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綜合體動(dòng)線，顧名思義：在項(xiàng)目中可供人流行動(dòng)的規(guī)劃路線。在建筑師維度，就是用來(lái)組織綜合體幾大功能模塊（商業(yè)、辦公、酒店、公寓等）的交通流線；在商業(yè)開(kāi)發(fā)維度，就是用來(lái)發(fā)揮物業(yè)價(jià)值的通道，一個(gè)優(yōu)秀的動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)，最大的成功就是創(chuàng)造出更多商鋪，衍生出更多的價(jià)值。

綜合體的動(dòng)線都是以什么方式來(lái)達(dá)到效益最大化的呢？

閑言碎語(yǔ)不要講，咱們上圖來(lái)看：

（圖片源自網(wǎng)絡(luò)）

各位請(qǐng)自行判定該圖動(dòng)線是否合理？

（圖片源自網(wǎng)絡(luò)）

（圖片源自網(wǎng)絡(luò)）

一般而言，好的商業(yè)動(dòng)線具有以下三個(gè)條件：

有效增強(qiáng)商鋪可見(jiàn)性

可見(jiàn)性在商業(yè)物業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)中是一個(gè)非常重要的內(nèi)容。一個(gè)商鋪的可見(jiàn)性強(qiáng)弱決定了這個(gè)商鋪所在地段的租金價(jià)值，一個(gè)商鋪被看見(jiàn)的機(jī)會(huì)越多，位置就越好。我們?cè)谠O(shè)計(jì)中就是要提高整個(gè)商場(chǎng)內(nèi)商鋪的可見(jiàn)型。

有效增強(qiáng)商鋪可達(dá)性

可達(dá)性和可見(jiàn)性是有聯(lián)系的，可見(jiàn)性是可達(dá)性的基礎(chǔ)，只有“可見(jiàn)”，才會(huì)有“可達(dá)”。因此，在可見(jiàn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)最少道路轉(zhuǎn)換的路徑可達(dá)性最高。

具有明顯的記憶點(diǎn)

如果顧客在購(gòu)物中心中無(wú)法確立自己的位置，就會(huì)迷失方向，而需要花費(fèi)更多的時(shí)間找到自己想要去的商鋪，同時(shí)，很多商鋪也減少了被逛的機(jī)會(huì)。難以找到位置感的購(gòu)物中心是不受顧客歡迎的。在設(shè)計(jì)中，通常的做法是提高動(dòng)線系統(tǒng)的秩序感，從而提高顧客的位置感。

重點(diǎn)來(lái)了！是不是上面的圖片都看過(guò)了？動(dòng)線的文字解釋也明白了？覺(jué)得自己也懂得什么叫動(dòng)線規(guī)劃？不就是給人行走逛街的通道么？

所有的動(dòng)線，必須遵從的是商業(yè)開(kāi)發(fā)模式，其次才要考慮建筑模式！也就是說(shuō)，在做建筑設(shè)計(jì)之初，就要有商業(yè)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)的介入，并與建筑設(shè)計(jì)師同步進(jìn)行商業(yè)體動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)了。

可事實(shí)上，大多數(shù)的商業(yè)項(xiàng)目往往是先行做開(kāi)發(fā)，然后再找商業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行定位、規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)等工作。這是開(kāi)發(fā)模式上的本末倒置，也是后期很多綜合體招商以及運(yùn)營(yíng)開(kāi)始后，不得不承擔(dān)先天損失。

1. 動(dòng)線先行的利與弊

正常的拿地、設(shè)計(jì)、審批流程結(jié)束后，開(kāi)發(fā)商才會(huì)開(kāi)始尋求商業(yè)公司的介入。而實(shí)際上，在設(shè)計(jì)之初如果能夠有商業(yè)空間設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)人士參與其中，對(duì)于后期整體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是極為必要的，也是能夠取得事半功倍效果的。

還有就是來(lái)自于設(shè)計(jì)單位的抵觸心里啦。

作為設(shè)計(jì)院，他的本職工作里并不包含商業(yè)空間動(dòng)線設(shè)計(jì)。由此，在相對(duì)沒(méi)有限制的環(huán)境下生搬硬套一些成熟案例的事情也是可以理解的。但是，如果商業(yè)公司提前介入設(shè)計(jì)階段了，那么必然會(huì)要求設(shè)計(jì)院在做建筑設(shè)計(jì)的時(shí)候加入有利于后期運(yùn)營(yíng)的動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)。也許這增加了設(shè)計(jì)院工作的難度，但是作為開(kāi)發(fā)商，作為消費(fèi)者。完全有理由告訴設(shè)計(jì)院：按專(zhuān)業(yè)人士說(shuō)的辦！

這個(gè)時(shí)候不顯示你的財(cái)大氣粗，你打算什么時(shí)候顯示呢？等項(xiàng)目賠錢(qián)以后填坑用？

2.動(dòng)線合理規(guī)劃給你帶來(lái)的利益變現(xiàn)

先說(shuō)說(shuō)動(dòng)線應(yīng)該怎么規(guī)劃：

動(dòng)線應(yīng)遵循以下7點(diǎn)原則進(jìn)行規(guī)劃

1. 脈絡(luò)清晰

2. 保證人流通暢

3. 保證回路，避免出現(xiàn)死角

4. 寬度適宜

5. 主動(dòng)線與功能區(qū)順暢連接

6. 主動(dòng)線與出入口、消防通道順暢連接

7. 主動(dòng)線與主力店順暢連接

以上是基礎(chǔ)，是任何一個(gè)商業(yè)體動(dòng)線所必須要遵循的原則。

如果我們按照設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃同期進(jìn)行，且進(jìn)行有針對(duì)性的提前招商介入時(shí)，這一模式被稱為“訂單模式”。由主力店的訂單模式開(kāi)始，向周邊擴(kuò)散，逐一滿足動(dòng)線條件，是一件事半功倍的事情。

變現(xiàn)需要滿足的條件如下：

1. 多主力店原則

2. 多個(gè)入口，全方位引導(dǎo)人流

3. 將停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行多樓層設(shè)置，進(jìn)行人流引導(dǎo)

4. 將美食廣場(chǎng)安排在頂樓，形成吸引人流的磁極

5. 設(shè)置大型電視屏幕，形成人流集中的焦點(diǎn)效應(yīng)

6. 電影城入口設(shè)置于首層，出口設(shè)置于高層，引導(dǎo)人流往上走

以上8條只是在動(dòng)線規(guī)劃中很小的一部分，其中還包含一定程度上的業(yè)態(tài)定位方式。但是如果能夠做到此類(lèi)業(yè)態(tài)規(guī)劃以及動(dòng)線定位規(guī)劃，何愁不能將動(dòng)線所產(chǎn)生的利益具象化轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金流量呢？

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