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太古里運(yùn)營經(jīng)驗總結(jié)！

太古商業(yè)地產(chǎn)的16個特點(diǎn)

“多首層概念”是最被業(yè)內(nèi)稱贊的商業(yè)建筑看點(diǎn)之一。大部分商場可能只有一層連接路面，這一層的租金往往因客流最大而最高。但如果多個樓層分別通過連接地鐵站、公交站臺、私家車（出租車）停泊港等，則等于創(chuàng)造多個較大人流量出入口，即創(chuàng)造了更多的地面層來吸納人氣，推動商場的消費(fèi)。

因此，該概念與其說是建筑設(shè)計，不如說是蘊(yùn)含了深刻的商業(yè)理念。例如，總共7層的又一城（備注：又一城曾由太古地產(chǎn)開發(fā)及持有運(yùn)營，現(xiàn)已整體出售，不再歸屬于太古地產(chǎn)）也基于這一理念設(shè)計了五個“首層”。

因此，這五層的租金表現(xiàn)相差不大。但這種設(shè)計，選址是關(guān)鍵，只有在依靠坡型地勢而建的地理條件下，才有可能實現(xiàn)多首層。

扶手梯交錯成商場動線

很多商場往往采用傳統(tǒng)方式來設(shè)置扶手梯，只是用于客流垂直引導(dǎo)，這樣既不能將人流引導(dǎo)到合適的位置，也使整個商場看起來缺乏動感。

而在又一城或者太古廣場，我們都能看到，扶手梯不僅僅是垂直交通設(shè)置。

如果你站在商場最高一層憑欄向下望去，能看到每層之間的扶手梯位置和角度各不相同，看似不規(guī)則擺放的扶手梯以及站在上面的人，卻構(gòu)成了商場中縱橫交錯的動線。

這條動線既構(gòu)成了對客流的疏導(dǎo)和引導(dǎo)，同時也成為了動感、時尚的視覺效果。它既像一條流水線，也像商場里無聲的音符與旋律。

垂直電梯全玻璃打造

與扶手梯不同的是，垂直電梯的設(shè)置是為了便捷，但不遮擋商鋪視線，因為它體積大，占地方，視覺上難以通透，擺在中庭，比一般的柱子還要“堵心”，這在以往多個商場都可看到。

太古廣場已有25年歷史，商場內(nèi)部也有多部垂直電梯，但最近卻將它們改造成全透明的玻璃裝置，就是為了形成更好的視覺效果，使視線更加通透不受阻。

同時運(yùn)用考究的弧線，做出類似蝴蝶結(jié)般的曲線，并有黑白色腰線點(diǎn)綴其中，這樣的垂直電梯，也不失為商場內(nèi)的一道亮麗風(fēng)景。

又一城則不再把垂直電梯放在通道中間，把它移到了不顯眼的位置以避免遮擋商鋪視線，而且并非每一層都停靠，以此令更多顧客使用扶手梯，增加人流到店鋪的機(jī)會。

走廊燈光弱，店鋪燈光強(qiáng)

燈光效果對于顧客的體驗十分重要，例如，當(dāng)我們進(jìn)入又一城的PageOne書店，這里的燈光沒有給我們留下任何不舒服的感覺，這也正因為橘黃色的燈光有助于保持室內(nèi)的柔和及舒適。

燈光的設(shè)計和運(yùn)用在商場中還有另一個更重要的講究，相對于店鋪，公共走廊的燈光通常被弱化，以突出店鋪內(nèi)陳列或者店鋪櫥窗，絕不會喧賓奪主。這是因為人的視線總是受光的吸引，越是光線明亮的地方越能吸引人的目光。

洗手間的優(yōu)雅

太古廣場的洗手間很驚艷，因為商場的洗手間最能直觀體現(xiàn)一個商場的品位和服務(wù)意識。這種驚艷并非因為設(shè)計得多么夸張，或用料有多么昂貴，而是它的姿態(tài)十分優(yōu)雅。

尤其是在太古廣場一層，有一洗手間做出飄帶般的造型，每一個廁位都隱藏在每一段褶皺中，廁位對面每個洗手臺上的長方形鏡子也都打磨成圓角；在溫馨的母嬰室，連尿布的臺面都設(shè)計成圓弧小窩；這些弧線元素與商場其他地方的弧線如出一轍。

