津印象城、華潤五彩城等購物中心均引入了綠植元素的自然場景。
除去自然景觀街區(qū)相似度較高之外，復古風格、工廠主題也是各大購物中心常見的主題街區(qū)。許多購物中心的主題街區(qū)之間出現(xiàn)類似復制模式，整體風格大同小異，從而使主題街區(qū)徒有虛名。所有的商業(yè)形態(tài)都會有周期性，一成不變就會帶來審美疲勞。首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授陳立平表示，對于主題街區(qū)來說，如果僅靠場景來吸引顧客，不能讓顧客持續(xù)保持新鮮感。
因為很多主題街區(qū)完工之后很難改變格局創(chuàng)新，不能透過表象的場景挖掘更深層次的情感，消費者的新鮮感過后，便不再與購物中心構成消費黏性。
品牌重復 街區(qū)主題模糊
除了場景相似之外，大部分主題街區(qū)的品牌也十分類似。
十八字金、作物、許小樹麻辣燙、重慶小面等品牌也成為主題街區(qū)的標配，例如，十八字金在天津南開大悅城的五號工廠、華潤五彩城的廊橋市集、合生匯的21區(qū)-BLOCK均有門店，但這3個主題街區(qū)并非同一主題，使得品牌在進駐主題街區(qū)時常常會出現(xiàn)與主題毫無關系的現(xiàn)象。
盲目跟風其他購物中心的表面做法，僅僅引入相同品牌，但并不能真正引入獨特的商品，構建獨有的、特別的、差別化的定位。
大悅城品牌部相關負責人認為，在打造主題街區(qū)的同時，需要充分的研究與策劃，提升對每一個品牌的理解和研究深度，將每個品牌融合在街區(qū)場景之中，而非簡單地進行品牌集合。
只有全面周全考慮品牌的融合度，才能夠打造商品群，為消費者提供與眾不同體驗的購物空間，否則，主題場景街區(qū)最終也會淪為又一個短期流行的方法。
招商陷困局 業(yè)態(tài)趨同
品牌的同質(zhì)化造就了各大主題街區(qū)之間的業(yè)態(tài)布局相近。當前多數(shù)主題街區(qū)內(nèi)的業(yè)態(tài)由單一轉為綜合，主要是由文創(chuàng)、娛樂、餐飲等體驗式業(yè)態(tài)組成。在走訪過程中，記者看到，廊橋市集涵蓋了港式奶茶、微縮景觀、飾品手作、獨立設計師品牌等多種業(yè)態(tài)，新奧天虹購物中心的虹霓街有網(wǎng)紅餐廳、甜品店，也有手作店和首飾店。
一位文創(chuàng)公司負責人表示，由于市場上文創(chuàng)類、藝術類、潮流性、網(wǎng)紅性品牌品類相對較為稀缺，導致后期招商困難。
這些品類品牌更是搶手，所以導致在招商過程中用各種不相關的產(chǎn)品、品牌、品類進行填充，偏離了原來的方向，最終做成了一個融合了各種雜貨鋪的街區(qū)。對于主題街區(qū)業(yè)態(tài)重復的現(xiàn)狀，陳立平教授分析表示，不同商業(yè)項目業(yè)態(tài)重復、布局相似度較高主要是由于商業(yè)項目招商導致，因為招商是招商負責人和品牌供應商雙方互相選擇的一個過程，都具有主動權。
品牌也會看準機會選擇同時進駐多個購物中心相應的區(qū)域。如果想要讓主題街區(qū)內(nèi)的品牌具有獨特性，招商方則需要花費更多的財力、精力在全球范圍選擇和尋找具有吸引力的業(yè)態(tài)進駐上。
引流意義弱化
主題街區(qū)的誕生是商業(yè)項目為應對消費場景日趨嚴重同質(zhì)化的解決方式之一。通過特色元素的注入吸引消費者前來體驗，側面來帶動客流和培養(yǎng)特定消費者的忠誠度。成功的室內(nèi)主題街區(qū)都是在足夠的商戶和客戶的基礎上，經(jīng)過精細化的市場定位尋求與其他同類項目的差異化和個性化。
陳立平教授認為，很多主題街區(qū)缺少運營思維，雖然很多商業(yè)項目在招商前有自己的定位，但在招商時往往更加注重租金收入，從而導致定位與招商矛盾的出現(xiàn)。
陳立平教授還表示，一旦商業(yè)主題街區(qū)出現(xiàn)千店一面的現(xiàn)象，項目的運營能力也會隨之弱化。商業(yè)項目吸引客流更加依靠自己的地理位置、多樣化以及交通方便等因素。所以目前中國大多數(shù)購物中心吸引客流的主要導向還是由項目自身優(yōu)勢決定，而非主題街區(qū)設定。
主題街區(qū)的本質(zhì)是基于人性的發(fā)展和社會發(fā)展趨勢，通過主題街區(qū)的打造讓消費者感覺驚喜。所以運營方在推出主題街區(qū)前一定是經(jīng)過反復推演、反復琢磨的。另外從主題街區(qū)來看，很多主題街區(qū)開業(yè)之后，招商結束項目方就以為結束，而忽略了后期的維護，這樣做是遠遠不夠的。
運營方需要做的是在整個主題街區(qū)花大量的時間、精力、財力和物力，根據(jù)不同的主題在不同時間段做不同的推廣活動，這樣才會契合街區(qū)整個客戶社群的經(jīng)營。
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