關(guān)于選址，其實就是兩個問題：點與面。點就是我們具體選址確定的那個地點，面就是這個地點所輻射的范圍，也就是我們說的商圈背景。
很多實例告訴我們，選址做得好，事半功倍。為什么選址比其他因素更重要？因為一家購物中心最核心的問題是定位，而定位是靠大量分析研究之后選出來的，一旦選定地址，那么定位80%的內(nèi)容就確定了。
購物中心選址的意義
一般來說，選址包含兩層含義：
一是地塊評估；
一是對預(yù)定的地塊進行商業(yè)價值評估。
前者是提前對商業(yè)地塊進行研究與評估，在出讓時，往往是根據(jù)研究成果來設(shè)定規(guī)劃條件的，這是正確的商業(yè)用地選址流程。事實上現(xiàn)金能做到這一點的項目少之又少，很多商業(yè)項目都是先拿地，后做選址分析，盲目進行投資開發(fā)。樓建好了，預(yù)期的收益卻沒有實現(xiàn)，投入使用中遇到種種問題，招商面臨各種困難，項目成了壞盤，不可不說是種遺憾。
購物中心選址要考慮的因素
一般而言，對選定的地址，也就是項目具體所在地，我們要考慮以下三方面的因素：
交通流量
生意好不好，首先依托的是流量，現(xiàn)在這個名詞被運用得越來越廣泛，比如流量大咖，流量明星。對于商業(yè)項目來說，有流量才有交易，而購物中心的流量就是通過交通來輸送的。
交通流量代表的是項目先天的自然流量，這個流量越大，就意味著潛在客人越多；吸引住這些人，商場就會有一個較高的客流量，而高客流量是商戶業(yè)績的保證。所以評估選址的第一件事，就是搞清楚周邊的自然交通流量。
交通流量又包括兩個方面：
第一，車流量，就是機動車的流量。
第二，人流量，就是非機動車和步行人流。在統(tǒng)計人流時，馬路對面的流量也很關(guān)鍵。
常規(guī)統(tǒng)計車流和人流的方法，就是派人在路邊用計數(shù)器點數(shù)。高峰期要點，正常情況下也要點，還要把平時的工作日跟周末休息日分開。
原先有些國際品牌在國內(nèi)選址是很嚴謹?shù)?，都要進行車流和人流的統(tǒng)計，但是現(xiàn)在由于開店數(shù)量太大，另外對市場熟悉度也高了，這個工作被忽略了。
在零售選址里一直有個產(chǎn)業(yè)叫地理信息系統(tǒng)，簡稱GIS。它可以提供關(guān)于城市某一個地點相對準確的信息，包括人流、車流信息。這個應(yīng)用在國外的零售業(yè)中使用的非常普遍，但是國內(nèi)用的比較少?，F(xiàn)在國內(nèi)零售大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)也應(yīng)該有這方面的服務(wù)，未來在交通流量的統(tǒng)計與調(diào)查方面依據(jù)技術(shù)的力量，由第三方提供數(shù)據(jù)，可能會成為一種趨勢。
對于交通流量的具體數(shù)字來說，如果過少肯定不好，說明這個位置先天缺乏人氣。反之流量過多，可能會造成交通壓力，這反而會降低人們進入商場的意愿；也可能超過商業(yè)項目負荷的限度，造成安全隱患。
在做交通流量分析時，我們還要記著把人流方向區(qū)分開，人流方向意味著人流的來源和目的。我國的交通規(guī)則是靠右行駛，如果右側(cè)車流貼近我們項目，早上右側(cè)車流很大，這意味著上班高峰期的人流走向，但人流主要是路過，幾乎是無用的；下班時間段，人流主要集中在左側(cè)，就需要通過導(dǎo)視等手段把這些人流轉(zhuǎn)變成商業(yè)項目的客流。如果項目位于他們下班途經(jīng)的那一側(cè)，就非常理想了。
人流也是一樣的，我們要分開統(tǒng)計不同方向的人流，特別是馬路對面的人流大于我們項目所在一側(cè)的人流時，一定要考慮對人流的吸引力和設(shè)置穿越馬路的措施。
前者就要求我們強調(diào)建筑、外立面和景觀的設(shè)計感，給行人以強烈的視覺刺激，另外要在醒目位置展示我們的主力店和特色店鋪。當然，任何一家購物中心都要重視這些因素，當?shù)竭_條件不好時，就要更重視這一點。
如果你面臨的是快速路或者主干道，而主要人流又在對面，那你就要考慮結(jié)合市政提供一些穿行措施了，比如過街天橋或者地下通道。
這里還要注意一點，一般小型商店在統(tǒng)計交通流量時，是不統(tǒng)計車流和馬路對面人流的，比如便利店，開車的人很少會為一家便利店停下來。高級別的馬路車流比較大，對面的行人往往也不會穿越馬路來便利店購物。所以這些流量對一家便利店來說是沒有意義的，因此，沒有統(tǒng)計的必要。但是這里所講的購物中心則不同，它是一個自成商圈的業(yè)態(tài)，規(guī)模大，功能全，足以吸引人流到此，因此，馬路兩側(cè)的人流和車流都有統(tǒng)計的必要。
在交通流量里，還需要注意一點：業(yè)態(tài)不同，對交通流量的依賴性是不同的。
