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場(chǎng)子可以小，但精心規(guī)劃的樓層設(shè)計(jì)、得以突出的本地味道、豐富多元的體驗(yàn)選擇、細(xì)致入微的服務(wù)感受一個(gè)也不能少，這是每一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目需要不斷精進(jìn)的方向。實(shí)體商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)之激烈，已經(jīng)無(wú)關(guān)規(guī)模體量的大小?；钕氯ィ€要盡可能活得好，這是最基本的生存訴求。

對(duì)于商業(yè)發(fā)展到成熟期的日本，更是如此。即使在我們看來(lái)經(jīng)營(yíng)面積只有1萬(wàn)平方米的“小”商業(yè)，也需要盡心盡力的調(diào)改、經(jīng)營(yíng)，才能不被消費(fèi)市場(chǎng)所“湮沒(méi)”。

比如今天要提到的這間小型購(gòu)物中心ODAKYU湘南GATE，剛剛重新開(kāi)業(yè)2個(gè)月，由傳統(tǒng)百貨商店改造轉(zhuǎn)型為購(gòu)物中心。1.26萬(wàn)平方米的經(jīng)營(yíng)面積，改造前效益在集團(tuán)內(nèi)與其他項(xiàng)目相距甚遠(yuǎn)，改造后“首發(fā)”9天內(nèi)便突破5億日元銷售額（約3200萬(wàn)人民幣），而其所在商圈還集中了眾多“競(jìng)爭(zhēng)者”。

這里先說(shuō)個(gè)題外話，如果對(duì)于日本“湘南”這個(gè)地名并不熟悉，那么這張圖片或許能勾起一些你的回憶。

《灌籃高手》中，“陵南高校前”這一站留下的經(jīng)典場(chǎng)景，其真實(shí)取景地“鐮倉(cāng)高校前”，便是離東京并不太遠(yuǎn)的地方——湘南海岸（神奈川縣相模灣沿岸地區(qū)）的一站。

想要從東京去到這里，大多數(shù)交通換乘方案中，會(huì)經(jīng)過(guò)的一個(gè)重要中轉(zhuǎn)站——藤澤（上圖的紅圈處，常住人口規(guī)模約42萬(wàn)），便是ODAKYU湘南GATE的所在地。

1.10個(gè)月大改

“購(gòu)物中心化”再出發(fā)

ODAKYU湘南GATE改造之前是位于藤澤站南側(cè)的小田急百貨藤澤店，建于1985年，最早曾是江之島電鐵集團(tuán)的“江之電百貨店”。

來(lái)源：『藤?zèng)g駅南口駅前広場(chǎng)等あり方検討會(huì)議』

以藤澤車站為中心的200米商圈內(nèi)，大型商業(yè)設(shè)施包括2011年開(kāi)業(yè)的湘南辻堂Terrace Mall（集合了281家店鋪）、LUMINE藤澤店、電器專賣店BIC CAMERA、OPA等，商圈與日俱增的繁華程度也讓小田急百貨店越發(fā)感到“生存危機(jī)”。

上世紀(jì)90年代，小田急百貨店主要顧客多為中年以上的富裕人群。1991年，商場(chǎng)銷售額達(dá)到230億日元，是開(kāi)業(yè)以來(lái)的最高峰值。其后，銷售額增長(zhǎng)進(jìn)入瓶頸期，并日漸萎縮，2016年下降為約131億日元，排在小田急三家百貨店的最后一位。

來(lái)源：MalltoWin貓頭鷹研究所，根據(jù)小田急IR信息整理

對(duì)此，從2018年6月開(kāi)始，小田急電鐵和小田急百貨店聯(lián)手對(duì)這家商場(chǎng)進(jìn)行了10個(gè)月左右的大規(guī)模工程改造，將傳統(tǒng)百貨升級(jí)為新形態(tài)購(gòu)物中心，并改名為ODAKYU 湘南 GATE，總計(jì)8層，賣場(chǎng)面積約1.26萬(wàn)平方米，共包含65家專賣店鋪。

