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今天我們討論的主題是針對(duì)購物中心的鋪面分割。

這里講到一切商業(yè)行為都要回歸“經(jīng)營(yíng)”為導(dǎo)向進(jìn)行鋪面分割設(shè)計(jì)，而這個(gè)問題在我們對(duì)于商業(yè)綜合體鋪位設(shè)計(jì)時(shí)候經(jīng)常性的需要和招商團(tuán)隊(duì)以及銷售經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行深入研究，而且相當(dāng)頻繁的對(duì)接溝通才能夠真正做到實(shí)地落位，可想而知這個(gè)過程是多么的復(fù)雜和具備非常多的不確定。

鋪位的分割尤其是未來的經(jīng)營(yíng)有些深遠(yuǎn)的影響力。所以必須權(quán)衡以上幾方面之間的鏈接關(guān)系。

商鋪分割細(xì)節(jié)

■ 特色餐飲

一般需求1000平方米以上，上下水電力天然氣排煙排風(fēng)隔油池新風(fēng)廣告位營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)充足停車場(chǎng)；

咖啡館80-200平方米上下，水電力廣告店鋪外環(huán)境優(yōu)雅的庭院可以將座位搬出去增加氣氛和吸引人流；

西餐廳300平方米以上；

酒吧約200平方米以上（24小時(shí)營(yíng)業(yè)）

■ 配套行業(yè)

美容美發(fā)150平方米以上（冷熱水，電力）；

美體500平方米以上（營(yíng)業(yè)晚上10點(diǎn)，最好提供停車位）；洗衣店50-100平方米（水電，房屋分割要進(jìn)深）

■ 服務(wù)配套行業(yè)

便利店150-500平方米（小儲(chǔ)藏室，24小時(shí)營(yíng)業(yè)）；藥店100-200平方米（24小時(shí)營(yíng)業(yè)）；

花店10-30平方米（上下水）；

銀行500-1000平方米、電力獨(dú)立、出入口前廳營(yíng)業(yè)面積100平方米、以上租買均可租賃要簽10年以上。

■ 展廳、精品店

彩擴(kuò)店60平方米；

化妝品、黃金珠寶、鐘表、皮具、箱包、飾品均需100平方米以上；服裝、床上用品、休閑裝、流行服飾、內(nèi)衣均需100平方米以上。

■ 業(yè)態(tài)定位決定分割標(biāo)準(zhǔn)

沒有規(guī)矩，不成方圓，商鋪分割不能盲目的進(jìn)行，在著手進(jìn)行鋪位分割前，首先要確定鋪位分割的標(biāo)準(zhǔn)，而鋪位分割標(biāo)準(zhǔn)的確定主要取決于項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位。

在零售的分割標(biāo)準(zhǔn)中，街鋪、內(nèi)鋪的分割標(biāo)準(zhǔn)都不同；對(duì)于零售主題商城的分割甚至還分為鋪位和柜臺(tái)的區(qū)別等。

在以經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向的商鋪營(yíng)銷時(shí)代，鋪位分割也已經(jīng)不是一味“劃小鋪劃螞蟻鋪”的時(shí)代；鋪位分割固然要考慮

到銷售的壓力，但這并不意味著一味的劃??；要尋求銷售和經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)，做到兼顧銷售、招商與經(jīng)營(yíng)。

■鋪位分割三要素

通道、開間和進(jìn)深

在明確了鋪位分割標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還要確定鋪位分割的三要素，即通道、開間和進(jìn)深。

這里需要注意的是，通道要考慮主通道和次通道的區(qū)別，開間和進(jìn)深需要注意二者之間的合理比例。譬如，開間和進(jìn)深的比例不宜超過4，以保證每間鋪位的適用性。

不少商業(yè)項(xiàng)目在進(jìn)行鋪位分割時(shí)，為了銷售利益最大化，不注意商鋪的開間與進(jìn)深的比例，分割出開間狹窄而進(jìn)深狹長(zhǎng)的商鋪，這樣的商鋪很難適合業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，最后導(dǎo)致商鋪無法出租使用。

