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城市商業(yè)活動(dòng)是以追求最高利潤(rùn)為目的的，這是商業(yè)設(shè)計(jì)與布局的經(jīng)濟(jì)原則。同時(shí)，顧客是商業(yè)活動(dòng)過(guò)程中不可或缺的重要組成部分，所以客流動(dòng)線設(shè)計(jì)是支撐商業(yè)運(yùn)營(yíng)的紐帶。城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體，因此它也是制約商業(yè)聚集的一個(gè)重要因素。

在設(shè)計(jì)管理方面，全過(guò)程均要聚焦以上三點(diǎn)為目的，先動(dòng)線再劃鋪、先功能再效果、聚集與分散相輔相成，每一樣設(shè)計(jì)與成本的投入均要達(dá)到預(yù)設(shè)的目的。

商業(yè)動(dòng)線分外部及內(nèi)部動(dòng)線，而最大的難題應(yīng)該是如何使人流朝上走。

1. 外部動(dòng)線：

從交通規(guī)劃入手，利用地鐵站、停車場(chǎng)、露臺(tái)、屋頂綠化等形成可通行、可停留、可逛玩的商業(yè)動(dòng)線，再結(jié)合雙首層概念，將人流向上帶，最有名的當(dāng)屬大阪難波公園，將以上幾點(diǎn)巧妙結(jié)合，造就了商業(yè)的典范。18年我經(jīng)歷的曲江漢華城項(xiàng)目，更是將公園與雙首層概念引入，達(dá)到引入人流的目的；20年主導(dǎo)的另一個(gè)項(xiàng)目，商業(yè)屋面設(shè)置跑道及露臺(tái)的設(shè)計(jì)也同樣達(dá)到人流向上引的目的。

1. 內(nèi)部動(dòng)線：

   內(nèi)部動(dòng)線分客流動(dòng)線及后勤動(dòng)線，其中后勤動(dòng)線包含客服、貨運(yùn)、垃圾清運(yùn)動(dòng)線。在外部接駁方面，分為人行及車行出入口，如果旁邊有住宅、公寓等業(yè)態(tài)時(shí)，也需要前期規(guī)劃好，目的同樣是達(dá)到互帶引流的作用，但同時(shí)也要考慮安保及物業(yè)運(yùn)營(yíng)的投入。

當(dāng)外部動(dòng)線規(guī)劃好后，內(nèi)部動(dòng)線的梳理就屬于細(xì)節(jié)的把控了，首先應(yīng)規(guī)劃好客流與后勤動(dòng)線：

（1）客流動(dòng)線的首要目的是讓客戶不走回頭路，一次性休閑游逛，以可見(jiàn)性、可達(dá)性作為兩個(gè)主要衡量標(biāo)準(zhǔn)：可見(jiàn)性則是讓顧客到達(dá)全部店鋪的可能性，高達(dá)性是降低顧客迷失感，營(yíng)造愜意商業(yè)空間，而在這個(gè)目標(biāo)下，盡可能創(chuàng)造商鋪的多面性，盡可能的結(jié)合外部流線。

我在做街區(qū)商業(yè)時(shí)參考過(guò)上海月亮灣商業(yè)中心，同樣是街區(qū)商業(yè)，他能夠做到n條動(dòng)線下創(chuàng)出n2條展示面，并且通過(guò)1個(gè)廣場(chǎng)1條花園帶聚集人氣，雖然出入口過(guò)多，看似不利于人流聚合回旋，但實(shí)則卻帶動(dòng)了外部人流。

還有一個(gè)讓我印象深刻的項(xiàng)目，成都的來(lái)福士廣場(chǎng)，它是由五棟辦公塔樓集聚而成的綜合體商業(yè)，這個(gè)項(xiàng)目的占地并不占優(yōu)勢(shì)，所以在設(shè)計(jì)前期引入了長(zhǎng)江三峽的概念，室外通過(guò)層層商業(yè)屋面露臺(tái)遞進(jìn)及水系的運(yùn)用讓人樂(lè)于前往，水系的下方是商場(chǎng)內(nèi)部采光頂棚，在陽(yáng)光照射下波光粼粼的視覺(jué)沖擊另人心曠神怡，最終達(dá)到室外室內(nèi)互相引流的目的。

