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截至2019年中，全國(guó)一至四線城市購(gòu)物中心總存量3.8億㎡，2020年全國(guó)擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心預(yù)計(jì)達(dá)到1370個(gè)，商業(yè)總體量1.2億㎡，開(kāi)業(yè)量將創(chuàng)近三年新高。

存量商業(yè)飽和時(shí)代，如何突圍，成為商業(yè)人關(guān)注的重點(diǎn)！

在這樣的形式之下，尤其在存量商業(yè)的改造方向、投資策略、改造設(shè)計(jì)、內(nèi)容更新、運(yùn)營(yíng)升級(jí)及資產(chǎn)價(jià)值提升等方向，存量改造中的實(shí)際問(wèn)題的解決尤為棘手。

如何突圍，如何破解？

01存量商業(yè)改造與操盤全流程借鑒

?分享案例：上海TX淮海

TX淮海位于上海市淮海中路523號(hào)，占地面積約27,000平方米，總建筑面積約24,000平方米，2019年12月31日開(kāi)業(yè)。TX淮海以CURETAIL為商業(yè)理念，打造的一個(gè)聚集了當(dāng)代藝術(shù)、潮流、美食、社交的巨大空間，是中國(guó)首個(gè)創(chuàng)新體驗(yàn)零售與沉浸藝術(shù)融合的智能空間。項(xiàng)目通過(guò)專業(yè)策展管理+創(chuàng)新體驗(yàn)零售的結(jié)合，重新定義商業(yè)空間。同時(shí)開(kāi)設(shè)多家首店、網(wǎng)紅店，吸引年輕人前往消費(fèi)打卡，實(shí)現(xiàn)人流的導(dǎo)入。

?分享案例：長(zhǎng)沙 I City美好生活中心

I CITY美好生活中心，是為長(zhǎng)沙城市精英人群量身定制的生活新空間，包括5萬(wàn)平方米領(lǐng)先概念的購(gòu)物中心、5萬(wàn)平方米雙首層創(chuàng)意街區(qū)，以“城市精英 . 美好生活”為定位，無(wú)論從空間氛圍、品牌布局、運(yùn)營(yíng)服務(wù)以及活動(dòng)策劃等方面一直聚焦城市精英族群，開(kāi)業(yè)以來(lái)堅(jiān)持打造原創(chuàng)品牌營(yíng)銷活動(dòng)，通過(guò)系統(tǒng)化、連貫性地推廣活動(dòng)，在市場(chǎng)上成功塑造獨(dú)樹(shù)一幟的品牌形象，吸引了城市目標(biāo)客群的持續(xù)關(guān)注，成為星城人們的生活新中心、青年新地標(biāo)。

02如何活化老商業(yè)街區(qū)，打造城市新地標(biāo)

?分享案例：北京坊

北京坊植根于大柵欄600年文化歷史，自2006年啟動(dòng)，備受政府、社會(huì)各界的高度關(guān)注與支持。項(xiàng)目規(guī)劃之初，首創(chuàng)我國(guó)歷史文化街區(qū)建筑集群設(shè)計(jì)之先河，邀請(qǐng)吳良鏞院士領(lǐng)銜出任總顧問(wèn)。由北京廣安控股集團(tuán)有限公司操刀。大柵欄最近一次吸引全城的潮流人的目光，則是2018年6月底，星巴克臻選北京坊旗艦店和MUJI HOTEL在北京坊開(kāi)業(yè)之時(shí)。鑒于大柵欄原有的歷史廊坊布局，北京坊以“一主街、三廣場(chǎng)、多胡同”的多維格局，一方面既恢復(fù)了歷史建筑風(fēng)貌、保存了社區(qū)原住民生態(tài)，一方面又塑造了主打開(kāi)放式、沉浸式體驗(yàn)的商業(yè)街區(qū)。令這片占地3.3萬(wàn)平方米、建筑面積14.6萬(wàn)平方米的文化消費(fèi)區(qū)在北京城的最中心煥發(fā)光彩。

03以始為終，用運(yùn)營(yíng)角度看社區(qū)商業(yè)

?分享案例：國(guó)和1000

國(guó)和1000，上海首家國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化社區(qū)商業(yè)中心示范項(xiàng)目。目標(biāo)客群為周邊1KM內(nèi)的居民，本著為社區(qū)創(chuàng)造快樂(lè)提供一種輕松、快樂(lè)、便捷的近家生活方式，打造成立體街式、全天候、全開(kāi)放的家門口第三空間社區(qū)客廳。以“扎根社區(qū)，服務(wù)社區(qū)”為經(jīng)營(yíng)策略，通過(guò)最佳的選址、設(shè)計(jì)、招商、營(yíng)運(yùn)、服務(wù)、特色創(chuàng)造美好社區(qū)商業(yè)中心。項(xiàng)目改造成本3500元/㎡，改造周期14個(gè)月，改造后租金增長(zhǎng)100%，客流量達(dá)200萬(wàn)人次/年。

