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新糧倉(cāng)KUKU PARK

從2021年下半年開始崩盤的國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)3年的遞延傳導(dǎo)，在2024年開始深度影響商業(yè)市場(chǎng)。我們可以看到的是，泡沫崩盤前夜拿地的最后一批“剛性供給”新項(xiàng)目在逐步收官，城市商業(yè)市場(chǎng)開始“大退潮”。

而對(duì)于2024年的市場(chǎng)走勢(shì)，我年初時(shí)曾判斷將會(huì)是某種意義上的“蕭條經(jīng)濟(jì)學(xué)的回歸”。半年下來(lái)復(fù)盤，年初的判斷沒(méi)有錯(cuò)。各類的消費(fèi)降級(jí)傳導(dǎo)到實(shí)體店鋪，讓許多普通項(xiàng)目進(jìn)入“鏖戰(zhàn)狀態(tài)”。

復(fù)盤2024年上半年的城市商業(yè)市場(chǎng)，我認(rèn)為呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)：

1、整個(gè)市場(chǎng)新增商業(yè)項(xiàng)目總量開始快速下滑，偃旗息鼓；

2、前兩年面世的次新項(xiàng)目只是維持著標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)動(dòng)作，有的“網(wǎng)紅項(xiàng)目”已經(jīng)頹勢(shì)盡顯；

3、最讓市場(chǎng)關(guān)注的，反而是一批早期商業(yè)，進(jìn)入到了15年的更新周期。他們的更新改造方向，代表了市場(chǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)。

有一組數(shù)據(jù)可以為證。

從贏商網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年的存量更新再開業(yè)項(xiàng)目占到全部新開業(yè)項(xiàng)目的17.6%，而到2024年，隨著新開業(yè)項(xiàng)目總量的下降，我預(yù)計(jì)更新開業(yè)項(xiàng)目的比例可能會(huì)達(dá)到30%。進(jìn)入到2025~2026年，這種更新項(xiàng)目開業(yè)比例超過(guò)50%會(huì)是一種必然。

左圖數(shù)據(jù)來(lái)源：贏商大數(shù)據(jù)、政府網(wǎng)站、平安證券研究所

右圖數(shù)據(jù)來(lái)源：贏商大數(shù)據(jù)

在標(biāo)化商業(yè)新增供應(yīng)總量下降的同時(shí)，工業(yè)遺產(chǎn)變身商業(yè)的項(xiàng)目卻開始多了起來(lái)，而這背后就與各地推行的城市更新政策有很大關(guān)系。

以北京為例。在《北京市城市更新行動(dòng)計(jì)劃(2021-2025年)》中指出，到2025年，北京有序推進(jìn)700處老舊廠房更新改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”。而上海的2023~2025年的行動(dòng)計(jì)劃，也提出要盤活3萬(wàn)畝的產(chǎn)業(yè)用地。

所以，在這樣的城市更新周期漸入高潮的背景下，各類更新項(xiàng)目的綜合發(fā)力，就形成了2024年的市場(chǎng)局面：一批創(chuàng)新的更新項(xiàng)目，引領(lǐng)了整個(gè)市場(chǎng)的關(guān)注度和熱度。這其中比例比較大的一批項(xiàng)目就是工業(yè)遺產(chǎn)的更新改造。

我們從今年實(shí)際線下接觸項(xiàng)目類型來(lái)看，在各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)熱度下降，入住率和租金收入退潮的情況下，工業(yè)類項(xiàng)目更新改造為商業(yè)，似乎成為一種“剛需”。

所以，我們發(fā)現(xiàn)上海EKA天物、北京郎園STATION和成都東郊記憶這批工業(yè)改造成潮流商業(yè)的明星項(xiàng)目模式，就是市場(chǎng)特別關(guān)注的一個(gè)話題。

