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“一切為了人民美好生活”的商業(yè)將呈現(xiàn)巨大發(fā)展勢(shì)能，社區(qū)商業(yè)“錢途”不可限量。

國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心行業(yè)的高速發(fā)展已導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性失調(diào)，就目前而言，解決購(gòu)物中心結(jié)構(gòu)失調(diào)的趨勢(shì)性辦法，一是購(gòu)物中心的梯度轉(zhuǎn)移，即從一二線城市向三四五線城市轉(zhuǎn)移；二是購(gòu)物中心的結(jié)構(gòu)調(diào)整，即更多規(guī)劃和開發(fā)社區(qū)型購(gòu)物中心。

中國(guó)的社區(qū)商業(yè)潛力巨大，而真正能做好社區(qū)商業(yè)的企業(yè)卻為數(shù)不多。社區(qū)型購(gòu)物中心將成為商業(yè)地產(chǎn)的主流，那么購(gòu)物中心應(yīng)該如何打造才能在激烈的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出呢？

01為什么需要社區(qū)型購(gòu)物中心？

以前，國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心總是一味的追求大體量、全覆蓋，導(dǎo)致許多購(gòu)物中心面臨招商難、空置高、客流少、利潤(rùn)低等問題。未來，隨著城市商業(yè)副中心規(guī)劃的逐步發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)，社區(qū)型購(gòu)物中心將成為商業(yè)地產(chǎn)的主流。

近年來，有實(shí)力的開發(fā)商們也看準(zhǔn)這一風(fēng)向，紛紛加大對(duì)社區(qū)商業(yè)的投入，以抓住人們“最后一公里”的需求，打造社區(qū)服務(wù)體系。社區(qū)型購(gòu)物中心在便利性、商品定位和配套服務(wù)上具備明顯優(yōu)勢(shì)，成為未來購(gòu)物中心的發(fā)展重點(diǎn)。

小城市消費(fèi)力不夠，大城市購(gòu)物需求在降低

一線城市，由于交通的問題以及各地都在發(fā)展城市副中心，對(duì)于超大型購(gòu)物中心的需求也在降低。而對(duì)于三四線城市而言，消費(fèi)力不足，人口數(shù)量少，很難支持龐大的商業(yè)綜合體。因此，商業(yè)地產(chǎn)更要重視體驗(yàn)性和便利性。

人們更需要社區(qū)活動(dòng)中心

購(gòu)物中心不僅進(jìn)行商品交易，還具有會(huì)友、休閑、娛樂等職能，而社區(qū)型購(gòu)物中心是居民娛樂和交往的主要場(chǎng)所。未來如何讓社區(qū)商業(yè)成為對(duì)生活、情感交流最方便的一種表達(dá)，成為一個(gè)社區(qū)的活動(dòng)中心，是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。

電商滿足不了消費(fèi)者的體驗(yàn)需求

實(shí)際上，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，賣服務(wù)才是最重要的。滿足消費(fèi)者對(duì)舒適性和體驗(yàn)感的需求，是購(gòu)物中心應(yīng)對(duì)線上競(jìng)爭(zhēng)的法寶。而這一點(diǎn)對(duì)于社區(qū)型購(gòu)物中心來說，尤為重要。

02社區(qū)型購(gòu)物中心

如何將客流引到實(shí)體店？

集購(gòu)物、餐飲、娛樂于一體的購(gòu)物中心在體驗(yàn)性上的優(yōu)勢(shì)是電商無法模仿的，但是如何將客流引到實(shí)體店里，一直是購(gòu)物中心的一大難題，面對(duì)這個(gè)問題，社區(qū)型購(gòu)物中心需如何應(yīng)對(duì)？

物超所值的服務(wù)理念

社區(qū)型購(gòu)物中心提供了一種與緊張的工作環(huán)境截然相反的舒緩、慢節(jié)奏氣氛，滿足了社區(qū)居民個(gè)性化、多層次的情感需求及服務(wù)需求。因此，在引進(jìn)新品牌時(shí)，必須注重其服務(wù)理念，如沃爾瑪保證顧客100％滿意原則：顧客永遠(yuǎn)是對(duì)的，顧客如有錯(cuò)誤，請(qǐng)參看第一條。

根據(jù)消費(fèi)需求確定體驗(yàn)業(yè)態(tài)比重

如今，購(gòu)物、餐飲、休閑1：1：1組合模式盛行，以往雙主力店也由現(xiàn)在的多主力店代替。然而，真正的社區(qū)購(gòu)物中心，應(yīng)該根據(jù)自身的定位及周邊消費(fèi)群決定各業(yè)態(tài)的比例，不應(yīng)一刀切固定比例。

多元業(yè)態(tài)組合，營(yíng)造社區(qū)“生活樂園”

社區(qū)型購(gòu)物中心可進(jìn)行多元化品牌組合，除了設(shè)置2-3家百貨、超市作為主力店外，還要盡量爭(zhēng)取50-100家個(gè)性化專門店、快餐店和服務(wù)性店鋪。最好能與周邊設(shè)施如劇場(chǎng)、文化中心、體育館、銀行、公園綠地及一定規(guī)模的停車場(chǎng)等融合成一體，為社區(qū)居民提供一個(gè)兼具購(gòu)物、休閑、娛樂、教育文化、聚會(huì)社交等多重功能的生活樂園，充分展現(xiàn)社區(qū)購(gòu)物中心所營(yíng)造的“生活趣味”。