立柱隱藏于店鋪墻內(nèi)

在商場顧客的眼中只是一個正常又普通的柱子，但在柱子后面商家的眼中這就是一道“面目可憎”的屏風(fēng)，已經(jīng)足以擋住目標(biāo)客戶的視線，讓一定比例的客戶在到達(dá)店門前的短短距離外轉(zhuǎn)身離去。

是的，商場內(nèi)的每一根柱子或許都是開發(fā)商或者店鋪的遺憾，于是這一個支撐建筑物結(jié)構(gòu)的柱子如何設(shè)計就更有講究。在又一城的通道上我們幾乎看不到阻擋視線的柱子，其秘訣在于把柱子隱藏在兩旁的店鋪墻面內(nèi)，從而使得顧客擁有更開闊的視野。

超市設(shè)置購物車專屬梯

提到專屬梯，很多人首先想到的是VIP專屬、老板專屬……而在太古城的APITA超市竟有購物車的專屬梯，扶手梯形式，顧客梯分開在左右，購物車單獨(dú)一列在中間，有齒輪卡住購物車，緩緩送達(dá)停車場。

為何要這樣設(shè)計？商場的目的就是要想辦法讓大家買更多，購物車肯定會方便顧客買得更多，但在太古城，由于超市與下一層停車場的接口處太局促，坡度太大，受地形影響，很難安裝一般超市購物車所用的扶手電梯，所以才有了這種創(chuàng)新的做法來解決先天的硬件缺陷，從而令顧客可以推著購物車直接去到停車場。

裝修格調(diào)完美一致

剛剛過了25歲生日的太古廣場絲毫沒有顯示出歲月的痕跡，在不久前剛剛完成的整體翻新中，從外觀到內(nèi)部細(xì)節(jié)都形成了完美的統(tǒng)一，一切都是柔軟的風(fēng)格，就好像它一開始就是如此。

比如建筑物外立面都去掉了棱角，處理成了圓邊，與之相呼應(yīng)的是內(nèi)部的欄桿轉(zhuǎn)角處呈弧形，電梯扶手的顏色從原來的黑色變?yōu)榭Х壬?，與整個購物中心米黃色的風(fēng)格一致。就連商場的LOGO甚至是角落的垃圾桶，都與整體裝修格調(diào)保持一致。

無廣告條幅

在太古系商場內(nèi)幾乎看不到懸掛于中庭的“大廣告”條幅，這和國內(nèi)很多商場里面掛得五彩斑斕的條幅廣告形成鮮明對比。太古系商場的中庭就是中庭，干干凈凈的。

事實上，這樣的中庭管理其實對多數(shù)商戶都有好處，因為顧客的視線不會被條幅擋住，商家的廣告基本都在店內(nèi)或宣傳手冊上。

此外，太古系商場的櫥窗玻璃上也很少會張貼廣告，因為在櫥窗玻璃上貼廣告通常會降低商場的檔次，所以這些玻璃櫥窗必須經(jīng)過一番精心設(shè)計，甚至要先經(jīng)得商場管理方的同意。因此，光是在這些商場里看看櫥窗陳設(shè)也是一種賞心悅目的享受。

不同業(yè)態(tài)間無縫對接

太古廣場擁有三個五星級酒店、一個六星級酒店和一個服務(wù)公寓。如何處理這些酒店、公寓與商場連接的方式？既要指示清晰、到達(dá)方便，又要進(jìn)出低調(diào)。要知道寫字樓需要更莊重的環(huán)境，而酒店更注重客人的隱私保護(hù)，這個度并不容易拿捏，但是太古廣場做到了。

除了有將客人從商場順利帶到酒店的明確指示，還有巧妙的連接口，筆者在港麗酒店的通道中間，就發(fā)現(xiàn)有一根被購物中心所摒棄的粗壯柱子，在此恰好形成一定的視覺隔斷效果，很大程度上低調(diào)地保護(hù)了客人的隱私。還有萬豪酒店的通道采取類似做法也處理得十分巧妙，除非有人真的沿著曲徑通幽處走進(jìn)去。

