歷史街區(qū)是指文物古跡比較集中，或能較完整地體現(xiàn)出某一歷史時期傳統(tǒng)風貌和民族地方特色的街區(qū)。隨著城市化的推進及地方政府對城市文化品牌建設(shè)的日趨重視，對承載著城市歷史記憶及文化基因的歷史街區(qū)的改造與開發(fā)也日漸火熱。本文結(jié)合國內(nèi)歷史街區(qū)改造的典型案例，梳理了其各自發(fā)展路徑及策略，并對不同改造模式下的優(yōu)劣點進行了探討。
當我們在感慨每個現(xiàn)代化的城市都長得一樣的同時，承載城市特色的老街道卻在靜悄悄的消失。年輕人慢慢搬離，原本的活力漸行漸遠，房屋結(jié)構(gòu)變得不適合居住，最后慢慢地被時代的浪潮淘汰。
歷史街區(qū)是一個城市的文脈，承載著一代人記憶。如何在現(xiàn)代化城市的發(fā)展進程中找到適合的發(fā)展路徑，讓老街延續(xù)“鄉(xiāng)愁”，是政府和開發(fā)商探索多年的重要課題。
近些年地方政府和民眾對城市文化品牌建設(shè)的日趨重視，對承載著城市歷史記憶及文化基因的歷史街區(qū)的改造與開發(fā)模式也日趨成熟。一些成功的老街區(qū)被改造成了城市的旅游名片，成為居民和游客打卡的網(wǎng)紅地標。
通過研究國內(nèi)歷史街區(qū)改造的典型案例，我們梳理了三種歷史街區(qū)改造開發(fā)的發(fā)展路徑及特征，并對不同改造模式下的優(yōu)劣勢進行了探討。
上海田子坊
開發(fā)背景：上海從工業(yè)城市向消費型城市轉(zhuǎn)型，發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為工業(yè)用地轉(zhuǎn)型主要策略，區(qū)政府也希望藉盤活空置廠房資源，提升地區(qū)經(jīng)濟
簡介：由上世紀50年代弄堂工廠及居民區(qū)組成，現(xiàn)成為具老上海風情的特色休閑商業(yè)街區(qū)
區(qū)位：位于上海黃浦區(qū)中心地段
投資主體：租戶投資為主體，政府出資改善基礎(chǔ)設(shè)施
占地面積：7.2萬平方米
商業(yè)規(guī)模：營業(yè)面積3萬多平方米
開發(fā)時序：210弄（1998年）-> 248弄、274弄（2004年）
游客量：日均2萬人次
權(quán)屬情況：由居民分散持有
租金收益分配：按照管委會：居民 = 2：8的比例分成
業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：目前有各類特色商戶400余家
田子坊發(fā)展歷程和策略
工業(yè)廠房改造，藝術(shù)家集聚（1998-2003年） 1988年，陳逸飛、爾冬強、王家俊等藝術(shù)家入駐，集中于弄堂工廠，2002年，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚，共83家藝術(shù)商店、藝術(shù)創(chuàng)作室和展示廳入駐； 文創(chuàng)工廠規(guī)模效應外溢（2004-2007年） 2004年，居民房開始對外出租，文創(chuàng)企業(yè)開始向居民區(qū)蔓延2005年，政府出臺居改非政策，授牌田子坊為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)； 外延擴大，成為城市地標（2008-至今） 2008年，田子坊定位為海派文化展示地和世博主題演繹地，其范圍進一步向外擴散，餐飲、服務等業(yè)態(tài)比例大大提升，成為旅游和體驗式文化集聚地。
沿街商鋪
文創(chuàng)活化： 街道辦與文化商人合作創(chuàng)辦“上海田子坊投資咨詢公司”，將空置廠房使用權(quán)轉(zhuǎn)租，由后者運用市場化手段招徠藝術(shù)家入駐，激發(fā)了片區(qū)活力，為后續(xù)改造樹立了示范效應； 適時借力突破制度邊界： 將公用房交由合作企業(yè)進行改造出租規(guī)避政治風險，掀開“居改非”大幕。在政府計劃對片區(qū)實施拆遷開發(fā)后，聯(lián)立居戶、藝術(shù)家及社會人士向政府抗辯，使得政府出臺居改非政策； 借勢宣傳： 借力世博會舉辦契機，申報世博會旅游示范點，并邀請國內(nèi)外政要精英到訪，引發(fā)社會關(guān)注。