接下來(lái)我來(lái)跟大家深度拆解一下這個(gè)話題。我想回答的問(wèn)題包括三個(gè)：

1、什么類型的工業(yè)遺產(chǎn)，具備打造潮流商業(yè)的基礎(chǔ)？

2、工業(yè)遺產(chǎn)變身潮流商業(yè)，有沒(méi)有通行的模式和方法？

3、大型工業(yè)遺產(chǎn)和中小型工業(yè)遺產(chǎn)，在改造模式上，會(huì)有怎樣的不同，又應(yīng)該如何定位？

工業(yè)遺產(chǎn)改造地段論

在如今網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的時(shí)代，很多人認(rèn)為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)地段論已經(jīng)不奏效，只要項(xiàng)目本身有特色，運(yùn)營(yíng)出彩，有IP內(nèi)容，一定會(huì)走出脫離地段的獨(dú)立行情。但我們從實(shí)際的線下落地實(shí)踐來(lái)看，很可惜，地段論的影響力仍然還在。

縱觀大量的實(shí)踐案例，可以發(fā)現(xiàn)潮流創(chuàng)新商業(yè)這類項(xiàng)目仍然對(duì)地段有著高度的依賴。我們先來(lái)看下面一組對(duì)各地知名工業(yè)遺產(chǎn)改造案例的表格分析。

表：全國(guó)著名工業(yè)遺產(chǎn)改造項(xiàng)目橫向比較

來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

上述一批項(xiàng)目，或者早已成名，或者新晉大熱，或者即將開業(yè)萬(wàn)眾矚目，但這批關(guān)注度很高的潮流商業(yè)案例，都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：他們都處于大都市的成熟地段。

早期他們都是城鎮(zhèn)化大時(shí)代之前的工業(yè)遺產(chǎn)，坐落于曾經(jīng)的城市郊區(qū)。隨著大城市的邊界蔓延，現(xiàn)在這些區(qū)域都發(fā)展成為僅次于核心區(qū)的重要地段，并且這些地段無(wú)一例外都是這個(gè)城市的消費(fèi)熱點(diǎn)區(qū)域。

而在我的觀察案例庫(kù)中，在國(guó)內(nèi)幾乎沒(méi)有看到遠(yuǎn)郊工廠改造成潮流創(chuàng)新商業(yè)的案例，其中唯一的特例是北京郎園STATION。

身處北京近五環(huán)的郎園STATION，之所以能成為潮流和熱點(diǎn)商業(yè)，也與北京深厚的文化產(chǎn)業(yè)和這里的影視產(chǎn)業(yè)的高度集聚有很大關(guān)系。

影視產(chǎn)業(yè)的辦公人群為這里的潮流藝術(shù)市場(chǎng)做了良好的鋪墊。而具有北京這樣的文化資源的能級(jí)和影響力，在全國(guó)幾乎找不到第二個(gè)。

并且對(duì)于“東富西貴”的北京城，郎園STATION所在的東北五環(huán)地區(qū)，鏈接了朝陽(yáng)區(qū)和順義區(qū)，這些地段在北京仍然屬于不錯(cuò)的產(chǎn)業(yè)辦公和商業(yè)消費(fèi)地段。

所以從這個(gè)角度來(lái)看，并不是所有的工業(yè)遺產(chǎn)都適合打造潮流創(chuàng)新商業(yè)，很多地段偏遠(yuǎn)、非核心消費(fèi)區(qū)的工業(yè)遺產(chǎn)，還是需要另做打算，潮流商業(yè)可能并不是他們的最佳選項(xiàng)。

規(guī)模不同形成模式異化：

大廠模式與小廠模式

大多數(shù)對(duì)購(gòu)物中心體量大小的劃分定律，也可以適用于工業(yè)遺產(chǎn)的改造實(shí)踐。

一般情況下，業(yè)內(nèi)將超過(guò)10萬(wàn)平米的購(gòu)物中心統(tǒng)稱為大商業(yè)。按照這樣的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，我認(rèn)為可以把占地面積超過(guò)10萬(wàn)平米的工業(yè)遺產(chǎn)稱之為“大廠”，而把占地面積低于10萬(wàn)平米的工業(yè)遺產(chǎn)稱之為“小廠”。

