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接上文購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念
如今回頭再看水游城，依然覺(jué)得在那個(gè)時(shí)間就有體驗(yàn)性如此好的商業(yè)，確實(shí)難得。
水游城對(duì)標(biāo)的是日本博多運(yùn)河城（有意思的是這個(gè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)也是捷德），為此項(xiàng)目還專門聘請(qǐng)了博多運(yùn)河城的發(fā)展商福岡地所做顧問(wèn)，所以從建筑形態(tài)，空間規(guī)劃，商業(yè)定位運(yùn)營(yíng)上都頗為相近。
博多運(yùn)河城的開發(fā)理念是：
先要讓人感動(dòng)，讓人停留，從而增加消費(fèi)，繼而盈利，是通過(guò)讓你感覺(jué)愉快，讓你不斷的想來(lái)而盈利。
水游城項(xiàng)目在這個(gè)開發(fā)理念的基礎(chǔ)上提出了購(gòu)物公園的概念，并且首次提出了購(gòu)物中心的時(shí)間消費(fèi)的，體驗(yàn)性消費(fèi)模式。
公園的概念落地就是造景，于是在水游城中規(guī)劃了一條長(zhǎng)達(dá)280米、深40厘米的人造水系，音樂(lè)噴泉和水流循環(huán)系統(tǒng)全天運(yùn)行，給原本平常的商場(chǎng)增加靈動(dòng)，活力的特色。
讓顧客在購(gòu)物的同時(shí)還能賞景，同時(shí)在水系中央設(shè)置了一個(gè)100多平方米的表演舞臺(tái)，365天全天候演出，陽(yáng)光穹頂、天然植物、屋頂花園……這些在今天看來(lái)還在運(yùn)用的體驗(yàn)感營(yíng)造手段，可想而知當(dāng)時(shí)的效果，最終確實(shí)也達(dá)到了留住人、感動(dòng)人，促進(jìn)消費(fèi)的目的。
水游城的問(wèn)題在于他的動(dòng)線規(guī)劃，項(xiàng)目的進(jìn)入性并不好，次動(dòng)線過(guò)多，可能原本的意圖是讓消費(fèi)者體會(huì)探索，游逛的樂(lè)趣，但從消費(fèi)者的角度來(lái)看，這種體驗(yàn)并不好，可能這也是后期的實(shí)踐種越來(lái)越多購(gòu)物中心采用單動(dòng)線規(guī)劃的主要原因。
鵬欣水游城B1層平面
還有這么大水系后期的維護(hù)成本問(wèn)題等，另外，做為完全拷貝國(guó)外的作品，其實(shí)在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上就沒(méi)有當(dāng)?shù)匚幕脑氐捏w現(xiàn)，從購(gòu)物中心長(zhǎng)周期的運(yùn)營(yíng)來(lái)看也是個(gè)損失了。上到更高維度上，這其實(shí)還是國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心在發(fā)展初期必然要走的路吧。
也是從此之后，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的發(fā)展走上了一個(gè)新的發(fā)展階段。
我們可以把萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和鵬欣水游城看做是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)領(lǐng)域的兩種極端，一個(gè)代表了高度的標(biāo)準(zhǔn)化，快速?gòu)?fù)制開發(fā)，而另一個(gè)則代表了打造極致體驗(yàn)化的精品，對(duì)于身處地產(chǎn)黃金時(shí)代的企業(yè)來(lái)講，選擇哪種模式基本是無(wú)需考慮的。
退一步來(lái)說(shuō)，即便對(duì)于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這種高度標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，其產(chǎn)品的設(shè)計(jì)理念也是嚴(yán)格遵循商業(yè)規(guī)律的。
總結(jié)起來(lái)的話，其實(shí)就是從客戶需求體驗(yàn)出發(fā)，反映到實(shí)際中，
一是，考慮最終顧客的需要。從顧客到達(dá)廣場(chǎng)開始，到注重顧客消費(fèi)體驗(yàn)，到最后離開廣場(chǎng)，讓顧客在整個(gè)消費(fèi)過(guò)程中不會(huì)感覺(jué)到哪里很不方便（最簡(jiǎn)單的一點(diǎn)，要去的店鋪都能找到），這整個(gè)體驗(yàn)落地下來(lái)就是萬(wàn)達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)的交通優(yōu)先，出入口選址，人流動(dòng)線等。
二是，充分考慮使用功能上的要求，根據(jù)商家的經(jīng)營(yíng)需要，適配物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，落到實(shí)際就是先期確定主力店位置及物業(yè)需求，做好房產(chǎn)技術(shù)條件對(duì)接。
1、交通優(yōu)先。首先考慮車輛進(jìn)出，要充分考慮與周邊交通的關(guān)系，既要能快速進(jìn)來(lái)，又要能快速疏散。不僅地面交通，地下停車場(chǎng)也要高度重視，方便車主能迅速找到車位。
2、出入口選擇。購(gòu)物中心最主要的門應(yīng)該放在人們經(jīng)常走的方向。人都有慣性，走順道了就總往一個(gè)地方走，商業(yè)上“隔街死”、“ 一步差三成”的名言說(shuō)的就是這個(gè)道理。人從東邊來(lái)，門就不能朝西，要像儲(chǔ)水池蓄水一樣，能把人流兜住。
3、人流動(dòng)線。一般人逛購(gòu)物中心，邊走邊看，走400米左右就會(huì)感到疲勞，所以建筑長(zhǎng)度最好控制在400米之內(nèi)。萬(wàn)達(dá)規(guī)劃院有一句名言叫“不走回頭路”，人流動(dòng)線要么“一”字形，要么“口”字形。如果設(shè)計(jì)成平行兩條線，必定有一條比較冷清。
王健林的演講
2008年之后，國(guó)內(nèi)主流商業(yè)玩家都開始了商業(yè)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，典型如華潤(rùn)，初步建立了萬(wàn)象城+五彩城（后更名為萬(wàn)象匯）產(chǎn)品體系，先后開業(yè)了杭州萬(wàn)象城，沈陽(yáng)萬(wàn)象城，南寧萬(wàn)象城，北京華潤(rùn)五彩城（清河萬(wàn)象匯），...

從此之后，令人驚艷的項(xiàng)目就不多見了，直到2012年9月，后來(lái)鼎鼎大名的僑福芳草地購(gòu)物中心開業(yè)了。

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