線上線下結(jié)合，全渠道營(yíng)銷推廣

面對(duì)信息技術(shù)的推動(dòng)尤其是電商的沖擊，除了線下市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，移動(dòng)互聯(lián)、智能貨架、移動(dòng)應(yīng)用商店等新技術(shù)的推廣，也促使著社區(qū)購(gòu)物中心的線上線下業(yè)務(wù)融合步伐逐步加快，紛紛搶占“最后一公里”商機(jī)。

03社區(qū)型購(gòu)物中心的商業(yè)本質(zhì)是什么？

不管形態(tài)上如何設(shè)計(jì)，立面風(fēng)格如何變化，空間特色如何打造，社區(qū)商業(yè)本質(zhì)都應(yīng)具有如下幾個(gè)特點(diǎn)。

小體量，風(fēng)險(xiǎn)可控

因社區(qū)商業(yè)服務(wù)半徑有限，目標(biāo)客群清晰，因此，小體量是其最根本的特點(diǎn)。

溫情、便利，風(fēng)格獨(dú)具

不同于城市級(jí)購(gòu)物中心，社區(qū)商業(yè)核心特質(zhì)必須打造具備家的感覺。社區(qū)商業(yè)就是一個(gè)社區(qū)大家庭的客廳，而家庭對(duì)于社會(huì)來說，最重要的是溫馨和暖人。

特業(yè)突出，深入社區(qū)生活圈

除了城市商業(yè)同質(zhì)化的零售、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)外，社區(qū)商業(yè)還應(yīng)有明顯不同的細(xì)分品類。如細(xì)分至菜場(chǎng)、銀行、兒童教育、寵物店、汽車美容、美容美發(fā)、咖啡店、養(yǎng)生美體、便利店、社區(qū)餐飲、健身房等諸多品類。

值得一提的另一個(gè)社區(qū)商業(yè)的特業(yè)就是社區(qū)養(yǎng)老。根據(jù)市場(chǎng)趨勢(shì)，未來社區(qū)養(yǎng)老的模式將逐步成型。即在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為中心，配備為老年人服務(wù)的場(chǎng)所，如優(yōu)質(zhì)的老年大學(xué)、專門為老年人設(shè)置的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，甚至于讓老年人孫輩入住的幼兒園，兒女能夠購(gòu)買的房產(chǎn)等。屆時(shí)，完全以老年人服務(wù)機(jī)構(gòu)為中心將形成一個(gè)商業(yè)圈。

線上融合，升級(jí)社區(qū)模式

線上生活方式與社區(qū)生活方式結(jié)合，是未來社區(qū)商業(yè)最具備想象力的價(jià)值提升空間。目前來看，社區(qū)商業(yè)的模式升級(jí)已經(jīng)表現(xiàn)為如下兩類：

第一，結(jié)合社區(qū)電商，形成快遞收納及配送網(wǎng)絡(luò)。在這一點(diǎn)上，值得觀察的案例有如下三個(gè)：1、順豐快遞在社區(qū)開“嘿客”。2、天貓?jiān)谌珖?guó)137個(gè)縣市及香港地區(qū)設(shè)有累計(jì)上萬個(gè)快遞代收點(diǎn)，取名“天貓服務(wù)站”。3、上海300個(gè)全家便利店，設(shè)置快件代收點(diǎn)。

第二，線上建立社區(qū)，形成線上購(gòu)物及外包家居服務(wù)聯(lián)盟。案例：2013年，第三方支付平臺(tái)“拉卡拉”推出“開店寶”，低調(diào)進(jìn)入電商領(lǐng)域，社區(qū)小微商戶是“開店寶”的主要使用者。拉卡拉的社區(qū)電商O2O以社區(qū)為核心，以“開店寶”為終端載體，連接供貨源與社區(qū)。消費(fèi)者可以通過“開店寶”完成選購(gòu)、支付和收貨流程。拉卡拉深耕線下近10年，積累的30萬個(gè)社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)為其帶來天然的支付場(chǎng)景以及消費(fèi)需求。

04什么樣的社區(qū)型購(gòu)物中心是值得投資的？

既然社區(qū)商業(yè)具備如此特征，那什么樣的社區(qū)商業(yè)才是優(yōu)良的投資品種呢？

選址優(yōu)秀

最好的社區(qū)商業(yè)選址應(yīng)具備兩類模式：一類是高密度、高容積率的規(guī)模化社區(qū)商業(yè)；另一類是位置貼近區(qū)域中心或者軌道交通節(jié)點(diǎn)的社區(qū)商業(yè)。

主力店品牌可復(fù)制

為了形成好的管控，應(yīng)在餐飲、娛樂、兒童、養(yǎng)老、特業(yè)、零售等幾大基本業(yè)態(tài)上建立品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)超溫情

業(yè)態(tài)和選址固然重要，但溫情和柔性是產(chǎn)品力定位的根本。

建立酒店式社區(qū)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)

酒店式社區(qū)管理模式將是社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心要素。

快速布局

上述幾個(gè)條件具備后，下一個(gè)要素就是資源整合和執(zhí)行力。社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域處于正在興起的風(fēng)口，如果不能快速整合資源，搶占布局，那么再過幾年，這個(gè)品類領(lǐng)域也基本沒有機(jī)會(huì)了。

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