項(xiàng)目明確提出了自身“My Favorite & 3rd.Place”的概念，希望人們將這里視作一個(gè)“舒適的第三空間”，可以與家人、朋友一起輕松就餐、短暫休息，并值得分享。這一理念與新引入的店鋪也正“投人所好”,ODAKYU 湘南 GATE開(kāi)業(yè)僅9天的時(shí)候，銷售額就達(dá)到了5.13億日元（約3200萬(wàn)人民幣），吸引了大量周邊消費(fèi)者慕名到訪。如果仔細(xì)探究，可以發(fā)現(xiàn)，盡管場(chǎng)子小，但精心規(guī)劃的樓層設(shè)計(jì)、得以突出的本地味道、豐富多元的餐飲選擇、細(xì)致入微的服務(wù)感受一個(gè)也不少。

而這，也正是每一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目需要不斷精進(jìn)的方向。

2無(wú)縫接駁

充分放大的交通優(yōu)勢(shì)

藤澤站，是本地最重要的交通節(jié)點(diǎn)之一，JR、江之島電鐵和小田急線在此三線合一，ODAKYU 湘南 GATE則正是其上建筑，可達(dá)性十分便利。

藤澤市『藤?zèng)g駅南口駅前広場(chǎng)等あり方検討會(huì)議』數(shù)據(jù)顯示：

• 與項(xiàng)目?jī)?nèi)部直通的江之島電鐵，平均每日貢獻(xiàn)客流2.1萬(wàn)人；
• 小田急線平均每日貢獻(xiàn)客流0.6萬(wàn)人；
• JR線平均每日貢獻(xiàn)客流量最大，達(dá)10.7萬(wàn)人。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，臨近ODAKYU 湘南 GATE的JR南口站前廣場(chǎng)有近17萬(wàn)人可轉(zhuǎn)化為潛在客源，北口站前廣場(chǎng)潛在客源數(shù)量約為11萬(wàn)人。

為了將相對(duì)可觀的客源基礎(chǔ)轉(zhuǎn)化為真正進(jìn)店的顧客，項(xiàng)目特意架設(shè)了天橋進(jìn)行交通引流，最大化釋放區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

此外，電車站、公交車站、出租車站等緊繞周邊，保障了客群的往來(lái)通達(dá)。

來(lái)源：『藤?zèng)g駅南口駅前広場(chǎng)等あり方検討會(huì)議』資料

3主題樓層

本地生活風(fēng)情的體驗(yàn)場(chǎng)

離藤澤車站不遠(yuǎn)的江之島，將是2020年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)的帆船比賽會(huì)場(chǎng)，加之整個(gè)地區(qū)臨海的休閑氛圍，“突出湘南特色”成為此次ODAKYU 湘南 GATE轉(zhuǎn)型中格外重要的一環(huán)。

在整體空間中，顧客隨處可感受到湘南獨(dú)有的“海的味道”——海水的淺藍(lán)色、浪漫輕松的淺粉色、船只的原木色，給人以朝氣活潑、愉悅灑脫的休閑感。

與原先相對(duì)老氣的百貨印象形成反差，更輕松接地氣的活力氛圍、時(shí)尚精致的內(nèi)部裝潢，讓ODAKYU 湘南 GATE一經(jīng)開(kāi)業(yè)便受到年輕人的追捧。

圍繞人們近年格外看重的餐桌文化、餐飲場(chǎng)景、生活方式、生活服務(wù)等內(nèi)容，項(xiàng)目以“層層有主題”的方式，組合起不同的主力店鋪，突出各層不同的文化概念，吸引人們?cè)诟鲗痈魈帯跋硎苌睢?，明顯增加顧客停留時(shí)間的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了各層客流量和樓層價(jià)值的均衡。

B1樓和1樓，保留的百貨

B1樓和1樓是重新裝修后的小田急百貨店fujisawa，仍保留百貨的形式，讓人們感受到熟悉而又嶄新的氣息。

B1樓是“提供當(dāng)?shù)乜蛻羟嗖A的高品質(zhì)餐桌”為主題的綜合食品樓層。圍繞日常生活的各種場(chǎng)景，這里集合了包括新鮮農(nóng)產(chǎn)品、副食、糖果、面包店等45家商店。