空間大小決定了業(yè)態(tài)的內(nèi)容豐富度和產(chǎn)業(yè)的承載能級(jí)。至此，工業(yè)遺產(chǎn)的改造模式也可以分為“大廠模式”和“小廠模式”。從內(nèi)容生態(tài)、空間營(yíng)造、產(chǎn)業(yè)承載力方面看，他們有著本質(zhì)的不同。

我們先看大廠模式。

1、大廠模式：產(chǎn)業(yè)核心+主題街區(qū)+策展空間

我們以成都最熱的東郊記憶和北京最火的郎園STATION為例，兩者占地體量規(guī)模分別是18.8萬(wàn)平米和13.5萬(wàn)平米，他們都是標(biāo)準(zhǔn)的“大廠”，我們來(lái)看看他們是如何打造的。

一般情況下，大廠有著更大的占地面積，更縱深又低密度的空間肌理環(huán)境，這樣的空間特征決定了這里承載的業(yè)態(tài)不能僅僅是商業(yè)，更需要確定自身的產(chǎn)業(yè)定位并圍繞核心產(chǎn)業(yè)構(gòu)建商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。

在這方面，我們看到兩者在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)上的共同特點(diǎn)都是“以文化來(lái)驅(qū)動(dòng)城市更新”。

但兩者的不同點(diǎn)在于：成都東郊記憶以音樂(lè)產(chǎn)業(yè)為主打，而北京郎園STATION則聚焦于影視設(shè)計(jì)藝術(shù)產(chǎn)業(yè)。兩者分別在音樂(lè)和影視產(chǎn)業(yè)方面，做成了國(guó)內(nèi)的頂流園區(qū)，這樣的產(chǎn)業(yè)高度和聚焦能力，讓他們從同類項(xiàng)目中脫穎而出，形成自身獨(dú)有的IP特色。

圖：東郊記憶業(yè)態(tài)布局圖

圖：郎園STAITON業(yè)態(tài)布局圖

而從空間上看，分析這兩個(gè)項(xiàng)目的空間布局圖可以看出，為了構(gòu)建兩個(gè)項(xiàng)目的“文化沸點(diǎn)”，他們都在自己的核心區(qū)預(yù)留了一個(gè)非常重要的活動(dòng)場(chǎng)域，分別是郎園STATION的中央車站文化廣場(chǎng)（面積7,000平米）和東郊記憶的演藝中心和展覽中心（面積6,600平米）。

這些超5,000平米的大型室內(nèi)策展空間，為兩個(gè)項(xiàng)目舉辦各類高級(jí)別的文化盛會(huì)奠定了基礎(chǔ)物業(yè)條件。而要想駕馭這樣的物業(yè)空間，則需要豐富的文化資源統(tǒng)籌和高超的策展能力，這對(duì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)都會(huì)是巨大的考驗(yàn)。

其中，東郊記憶打造的各類音樂(lè)節(jié)、音樂(lè)季和各類明星音樂(lè)會(huì)，比如莫文蔚、劉歡、汪峰等頂級(jí)流行音樂(lè)明星的駐場(chǎng)表演，這些都為項(xiàng)目帶來(lái)了全國(guó)乃至世界級(jí)的影響力。

而郎園STATION參與的北京國(guó)際電影節(jié)、北京圖書市集等各類活動(dòng)，也是具備了非常高的文化影響力。他們高水平的產(chǎn)業(yè)招商和活動(dòng)運(yùn)營(yíng)模式，成為全國(guó)同類項(xiàng)目學(xué)習(xí)的標(biāo)桿。

所以，從上面的案例分析，一個(gè)超過(guò)10萬(wàn)平米的大廠更新，最重要工作是確定自身的產(chǎn)業(yè)定位，找到自身的產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)。

無(wú)論是什么大城市，只要是在成熟區(qū)位的超過(guò)10萬(wàn)平米大廠，它的功能定位一定是這個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)抓手，他們可能是影視、音樂(lè)，也可能是新一代沉浸式產(chǎn)業(yè)，可能是文化體育產(chǎn)業(yè)，也可能是美食娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)。只有抓住了“一個(gè)核心的產(chǎn)業(yè)引擎”，才能使得項(xiàng)目不是眾多中小業(yè)態(tài)的拼湊在一起的烏合之眾，而是有靈魂、有高度、有引領(lǐng)作用的城市潮流消費(fèi)聚集區(qū)。

