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我國(guó)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)兩極分化的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重，一方面，資源豐富、實(shí)力雄厚的購(gòu)物中心品牌客流旺盛、經(jīng)營(yíng)紅火，而大量規(guī)模不大、實(shí)力不強(qiáng)、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足的“散兵游勇”式購(gòu)物中心苦苦支撐、生存困難。對(duì)比一下購(gòu)物中心這三年來(lái)的業(yè)態(tài)占比發(fā)展，讓人不由得發(fā)出感慨：不同體量區(qū)間的購(gòu)物中心，業(yè)態(tài)發(fā)展差距居然那么大！

近年來(lái)，小體量購(gòu)物中心主打社區(qū)商業(yè)，如最新開(kāi)業(yè)的深圳的盒馬里，以做“?！睘橥粐呗裕瑢⒏淤N近居民生活的零售業(yè)態(tài)作為主打，讓自己極為接地氣，做生活化體驗(yàn)，塑造個(gè)性化商業(yè)。中型體量的購(gòu)物中心則是全面開(kāi)花，在哪里都能看到它們的身影，發(fā)展得也是越來(lái)越精致。

而大體量購(gòu)物中心則以“多”取勝，將傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)大餅，細(xì)化成多功能的品類板塊。并將娛樂(lè)業(yè)態(tài)作為主打，娛樂(lè)業(yè)態(tài)在大體量購(gòu)物中心中的分量越來(lái)越重，在今年新開(kāi)的American Dream Mall里面，娛樂(lè)業(yè)態(tài)首次超過(guò)了零售業(yè)態(tài)，分別為55%與45%。這一歷史性的業(yè)態(tài)分布變革將使 American Dream 更新“零售娛樂(lè)化”的定義。

不同體量區(qū)間的購(gòu)物中心，它們的業(yè)態(tài)規(guī)劃為何會(huì)兩極分化的如此嚴(yán)重？不同業(yè)態(tài)的占比分別是多少？如何運(yùn)用新興品牌的拓展特性，激發(fā)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)活力？

一、零售業(yè)態(tài)

零售一直是各大賣場(chǎng)里的重頭戲，購(gòu)物中心，顧名思義，顧客就是要來(lái)購(gòu)物的。但是這幾年因?yàn)殡娚痰臎_擊，實(shí)體購(gòu)物中心的零售業(yè)態(tài)受到了前所未有的重創(chuàng)。所以近幾年來(lái)，購(gòu)物中心也在做轉(zhuǎn)型，零售業(yè)態(tài)的占比也漸漸地發(fā)生了變化。

大型購(gòu)物中心

從近三年購(gòu)物中心的零售業(yè)態(tài)面積占比變化來(lái)看：大型購(gòu)物中心零售業(yè)態(tài)占比呈逐年下降趨勢(shì)，從2016年的43.4%下降至2019年的21.8%。

我們也能感受得到，購(gòu)物中心體量越大，零售的占比就越少，現(xiàn)在新開(kāi)業(yè)或者新改造的大型購(gòu)物中心，更重視凸顯其多元化體驗(yàn)功能，文化業(yè)態(tài)、親子業(yè)態(tài)、娛樂(lè)業(yè)態(tài)等“體驗(yàn)類”業(yè)態(tài)逐漸成為主導(dǎo)。

近年越來(lái)越多大體量娛樂(lè)，如各種主題樂(lè)園；和運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)的引入，以及跨界集合店的進(jìn)化，“消化”了大型購(gòu)物中心里傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)的商業(yè)面積。而這些業(yè)態(tài)帶來(lái)的人氣和利潤(rùn)也是非常可觀的，大型購(gòu)物中心在最初規(guī)劃時(shí)，非常樂(lè)意引進(jìn)這些項(xiàng)目。

中小型購(gòu)物中心

小型購(gòu)物中心的零售業(yè)態(tài)占比變化趨勢(shì)在2017年略微上升后逐年下降，它也在往多元化路線上發(fā)展著。唯有中型購(gòu)物中心的零售業(yè)態(tài)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，從2016年的30%上升至2019年的32.6%。

