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如何打造購物中心的差異化？形成購物中心的特色，其實(shí)包含了三個(gè)關(guān)鍵：選擇核心租戶和重要租戶，提煉規(guī)劃中的購物中心特色，確定這個(gè)購物中心的規(guī)模和產(chǎn)品形態(tài)。

1、選擇核心租戶（主力店）和重要租戶
選擇核心租戶（主力店）是形成購物中心特色的開始，但對于不同類型的開發(fā)商來講，難度是天差地別的，比如國內(nèi)的大規(guī)模商業(yè)開發(fā)企業(yè)，如 萬達(dá)，華潤，龍湖等在這方面就相對容易一些，但對于一些小的開發(fā)企業(yè)而言，難度可能就比較大。
但凡事都是相對的，畢竟如果搞不定全國連鎖類的品牌，還可以嘗試地方性品牌，許多地方性品牌的號(hào)召力甚至強(qiáng)于全國性品牌。
不同類型的購物中心其核心租戶和重要租戶是有很大區(qū)別的，書中提供了一個(gè)參考。

如今再來看，你就會(huì)慨嘆市場變化之快！尤其是隨著近年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展，購物中心主力店的構(gòu)成已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。
顯而易見的變化就是百貨類業(yè)態(tài)的全面衰退，大型超市（1萬平米以上）風(fēng)光不在，快時(shí)尚類品牌也進(jìn)入大調(diào)整。與之相對應(yīng)的是各類生活方式集合店，跨界場景體驗(yàn)店，線上線下融合店逐步開始承擔(dān)主力店的部分功能。
而以往我們評價(jià)主力店的標(biāo)準(zhǔn)：客流貢獻(xiàn)，租金貢獻(xiàn)，品牌引領(lǐng)在目前競爭激烈的大背景下，也基本變成了以客流引領(lǐng)為主，租金貢獻(xiàn)為輔的局面，簡言之，你要具備自帶流量屬性，我們要彼此賦能。
關(guān)于近年購物中心主力店變化發(fā)展的內(nèi)容，可參銥星云商公號(hào)文章：
獨(dú)家盤點(diǎn) | 一二線城市120個(gè)標(biāo)桿購物中心里的傳統(tǒng)主力店

2、提煉規(guī)劃購物中心的特色
書中提出的方法是通過商圈內(nèi)細(xì)分市場需求+行業(yè)發(fā)展趨勢 去提煉。我在 如何去做商業(yè)項(xiàng)目定位2 一文中也提到了打造購物中心特色的三個(gè)方法。
尋找細(xì)分市場需求即找尋空白市場，這個(gè)其實(shí)在當(dāng)下可以做的就是做業(yè)態(tài)方面的錯(cuò)位競爭，比如尋找零售業(yè)態(tài)中的某個(gè)細(xì)分品類去做大做強(qiáng)。
而結(jié)合行業(yè)發(fā)展趨勢其實(shí)就是引進(jìn)目前在更高一級(jí)市場流行的趨勢，比如前些年大火的新零售業(yè)態(tài)，以盒馬鮮生為代表的一大批新物種，包括當(dāng)下提到的首店經(jīng)濟(jì)也是如此，首店也是目前購物中心的重要租戶了，不論什么類型的首店，都是建立項(xiàng)目形象，對外宣傳的重要一點(diǎn)。
還有另外一點(diǎn)就是發(fā)揮項(xiàng)目自身的優(yōu)勢。

3、初步確定購物中心的規(guī)模和產(chǎn)品形態(tài)
對于國內(nèi)的商業(yè)開發(fā)來講，購物中心規(guī)模的確定是個(gè)較為復(fù)雜的過程，涉及的因素也比較多，大體而言可以通過以下幾種方式：
一是，根據(jù)用地指標(biāo)的要求去預(yù)估。基本上有了用地面積，容積率，建筑密度這些關(guān)鍵指標(biāo)，商業(yè)的規(guī)?；揪陀辛艘粋€(gè)范圍。這里存在的問題就是國內(nèi)商業(yè)用地的性質(zhì)其實(shí)也可以做酒店，辦公，公寓等類型的產(chǎn)品，所以，關(guān)于純商業(yè)的面積就會(huì)存在一個(gè)糾結(jié)，到底我的商業(yè)面積做多少合適？
二是，從項(xiàng)目所在的商圈來判斷項(xiàng)目對應(yīng)的等級(jí)，不同等級(jí)商業(yè)會(huì)有相應(yīng)的規(guī)模。根據(jù)前面的分析，項(xiàng)目所處地段是中心區(qū)還是郊區(qū)，周邊的消費(fèi)客群數(shù)量大致就可以給項(xiàng)目定性，一般我們的參考標(biāo)準(zhǔn)就是，鄰里級(jí)商業(yè)3萬平米（建筑面積）以下，社區(qū)級(jí)商業(yè)5-8萬平米，區(qū)域級(jí)商業(yè)10-15萬平米。
三是，通過商業(yè)需求量來推測，項(xiàng)目所輻射商圈的人口數(shù)量*人均消費(fèi)客單/可比商業(yè)的坪效，這也會(huì)得出一個(gè)可以支持的商業(yè)規(guī)模范圍來，但這個(gè)算法涉及的變量很多，所以得到的結(jié)果也是一個(gè)參考值。
這里需要特別關(guān)注的一點(diǎn)是商圈內(nèi)的競爭項(xiàng)目規(guī)模，如果競爭對手很強(qiáng)大，做的很成功其實(shí)也就意味著留給我們的機(jī)會(huì)空間是比較小的。
至于具體的產(chǎn)品形態(tài)跟發(fā)展商的需求掛鉤，當(dāng)然也跟建筑指標(biāo)要求相關(guān)，但核心還是開發(fā)商的訴求，一般而言主要就是三種形態(tài)，盒子型，街區(qū)型，盒子+街區(qū)型，盒子型會(huì)偏持有，街區(qū)型會(huì)偏銷售，盒子+街區(qū)則是兩者兼顧。

書中特意提到了停車場相關(guān)的要求，這也是目前國內(nèi)商業(yè)開發(fā)中需要重點(diǎn)考慮的一個(gè)問題，因?yàn)閲鴥?nèi)的汽車普及率也越來越高，隨之帶來的就是購物中心的停車場規(guī)劃問題，雖然足夠的停車位在競爭激烈的市場也是一種優(yōu)勢，但帶來的另一個(gè)問題就是開發(fā)成本的提高，因?yàn)閲鴥?nèi)的停車場大部分要靠下挖地下來解決，所以，這也是個(gè)需要綜合考量的問題。

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