越是便利性的業(yè)態(tài)越是依賴于交通帶來的自然流量，而目的性業(yè)態(tài)則對自然流量依賴性較小。比如前面提到的便利店，它是所有零售業(yè)態(tài)中便利性要求最高的業(yè)態(tài)，核心競爭力就是便利，我們經(jīng)常會看到同一品牌的便利店隔著主干道面對面的開店，這就是因為馬路兩邊的人流都很大，而這些人不會為了購買便利品而跨越主干道以這種密集開店的形式來滿足整個街區(qū)的消費需要。這種便利性強的業(yè)態(tài)，一旦在選址時，背離了自然人流，經(jīng)營就會陷入困境。而目的性業(yè)態(tài)則對自然人流就沒有那么高的要求了，比如家具賣場在選址時，只需要考慮交通方便就可以了，對自然人流是沒有過多要求的。再比如像奧特萊斯這種業(yè)態(tài)，它也不依賴自然人流，所以我們看到奧萊選址都是在遠郊，在城市外環(huán)和高速出口的附近。
至于購物中心這種業(yè)態(tài)，它需要在其有效輻射范圍內(nèi)，有一定的人口支撐，但是它并不完全依賴于自然客流。
購物中心是一種特殊的業(yè)態(tài)，其他零售業(yè)態(tài)都是經(jīng)營某一類商品的，比如便利店是經(jīng)營便利性商品的；超市是經(jīng)營日常生活用品的；專業(yè)店經(jīng)營的是某一個品類的商品；專賣店是經(jīng)營某一個品牌的商品；而百貨是經(jīng)營流行時尚類商品的。購物中心不是經(jīng)營某一類商品的，它是一個復(fù)合型業(yè)態(tài)，是圍繞目標客群精心準備的一個生活方式解決方案，它通過提供生活提案來抓住目標客群，在實現(xiàn)生活服務(wù)功能的同時，順便完成商品銷售。
因此，在進行購物中心選址分析時，項目周邊的商業(yè)氛圍和交通流量只做參考用，購物中心是自成商圈的，氛圍和流量可以靠項目的營銷策略來提升，但是有效輻射范圍內(nèi)足夠的的人口是基礎(chǔ)，這就是后面要談的商圈分析。
可達性
可達性是指項目選址的可接近性，它代表的是人流到達項目的難易程度，對于很多業(yè)態(tài)來講，可達性跟交通流量是同等重要的，但是對于購物中心來說，可達性要比自然流量更重要。生活中不乏看得到，卻到不了的項目。
為什么會有到達的問題？現(xiàn)實中存在一些無形的障礙阻隔了人流的行進路線，比如無過街通道的快速路，單行線路段等。
理論上講，最理想的商業(yè)地塊是方方正正、四面臨路的地塊，其中東西和南北各有一條主干道或者城市快速路，可以方便的把城市各個方向的客流迅速送達項目。同時，另外的兩條路是城市支路，因為支路的開口限制比較小，方便給機動車開口，從而保證客流順利到達。但是這種理想的選址在現(xiàn)實中很少能見到，相反我們常常會碰到有人流障礙的地塊。
可見性
可見性是指顧客在項目周邊的道路上通過時，能否看到項目。
針對一個項目或一個地塊首先考慮的就是：可見性和可達性。如果這兩點都做不到的話，基本上就可以放棄這個項目了。
在可見與可達中，可見又優(yōu)先于可達，先要看得見，吸引住目光，才能談到達問題。當別人在很遠的地方就能看到建筑物，加上鮮明的店招、花樣豐富的推廣，有某一點吸引到客人，即使在到達上有一些障礙，他也會去克服這些阻力前往商場。
所以我們才會講在購物中心里，建筑是排第一位的，其次是空間，品牌要排到第三位。一些做運營的人可能不會認可這個觀點，他們會認為品牌才是第一位的。當然，從長期運營的角度看，品牌肯定很重要。但是建筑和空間做為形象要素，是個從零到一的過程，它決定了你能不能吸引住顧客，并讓他喜歡上你，而品牌是從一到多的過程。品牌錯了你可以調(diào)，但是建筑和空間的調(diào)整則相對較難。
回到今天主題，在建筑和空間之前是選址，足見它對商業(yè)項目重要性。一旦選定就很難更改，選對了，就是核心優(yōu)勢；選錯了，就是重重障礙。
另外一種情況是項目辨識度的問題，一個新的商業(yè)項目開業(yè)了，通過媒體宣傳吸引了大批人流前往，但是到了地址卻找不到，同行去考察的話總要想辦法找到它，但是顧客就不會有這么好的耐心?，F(xiàn)在是快速消費時代，雖然也有饑餓經(jīng)濟的支持，但是看看“掉渣燒餅”和各家數(shù)碼大佬曾經(jīng)玩過的案例就能看出消費者沒有多少耐心。
一般來講商業(yè)地塊的位置都是比較好的，可見性是不成問題的，但是設(shè)計不合理可能把位置優(yōu)勢抹煞掉。最常碰到的錯誤是把銷售型物業(yè)放在最好的黃金位置，而把購物中心堵在后面，等于是把好的資產(chǎn)賣給了別人，把低效的資產(chǎn)留給了自己。結(jié)果企劃花錢拉來的客源，卻實現(xiàn)了別人的效益。
另外一種是導(dǎo)視設(shè)計不清晰，提升辨識度也可以把項目塑造得更具特色和個性。
有種理論認為可見性不重要，因為老客戶都會知道商場位置，那么新客人呢？哪個商場不想增加客源呢？
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