后勤動(dòng)線的設(shè)計(jì)在前期規(guī)劃客流動(dòng)線時(shí)要統(tǒng)一考慮，后勤大概包含以下幾個(gè)方面：垃圾運(yùn)輸、貨物運(yùn)輸、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理，其動(dòng)線需要與客流動(dòng)線分開(kāi)。當(dāng)場(chǎng)地受限無(wú)法區(qū)分時(shí)應(yīng)做好時(shí)間段的控制，且對(duì)貨車、垃圾車等阻礙車位應(yīng)考慮銷控租售。

3.垂直交通動(dòng)線：

   垂直交通動(dòng)線作為商業(yè)客戶引流不可或缺的因素，其引導(dǎo)方式、位置都會(huì)直接帶來(lái)體驗(yàn)感的感受，甚至作為商業(yè)存活的重要因素。

（1）引導(dǎo)方式：順應(yīng)人流的方向設(shè)置扶梯、景觀垂直電梯等垂直交通，便捷的引導(dǎo)人流。

（2）位置：需要考慮相互之間的關(guān)系，結(jié)合客流及后勤流線，實(shí)現(xiàn)在垂直人流動(dòng)線引導(dǎo)上的均衡分布。其服務(wù)半徑一般為30-50米。

（3）工具類型：在垂直交通工具中，按照使用效率排序?yàn)榉鎏荨㈦娞?、樓梯。?yīng)按此應(yīng)用于不同的流線中，達(dá)到便捷的目的。而貨梯的動(dòng)線應(yīng)盡量與疏散樓梯共同考慮，直達(dá)商戶后場(chǎng)，避免清潔問(wèn)題。

4.停車場(chǎng)動(dòng)線：

停車場(chǎng)為商場(chǎng)客戶的第一印象，我見(jiàn)過(guò)太多停車場(chǎng)未設(shè)置好，商業(yè)運(yùn)營(yíng)慘淡的現(xiàn)狀，而且自己也在停車場(chǎng)動(dòng)線上吃過(guò)虧，所以我總結(jié)一些重點(diǎn)把控的方面：

（1）如果商業(yè)周邊存在住宅或者公寓、辦公等業(yè)態(tài)，一定要在前期規(guī)劃時(shí)就劃分出流線及規(guī)劃收費(fèi)運(yùn)營(yíng)方式，如住宅與商業(yè)的停車場(chǎng)需要完全隔離，且要考慮到兩個(gè)業(yè)態(tài)的停車場(chǎng)出入口，住宅單元入口的門(mén)禁系統(tǒng)選擇。

（2）劃分商戶時(shí)要注意停車場(chǎng)交通電梯的預(yù)留，千萬(wàn)不要?jiǎng)澐衷谏虘魞?nèi)。比如我之前接手的街區(qū)商業(yè)，商業(yè)里唯一一部下停車場(chǎng)的電梯被劃分在了超市里，成了超市獨(dú)享的電梯。

（3）在停車收費(fèi)系統(tǒng)中，如果項(xiàng)目存在多業(yè)態(tài)，還需要注意將各業(yè)態(tài)的收費(fèi)系統(tǒng)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)納入統(tǒng)一平臺(tái)管理。

二、鋪位劃分

業(yè)態(tài)的布局對(duì)鋪位劃分起到?jīng)Q定性作用，而商鋪的分割對(duì)其今后的銷售和經(jīng)營(yíng)狀態(tài)也有著非常重要的影響，它將直接影響商鋪使用率、租金收益、業(yè)態(tài)組合。