其實(shí)從各種新聞動(dòng)態(tài)和宣傳文案里也能感受的出來(lái)，在近年新開(kāi)業(yè)的那些購(gòu)物中心里面，中型購(gòu)物中心的發(fā)展是最迅速的，它們調(diào)整了戰(zhàn)略，紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，借助二三級(jí)城市強(qiáng)勁的消費(fèi)增長(zhǎng)而迅速發(fā)展，這種發(fā)展，讓該類項(xiàng)目非常能吸引熱門品類的新興零售品牌進(jìn)駐。

在新興品牌中，美妝、潮牌、輕奢等成為了它們招商的熱門，它們引進(jìn)了不少初進(jìn)國(guó)門的外國(guó)品牌，滿足了消費(fèi)者的獵奇心態(tài)。

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總結(jié)：零售業(yè)態(tài)需要靈活發(fā)展

隨著居民生活的豐富，對(duì)于商品的要求也是越來(lái)越高。大家都希望購(gòu)買到一些新奇的商品，而現(xiàn)在購(gòu)物的渠道越來(lái)越多，“足不出戶”也可購(gòu)物。購(gòu)物中心在做好零售這方面，必須要結(jié)合自身實(shí)際，不可盲目的發(fā)展零售業(yè)態(tài)，如果其他業(yè)態(tài)的利潤(rùn)高，人氣旺，效果好，也可以適當(dāng)調(diào)整業(yè)態(tài)占比。

二、餐飲業(yè)態(tài)

民以食為天。餐飲業(yè)態(tài)是一個(gè)包羅萬(wàn)象的業(yè)態(tài)，也是一個(gè)神奇的業(yè)態(tài)。無(wú)論是高端餐飲還是奶茶小吃，只要做得好吃，店面美觀，就能成為打卡點(diǎn)，無(wú)論多遠(yuǎn)無(wú)論多晚，都有人前往。而且它對(duì)夜經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大的幫助，所以餐飲業(yè)態(tài)的漲幅近三年來(lái)都是在增長(zhǎng)。

大型購(gòu)物中心

大型購(gòu)物中心的面積大，樓層高，包容性更強(qiáng)，幾乎每一層里都有餐飲業(yè)態(tài)的分布，隨著大型購(gòu)物中心對(duì)樓層布局的優(yōu)化，也規(guī)劃出了更多的位置，可以用于布置餐飲。餐飲業(yè)態(tài)的占比從2018年的19.1%上升至2019年的24.5%

在新興品牌引進(jìn)方面，大型購(gòu)物中心有著更為靈活和開(kāi)放的商業(yè)空間，在“夜經(jīng)濟(jì)”的紅利下，涌現(xiàn)越來(lái)越多以“深夜食堂”為主營(yíng)業(yè)態(tài)的主題街區(qū)。

中小型購(gòu)物中心

從數(shù)據(jù)看來(lái)，小型購(gòu)物中心的餐飲業(yè)態(tài)占比增幅較大，在引進(jìn)餐飲業(yè)態(tài)上更為進(jìn)取。占比在2019年出現(xiàn)較大升幅，從2018年的21.5%上升至2019年的25.5%。而中型購(gòu)物中心這三年來(lái)，餐飲業(yè)態(tài)的增幅僅僅只有2.3%。

隨著更多小型購(gòu)物中心在一線城市和核心商圈內(nèi)出現(xiàn)，存量之爭(zhēng)促使它們努力加碼餐飲積蓄流量，也引進(jìn)了更多更時(shí)尚的潮流品牌和網(wǎng)紅品牌。一些擁有成熟經(jīng)營(yíng)模式的餐飲品牌因?yàn)橼厔?shì)所驅(qū)，也開(kāi)始走時(shí)尚化的路線，紛紛開(kāi)出創(chuàng)新系列餐廳或推出奶茶品牌。

但是中型購(gòu)物中心，在新興品牌的增加這一方面漲幅很小，三年來(lái)升幅僅1.9%。

總結(jié)：餐飲業(yè)態(tài)很吸引人氣

大型購(gòu)物中心面積大，顧客逛一會(huì)兒就需要吃點(diǎn)東西補(bǔ)充體力，如果餐飲業(yè)態(tài)少了，顧客的選擇也就少了，那么會(huì)削減顧客對(duì)這個(gè)購(gòu)物中心的熱情。小型購(gòu)物中心為了吸引人氣，新興品牌引進(jìn)的比較勤奮，特別是一些網(wǎng)紅快消品牌，可以結(jié)合項(xiàng)目里面的活動(dòng)作為賣點(diǎn)。而中型購(gòu)物中心，因?yàn)槊娣e有限，也希望一家品牌的發(fā)展能穩(wěn)定一些，所以這方面做的比較謹(jǐn)慎。