圖：郎園STAITON北京國(guó)際電影節(jié)策展布局圖

來(lái)源：北京國(guó)際電影節(jié)

2、小廠模式：場(chǎng)景制勝、精致審美和潮流業(yè)態(tài)構(gòu)成創(chuàng)新動(dòng)力

相比于大廠高舉高打的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，低于10萬(wàn)平米體量的小廠，要想在潮流商業(yè)領(lǐng)域站住腳跟，除了必須具備地段優(yōu)勢(shì)之外，更多是要在審美場(chǎng)景、店鋪招商和社群運(yùn)營(yíng)上發(fā)力。

我們以上海今年爆火的EKA?天物為例。

EKA?天物為了在上海成百上千的廠區(qū)改造市場(chǎng)的內(nèi)卷中突圍，首次采用了以明星建筑師為核心的集群設(shè)計(jì)模式，將原有廠區(qū)里的每一棟建筑都做了精心的設(shè)計(jì)。這批高水平設(shè)計(jì)師群體涌現(xiàn)所形成的設(shè)計(jì)力和審美力，使得EKA?天物大幅超越了同類項(xiàng)目的水平，因此他們的場(chǎng)景本身，就足夠在上海的商業(yè)圈、設(shè)計(jì)圈和文藝圈快速預(yù)熱，成為熱門的話題性的項(xiàng)目。

至此，項(xiàng)目從廠區(qū)變成了人流涌動(dòng)的景點(diǎn)同時(shí)，也帶動(dòng)了優(yōu)質(zhì)的潮流商業(yè)品牌爭(zhēng)相入住，構(gòu)建成了良好的運(yùn)營(yíng)局面。

圖：EKA天物中心水系及銅堡

來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

而深圳a Park今年熱度的快速升溫，也是因?yàn)樗麄兊膶徝酪庾R(shí)和設(shè)計(jì)理念。這是一個(gè)融藝術(shù)、生態(tài)和人文一體的新藝術(shù)公園，定位是多元藝術(shù)商業(yè)空間，集科技、創(chuàng)意、時(shí)尚、商業(yè)、辦公、旅居等多重功能于一體綜合性空間。

在空間設(shè)計(jì)上，a park獨(dú)創(chuàng)把首層架空形成公園式商業(yè)，實(shí)現(xiàn)“社區(qū)公園”屬性與商業(yè)價(jià)值的平衡；原廠房從封閉的盒子空間，延伸至室外，有機(jī)鏈接周邊，使原本封閉的廠房變成開放的多功能多業(yè)態(tài)的公共社區(qū)；

而前庭的開放式廣場(chǎng)，植入寬敞的階梯架空平臺(tái)，打造愜意社交街區(qū)，匯聚精致好味的輕食咖啡，有酒、有生活，帶上寵物肆意“躺平”享受繁忙都市中的生活美學(xué)巷道，同時(shí)也為市集、live music、藝文展覽等提供場(chǎng)所。

對(duì)于小而美的“小廠型創(chuàng)新商業(yè)”，他們的審美力與場(chǎng)景體驗(yàn)力就是核心競(jìng)爭(zhēng)力。他們通過(guò)空間環(huán)境的營(yíng)造，吸引了這個(gè)城市特定的潮流人群的聚會(huì)，創(chuàng)造一個(gè)小的創(chuàng)新消費(fèi)生態(tài)鏈，這是這類項(xiàng)目的成功的密碼。

工業(yè)遺產(chǎn)改造潮流商業(yè)的三要素

剛剛分析完大廠模式和小廠模式在戰(zhàn)略上的不同點(diǎn)，除了規(guī)模大小不同，導(dǎo)致的戰(zhàn)略要點(diǎn)不同之外，這些好的潮流項(xiàng)目，他們又有何共同的創(chuàng)新要素值得我們學(xué)習(xí)呢？