服務(wù)臺人性化設(shè)計

太古廣場的服務(wù)臺設(shè)計得就像一本打開的書?！皶摗迸哉局晃豢头藛T，在書頁的一端，還有電子觸摸屏，做得非常清晰而完善，里面除了展示每個商家的信息之外，還有“怎么去洗手間”的指引，都用導(dǎo)航標(biāo)出了具體路線，如果著急使用洗手間的話，估計會很感謝這樣的設(shè)計，可以一目了然找到最近的洗手間。

當(dāng)然，還有的服務(wù)臺自身設(shè)計也很引人注目，又一城將大大的問號掛在中庭，太古城在中庭也掛了一個大大的感嘆號，顧客遠(yuǎn)遠(yuǎn)地抬頭一看就能輕松找到。服務(wù)臺需要人性化的設(shè)計，及時解決顧客的難處，可以提高顧客對商場的滿意度。

的士停泊港

又一城特別設(shè)計了“的士停泊港”，供顧客上下車使用。筆者目測，整個停泊港長達(dá)約百米，寬約50米，私家車和的士分別在兩條道上行駛和上落。這種設(shè)計有效避免了顧客在上下車時被日曬雨淋。

而且顧客在此下了車以后，立刻就可以從商場大門直接進(jìn)入商場。另外，這樣的方案兩全其美，它創(chuàng)造了又一個“首層”，增加了這個大門端口的人氣，并使偏狹長型的又一城不僅擁有另一端的地鐵人流量，還擁有這一端的人流量，總體起到了平衡人流量的積極作用。

通道寬度很講究

如果動線太寬，少有人會來回去逛動線左右邊的店鋪。所以在太古系列的三代商業(yè)中，對于通道的寬度也在不斷地探索和升級。

比如第一代太古城的主通道就相對過寬，氣場有余但是便利不足，筆者目測預(yù)計達(dá)到30-40米之間，要從左邊走去右邊，需要一點(diǎn)動力。太古廣場的走廊屬于最適宜寬度的極限，筆者用腳丈量，來回20多步，估計在20-30米之間。

而第三代又一城則相對寬度更為合適。

合理引導(dǎo)客流量

沿著太古城的手扶梯到達(dá)頂層，轉(zhuǎn)頭就能看到通往寫字樓電梯間的通道，太古廣場也有與酒店相連的通道。除了多個地面層的打造，如何將寫字樓、酒店的客戶與商場更好地融合也是太古商業(yè)的一大特色。

也許從你身邊擦肩而過的人，正是通過扶手梯穿過商場，邊逛街邊前往辦公室。這不是巧合，這是商場對于動線設(shè)計的巧妙之處。但更值得稱道的是，寫字樓的白領(lǐng)或者酒店客人也可以直接通過出入口和直梯直達(dá)。既做到合理引導(dǎo)人流，又不強(qiáng)制客戶的路線，這就可以稱為一個成功的動線安排了。

1:3的店面黃金比例

看一個商業(yè)，要記得去看樓層示意圖，那里隱藏了商場最大的秘密。最直觀的就是店鋪的分割，尤其是店面的開間大小與縱深比例十分關(guān)鍵。

1：3通常是一個標(biāo)準(zhǔn)鋪的開間與縱深比例，靠近門口的前1/3處是人流最多的地方，租金也更高，因而這里多用于陳列新品，吸引顧客眼球，而最深處的1/3往往客人較少，因而用作倉庫或后勤。

在又一城的樓層示意圖上，除了大多數(shù)1∶3的標(biāo)準(zhǔn)店鋪以外，還有部分面積較大的店鋪如H&M，為了避免開間過大，于是在它原來的開口上分割出一個小店鋪給其他租戶，H&M則使用了這個小店鋪的后半段面積。