1樓是以“提倡美觀時(shí)尚的流行色彩”為主題的綜合化妝品和百貨樓層，包含了資生堂等14家日本國(guó)內(nèi)外知名化妝品。

2樓，閑趣自然

2樓及以上是此次改造的重點(diǎn)部分。以“體驗(yàn)湘南自然悠閑生活”為主題，2樓的主要店鋪包括：

源自巴黎的“Bio c’Bon”食材超市，主打有機(jī)食品所代表的高品質(zhì)生活。

咖啡店“Afternoon Tea”，借由一杯下午茶，人們可以放松一下、享受生活。

來(lái)自紐約的“DEAN & DELUCA CAFE”面包咖啡房，是高端精致的美食概念店，經(jīng)常出現(xiàn)在美劇中，廣受歡迎。

此外，這一層還包括PRIMAL COLOR精選天然植物制成的有機(jī)化妝品在內(nèi)的共計(jì)12家專門店鋪。

3樓，高品質(zhì)日常

3樓以“日常食品和時(shí)尚相融合，提倡高品質(zhì)生活”為主題，獨(dú)具特色地集合了6間餐飲店鋪，形成了湘南海味特色十足的獨(dú)立半封閉式空間——湘南GATE Kitchen。

餐飲空間內(nèi)，設(shè)有專門的肉食餐廳“湘南Grill Style”、提供超過(guò)600種意大利面的創(chuàng)新意面專店“JPASTA”等當(dāng)?shù)刂赇?。更具生活休閑感的空間氛圍，也增加了店鋪的親和力。

此外，這里還有美國(guó)休閑品牌McGREGOR等服飾類專賣店。

4樓，舒適的服務(wù)

4樓以“豐富湘南的物質(zhì)生活和體驗(yàn)消費(fèi)”為主題，包含了百元店Daiso、眼鏡店OWNDAYS、睫毛護(hù)理美容沙龍B☆STELLA、按摩美容沙龍Raffine等深受年輕女性所喜愛(ài)的13家專門店鋪。

5樓，樂(lè)有所好

以“追尋家庭共同愛(ài)好”為主題的5樓，集合了手工藝用品品牌YUZAWAYA、旅行社門店HIS等14家專門店鋪。

6樓，公共社交空間

以“促進(jìn)人們之間的交流和溝通”為主題的6樓，將被打造為藤澤市市民圖書館和畫廊等公共空間，計(jì)劃于2019年7月亮相。市級(jí)公共設(shè)施的出現(xiàn)，增進(jìn)了商場(chǎng)與城市之間的聯(lián)系，將與更多居民的日常生活綁定在一起。

7樓，更豐富的服務(wù)

7樓以“提供豐富餐飲和服務(wù)”為主題，整合了更多餐飲品牌，形成了湘南GATE Dining餐飲空間，引入了烤肉店“牛兵衛(wèi)草庵”等人氣店鋪。3樓和7樓的兩處主題餐飲空間，營(yíng)業(yè)時(shí)間也比商場(chǎng)整體閉店時(shí)間延后2個(gè)小時(shí)，為晚間消費(fèi)顧客帶來(lái)更多便利。

7樓的店鋪還包括小田急不動(dòng)產(chǎn)“解憂”門店、小田急藤澤牙科診室、小田急百貨店年中年末禮物特設(shè)專場(chǎng)空間等。

7樓的一些空間也可以被用作“活動(dòng)廣場(chǎng)”，舉辦研討會(huì)、社群活動(dòng)、商品集市等。例如此前3月22-26日，這里組織了“Beach Party 湘南”的活動(dòng)，區(qū)域內(nèi)一些手工達(dá)人、設(shè)計(jì)師在此展售原創(chuàng)設(shè)計(jì)、制作的首飾、生活用品等，并可以指導(dǎo)顧客現(xiàn)場(chǎng)制作，受到歡迎。

