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隨著消費升級和多元化需求的劇增，全球和移動網(wǎng)絡(luò)的引領(lǐng)下，商業(yè)不止是市民和游客消費場所，更加凸顯社交、文化和體驗的多重功能性。而城市核心地區(qū)商圈是促進(jìn)消費升級的重要平臺，也是提升城市經(jīng)濟(jì)活力的重要引擎。

那么作為實體消費的重要載體和線下場所，該怎么把大量的人流引入到商業(yè)綜合體中去呢？看看新宿針對繁華都市圈再開發(fā)的創(chuàng)新實踐。

近日，由東急鐵道主導(dǎo)開發(fā)，在東京米蘭會館的舊址上重建的新地標(biāo)商業(yè)：東急歌舞伎町塔（TOKYU KABUKICHO 塔）正式開業(yè)。這座全新的綜合體樓高225公尺，擁有酒店、劇場、電影院、餐廳和密室等設(shè)置的超高層復(fù)合設(shè)施。它的建筑外觀形似噴泉，開發(fā)商找到了曾為LV大丸京都店和2020杜拜世博日本館操刀設(shè)計的知名設(shè)計師永山佑子，企圖打造歌舞伎町的新地標(biāo)。

▲ 東急歌舞伎町塔全景，圖源網(wǎng)絡(luò)

就連它的logo，也特意將別具新意的建筑外觀融入其中，加上象征著藝術(shù)、文化和體驗設(shè)施的鋼琴鍵盤、等化器（Equalizer）等設(shè)計元素所構(gòu)成。

▲ 東急歌舞伎町logo，圖源網(wǎng)絡(luò)

餐飲、劇場、影院一應(yīng)俱全

新宿新地標(biāo)橫空出世

新宿作為日本潮流趨勢的發(fā)源地之一，從不缺乏吸睛的建筑，而它的出現(xiàn)卻給以成人夜生活而聞名的歌舞伎町帶來一股新氣象。

略帶柔美感的建筑外觀，是設(shè)計師以被奉為掌管水的女神「歌舞伎町弁財天」取得的靈感，設(shè)計出猶如噴泉延伸到天空的外觀，展現(xiàn)出水的純凈與不斷變化的柔軟性，透明的水與飛濺的白水滴，也將交織成優(yōu)雅的姿態(tài)。

▲ 東急歌舞伎町塔近景，圖源網(wǎng)絡(luò)

它的對面，就是擁有超巨大哥吉拉的格拉斯利新宿酒店。

▲ 町塔遠(yuǎn)景（左），格拉斯利酒店（右），圖源網(wǎng)絡(luò)

以“將喜歡發(fā)揮到極致”為理念，東急歌舞伎町塔通過營造商業(yè)街整體氛圍，公共空間創(chuàng)意，提升廣場外觀形象，吸引人流，將最新潮的商業(yè)場景營造法則通盤匯集。打造了一棟高48層樓、地下5層樓的復(fù)合式商業(yè)大樓，結(jié)合了餐飲、酒店、商場、劇場、電影院以及展演館空間，以下為各層樓樓層介紹：

▲ 樓層指引圖，圖源網(wǎng)絡(luò)

以下為各層樓品牌介紹：

• 地下一樓至地下四樓：Zepp Shinjuku（新宿地區(qū)最大的展演空間）

• 1樓：Beef Dining 和牛特區(qū)（日本國產(chǎn)和牛料理）、星巴克、黑貓宅急便、機(jī)場巴士、游客觀光中心、KABUKI BURGER&TACOS（墨西哥料理餐廳）

• 2樓：新宿カブキh(huán)all～歌舞伎橫?。赖渲黝}餐廳）

• 3樓：namco TOKYO（霓虹燈裝飾游戲機(jī)臺區(qū)）

• 4樓：THE TOKYO MATRIX（大型地下城攻略體驗設(shè)施）

• 5樓：會員制俱樂部EXSTION

• 6～8樓：THEATER MILANO-Za（演劇、音樂劇、電影等劇場空間）

• 9～10樓：109 CINEMAS PREMIUM

• 17樓：JAM 17 Dining & Bar

• 18樓：HOTEL GROOVE SHINJUKU 和BELLUSTAR TOKYO 兩間飯店的Check-in 柜臺

• 18～38樓：HOTEL GROOVE SHINJUKU

• 39～47樓：BELLUSTAR TOKYO

逆轉(zhuǎn)新宿風(fēng)俗固有印象

東京新宿位于東京都市中心，是東京最繁華的商業(yè)區(qū)之一，擁有豐富的商業(yè)、娛樂、文化資源，吸引了全球游客到訪。居民的“依賴度”決定了一個商業(yè)項目成敗的關(guān)鍵，在2023年“最想住街區(qū)”排行榜中新宿獲得第五位。