這樣做不僅增加了一個小店鋪營業(yè)的機(jī)會，H&M也不會受到影響，對商場而言則意味著更高的租金。

營造到達(dá)感

每個商場至少需要有一個地方給人感覺已經(jīng)到達(dá)了一個購物中心的環(huán)境，以此提醒顧客放慢步伐，放松心情。

太古系的商場都與地鐵連接，在地鐵里面人們的步伐往往較快，所以當(dāng)接入到商場的時候，需要有這么一個地方，空間變得開闊起來，高度也是跨越幾層的樓高，使人感覺已經(jīng)到達(dá)了商場。因為只有當(dāng)人們減慢步伐以后，才會有購物的心情。

看似「遲緩」的太古商業(yè)帝國

IP獨(dú)特

說到太古里，你會想到街拍圣地北京三里屯，還是宛若《清明上河圖》的成都遠(yuǎn)洋太古里，或是再現(xiàn)了「十里洋場」的上海興業(yè)太古匯？

似乎不管哪一個項目，太古里總能成為城市消費(fèi)的獨(dú)特印記。

不為短期影響

太古地產(chǎn)的母公司是由施懷雅家族實際控股的英國太古集團(tuán)（John Swire & Sons Ltd.），歷經(jīng)了 200 多年的發(fā)展與變遷后，太古集團(tuán)的業(yè)務(wù)已經(jīng)橫跨地產(chǎn)、航空、飲料、實業(yè)貿(mào)易和海運(yùn)等多個領(lǐng)域。

在歷史上，太古與怡和、和記、會德豐曾被并稱為「香港四大洋行」。

如今，和記和會德豐先后被李嘉誠與包玉剛收購，怡和在香港的影響力也逐漸式微。只有太古依舊沿著既有的軌道發(fā)展。

在外界看來，太古總是給人一種遲緩、保守的印象，它的業(yè)務(wù)涵蓋廣，但卻與熱門的金融、互聯(lián)網(wǎng)、新媒體以及科技領(lǐng)域絕緣。即使在擅長的業(yè)務(wù)方面也從不扮演兇猛的并購者。

成立于 1972 年的太古地產(chǎn)雖然是太古集團(tuán)最年輕的業(yè)務(wù)單元，但行事風(fēng)格也有著非常強(qiáng)的太古烙印——「著眼于長期」，不被短時間內(nèi)的市場或行業(yè)的波動所影響。

太古的商業(yè)地產(chǎn)基因

注重社區(qū)和氛圍打造

在上世紀(jì) 70 年代，擁有糖廠和船塢的太古集團(tuán)，在人跡罕至的香港東部起家，在一片工廠舊址上興建太古城項目。

這時候，香港的地產(chǎn)業(yè)逐漸興盛，因為這個超大型的住宅社區(qū)對周邊商業(yè)的巨大需求，太古地產(chǎn)就逐漸開始自己做起了商業(yè)地產(chǎn)。太古地產(chǎn)從一開始就十分注重社區(qū)、商場的氛圍打造和持續(xù)運(yùn)營，也自然而然地孕育出了綜合體的雛形。

上世紀(jì) 80 年代末 90 年代初，為配套太古城而打造的太古城中心，成為了太古地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)成功的基礎(chǔ)。私人住宅、購物中心、休閑式酒店與辦公樓共同構(gòu)成了占地 82 萬平米的香港最大商業(yè)園區(qū)。

人們可以從地鐵「太古」站直接到達(dá)太古城購物中心，通過行人天橋可直達(dá)太古坊商務(wù)辦公區(qū)。太古城中心共有十二幢甲級寫字樓和三座科技中心，所有辦公樓之間都有設(shè)有空調(diào)的、落地玻璃幕墻的行人道。

隨后，太古地產(chǎn)在香港核心區(qū)推出了金鐘太古廣場，這個氣勢磅礴的綜合體項目，后來成為香港最具代表性的地標(biāo)建筑之一。

而與中信泰富聯(lián)合打造的「又一城」項目，則定位于新一代消費(fèi)者，以新潮時髦的吃喝玩樂為主，體現(xiàn)出極強(qiáng)的時代氣息。

這就是太古的商業(yè)地產(chǎn)基因?，F(xiàn)在的太古地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括物業(yè)投資、物業(yè)銷售及酒店投資，這三個主要范疇。依然是以商業(yè)地產(chǎn)作為主旋律，并力圖做到極致。