?分享案例：勤海社區(qū)商業(yè)中心 （勤海睦鄰中心）

勤海睦鄰中心改造自一個(gè)廢棄的老菜場(chǎng)。項(xiàng)目定位是服務(wù)周邊“一公里”內(nèi)居民的小型社區(qū)商業(yè)，其核心是對(duì)鄰里關(guān)系的再塑造。設(shè)計(jì)理念不同于傳統(tǒng)菜市場(chǎng)，而是基于“屋檐下的生活與詩(shī)”的概念，在1300多平方米的空間中包含生鮮超市、餐飲“鄰里會(huì)客廳”、社區(qū)服務(wù)、健身房、花店等不同功能的品牌業(yè)態(tài)，打造新鮮有趣的社區(qū)居民活動(dòng)場(chǎng)所。項(xiàng)目改造成本4000元/㎡，10個(gè)月改造周期，改造后租金實(shí)現(xiàn)100%的增長(zhǎng)。

?分享案例：樂(lè)坊.新紫茂

新紫茂樂(lè)坊位于上海市浦東新區(qū)巨峰路1058號(hào)，商業(yè)面積11835m，共四層。項(xiàng)目基于“快樂(lè)美好生活”的核心理念，為社區(qū)重塑快樂(lè)空間，無(wú)處不體現(xiàn)快樂(lè)親子關(guān)系的重新詮釋，通過(guò)親子關(guān)系進(jìn)行家庭關(guān)系的連接；社區(qū)居民貼心的“美好社區(qū)鄰里中心。同時(shí)改項(xiàng)目也是存量商業(yè)邊運(yùn)營(yíng)邊改造典范案例，激活了區(qū)域社區(qū)商業(yè)活力。項(xiàng)目改造成本450元/㎡，5個(gè)月改造周期實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)定位改造及招商，改造期間租金增長(zhǎng)50%。

04首開(kāi)社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)踐

?分享案例：首開(kāi)福茂購(gòu)物中心

首開(kāi)福茂購(gòu)物中心是北京首開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的區(qū)域時(shí)尚購(gòu)物中心。營(yíng)業(yè)面積3萬(wàn)平方米，地上3層，地下1層。已于2015年8月開(kāi)業(yè)。自開(kāi)業(yè)以來(lái)福茂在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中一直延續(xù)著首開(kāi)集團(tuán)“為周邊社區(qū)居民構(gòu)筑美好生活”的理念，不僅圍繞周邊居民的生活需求對(duì)自有商戶進(jìn)行不斷優(yōu)化，而且毎逢節(jié)日、假期、店慶等重要節(jié)點(diǎn)都開(kāi)展了惠民消費(fèi)，以及文化藝術(shù)等相關(guān)活動(dòng)。地處北京十號(hào)線地鐵交匯處，這里人流動(dòng)，周邊常住居民密集，有著獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，福茂找準(zhǔn)了自身商業(yè)定位，將自己打造成人們工作8小時(shí)外的后花園，成為周邊居民重要的消遣之地。

05“新物種”文和友創(chuàng)新商業(yè)模式

?分享案例：廣州超級(jí)文和友

廣州超級(jí)文和友于今年7月12日正式開(kāi)業(yè)，截止當(dāng)日21點(diǎn)，取號(hào)排位數(shù)已達(dá)2502臺(tái)，同時(shí)也刷爆了我們的朋友圈。廣州超級(jí)文和友是文和友走出長(zhǎng)沙開(kāi)設(shè)的第一個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目占地5000m2，共3層樓，總投資7000萬(wàn)左右，80年代廣州風(fēng)貌，主要以老廣特色的市井品牌、廣州本地品牌為主，在內(nèi)部裝修風(fēng)格上也會(huì)融入廣州本地市井特色。自營(yíng)優(yōu)選免租業(yè)態(tài)為主，招商租金業(yè)態(tài)為輔位于廣州匯坊，與一街之隔的奢侈品消費(fèi)地標(biāo)-廣州太古匯產(chǎn)生了強(qiáng)烈反襯，因此產(chǎn)生了一大爆點(diǎn)：一街之隔，一邊繁華都市，一邊市井煙火。超級(jí)文和友專門挖掘地域民間小吃，結(jié)合潮流文化，使其形成了獨(dú)特的“商業(yè)+文化+藝術(shù)”的餐飲模式，成為廣州新晉的網(wǎng)紅打卡勝地。