田子坊是一種自下而上的再開發(fā)模式，其由居民及眾多產(chǎn)業(yè)個體一起參與，按照市場導向自發(fā)調(diào)整使用功能、逐步演替擴展，進而實現(xiàn)再生。 整個改造不涉及土地開發(fā)和居民拆遷，無需政府投入大量資本，依靠市場化力量使得街區(qū)更新、居民生活改善，可謂是歷史街區(qū)改造的典范。 但是，市場化運作也引發(fā)過度商業(yè)化問題，導致原有社區(qū)結(jié)構(gòu)的瓦解及社區(qū)文化的衰退。分散的產(chǎn)權(quán)不僅使得街區(qū)風貌及業(yè)態(tài)難以統(tǒng)一管理，也使得公共空間被嚴重擠占商用，商住矛盾頻頻發(fā)生。 未來，對空間產(chǎn)權(quán)的規(guī)劃及處理將是田子坊街區(qū)保護及再利用的關(guān)鍵。
上海新天地
上海新天地（來源：網(wǎng)絡）
開發(fā)背景：20世紀90年代舊改潮，開發(fā)片區(qū)滿足上海中心區(qū)商業(yè)發(fā)展要求，新天地是太平橋地區(qū)重建的首期項目，重在為后期住宅、寫字樓項目開發(fā)獲取溢價
簡介： 以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成的集餐飲、商業(yè)、
娛樂、文化的休閑步行街，主要分為北里及南里兩部分
區(qū)位： 位于上海市黃浦區(qū)
占地面積： 3萬平方米
建筑面積： 6.9萬平方米
新建建筑面積： 5.7萬平方米
投資主體： 瑞安集團，投資14億元，其中拆遷安置成本為6.7億元
開發(fā)時序： 北里商業(yè)（2001年）-> 南里商業(yè)（2002年） -> 新天地時尚（2010年）
游客量： 日均2萬人次，周末節(jié)假日3萬人次
業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)： 目前有各類特色商戶250家
上海新天地的發(fā)展歷程和策略
舊區(qū)改造的綜合商業(yè)體： 花費比新建高一倍的成本將北里大部分石庫門建筑外貌保留，對內(nèi)部空間按照商業(yè)功能進行更新，引入世界知名高檔餐飲、家居服飾、文化藝術(shù)等多元品牌； 上海都市特色旅游景點： 以優(yōu)越便利的交通區(qū)位、獨特現(xiàn)代的石庫門建筑及多元的服務業(yè)態(tài)吸引來滬游客，成為上海都市旅游的熱門景點之一； 國際交流和聚會地：各大商家推廣新產(chǎn)品、召開新聞發(fā)布會、宴請賓客及娛樂表演的優(yōu)先選擇。
上海新天地（來源：網(wǎng)絡）
以現(xiàn)代商業(yè)活化傳統(tǒng)建筑： 在保留石庫門建筑外表的同時，根據(jù)經(jīng)營需要，對內(nèi)部空間進行全新改造，將居住空間改造為商業(yè)空間，實現(xiàn)老上海的本地文化與現(xiàn)代商業(yè)文化的嫁接，形成自身獨特競爭力； 借勢宣傳： 借2001年共產(chǎn)建80周年及上海舉行APEC會議兩大契機，廣邀政要參觀，承辦晚宴，大大提高新天地知名度，逐漸成為上海都市旅游的新名片。
上海新天地本質(zhì)上屬于地產(chǎn)開發(fā)模式，居民在開發(fā)前已全部遷出，不參與后續(xù)改造過程，由開發(fā)商主導整體規(guī)劃及運營。從開發(fā)成效上看，上海新天地無疑是一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目。 但從文化角度來看，除去傳統(tǒng)建筑外立面的保留，其對傳統(tǒng)建筑內(nèi)部空間及所附居民全部更新、遷移，使得街區(qū)所承載的上海本地文化較弱，在街區(qū)文化保留方面遜于與其毗鄰的田子坊。
北京楊梅竹斜街
北京楊梅竹斜街（來源：網(wǎng)絡）
開發(fā)背景：2009年，北京市政府探索新的舊城更新模式，將楊梅竹斜街作為文物保護試點