三、親子業(yè)態(tài)

現(xiàn)在逛街，經(jīng)常是一家?guī)卓谌艘黄鸪鰟?dòng)，小朋友們帶來(lái)的利潤(rùn)和消費(fèi)相當(dāng)?shù)目捎^。父母也希望在自己逛街的時(shí)候，能讓小朋友也開(kāi)心，所以全家出動(dòng)的購(gòu)物，消費(fèi)通常比較高。一些大中型購(gòu)物中心也順勢(shì)推出游樂(lè)場(chǎng)，加強(qiáng)有關(guān)親子、母嬰的人性化措施。

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大型購(gòu)物中心

整體來(lái)看，大型項(xiàng)目?jī)和H子業(yè)態(tài)占比增幅明顯。近年越來(lái)越多兒童運(yùn)動(dòng)館、兒童樂(lè)園、教育機(jī)構(gòu)等面積需求較大的業(yè)態(tài)加速進(jìn)駐購(gòu)物中心，超大型的購(gòu)物中心能提供更充足的商業(yè)空間，再加上兒童零售品牌的分布，更利于形成多品類共存的“兒童專區(qū)”，連結(jié)親子閉環(huán)。

從2016-2019年不同體量購(gòu)物中心兒童親子業(yè)態(tài)面積占比趨勢(shì)來(lái)看，大型項(xiàng)目從2016年的14.1%上升至2019年的18.5%，目前仍然在上升中。

新興品牌方面，兒童游樂(lè)逐漸打破室內(nèi)空間的限制，特別是在大型項(xiàng)目中，拓展出“另類玩法”，如戶外水樂(lè)園，室內(nèi)5層高立體模擬城市。兒童零售上出現(xiàn)更多善于挖掘全球產(chǎn)品的平臺(tái)，如高端進(jìn)口母嬰零售和歐洲童裝設(shè)計(jì)師買手集合店。

中小型購(gòu)物中心

從2016-2019年不同體量購(gòu)物中心兒童親子業(yè)態(tài)面積占比趨勢(shì)來(lái)看：因?yàn)閳?chǎng)館面積所限制，中型購(gòu)物中心兒童親子業(yè)態(tài)占比呈下降之勢(shì)。從2016年的15%下降至2019年的12.7%；而小型項(xiàng)目的變化并不明顯。

關(guān)于新興品牌這一方面，從數(shù)據(jù)分析來(lái)看，中型項(xiàng)目?jī)和H子業(yè)態(tài)新興品牌占比降幅較小。從整體趨勢(shì)來(lái)看，兒童親子新興品牌在近兩年出現(xiàn)頹勢(shì)，但中型購(gòu)物中心仍有一定的成長(zhǎng)空間，因?yàn)樵谄湔w兒童業(yè)態(tài)呈現(xiàn)下降的情況下，新興品牌跌幅相對(duì)較窄。

很多小型購(gòu)物中心本身的兒童親子業(yè)態(tài)就比較少，所以變化不明顯。但是現(xiàn)在很多新開(kāi)的社區(qū)購(gòu)物中心也開(kāi)始重視親子業(yè)態(tài)這一塊了，盡量在賣場(chǎng)空間里開(kāi)辟一塊空間出來(lái)，做一些小型游樂(lè)場(chǎng)和親子家園等兒童共享空間。畢竟它們就設(shè)立在小區(qū)附近，發(fā)展親子業(yè)態(tài)還是可以吸引來(lái)很多人氣的。

總結(jié)：親子業(yè)態(tài)空間無(wú)限

隨著“家庭化”組合購(gòu)物理念的深入人心，親子業(yè)態(tài)的發(fā)展空間還是很大的。顧客都很舍得在孩子身上花錢，只要項(xiàng)目做的好，他們就會(huì)樂(lè)意去。但是在引進(jìn)項(xiàng)目的時(shí)候也要謹(jǐn)慎，做不好的話，可能效果適得其反。比如自己的空間面積有限，就不要盲目的引進(jìn)大體積的親子項(xiàng)目。