因為新宿交通四通八達(dá)，且便利性非常高，因此不論是長居居民或者游客，對新宿區(qū)的“依賴度”普遍較高，不少人認(rèn)為住在新宿會很“幸?！?。

20世紀(jì)60年代，東京大都市圈開始形成，隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市結(jié)構(gòu)由單中心向多中心發(fā)展。最初，新宿核心區(qū)由商業(yè)、商務(wù)、娛樂以及住宅等多種功能板塊組成，各種功能協(xié)調(diào)發(fā)展。隨著高端產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)，傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)變，逐漸向高端性、綜合商業(yè)發(fā)展，“新宿黃金街”由此而來。

▲ 歌舞伎町一番街，圖源網(wǎng)絡(luò)

新宿的后院歌舞伎町，其歷史也是從戰(zhàn)敗后開始的。時任町會長的鈴木喜兵衛(wèi)想要吸引歌舞伎劇場入駐，便從疏散地回到當(dāng)時還叫“角筈北町”的歌舞伎町，然后召集志同道合的朋友，在土地產(chǎn)權(quán)人的配合下，整合了租地權(quán)，開始實施復(fù)興計劃。

當(dāng)時鈴木的理念是把這里打造成為擁有歌舞伎劇場和電影院的、以顧客為本的商業(yè)區(qū)。結(jié)果歌舞伎劇場計劃流產(chǎn)，新宿KOMA劇場和紅磨坊新宿座最后的經(jīng)營者林以文在這里開了電影院地球座，最終構(gòu)筑了娛樂之城歌舞伎町的基礎(chǔ)。

現(xiàn)在的新宿本身歌舞伎町商圈品質(zhì)并不高。雖然西口是東京都，相當(dāng)于是東京市政府所在，但北邊原來的歌舞伎町聚集了大量的平價餐飲、風(fēng)俗店等，二丁目也是魚龍混雜。東急歌舞伎町塔的落成，也是在百年黃金街的發(fā)展歷史上注入了全新的活力，希望通過這個項目提升整個街區(qū)的商業(yè)能級。

參考澀谷之光（Shibuya Hikarie）的成功案例，同樣是由于復(fù)雜的城市需求和有限的城市空間，選擇了豎向復(fù)合疊加城市功能的模式，形成了豎向的城市商業(yè)配套綜合體，為澀谷地區(qū)帶來大量游客和商業(yè)資源。

▲ 東京澀谷之光，圖源網(wǎng)絡(luò)

當(dāng)前，隨著這棟大型商業(yè)設(shè)施的開業(yè)，歌舞伎町周邊的設(shè)施與交通環(huán)境也將重新規(guī)劃。新增的機(jī)場聯(lián)絡(luò)巴士提升了海外游客的便利性，也會同時進(jìn)行西武新宿車站前的道路擴(kuò)建工程，日后與周遭的SHINE CITY廣場連動，定期舉辦多元豐富的電影、音樂活動。新宿歌舞伎町不再只是最大的不夜城，將改頭換面成為東京最有創(chuàng)意的娛樂聚場。

新宿區(qū)吉住區(qū)長對東急集團(tuán)的干勁表示，“在展現(xiàn)歷史文化等街道魅力的同時，也感受到通過娛樂將其打造成新的觀光據(jù)點的強(qiáng)烈意志”。到目前為止，作為“歌舞伎町文藝復(fù)興”，新宿區(qū)一直致力于將歌舞伎町改造成誰都能安心享受的城市。因此該塔樓的開業(yè)，將成為歌舞伎町復(fù)興的加速力量。

激發(fā)城市活力，賦能高品質(zhì)生活

引入城市公共空間，轉(zhuǎn)化商業(yè)功能性

由于復(fù)雜的城市需求和有限的城市空間，東急歌舞伎町塔選擇了豎向復(fù)合疊加城市功能的模式，引入了更多功能性空間。6樓～10樓則是劇場及電影院，通過「劇場×音樂×電影」相輔相成，打造成日本娛樂的發(fā)信地。

位于17樓的「JAM 17 Dining & Bar」是個復(fù)合設(shè)施，有餐廳、酒吧、冰淇淋店和露天平臺。除了店家豐富的餐品外，窗外絕美的風(fēng)景也給喜歡喜歡社交的人提供了絕佳空間。