在此，我通過(guò)梳理這樣一批創(chuàng)新項(xiàng)目案例后，總結(jié)出下面三個(gè)要素，分別是：新場(chǎng)景、新業(yè)態(tài)和新運(yùn)營(yíng)。

1、新場(chǎng)景：超一流的創(chuàng)意設(shè)計(jì)和“殺手級(jí)”的場(chǎng)景設(shè)置

隨著中國(guó)進(jìn)入后城鎮(zhèn)化時(shí)代，大眾審美水平的提升和新一代年輕人對(duì)高顏值產(chǎn)品的“剛需”，倒逼了整個(gè)設(shè)計(jì)行業(yè)需要快速進(jìn)步。

潮流商業(yè)作為所有商業(yè)品類中對(duì)設(shè)計(jì)有最高要求的一類，設(shè)計(jì)本身就是項(xiàng)目的品質(zhì)代言。在國(guó)內(nèi)能夠出圈的明星項(xiàng)目，無(wú)一不是具有國(guó)內(nèi)一流的創(chuàng)意設(shè)計(jì)力和審美力。精心設(shè)計(jì)的建筑立面，有表現(xiàn)力的戶外景觀，有沉浸感的室內(nèi)空間，夜游的幻彩體驗(yàn)，都已經(jīng)成為最新一代廠房改造的標(biāo)配。

所以，在未來(lái)的改造時(shí)代，普通廠房改造成產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)高度同質(zhì)化，但要改造成為潮流消費(fèi)中心，就需要多方面的商務(wù)條件配合。一般情況下，沒(méi)有好的地段，沒(méi)有充沛的客流量，沒(méi)有比較好的消費(fèi)收益轉(zhuǎn)換能力，是沒(méi)辦法支撐如此精致的改造的。

下面我們來(lái)看一組新場(chǎng)景的案例。

比如，北京郎園STATION的場(chǎng)景，讓人有一種科幻電影的既視感。它與這里的影視產(chǎn)業(yè)汪洋恣肆的想象力和創(chuàng)新力有著巨大的關(guān)聯(lián)。人們來(lái)這里工作或者消費(fèi)，一看到這樣的場(chǎng)景，那股“勁兒”就來(lái)了，這里的建筑所蘊(yùn)含的情緒價(jià)值，賦予這里的人群極大的創(chuàng)新動(dòng)能。

圖：郎園STATION創(chuàng)意街區(qū)

來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

而在上海，EKA?天物中銅堡和水系搭配的場(chǎng)景，將最新一代的都市魔幻主義的精致、摩登和時(shí)尚演繹到了極致。這樣的封面型場(chǎng)景已拿了各類國(guó)內(nèi)外設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)，有穿透感的場(chǎng)景力確實(shí)是項(xiàng)目早期就能出圈的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

圖：EKA天物中心水系及銅堡

來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

還比如在重慶鵝嶺二廠，這個(gè)“潮到風(fēng)濕”、游客如麻的重慶頂級(jí)潮流目的地，這個(gè)樓宇之間的大坡梯和318此生必駕的路牌，代表了都市年輕人里面的“詩(shī)和遠(yuǎn)方”，成為二廠在小紅書上最重要的擺拍和打卡之地。

圖：鵝嶺二廠大樓梯

來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

而對(duì)于一線城市，以文創(chuàng)零售類為主的項(xiàng)目，可以非常有調(diào)性，比如上海現(xiàn)所。上海現(xiàn)所純白色的設(shè)計(jì)美學(xué)，結(jié)合各類潮流策展活動(dòng)，也是小紅書上的重要話題點(diǎn)。

圖：現(xiàn)所中庭

來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

對(duì)于新一線或者二線城市，以餐飲類為主的項(xiàng)目，在精致設(shè)計(jì)之余，還需要有很好的煙火氣，比如合肥的剛開業(yè)的新糧倉(cāng)KUKU PARK。這個(gè)在項(xiàng)目中心位置的美式風(fēng)格的造景模式，也是項(xiàng)目火出圈的封面型場(chǎng)景。

