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2023年底重磅商業(yè)流行雜志來襲

近年來，城市化進(jìn)程的減速、增長(zhǎng)紅利的消失，推動(dòng)著整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)的過渡。

而在存量時(shí)代，改造更新是保持購(gòu)物中心生命力的重要手段，然而改造一個(gè)建成于15年前的購(gòu)物中心項(xiàng)目比新建一個(gè)購(gòu)物中心難數(shù)倍。

消費(fèi)者越來越難搞嗎

“我的項(xiàng)目引入了最火的業(yè)態(tài)，但是為什么熱度一過就依舊沒什么人，好愁”，這份焦慮感想必各位都有“似曾相識(shí)”的感覺。隨著收入結(jié)構(gòu)的整體調(diào)整，大眾消費(fèi)生活的演講，必然會(huì)帶來消費(fèi)趨勢(shì)的變化。

也就有了前年備受熱議的“消費(fèi)升級(jí)和消費(fèi)降級(jí)”論。消費(fèi)升級(jí)一般指消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，是各類消費(fèi)支出在消費(fèi)總支出中的結(jié)構(gòu)升級(jí)和層次提高。也可以理解為，消費(fèi)升級(jí)本質(zhì)就是消費(fèi)者愿意花更多的錢，購(gòu)買產(chǎn)品的更多附加價(jià)值。

消費(fèi)降級(jí)是消費(fèi)升級(jí)的中后期過程?！捌奉惓霈F(xiàn)-消費(fèi)升級(jí)開始-行業(yè)發(fā)展-新品牌出現(xiàn)-價(jià)格降低-消費(fèi)降級(jí)開始-消費(fèi)人群擴(kuò)大-消費(fèi)升級(jí)完成”這就是某個(gè)品類消費(fèi)升級(jí)的全過程，消費(fèi)降級(jí)占據(jù)著后半段。

而購(gòu)物中心所構(gòu)成的零售商業(yè)市場(chǎng)，業(yè)態(tài)的升級(jí)換代在各大購(gòu)物中心無時(shí)無刻不在發(fā)生，在消費(fèi)變遷過程中，不管是消費(fèi)升級(jí)還是消費(fèi)降級(jí)，其本質(zhì)，終究是品類升級(jí)、品牌下沉的過程。

購(gòu)物中心是提供一種生活方式的地方，是人們一種消費(fèi)形態(tài)的集中體現(xiàn)。因此，應(yīng)著力于更多娛樂性、社交化以及人文關(guān)懷的增值服務(wù)，創(chuàng)造新鮮有趣的主題和熱點(diǎn)，重新構(gòu)造與消費(fèi)者的關(guān)系和“逛街”的快樂，以更好的與消費(fèi)者進(jìn)行情感溝通和關(guān)系營(yíng)銷。

改造項(xiàng)目的“關(guān)鍵詞”

如何激活這些購(gòu)物中心存量資產(chǎn)，將其再度煥發(fā)生命力，轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)號(hào)召力呢？答案是“重構(gòu)場(chǎng)景”和“內(nèi)容升級(jí)”。

說到這里，就要提到商業(yè)設(shè)計(jì)的作用，商業(yè)設(shè)計(jì)的最終目的是為了吸引消費(fèi)者前來并進(jìn)行消費(fèi)，而許多人會(huì)片面的認(rèn)為只要在項(xiàng)目設(shè)置“網(wǎng)紅打卡點(diǎn)”肯定能拉動(dòng)生意。

但實(shí)際上購(gòu)物中心是最講究整體協(xié)調(diào)性的一個(gè)商業(yè)場(chǎng)所，不僅是空間與空間之間的，還有空間與目標(biāo)消費(fèi)人群之間的。商業(yè)空間設(shè)計(jì)的主要目的是基于市調(diào)和對(duì)生活的理解之上提供具有舒適感、歸屬感、辨識(shí)度且誘人的空間，這是促發(fā)人們一次又一次的回到這里。

改造項(xiàng)目對(duì)建筑&空間設(shè)計(jì)師的要求也不低，專業(yè)層面來說改造項(xiàng)目不同于新建項(xiàng)目有充足的發(fā)揮空間，改造項(xiàng)目需要在既存的條件下工作，這通常意味著“約束”，所以改造項(xiàng)目更需要全套專業(yè)知識(shí)以及解決不同性質(zhì)問題的能力。

如何平衡地域文化和項(xiàng)目固有限制，將所有功能需求都由美學(xué)價(jià)值和娛樂組件補(bǔ)充；喚起積極情緒的空間，除了簡(jiǎn)單的“購(gòu)買”之外，思考舊改項(xiàng)目是否還可以能用于其他事物，比如散步，放松，社交，分享等。改造出一個(gè)“多維空間”便會(huì)促進(jìn)商場(chǎng)的持久商業(yè)表現(xiàn)。

新零售時(shí)代下的場(chǎng)景重構(gòu)

未來的零售，未來的商業(yè)，是一個(gè)體驗(yàn)的商業(yè)，凡是目的化的東西，大家都會(huì)想到互聯(lián)網(wǎng)，消費(fèi)現(xiàn)在已經(jīng)無邊界了，這樣一個(gè)背景下，目的性的東西都被互聯(lián)網(wǎng)壟斷了，而體驗(yàn)性的，是壟斷不了的。