1. 分割原則：商鋪的分割，必須遵循業(yè)態(tài)定位的原則，不同性質(zhì)的商業(yè)種類和業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)者對(duì)鋪位形式、面積大小、租金要求都不同。

2. 進(jìn)深原則：綜合體里的商鋪，開(kāi)間一般為6-10米甚至更寬，且采用玻璃幕墻的形式，方便展示產(chǎn)品；臨街商鋪或社區(qū)底商，常見(jiàn)商鋪開(kāi)間一般為3-4米之間，過(guò)小就影響經(jīng)營(yíng)了。開(kāi)間與進(jìn)深的比例一般控制在2:3或1:2之間，大于4就不利于租售和運(yùn)營(yíng)。

3. 避免出現(xiàn)鋪位死角，或者不規(guī)則鋪位。

公共部分與通道的劃分布置提高各個(gè)均好性：入口大廳、中庭、主次通道的設(shè)置應(yīng)結(jié)合娛樂(lè)配置，尤其在較長(zhǎng)通道處應(yīng)設(shè)置緩解疲勞的娛樂(lè)設(shè)施，如果可以還可將其與導(dǎo)視結(jié)合在一起。而在門(mén)廳、中庭等位置應(yīng)意在提高商鋪的曝光度，租金也隨之上漲。   

在通道位置盡可能創(chuàng)造鋪面的迎客面。

 首先，在商業(yè)項(xiàng)目前期規(guī)劃時(shí)，不要想一次性把業(yè)態(tài)定準(zhǔn)，設(shè)計(jì)要做的應(yīng)該是盡可能預(yù)留改造的條件。而我目前合作的商運(yùn)公司是我歷來(lái)提業(yè)態(tài)最全面的搭檔了，他們可以在設(shè)計(jì)前期將主營(yíng)業(yè)態(tài)確定下來(lái)，所以我們的設(shè)計(jì)和成本也是最可控的，雖然在后期施工時(shí)或招商前后也有調(diào)改，但不會(huì)對(duì)原始數(shù)據(jù)產(chǎn)生顛覆性修改。有些商業(yè)變更和簽證的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出目標(biāo)成本，多出在商業(yè)業(yè)態(tài)定不穩(wěn)，條件來(lái)回變，但也很難控制，若要做到穩(wěn)控，首先必須有一個(gè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富且資源廣泛的商業(yè)團(tuán)隊(duì)。

1. 業(yè)態(tài)相關(guān)條件預(yù)留：

確定商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)于設(shè)計(jì)而言，需要確定零售或餐飲，這決定了商鋪劃分、水、電、氣、空調(diào)負(fù)荷及外立面的布置。

餐飲的鋪面需要考慮后廚空間，且預(yù)留上下水、電、氣、排油煙條件，其空調(diào)的負(fù)荷也大于零售店鋪。而后廚區(qū)域在外立面的布置上通常為實(shí)體墻結(jié)合廣告位的做法。而也有些商業(yè)因?yàn)楦鞣N原因前期并不能確定業(yè)態(tài)，在這種情況下，最保險(xiǎn)的做法則是全部預(yù)留餐飲條件，前期施工到位的為上下水，天然氣及排油煙均預(yù)留煙道，做好管線的排布。

在電氣上，為了避免成本浪費(fèi)，在業(yè)態(tài)確定前，工程建設(shè)中不施工電纜，將商業(yè)每層預(yù)留電表總箱，由變電室出線電纜引入商業(yè)每層電井電箱，商戶供電橋架引至到位，待業(yè)態(tài)確定后再?gòu)碾娤湟粮魃虘襞潆娤?，這樣就避免了業(yè)態(tài)確定后由于用電量變化而調(diào)整表箱位置及電纜。