18樓以上則進(jìn)駐兩家飯店「BELLUSTAR TOKYO」及「HOTEL GROOVE SHINJUKU」，游客還可以從客房內(nèi)設(shè)置的大片落地窗直接欣賞東京五光十色的夜景。

24樓是與「新世紀(jì)福音戰(zhàn)士EVA」合作的期間限定房型，合作期間為2023年4月28日到7月20日，這次總共有五位主角的五種不同主題房型。而房間內(nèi)除了有配合EVA各個主角的裝潢設(shè)計讓粉絲大飽眼福外，還設(shè)置了許多聯(lián)名周邊，和知名插畫家白根ゆたんぽ合作，呈現(xiàn)不同風(fēng)格的EVA角色給粉絲！

▲ 新世紀(jì)福音戰(zhàn)士主題房，圖源網(wǎng)絡(luò)

這種超高垂直空間的商業(yè)打造方式，通過集成和導(dǎo)入高層次的功能業(yè)態(tài)，來提高新宿街區(qū)的整體的活力，滿足文化交流和觀光、社區(qū)生活服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)服務(wù)和國際商務(wù)服務(wù)5大功能。充分利用區(qū)域文化資源，樹立了鮮明的形象，也更容易與消費者連接情感，產(chǎn)生共鳴，使其逐漸發(fā)展成為這座城市的記憶亮點。

豐富區(qū)域業(yè)態(tài)和消費結(jié)構(gòu)，增加目的消費

為了增加目的性消費者，東急歌舞伎町塔還引入了大型遊樂中心「namco TOKYO」、超大型地下城攻略體驗項目「THE TOKYO MATRIX」及諸多電影院、劇場、Livehouse演繹空間，來豐富區(qū)域業(yè)態(tài)和消費結(jié)構(gòu)。

▲ namco TOKYO扭蛋機(jī)，圖源網(wǎng)絡(luò)

▲ THE TOKYO MATRIX地下城入口，圖源網(wǎng)絡(luò)

尤其是二樓的「新宿カブキh(huán)all～歌舞伎橫丁」，是個超大型美食廣場，這里的裝潢以祭典為主題，帶有濃郁的歌舞伎町特色。

▲ 新宿カブキh(huán)all～歌舞伎橫丁，圖源網(wǎng)絡(luò)

餐廳延續(xù)不夜城24小時營業(yè)，共有10家日本地方料理，按照日本各地區(qū)特色區(qū)分，關(guān)東、東北、九州、沖繩、大阪等地區(qū)的美食都能在此找到同款，并且1V1復(fù)刻了當(dāng)?shù)氐奶厣珗鼍?，包括北海道區(qū)域的漁船以及道頓堀的同款大招牌，在夜間還安排了特色演出和節(jié)目以供消遣。

▲ 新宿カブキh(huán)all～歌舞伎橫丁，圖源網(wǎng)絡(luò)

創(chuàng)造矚目點，營銷多首層、高價值垂直空間

對于高層商業(yè)項目而言，商鋪層數(shù)越高，就越難吸引人流，因此引流是永恒的話題?！岸嗍讓痈拍睢币蚰軐⑷肆鲄R聚勢能最大化，突破傳統(tǒng)的商業(yè)模式帶來了更多機(jī)遇。

相對于物理層面的首層空間打造，東急歌舞伎町塔首先在空間上，通過設(shè)置下層公共空間節(jié)點，營造多首層、高價值的垂直空間；在業(yè)態(tài)布局上，利用商業(yè)為載體積聚人氣，串聯(lián)娛樂、商務(wù)、居住三大功能，結(jié)合餐飲、運動、教育、休閑、演繹、酒店等業(yè)態(tài)打造復(fù)合生態(tài)社區(qū)。

可以發(fā)現(xiàn)，新型態(tài)的多首層設(shè)計與其說是設(shè)計，更加蘊(yùn)含了深刻的商業(yè)理念，通過打造不同樓層的不同記憶點，將會成為激發(fā)新消費的最有力武器。

結(jié)語

商業(yè)是城市與人對話的窗口，一個城市的底地標(biāo)能夠展現(xiàn)出它的文化風(fēng)貌，讓城市變得細(xì)膩柔軟。從消費者的需求來看，當(dāng)時尚、藝術(shù)、沉浸感成為消費者選擇的主流，更多的商場、商街、商圈通過沉浸式的環(huán)境氛圍，藝術(shù)化的場景，與更多藝術(shù)館、博物館、時尚IP產(chǎn)生聯(lián)動，這樣的轉(zhuǎn)型升級，才能帶來實體商業(yè)的真正繁榮。讓老街區(qū)撕掉舊標(biāo)簽，迎來新粉絲。

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