四、文化、體育、娛樂(lè)業(yè)態(tài)

文化、體育、娛樂(lè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，需要有一定的空間面積。也需要結(jié)合更多熱點(diǎn)，甚至需要打造自己的IP，近幾年來(lái)很多購(gòu)物中心都在努力發(fā)展這一業(yè)態(tài)。

大型購(gòu)物中心

從2016-2019年不同體量購(gòu)物中心文體娛業(yè)態(tài)面積占比趨勢(shì)來(lái)看，大型購(gòu)物中心文體娛占比在2019年出現(xiàn)9.8%的大幅度增長(zhǎng)。整體來(lái)看，這一業(yè)態(tài)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)拉大，傳統(tǒng)的主力業(yè)態(tài)吸引力下降，大面積的體驗(yàn)業(yè)態(tài)，如運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、主題公園、博物館等，成為規(guī)模較大型項(xiàng)目的“搶灘”風(fēng)口。

業(yè)態(tài)新興品牌這一塊，大型購(gòu)物中心的降幅均為2.3%。隨著文創(chuàng)空間、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、娛樂(lè)館遍地開(kāi)花，品牌間概念趨同，文體娛業(yè)態(tài)響起了“同質(zhì)化警鐘”，新創(chuàng)品牌機(jī)遇收窄。

中小型購(gòu)物中心

文化、體育、娛樂(lè)業(yè)態(tài)這三年來(lái)在中型購(gòu)物中心里發(fā)展的不錯(cuò)，總占比漲幅較高。在2019年出現(xiàn)8%的大幅度增長(zhǎng)，而小型購(gòu)物中心在此方面，三年的增幅僅有4.1%。

從新興品牌占比來(lái)看，中型購(gòu)物中心文體娛業(yè)態(tài)新興品牌占比降幅較大，達(dá)到3.5%；小型購(gòu)物中心的降幅為2.3%。原因跟大型購(gòu)物中心一樣，品牌間概念趨同，新創(chuàng)品牌機(jī)遇收窄。

總結(jié)：文體娛業(yè)態(tài)沒(méi)有那么容易

文體娛業(yè)態(tài)雖然吸引人，但是容易讓人產(chǎn)生疲勞感，而且隨著新的IP，新的潮流的產(chǎn)生，更新?lián)Q代容易不及時(shí)。還有些品牌自身運(yùn)營(yíng)跟不上時(shí)代，也會(huì)對(duì)業(yè)態(tài)產(chǎn)生一定的影響。不過(guò)現(xiàn)在市場(chǎng)形勢(shì)所趨，在新興品牌方面，娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)的發(fā)展相對(duì)活躍，沿襲品牌主題的娛樂(lè)功能也在不斷拓展延伸，形成了很多有趣的項(xiàng)目。但是發(fā)展此業(yè)態(tài)的時(shí)候，切忌不要做的過(guò)于低齡化、二次元化。

五、生活服務(wù)業(yè)態(tài)

生活服務(wù)業(yè)態(tài)經(jīng)過(guò)幾輪的洗牌，現(xiàn)在購(gòu)物中心里的生活服務(wù)業(yè)態(tài)主要有，美容理發(fā)、服裝搭配、禮儀、攝影等形象服務(wù)，還有孕育健康、家庭營(yíng)養(yǎng)、女性運(yùn)動(dòng)、家庭環(huán)境教育、互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療、商品及社交平臺(tái)等范疇。

大型購(gòu)物中心

整體來(lái)看，大型購(gòu)物中心在生活服務(wù)業(yè)態(tài)這一方面呈穩(wěn)步增長(zhǎng)。占比趨勢(shì)從2016年的3.1%逐年上升至2019年的5.8%。