圖：新糧倉(cāng)KUKU PARK

來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

由此，我們可以看見，在時(shí)下的顏值經(jīng)濟(jì)時(shí)代，潮流型商業(yè)都必須有自己的封面場(chǎng)景，他們是這個(gè)項(xiàng)目最重要的流量傳播點(diǎn)。

一個(gè)平淡的、沒(méi)有記憶點(diǎn)的、沒(méi)有獨(dú)特性和唯一性的場(chǎng)景，是很難在幾十、上百個(gè)城市商業(yè)項(xiàng)目中脫穎而出的，當(dāng)然更不會(huì)受到潮流人士們的青睞。

2、新業(yè)態(tài)：新一代沉浸型業(yè)態(tài)的廣泛滲透，已經(jīng)成為主流趨勢(shì)

除了場(chǎng)景，業(yè)態(tài)的創(chuàng)新也很重要。因?yàn)閳?chǎng)景決定了短期的引爆力，但內(nèi)容和運(yùn)營(yíng)才是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的根本。

在潮流型的商業(yè)中，如何構(gòu)造自己的特色業(yè)態(tài)，形成一個(gè)穩(wěn)定的吸引潮流年輕人群聚集的消費(fèi)之所，這點(diǎn)是項(xiàng)目的剛需。

梳理下來(lái)看，年輕人們對(duì)藝術(shù)、審美、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、親子類業(yè)態(tài)都有自己的剛需。其中最值得關(guān)注的業(yè)態(tài)有下面幾類：

第一，沉浸型展演空間

由于大多數(shù)的廠房空間，天生就有大跨度的柱距，高挑的屋頂，縱深的內(nèi)部，所以他們往往都是做沉浸型展演空間的絕佳場(chǎng)地。

在上海靜安區(qū)的新業(yè)坊園區(qū)內(nèi)，有個(gè)占地7000平米的“遇見博物館”，這個(gè)由專業(yè)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期駐場(chǎng)策展的空間，一直是整個(gè)園區(qū)內(nèi)的核心人流吸引物。

在這里，梵高、莫奈、畢加索、后波普時(shí)代潮流藝術(shù)、日本浮世繪真跡等各類世界名流藝術(shù)家和流派的作品，通過(guò)全新的沉浸型數(shù)字光影空間展出，總能吸引大量的文藝青年和親子家庭購(gòu)票觀展，成為上海市民的必備的精神文化大餐。

圖：上海遇見梵高光影藝術(shù)展現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)景

來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

第二，樂(lè)園型業(yè)態(tài)空間

在大連，一個(gè)15,000平米單體廠房改造的“熊洞街”項(xiàng)目橫空出世之后，很快就預(yù)熱了它所在的冰山慧谷產(chǎn)業(yè)園。這個(gè)由早期大連冷凍機(jī)廠更新改造的項(xiàng)目，因熊洞街單個(gè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)的落地，人氣快速攀升。大量年輕人、二次元愛(ài)好者們紛至沓來(lái)，將這個(gè)普通的產(chǎn)業(yè)園變成了大連潮流青年的聚會(huì)之地。

圖：熊洞街現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)景

來(lái)源：大連博濤文化

而在成都的東郊記憶里，一輛老式綠皮火車橫亙?cè)谝黄瑒?chuàng)新商業(yè)之中?；疖嚿喜粌H有創(chuàng)意餐飲，更是有為紀(jì)念曾經(jīng)的工廠歷史所編演的情景式舞蹈。每當(dāng)音樂(lè)響起，這片火車公園廣場(chǎng)區(qū)域瞬時(shí)人流聚集，大家在沉浸的觀看表演同時(shí)也能體會(huì)到這座大廠的前世今生。