而在住宅地產(chǎn)方面，太古的管理者則認(rèn)為，住宅類房企拿地后以最短的時間建好出售，獲得資金回報，但以速度和量取勝不是太古最關(guān)注的，他們更希望憑借著質(zhì)量去打動人。

低負(fù)債的「慢」哲學(xué)

一直以來，太古地產(chǎn)被認(rèn)為是一個節(jié)奏太慢、不溫不火的地產(chǎn)商。太古的「慢」到底有多慢？

從 2001 年開始，太古地產(chǎn)在進(jìn)入中國大陸 18年時間里，僅開發(fā)了6個項目，分別是北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都遠(yuǎn)洋太古里、上海興業(yè)太古匯及在籌備中的前灘太古里。

2013 年 5 月，三里屯 Village 正式更名為「三里屯太古里」，這時已經(jīng)是太古地產(chǎn)運(yùn)營的第六年。廣州太古匯被譽(yù)為「十年磨一劍」，而上海大中里項目自土地出讓到開業(yè)更是耗費(fèi)了十四年之久。

都說「慢工出細(xì)活」，那么太古堅持的「慢工」究竟磨出了什么樣的活計呢？

除了三里屯太古里在 2015 年進(jìn)行調(diào)改升級，導(dǎo)致銷售額增幅下滑外，太古地產(chǎn)的大部分項目在近幾年中都保持著高速增長。

其中廣州太古匯連續(xù) 28 個季度實現(xiàn)銷售額持續(xù)增長，成為國內(nèi)奢侈品商場最大黑馬。2015 年開業(yè)的成都遠(yuǎn)洋太古里也保持了連續(xù)三年的高速增長。

再看租金，除了保持高出租率外，太古地產(chǎn)項目平均租金 3.7 億元人民幣，也領(lǐng)先于國內(nèi)大部分知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。

取得這樣的好成績，首先得益于太古地產(chǎn)穩(wěn)健的財務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最大的風(fēng)險就是資金的安排，由于大型的商業(yè)項目一般回報周期很漫長，通常一開始需要大量的資金投放，但是等到有回報卻需要一段很長的時間。這就要求開發(fā)商本身一定要有很強(qiáng)的財務(wù)背景，而且在產(chǎn)生收益之前要堅持把商業(yè)項目發(fā)展下去，如果以住宅開發(fā)的速度和規(guī)模去做商業(yè)地產(chǎn)的話，無疑是很危險的。

現(xiàn)在國內(nèi)很多開發(fā)商的負(fù)債率都在 70% 以上，個別甚至超過了 100%，而太古地產(chǎn)的負(fù)債率保持在 17% 左右的低位。

盡管很多人認(rèn)為太古地產(chǎn)這種低負(fù)債率的策略過于謹(jǐn)慎和保守，但這恰恰是維持公司的健康運(yùn)作的重要因素。

太古地產(chǎn)的核心競爭力

在經(jīng)營方面，太古地產(chǎn)始終如一的目標(biāo)是：盡量把人們留在同一個社區(qū)里，這是租戶管理和空間管理的學(xué)問，也是商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。

長期投資

太古地產(chǎn)做商場始終堅持「長期投資」的態(tài)度，不會拆零出售，既要「養(yǎng)大」也要「養(yǎng)好」。

太古地產(chǎn)每到一地，都會先投入大量精力理解城市基因，了解商圈和人口的消費(fèi)習(xí)慣——將城市植入商業(yè)項目之中。

成都遠(yuǎn)洋太古里從《清明上河圖》中汲取「市」和「里」的靈感，保留了項目中古老街巷和歷史建筑，再融入 2-3 層的獨(dú)棟建筑，以人、自然、文化為主題，大大地提升了商業(yè)內(nèi)街觀賞趣味和和品牌辨識度。

把商場當(dāng)成一個“生態(tài)有機(jī)體”看待

它有懷孕期（設(shè)計階段）、幼年期（建設(shè)初期階段）、成長期（凝固階段）和防衰老期（持續(xù)階段），不同時期區(qū)別對待。

2011 年，太古地產(chǎn)重新對三里屯南區(qū)進(jìn)行了定位。除了自己合作過的品牌商之外，他們要求第三方服務(wù)公司推薦風(fēng)格獨(dú)特、線上線下定位明確的租戶。更是花 5 億港元對動線和建筑進(jìn)行改造和調(diào)整。