06存量商業(yè)改造設(shè)計(jì)賦能與功能重塑

?分享案例：西安大悅城

西安大悅城是大悅城體系有史以來(lái)最大規(guī)模的改建項(xiàng)目。項(xiàng)目前身是西安面積最大的商業(yè)綜合體，戶外空間、街區(qū)動(dòng)線，業(yè)態(tài)組合與消費(fèi)需求不匹配等存在很大問(wèn)題?，F(xiàn)大悅城經(jīng)過(guò)專業(yè)設(shè)計(jì)與反復(fù)調(diào)整，將原有的7個(gè)單體建筑和動(dòng)線打破重新構(gòu)建，改造成一個(gè)流暢的綜合體，徹底優(yōu)化了商業(yè)空間。從籌備到開(kāi)業(yè)600多天的時(shí)間里，無(wú)論是建筑特色、業(yè)態(tài)組合、四大主題街區(qū)、100%的招商率、30%的西北首進(jìn)品牌， 96%開(kāi)業(yè)率，28萬(wàn)+客流、 1286萬(wàn)元銷售業(yè)績(jī)，被譽(yù)為“中國(guó)商業(yè)改造奇跡”。

07老字號(hào)品牌升級(jí)改造創(chuàng)新實(shí)踐

?分享案例：同仁堂知嘛健康概念店

同仁堂洞悉當(dāng)代國(guó)人“亞健康”人群不斷攀升的社會(huì)性痛點(diǎn)與消費(fèi)需求。孵化出的創(chuàng)新型新零售業(yè)務(wù)平臺(tái)—知嘛健康，含健康飲食+醫(yī)館+體檢+社交文娛的復(fù)合功能體。項(xiàng)目定位于開(kāi)拓年輕化的健康消費(fèi)市場(chǎng)，在傳統(tǒng)醫(yī)藥零售場(chǎng)景下，融入了時(shí)代創(chuàng)新的元素，展現(xiàn)出了“健康新玩法，科技驅(qū)動(dòng)世界”的時(shí)代理念，用以彌補(bǔ)傳統(tǒng)健康養(yǎng)生企業(yè)在年輕消費(fèi)市場(chǎng)上的短板。

08親子教育綜合體如何盤活存量商業(yè)

?分享案例：世紀(jì)金源“青苗薈”

青苗薈產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是以兒童產(chǎn)業(yè)為核心業(yè)務(wù)的綜合型產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，青苗薈教育綜合體是國(guó)內(nèi)首家以兒童教育培訓(xùn)為核心的大型兒童成長(zhǎng)服務(wù)項(xiàng)目，為0-18歲學(xué)員和家長(zhǎng)提供教育咨詢、專業(yè)測(cè)評(píng)、系統(tǒng)化培訓(xùn)及豐富配套服務(wù)的 “360度教育服務(wù)平臺(tái)、一站式少兒培訓(xùn)營(yíng)地”。成功打造了尊重兒童成長(zhǎng)與全面發(fā)展、提升家長(zhǎng)陪護(hù)體驗(yàn)、教育與活動(dòng)場(chǎng)地整合配置、植物與建筑一體化的綠島式兒童教育與活動(dòng)綜合體。有效釋放兒童教育與活動(dòng)現(xiàn)實(shí)需求，平衡教育與活動(dòng)資源，促進(jìn)建立有利于兒童成長(zhǎng)和發(fā)展的教育生態(tài)。

09“文創(chuàng)力+場(chǎng)景+內(nèi)容運(yùn)營(yíng)”

?分享案例：海爾世界家電博物館

海爾世界家電博物館，建筑總面積達(dá)3.55萬(wàn)平方米。它以世界家電體驗(yàn)為主題，以打造沉浸式體驗(yàn)為主旨，兼?zhèn)湮幕?、教育、地?biāo)、企業(yè)品牌展示職能，是島城新晉網(wǎng)紅博物館和青島城市新地標(biāo)。其中的博物館商店打造，具有高質(zhì)生活美學(xué)產(chǎn)品的銷售空間，匹配博物館定位與滿足不同客群，提供有趣有用并兼具美感的文創(chuàng)產(chǎn)品，親子類產(chǎn)品，更具備寓教于樂(lè)的功能。

?分享案例：南京好一朵茉莉花主題體驗(yàn)店

“好一朵茉莉花”是江蘇六朝十代食品有限公司歷經(jīng)多年籌備，以“好一朵茉莉花”民歌文化為主題的旅游伴手禮門店。坐落到南京老門東。每個(gè)商業(yè)依據(jù)不同地域文化，打造不同內(nèi)容內(nèi)容的商業(yè)零售空間。在“好一朵茉莉花”的店面設(shè)計(jì)和產(chǎn)品包裝、宣傳等方面都以中西合璧為主線，用故事來(lái)貫穿產(chǎn)品線風(fēng)格。

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