圖：東郊記憶火車公園

來(lái)源：房地產(chǎn)觀察家

除了上述這些業(yè)態(tài)之外，還有大量的創(chuàng)新類業(yè)態(tài)可以植入廠房空間，不勝枚舉。從空間場(chǎng)景的靈活度和適配性來(lái)看，廠房類項(xiàng)目比傳統(tǒng)的盒子型商業(yè)有著太大的優(yōu)勢(shì)。他們一定會(huì)是未來(lái)這個(gè)城市創(chuàng)新場(chǎng)景體驗(yàn)的重要孵化器。

3、新運(yùn)營(yíng)：基于社群和策展為核心的運(yùn)營(yíng)模型

經(jīng)過(guò)這幾年的摸索，行業(yè)內(nèi)對(duì)潮流商業(yè)的運(yùn)營(yíng)模型已經(jīng)基本成熟。從本質(zhì)上看，這類項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模型都是基于特色興趣圈層的運(yùn)營(yíng)。

以社群活動(dòng)為媒介，與同好一起，奔赴熱愛(ài)，是這類項(xiàng)目的共同模式。

無(wú)論是藝術(shù)策展、音樂(lè)會(huì)、特色市集、還是各類節(jié)市活動(dòng)，潮流商業(yè)無(wú)非都是一種強(qiáng)運(yùn)營(yíng)的業(yè)態(tài)形式。

而在日常辛苦而高頻的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中，生成穩(wěn)定的盈利機(jī)制是最重要的工作。場(chǎng)地只有不斷地有熱度，有人氣，才能催生出有經(jīng)濟(jì)回報(bào)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。所以，這里的運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵是如何快速提升場(chǎng)地的價(jià)值，并將公益性活動(dòng)與盈利型活動(dòng)合理搭配，不能因過(guò)多的公益活動(dòng)帶來(lái)運(yùn)營(yíng)虧空，也不能因過(guò)多的盈利性活動(dòng)，損害了城市公共利益和市場(chǎng)熱度。

總結(jié)

關(guān)于廠區(qū)更新的模式，上述的分析和總結(jié)只是一些代表性的個(gè)案。從全國(guó)來(lái)看，這類項(xiàng)目可能總量數(shù)千個(gè)，但能做成明星潮流商業(yè)的仍然只是少數(shù)，從產(chǎn)業(yè)定位來(lái)看，這類項(xiàng)目仍然還有更多元化的定位方向。

比如，有的園區(qū)就是聚焦于體育型項(xiàng)目、有的則聚焦于公共文化或者藝術(shù)，還有的聚焦于科創(chuàng)設(shè)計(jì)等等。但所有的改造項(xiàng)目的模式制定，仍然要遵循最基礎(chǔ)的投資回報(bào)邏輯。只有在潛在高產(chǎn)出的項(xiàng)目上，投資者才敢做出更大的投入。

而從潮流商業(yè)的選址特點(diǎn)來(lái)看，各類低坪效的業(yè)態(tài)模型都很難產(chǎn)生正向收益。

地處城市遠(yuǎn)郊或者非城市商業(yè)消費(fèi)地段的廠區(qū)，無(wú)論是大廠還是小廠，一般都不適用于潮流商業(yè)的產(chǎn)業(yè)模型。

所以針對(duì)遠(yuǎn)郊型廠區(qū)的改造模式，是一個(gè)難度更大的課題。這類項(xiàng)目通過(guò)商業(yè)常識(shí)來(lái)判斷，需要更多、更強(qiáng)的文旅屬性的業(yè)態(tài)來(lái)提升項(xiàng)目的目的性消費(fèi)市場(chǎng)容量。但遠(yuǎn)郊旅游度假項(xiàng)目又與所有的文旅項(xiàng)目一樣，他們的游客天生具有潮汐屬性，平日流量的谷底如何填補(bǔ)，是這類項(xiàng)目最難啃的骨頭。

圖文來(lái)源于房地產(chǎn)觀察家，作者鄒毅，版權(quán)歸原作者所有，內(nèi)容僅做分享，不具有任何商業(yè)用途 轉(zhuǎn)載好文目的在于增進(jìn)業(yè)界交流，若作者和原始出處不準(zhǔn)確還望諒解修正，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系我們，小編會(huì)立即刪除并表示歉意。謝謝！