在太古看來，任何一個項目都是為了與周圍建立起聯(lián)系。以北京三里屯為例，三里屯 SOHO、世茂「工三」各自不同的定位能夠很好地將人群聚集過來，帶動整個三里屯形成「小城區(qū)」的形態(tài)，吃喝玩樂購物逛街各有偏重，選擇越多，能夠認(rèn)可這個「小城區(qū)」的概率就越大。所以，周邊其他購物中心的落成非但不是一種惡性的競爭，反而會使彼此在這個商圈中更加受益。

香港的太古廣場不僅與地鐵口相連，四周也串聯(lián)著放射狀的過街人行天橋，將不同功能、用途的物業(yè)貫穿起來，形成人流、物流、錢流的共享互通，共同把所處的商圈做大做旺。

概念之神

在招商方面，太古地產(chǎn)總是不斷地把一些新的品類和品牌帶入中國，比如廣州太古匯，其中 70%為國際知名品牌，超過 70 個品牌更是第一次進(jìn)入廣州。

即便引進(jìn)的非首店品牌，太古地產(chǎn)也鼓勵品牌方從中發(fā)掘創(chuàng)新的概念。這種做法引起更多品牌的興趣，越來越多的品牌會「想方設(shè)法」進(jìn)入太古地產(chǎn)項目。

太古地產(chǎn)的每一個項目都有唯一性和特殊性，每個項目都力求與當(dāng)?shù)氐奈幕嘟Y(jié)合，匹配當(dāng)?shù)氐纳睢?

北京三里屯太古里的 slogan「一起潮玩」表達(dá)出潮流時尚的項目定位，成都遠(yuǎn)洋太古里用「快耍慢活」精準(zhǔn)展現(xiàn)成都?xì)赓|(zhì)，而上海興業(yè)太古匯的「愛混敢嗲」突破傳統(tǒng)，打造了一種全新的品牌概念。

太古地產(chǎn)不僅把推廣活動作為引流手段，還將文化、藝術(shù)與商業(yè)平臺相結(jié)合。比如三里屯太古里在不斷強(qiáng)化潮流、時尚定位的同時也不斷引進(jìn)優(yōu)質(zhì) IP 展、藝術(shù)展，持續(xù)創(chuàng)造文化潮流氛圍。2018 年一年中，三里屯太古里就舉辦了 720 場活動。

一旦租戶入駐，太古地產(chǎn)就會嘗試通過直接或者間接的方式了解租戶怎樣經(jīng)營自己的生意，了解他們在本地市場怎么做，在國際市場又怎么做，并盡可能在進(jìn)貨環(huán)節(jié)與租戶保持好的配合，形成一個有機(jī)融洽的生態(tài)圈。

生而領(lǐng)潮

太古地產(chǎn)還根據(jù)市場的變化，隨時提醒租戶適時調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)。甚至每一個櫥窗如何擺放、每一個節(jié)日如何整合營銷，都要一一過問和督促。

從太古地產(chǎn)零售物業(yè)的主要租戶性質(zhì)來看，時尚及服飾、餐飲、百貨合計占 50%-65%。太古地產(chǎn)正在試圖改變這種傳統(tǒng)租戶主導(dǎo)的模式，探索更多新模式。

在 2018 年的三里屯太古里十周年上，太古地產(chǎn)宣布與天貓開展合作，并將天貓五大新零售模塊落地太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地的 5 個商業(yè)項目，試圖融入「新零售」為傳統(tǒng)業(yè)務(wù)創(chuàng)新賦能。

太古地產(chǎn)的風(fēng)格在不斷地發(fā)展和演變，但關(guān)注質(zhì)量和長期經(jīng)營的核心價值沒有變。未來十年，商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入運(yùn)營時代，輕資產(chǎn)而重運(yùn)營?；蛟S，太古地產(chǎn)的「慢」邏輯正是我們需要琢磨和學(xué)習(xí)的。

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