在鋪位分割的具體實(shí)施過程中，還要考慮建筑柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的問題，要合理處理柱網(wǎng)與鋪位分割之間的矛盾。

譬如柱子不能在鋪位中間，不能影響商鋪的使用；柱子不能影響鋪位的展示面等，還要注意鋪位分割后的賣場(chǎng)人流導(dǎo)向和環(huán)通問題。

死角鋪位的處理也需注重，任何一個(gè)賣場(chǎng)在進(jìn)行鋪位分割的過程中都或多或少的遇到此類問題。

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于鋪位分割的死角我們可以通過在保證整體實(shí)用率不至太低的前提下，適當(dāng)?shù)膭澐中蓍e區(qū)，以增加死角區(qū)域?qū)θ肆魑Φ捻来a，從而在一定程度上解決鋪位死角。

■分割銷售與經(jīng)營(yíng)的矛盾

說到商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位，每個(gè)人都可以談很多的見解與看法，不少商業(yè)專家或者所謂操作經(jīng)驗(yàn)豐富的人士，代表發(fā)展商來拷問商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位問題，當(dāng)他們侃侃而談的時(shí)候，我總是很用心的去聆聽與學(xué)習(xí)，但一旦我告訴他們這幾萬平方米的商鋪要銷售給上千個(gè)小業(yè)主時(shí)，他們中的大部分人就有些不知所措了。

如果不考慮商鋪分割銷售的問題，任何一個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位都是多向的。

從經(jīng)營(yíng)品種上來說服裝鞋包、家電數(shù)碼、化妝品珠寶或者是家居建材、餐飲娛樂等等，從經(jīng)營(yíng)模式上來說可以是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立收銀的專賣店，也可以是開放式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的大賣場(chǎng)從業(yè)態(tài)模式上來說從傳統(tǒng)的百貨、超市到主題商場(chǎng)、購物中心都可以選擇；從商品檔次定位上高檔、中高檔或者是中檔、中低檔也都有市場(chǎng)。

但是當(dāng)我們一旦考慮到銷售商鋪的問題時(shí)，可以選擇的定位方向就迅速縮小了，開放式的、統(tǒng)一收銀的不能搞了、高檔的甚至中高檔的也很困難了，反正涉及到統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的、統(tǒng)一收銀、大面積、大賣場(chǎng)的都難以成為商場(chǎng)合適的定位選擇了，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散了，無法統(tǒng)一了。

■分割銷售與返租期的問題

商鋪返租銷售已經(jīng)是時(shí)下最流行的商鋪銷售策略了，返租銷售的優(yōu)點(diǎn)的確是明顯的，一來降低了投資門檻，擴(kuò)大了投資客戶群體，二來通過返租形式，發(fā)展商或者經(jīng)營(yíng)管理公司至少可以拿到商場(chǎng)2~5年的短期或者10年、20年的長(zhǎng)期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)。

但是在實(shí)際的操作過程當(dāng)中返租期的長(zhǎng)短一直是一個(gè)令人困擾的問題。

返租期短，發(fā)展商包袱小，但投資者覺得風(fēng)險(xiǎn)大，3、5年后，商場(chǎng)到底經(jīng)營(yíng)怎么樣，大家都沒有底。

■平面設(shè)計(jì)分割

平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定商業(yè)形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機(jī)會(huì)。

柱距與單元面寬有直接關(guān)系：大商店面寬，6、9、12、15、18、21、24。柱子不宜落在店面線上。

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)深一般在24-36米比較合適。如果開間方向的柱距是6米（9、12、15、18、21、24），那么進(jìn)深可以是2×6,3×6，4×6。

9米柱距是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比較常用的選擇，對(duì)于面積分割以及降低施工成功有益。

商鋪分割的原則

■ 主題的原則

即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割。

① 如果項(xiàng)目某個(gè)樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃，將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開間之比大于的商鋪銷售不會(huì)有太大困難，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。

② 如果項(xiàng)目將來的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進(jìn)深與開間之比的商鋪將會(huì)因?yàn)椴惋?、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營(yíng)或者出租而拒絕購買，因?yàn)檫@些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進(jìn)深對(duì)它們幾乎沒有什么用處。