ODAKYU 湘南 GATE樓頂還設(shè)有一個(gè)小型五人制足球場(chǎng)。

可以說(shuō)，通過(guò)從整體到各個(gè)樓層的主題式打造，富于當(dāng)?shù)靥厣纳铒L(fēng)情，不僅增加了商場(chǎng)與本地居民之間的親和力，也讓這里成為向外來(lái)游客展示本地魅力的場(chǎng)所，吸引人們?cè)诖送Ａ?、體驗(yàn)，促成銷售成交也便水到渠成。

4細(xì)致入微

隱形服務(wù)創(chuàng)造的舒心感

比起大張旗鼓、眼花繚亂的營(yíng)銷活動(dòng)，一間商場(chǎng)最高境界的“營(yíng)銷”方式，或許就是細(xì)致入微卻令人難忘的服務(wù)。

日式服務(wù)“一切以顧客為中心”的理念，同樣體現(xiàn)在ODAKYU 湘南 GATE對(duì)細(xì)節(jié)服務(wù)的打造上，方便、貼心、舒適，讓人不禁愿意在這里多走走、多坐坐，從而創(chuàng)造更深刻的印象。

完備的洗手間

洗手間的位置設(shè)定易于尋找，并且配有設(shè)施完備的母嬰休息室。溫柔的色系搭配、干凈寬敞的環(huán)境、便捷的設(shè)施，大大方便了逛街的年輕家庭。

隨處可停的休息空間

商場(chǎng)內(nèi)的休息空間以多種形式布置在各處，從每層的電梯口到主動(dòng)線上的公共區(qū)域，方便顧客可以隨時(shí)落腳。

并且，諸如沙發(fā)、木椅、配套桌椅等多元的形式，也讓休憩形式更加多樣化、便捷化。

便利的電源插頭

在很多餐飲店以及外部休息處，不僅店內(nèi)的WIFI設(shè)置完善，更可以看到很多帶有電源接頭的休息桌椅，方便移動(dòng)時(shí)代顧客的使用。

輔助生活的區(qū)域性設(shè)施

上文提到過(guò)的7樓小田急不動(dòng)產(chǎn)“解憂”門店，不同于一般意義的房產(chǎn)中介，而是圍繞住所問(wèn)題、遺囑問(wèn)題、家庭困惑等日常生活中所出現(xiàn)的疑難問(wèn)題，提供給顧客咨詢與解決方案服務(wù)。

門店與地區(qū)企業(yè)、相關(guān)團(tuán)體機(jī)構(gòu)緊密相連，可以及時(shí)針對(duì)顧客的問(wèn)題與相關(guān)部門直接溝通、問(wèn)詢。對(duì)于個(gè)人隱私等問(wèn)題，空間打造上還特意設(shè)置了隔音室等設(shè)施。

小田急的這一舉措，也讓購(gòu)物中心真正成為了消費(fèi)者日常生活的“伙伴”。

此外，“解憂”門店內(nèi)還設(shè)有簡(jiǎn)單的共享工作區(qū)域，方便上班族、自由職業(yè)者隨時(shí)隨地兼顧工作與生活。

結(jié)語(yǔ)

強(qiáng)化交通優(yōu)勢(shì)促進(jìn)整體進(jìn)店率，重新規(guī)劃樓層主題與業(yè)態(tài)組合提高體驗(yàn)感，加強(qiáng)細(xì)致入微的服務(wù)增強(qiáng)顧客粘性……一系列具有親和力的舉措，成為ODAKYU 湘南 GATE在商圈內(nèi)脫穎而出的關(guān)鍵。然而，開(kāi)業(yè)效果喜人，并不等于沒(méi)有危機(jī)。

事實(shí)上，以藤澤車站為中心的商圈內(nèi)，OPA、湘南辻堂Terrace Mall也都紛紛開(kāi)始了翻修工程，同時(shí)，蔦屋書店等一些新型專門商業(yè)設(shè)施也正在逐步“瓜分”著消費(fèi)者的時(shí)間。面對(duì)可以預(yù)期的更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，精細(xì)、靈活、持續(xù)的創(chuàng)新“戰(zhàn)爭(zhēng)”依然在路上。

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