天然氣是非常重要的分包工程，因?yàn)榇穗A段一般在業(yè)態(tài)確定后即開(kāi)業(yè)前才進(jìn)行申報(bào)，申報(bào)通過(guò)后劃撥到天然氣公司，隨后現(xiàn)場(chǎng)踏勘，出設(shè)計(jì)圖紙，備料后才施工，這個(gè)過(guò)程大概歷經(jīng)6個(gè)月，施工時(shí)基本上商場(chǎng)正在裝修階段，很容易有打架的地方，所以天然氣工程應(yīng)在前期設(shè)計(jì)階段就予以考慮，但是天然氣公司又不接單，無(wú)法展開(kāi)設(shè)計(jì)怎么辦呢？我通常做法是在設(shè)計(jì)前期就單獨(dú)規(guī)劃好天然氣井道及路徑，提前預(yù)留走管位置，并做好遮蔽，不至于施工時(shí)打架。

2. 設(shè)備用房：

地下車庫(kù)的設(shè)備用房做好清理的條件預(yù)留，比如隔油池、濕垃圾房一定要有清掃、給排水及通風(fēng)條件等。

而屋面設(shè)備分為小屋面和大屋面，如果有商業(yè)裙房，有可能屋面的設(shè)備會(huì)與綠化外擺露臺(tái)相結(jié)合，在前期應(yīng)做好遮蔽、除味、降噪等措施，而小屋面的設(shè)備要做好檢修通道的預(yù)留。如果設(shè)備對(duì)戶內(nèi)空間造成影響，應(yīng)在前期以《銷售風(fēng)險(xiǎn)提示函》的形式提供相關(guān)部門(mén)。

3. 廣告位及LED屏

廣告位及LED屏等宣傳分項(xiàng)工程屬于商業(yè)運(yùn)營(yíng)很重要的一方面，也關(guān)系到外立面設(shè)計(jì)，所以在前期需要充分討論確定。且在做法方面，廣告位可采用簡(jiǎn)化立面做法，此部分我將在外立面設(shè)計(jì)時(shí)一同敘述。

在LED屏的選擇時(shí)需要特別注意模塊尺寸及參數(shù)，一般選擇P6戶外全彩屏，可達(dá)到遠(yuǎn)觀較清晰的效果。另外LED屏?xí)猩岬囊?，所以在前期設(shè)計(jì)時(shí)切記不要忘了留設(shè)空調(diào)、檢修通道、隔熱墻等設(shè)施。

設(shè)計(jì)管理的工作一定要有條理的進(jìn)行，在前期一定要把條件落實(shí)到位后再開(kāi)施工圖，避免施工圖過(guò)程中調(diào)改，當(dāng)施工圖完成后再?gòu)?fù)核條件落實(shí)的情況及綜合管線排布檢查等等。這里只介紹了關(guān)系商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的內(nèi)容，也是地產(chǎn)設(shè)計(jì)師最應(yīng)該關(guān)注的內(nèi)容，至于消防等規(guī)范方面應(yīng)該果斷劃撥給設(shè)計(jì)院來(lái)控制，要有重點(diǎn)的工作，才能夠控制錯(cuò)誤率。

另外，設(shè)計(jì)工作除了細(xì)致之外更需要有策略，我們?cè)谇捌诳梢园严嚓P(guān)設(shè)計(jì)條件以任務(wù)書(shū)的形式簽訂進(jìn)設(shè)計(jì)合同中，并以審圖要點(diǎn)表的形式讓設(shè)計(jì)院自查后設(shè)計(jì)管理部再抽查，最后出圖前再對(duì)商運(yùn)、工程、成本部進(jìn)行圖紙交底，這樣便做好了“事前、事中、事后”的管理。下期我們?cè)賮?lái)介紹商業(yè)項(xiàng)目里分包設(shè)計(jì)工程的管理。

文章來(lái)源于胖棟有話說(shuō) ，作者殷娟，內(nèi)容僅作學(xué)習(xí)分享，不做商業(yè)用途，侵刪，謝謝！