簡介：原是舊時京城最重要的出版商業(yè)街，現(xiàn)成為一個展示體驗京味特色的文化街區(qū)
區(qū)位：位于北京宣武區(qū)東北部, 大柵欄街道轄域東南側(cè)
街區(qū)規(guī)模：斜街全長490米，寬5.5米，楊梅竹斜街片區(qū)整體占地8.8萬平方米
建筑面積：7.6萬平方米（斜街片區(qū)整體）
投資主體：北京大柵欄投資有限責任公司（國有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），斜街片區(qū)總投資52億元，首期騰退居民安置成本超過13億元
產(chǎn)權(quán)情況：由開發(fā)企業(yè)和居民分散持有
業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：目前有各類特色店鋪共計60家
楊梅竹斜街的改造歷程
街區(qū)空間更新： 從街道景觀設(shè)計、建筑單體更新及基礎(chǔ)設(shè)施更新三個層面對楊梅竹斜街進行空間改造。代表舉措：實施大柵欄12間公益設(shè)計計劃，引進優(yōu)秀創(chuàng)意設(shè)計更新街區(qū)； 街區(qū)產(chǎn)業(yè)更新： 保留大部分原有店鋪，植入與街區(qū)文化特性相符的店鋪，增強文化氛圍，避免過度商業(yè)化。代表舉措：引入老北京兔兒爺?shù)葌鹘y(tǒng)工藝品店，植入“內(nèi)盒院”等建筑實驗點； 社區(qū)建設(shè)： 引入大型策展活動，調(diào)動街區(qū)居民共同參與，構(gòu)建新的活動及社會關(guān)系。代表舉措：連續(xù)4年參與北京國際設(shè)計周，2014年參與威尼斯雙年展。
遺址保護： 對街區(qū)內(nèi)建筑按歷史文化價值分類評估，價值顯著的古建筑予以嚴格修復保護，此外，保留了大部分原有店鋪形態(tài)，使原街區(qū)歷史文化氛圍不因改造而丟失； 點狀更新： 通過自愿騰退方式獲取點狀改造空間，避免大拆大建，降低開發(fā)成本，于此同時，選取適宜業(yè)態(tài)植入點狀空間； 策展活化： 引入北京國際設(shè)計周策展活動，將設(shè)計師、規(guī)劃師的創(chuàng)意設(shè)計植入到街區(qū)，結(jié)合更新后的點狀空間，聯(lián)結(jié)成網(wǎng)，催化激發(fā)更多的生活、產(chǎn)業(yè)和社會關(guān)系，實現(xiàn)區(qū)域復興。
楊梅竹斜街發(fā)展策略示意圖
楊梅竹斜街是政府主導下的歷史街區(qū)再造，是一種自上而下的有計劃、有目的地舊城改造，目前已發(fā)展成為有歷史文脈與保護價值在的商業(yè)空間。相對田子坊與新天地，楊梅竹斜街是一種更為折衷的發(fā)展模式，其能較好的兼顧商業(yè)開發(fā)、遺址保護之間的平衡。但于此同時，為保護街區(qū)文化氛圍而對入駐商業(yè)的篩選控制也減少了項目的收益來源，2014年，楊梅竹斜街招商收入僅460萬元，尚不足支付銀行利息。項目的可持續(xù)發(fā)展性及可復制性尚且不足。 未來，吸納社會主體參與投資改造和帶動社區(qū)共建將是保障其可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
結(jié)語： 從街區(qū)開發(fā)的3種代表模式來看，其在街區(qū)活化改造、遺址保護及經(jīng)濟效益等方面各有優(yōu)劣，但從街區(qū)開發(fā)的方式來看，商業(yè)植入、建筑改造及文創(chuàng)策展幾已成為街區(qū)活化的通用舉措。未來，明晰街區(qū)改造中相關(guān)產(chǎn)權(quán)歸屬，平衡街區(qū)傳統(tǒng)建筑保護與商業(yè)開發(fā)之間的關(guān)系是復興歷史街區(qū)的重要考量點。
注：本文來源于網(wǎng)絡，僅作學習分享，不做任何商業(yè)用途，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除，謝謝！
