對一個購物中心而言，每一家店其實就是一個建筑，而這個建筑是有設(shè)計規(guī)則的。比如超市有超市的設(shè)計規(guī)則；電影院有電影院的設(shè)計規(guī)則；服飾店、餐飲店都有它對面積、開間、設(shè)備的要求。
因此，一個購物中心就是一個微縮的城市。從這個角度來評審項目。那么關(guān)于店鋪的建筑要求是商管要提供的。對于建筑師的方案，我們重點要審的是街道和廣場的設(shè)計，也就是動線和中庭的設(shè)計。這個主要審兩個東西：第一，交通的合理性。第二，視覺的風(fēng)情感。一個好的購物中心設(shè)計方案，一定是由商管與建筑師共同完成。
一個購物中心的概念設(shè)計可以分成三個部分，店鋪、動線和中庭。當(dāng)然，我這里僅指的是概念階段，購物中心的設(shè)計是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，建筑的概念方案完成之后，后面緊接著就是機電、外立面、室內(nèi)、景觀、導(dǎo)視，這其中沒有任何一塊是可以被忽視的。
一、店鋪規(guī)劃
店鋪規(guī)劃主要是由商管來完成的，它也就是我們所說的業(yè)態(tài)規(guī)劃，又包括兩個內(nèi)容，一個是主力店與次主力店的布局，一個品類規(guī)劃。關(guān)于主力店，一方面大多數(shù)主力店都有自己獨特的建筑要求，另一方面主力店的布局影響整個購物中心的人流組織。它反映了商管人員的專業(yè)和未來得經(jīng)營邏輯，因此，應(yīng)該是由商管來完成的。關(guān)于品類規(guī)劃，在建筑階段其實是一個劃鋪的規(guī)劃，它主要考慮的是各種不同類型的商家對經(jīng)營面積和店鋪尺度的需求。這個肯定是商管更專業(yè)。
那么建筑師所要設(shè)計的就是動線和中庭，如果我們把購物中心里大小不同的中庭理解為動線上“起、轉(zhuǎn)、聚、終”的節(jié)點的話，那么，建筑師的主要設(shè)計內(nèi)容可以簡化為動線設(shè)計。當(dāng)然，完整的建筑方案還是需要建筑師來操刀的，只是店鋪部分的設(shè)計完全是技術(shù)性的。對于建筑師來說除了技術(shù)性之外，他更是一個藝術(shù)家。那么，他的藝術(shù)性體現(xiàn)在哪里呢？主要就是建筑造型、外立面和動線。其中動線又是重中之重，因為造型和立面某種程度上僅關(guān)乎審美，而動線則是功能與藝術(shù)的結(jié)合，它決定了一個項目的成敗。
二、一條街的設(shè)計
對于一個購物中心的建筑設(shè)計而言，可以把它理解為就是一條街的設(shè)計，就是如何用一條漂亮的街來貫穿整個地塊，然后讓所有類型的店鋪合理地分布在街的兩側(cè)。我們可以用一條項鏈來形容購物中心，所有的店鋪都是一顆顆珍珠，這些珍珠是由商管根據(jù)自己的運營規(guī)劃選出來的。而建筑師的任務(wù)就是用一條鏈子把他們穿起來。而這條街，從規(guī)則上講，其實就是城市道路的設(shè)計原則。
為什么我在前面的分享里，一直強調(diào)是“一條街”呢？那是因為，在實踐中，凡是動線復(fù)雜的項目，都會出現(xiàn)冷熱街的問題，而且很難解決。
比如萬達，我們做商業(yè)地產(chǎn)最早的老師就是萬達，因為它出了本設(shè)計導(dǎo)則，這個導(dǎo)則從技術(shù)層面來說把商業(yè)建筑研究的非常透徹。所以萬達的動線都是非常簡潔實用的，就是一條單動線，根據(jù)地塊的情況形狀稍有變化，有一字型的、L型的、U型的、Z型的等等。
但是萬達之所以能做到這一點，是因為他早期規(guī)劃里有一個百貨主力店存在，他是用百貨吃掉了地塊里比較厚的那塊面積。等到他后來要去百貨化的時候，怎么消化這塊面積就成了問題。萬達的做法是比較簡單粗暴的，他就是在原來百貨的位置上，又做了一條動線出來，把原來的一字型動線改成了O型的環(huán)形動線。在我印象里，最早做這個嘗試的是長沙開福萬達，我去過幾次，每次情況都是原步行街部分人氣不錯，而百貨改的這部分不但沒人，而且?guī)缀鯖]有滿鋪過，不知道現(xiàn)在情況怎么樣。后來萬達就按這個環(huán)形動線的模式開場子了，像武漢漢街萬達、北京通州萬達，但據(jù)我的觀察，都是面積增加了，而人氣并沒有提升。
還有恒隆進入中國的第一個項目是徐家匯港匯廣場，這家店在恒隆系里是業(yè)績非常好的。它原來是一個L型的動線，但是在它的一個角上有一家百貨主力店，后來百貨關(guān)掉了，因此它把動線沿了過去，也改成了一個環(huán)形動線，但是原來街區(qū)部分人氣依然很旺，但這個角就怎么也做不起來。
后來恒隆在國內(nèi)開的店都是環(huán)形動線，不過除了上海恒隆沒有一家店生意好的，所以也不好判斷它生意不好，是不是動線的原因。但是就如朝陽大悅城這種旺店，它也是環(huán)形動線，而后面那條街的人氣是跟前面的街不可同日而語的。
當(dāng)然，環(huán)形動線做的好的也有，一個是西單大悅城，它因為是由三棟樓的下部圍合而成的，因此，動線非常復(fù)雜，但基本是個環(huán)形。另一個是上海中山公園龍之夢。但是這兩家店之所以能做的好，完全靠的是區(qū)位優(yōu)勢，周邊人流太大，把它溢滿了。
真正靠運營把環(huán)形動線做好的，在我印象里只有宜家的薈聚。但它里面有一個超級主力店，宜家家居。這是全球獨此一家，是我們學(xué)不來的。
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