新的場(chǎng)景革命，以“娛樂、互動(dòng)、體驗(yàn)”為主訴求，將商業(yè)環(huán)境極大地融入娛樂的主題、藝術(shù)的主題、人文的主題等等，將商業(yè)嫁接更多跨界的元素，給予消費(fèi)者人性化的關(guān)懷，豐富多元化的體驗(yàn)，形成新的商業(yè)空間和氛圍。

場(chǎng)所基于消費(fèi)需求構(gòu)建出來的“引力場(chǎng)”，是實(shí)體和精神的關(guān)系，創(chuàng)新是對(duì)未來生活的洞悉，是對(duì)未來生活模式的預(yù)判，只有對(duì)未來的生活模式有了清晰的預(yù)判和創(chuàng)新，才能夠跟消費(fèi)者無縫對(duì)接，未來非主流將成為主流。未來我們販賣的不再是簡(jiǎn)單的商品，而是一種情感，一種體驗(yàn)，一種場(chǎng)景性營(yíng)銷。

人們對(duì)于公共空間的要求越來越高，經(jīng)營(yíng)者也越來越難帶給消費(fèi)者愉悅的體驗(yàn)，所以研究如何帶給人們愉悅的器官性本能，便是空間規(guī)劃的本質(zhì)工作。從聽覺、視覺、嗅覺、觸覺、味覺五個(gè)方面如說，去創(chuàng)造更為多元的空間。

場(chǎng)景設(shè)計(jì)是一門藝術(shù)，本質(zhì)是與目標(biāo)客群的一種“溝通”方式，它是設(shè)計(jì)者和客戶之間，通過場(chǎng)景實(shí)現(xiàn)無聲溝通的學(xué)問：把購(gòu)物中心想要表達(dá)的主題、功能、內(nèi)容、個(gè)性化信息傳達(dá)給客戶。

比如，與其他大多數(shù)項(xiàng)目產(chǎn)生差異化的地標(biāo)性、室內(nèi)外空間組合帶來的變化性、提供人文關(guān)懷的功能性、產(chǎn)生愉悅體驗(yàn)的文娛性、充滿綠色生態(tài)和自然景觀的休閑性、使空間與人群產(chǎn)生心靈碰撞的藝術(shù)性等等。

關(guān)于場(chǎng)景搭建的良好體驗(yàn)性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：建筑的標(biāo)志性、體驗(yàn)的可逛性、概念的主題性、場(chǎng)景的獨(dú)創(chuàng)性。

7大手法進(jìn)行商業(yè)改造

產(chǎn)品再定位

每個(gè)商業(yè)體的脫胎換骨的過程，最重要的是認(rèn)知和把脈市場(chǎng)趨勢(shì)。日常生活中，我們最怕的就是對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的漠視和錯(cuò)判，對(duì)微觀市場(chǎng)特征的模糊認(rèn)知。產(chǎn)品定位的本質(zhì)是：我的客戶是誰？我有什么與眾不同？客戶為什么會(huì)來買單?

優(yōu)化業(yè)態(tài)

優(yōu)化調(diào)整業(yè)態(tài)，是建立在大量的預(yù)招商和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析工作基礎(chǔ)上的。業(yè)態(tài)優(yōu)化的決策必須以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)模型為依據(jù)，以強(qiáng)有力的備選業(yè)態(tài)及品牌庫(kù)作為支撐。

立面翻新再造

建筑外表皮是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目最重要的標(biāo)識(shí)。好的立面用元素和構(gòu)圖訴說著一個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)在氣質(zhì)和主題特色。符合現(xiàn)代審美和個(gè)性化的立面，是商業(yè)精神內(nèi)在展示的重要元素，給傳統(tǒng)商業(yè)以新的面具。用廣告、色彩、燈光、材質(zhì)、構(gòu)圖等手法設(shè)計(jì)的立面，就是其內(nèi)在商業(yè)氣質(zhì)的最佳表達(dá)方式。

室內(nèi)空間主題重塑

如果說建筑立面的再造代表了新興商業(yè)的精神氣質(zhì)，那么室內(nèi)空間主題的重構(gòu)就代表了新型商業(yè)靈與肉。劇場(chǎng)式空間也好，公園式空間也罷，無論哪種類型的空間主題，決定了這個(gè)項(xiàng)目的獨(dú)一無二性。

未來好的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者本質(zhì)就是一個(gè)大片的導(dǎo)演，你想說什么故事，就在這個(gè)數(shù)萬方的空間里造夢(mèng)。

優(yōu)化功能設(shè)施

從大到一個(gè)商場(chǎng)內(nèi)部的管線設(shè)施、聲光電設(shè)施、舞臺(tái)效果布局，到小到一個(gè)商場(chǎng)的休息區(qū)、功能座椅，衛(wèi)生間形象等。如果說管線如同血管動(dòng)脈，聲光電如同美容品，那么這些細(xì)小的細(xì)節(jié)空間則代表了每一寸肌膚上的細(xì)胞。

提升軟件服務(wù)

線上數(shù)據(jù)支持絕對(duì)是未來商業(yè)服務(wù)亮點(diǎn)。實(shí)體商業(yè)面對(duì)線上電商最現(xiàn)實(shí)的態(tài)度應(yīng)該是合作。越快的合作、越緊密的合作，一定是商業(yè)經(jīng)營(yíng)升級(jí)轉(zhuǎn)型策略的要點(diǎn)。

跨界經(jīng)營(yíng)

商業(yè)與藝術(shù)、文化、健康等方面的聯(lián)合是當(dāng)前最常用的經(jīng)營(yíng)手法。

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