新興品牌占比方面，大型購(gòu)物中心的降幅為2.2%，整體生活服務(wù)類新興品牌增長(zhǎng)乏力。整體降幅正逐年收窄，有望趨于穩(wěn)定。

中小型購(gòu)物中心

小型購(gòu)物中心的生活服務(wù)占比下降明顯，中型項(xiàng)目波動(dòng)上升。因?yàn)樾◇w量的購(gòu)物中心對(duì)客群的指向性愈趨明確，在招調(diào)上對(duì)主題業(yè)態(tài)有所“專攻”，反觀生活服務(wù)類業(yè)態(tài)以功能性為主、主題性偏弱，在該類項(xiàng)目中遭遇冷待。

從2016-2019年不同體量購(gòu)物中心生活服務(wù)業(yè)態(tài)面積占比趨勢(shì)來(lái)看：小型項(xiàng)目生活服務(wù)占比從2016年的6.2%下降至2019年的4.1%；中型項(xiàng)目在2018年“觸底”后，反彈至2019年的6.5%。新興品牌方面，小型購(gòu)物中心生活服務(wù)業(yè)態(tài)新興品牌占比降幅較大，達(dá)到3.5%；中型的降幅和大型的一樣，為2.2%，整體生活服務(wù)類新興品牌增長(zhǎng)乏力。

從2新興品牌數(shù)量占比來(lái)看：中型項(xiàng)目生活服務(wù)占比2017年的4.1%開(kāi)始大幅下降至2019年的1%；而小型的降幅正逐年收窄，有望趨于穩(wěn)定。

總結(jié)：顏值經(jīng)濟(jì)風(fēng)頭正勁

生活服務(wù)業(yè)態(tài)也要緊跟時(shí)代潮交流，在現(xiàn)如今的“顏值經(jīng)濟(jì)”下，美容和醫(yī)美品類迎來(lái)革新，也得到了認(rèn)可，可以透過(guò)拓展傳統(tǒng)服務(wù)外延，加強(qiáng)社群歸屬感，形成忠誠(chéng)度較高的消費(fèi)閉環(huán)。

六、跨界集合店業(yè)態(tài)

這一業(yè)態(tài)整體都在上升，小型、中型購(gòu)物中心的跨界集合店占比上升明顯?？缃缂系暌陨罘绞酱?lián)各種銷售、體驗(yàn)和服務(wù)，主題鮮明，更適合中小體量的購(gòu)物中心打造個(gè)性化消費(fèi)，以及“小而精”的商業(yè)調(diào)性。

新興品牌方面，每一種體量的購(gòu)物中心，在這方面都發(fā)展的比較快，生活方式集合店將傳統(tǒng)的百貨概念裝進(jìn)精品店中，透過(guò)消費(fèi)場(chǎng)景和情感故事的重新串聯(lián)，將不同的品類、業(yè)態(tài)編織起來(lái)，形成嶄新的消費(fèi)習(xí)慣。

整體業(yè)態(tài)占比總結(jié)

• 小型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)占比變化：零售、生活服務(wù)下降，餐飲、跨界集合店增幅明顯。
• 中型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)占比變化：零售、兒童親子走低，餐飲、文體娛攀升。
• 大型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)占比變化：零售大幅下滑，餐飲、兒童親子、文體娛、生活服務(wù)上升。

未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判

小型購(gòu)物中心走“小而精”的路線，如同盒馬里那樣，減持零售和生活服務(wù)的占比，做的更加精致，同時(shí)加大餐飲、跨界集合店的占比，發(fā)力主題化業(yè)態(tài)，線上線下互通，送貨到家，走社區(qū)化路線，更加接地氣。

中型購(gòu)物中心將會(huì)變得更加精致，更加多元化?？赡軙?huì)下調(diào)零售、兒童親子的業(yè)態(tài)。增加餐飲、文體娛，并打造屬于自己的IP路線。不斷增強(qiáng)業(yè)態(tài)的多維度觸點(diǎn)，增加綜合性商業(yè)的可逛性。在二三線城市，中型購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)仍然非常強(qiáng)勁。

大型購(gòu)物中心一直都是巨無(wú)霸，它已經(jīng)不滿足做一個(gè)只能買東西的購(gòu)物中心了，它要發(fā)展為綜合體，發(fā)展成城市地標(biāo)。它未來(lái)將會(huì)減持零售，上調(diào)餐飲、兒童親子、文體娛、生活服務(wù)，趨向打造成為一站式娛樂(lè)中心和都市生活綜合體。

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