■ 人性化的原則

即分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營(yíng)、使用的要求；分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。

這句話包含兩層意思：

① 所有人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有；

② 所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除。

■ 科學(xué)利用的原則

即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。

輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場(chǎng)所中那些必須具備，而又不能用來當(dāng)作商鋪銷售創(chuàng)造利潤(rùn)的面積。例如樓梯、道路、廁所休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場(chǎng)都屬于輔助功能區(qū)范圍。

目前商鋪分割存在的不足

單純從營(yíng)銷的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項(xiàng)目的分割不盡合理，這是造成部分商業(yè)項(xiàng)目公攤比例過高（有的高達(dá)50%）的直接原因。

不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

■ 商鋪分割不規(guī)則

從設(shè)計(jì)可以看出有許多商業(yè)項(xiàng)目分割不規(guī)則，而且進(jìn)深與開間之比大于 4：1，這會(huì)給將來銷售和使用帶來很多麻煩。由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)場(chǎng)地形狀結(jié)構(gòu)的要求較高，不合理的分割肯定會(huì)對(duì)一部分買家造成排斥。

■ 輔助功能區(qū)太多

輔助功能區(qū)太多，白白浪費(fèi)了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場(chǎng)地太多。

■ 三多不除，公攤不減

樓梯：從設(shè)計(jì)上可以看到，目前許多商業(yè)項(xiàng)目在一、二層設(shè)計(jì)了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。

過多的樓梯不僅增加了相應(yīng)的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實(shí)在是沒有必要。建議在消防標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)相應(yīng)設(shè)置即可。

廁所：目前一些商業(yè)項(xiàng)目在面積內(nèi)，分布了十幾個(gè)廁所！而在深圳沃爾瑪2萬平方米的商業(yè)面積，一共也只在一樓設(shè)有1個(gè)公共廁所，世界500強(qiáng)企業(yè)的精打細(xì)算，確實(shí)值得我們參照和學(xué)習(xí)。對(duì)此，我們建議設(shè)計(jì)上按照正常的標(biāo)準(zhǔn)每層保留一個(gè)公共廁所即可，這樣不僅節(jié)約了面積、建安費(fèi)，還省下了一大筆的衛(wèi)生設(shè)備購買、將來維護(hù)費(fèi)用，實(shí)實(shí)在在是一舉多得。

空閑場(chǎng)地：目前的一些商業(yè)項(xiàng)目由于設(shè)計(jì)不合理，存在過多的空閑場(chǎng)地，浪費(fèi)了使用面積。

■ 通道和道路分割不合理

許多商業(yè)項(xiàng)目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。

一方面過道沒有針對(duì)人流的導(dǎo)向進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費(fèi)了空間；另一方面過道設(shè)計(jì)不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習(xí)慣，對(duì)空間也造成浪費(fèi)。

按照商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的規(guī)則，就怕消費(fèi)者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經(jīng)驗(yàn)，一般將出入口分別設(shè)置在商場(chǎng)的兩側(cè)而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對(duì)消費(fèi)者的行走習(xí)慣，對(duì)道路盡可能地進(jìn)行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長(zhǎng)消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)的滯留時(shí)間，帶旺商鋪。

商鋪分割總結(jié)

01 | 近深與開間的比例要協(xié)調(diào)；

02 | 主通道與次通道的規(guī)劃，在主要通道盡可能看到更多的商鋪；

03 | 人流導(dǎo)向；

04 | 死角的處理；

05 | 盡可能把使用率提高，衛(wèi)生間、通道寬度、公共休閑地帶等的規(guī)劃；

06 | 購物者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)者心理、人流走向習(xí)慣；

07 | 柱網(wǎng)的處理，柱子盡可能不要放在鋪位中間；

08 | 不影響消防合格的要求；

09 | 按照業(yè)態(tài)劃分，服裝、音響店需要的開間小、近深長(zhǎng)。餐飲開間適當(dāng)大點(diǎn)，近深也長(zhǎng)；

10 | 分割的形狀盡量方正、不要異形。

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