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一、商業(yè)發(fā)展的時(shí)代背景

我們處于一個(gè)變化的時(shí)代，中國(guó)正在發(fā)生戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，十四五規(guī)劃把共同富裕擺到了更加顯眼的位置。
黨的十九屆五中全會(huì)公報(bào)中在展望2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)時(shí)，也提出了“人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，中等收入群體顯著擴(kuò)大”的目標(biāo)。中等收入群體大幅擴(kuò)容，符合國(guó)家的戰(zhàn)略導(dǎo)向，也是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模仍能增長(zhǎng)、質(zhì)量逐漸提升的深厚土壤。

同時(shí)，內(nèi)循環(huán)大戰(zhàn)略亦利好消費(fèi)市場(chǎng)，這意味著中國(guó)的消費(fèi)格局將發(fā)生巨大變革。
據(jù)摩根士丹利1月26日發(fā)布的報(bào)告，到2030年，中國(guó)將超過(guò)美國(guó)成為全球第一大消費(fèi)國(guó)，服務(wù)為GDP創(chuàng)造的價(jià)值將超過(guò)商品。服務(wù)于中等收入群體追求美好生活的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)面臨著時(shí)代賦予的機(jī)遇和使命。
中國(guó)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)走進(jìn)存量時(shí)代。存量時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展邏輯迥異于居住地產(chǎn)高利潤(rùn)率反哺商業(yè)的時(shí)期，項(xiàng)目品質(zhì)的提升、運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化、創(chuàng)新的發(fā)展模式、深度融入城市更新、高水平的改造升級(jí)、實(shí)體商業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型等等，都是擁有廣闊想象空間的賽道。

當(dāng)前大多數(shù)大中型城市已經(jīng)形成了核心商圈、區(qū)域商圈和社區(qū)商圈共存的商業(yè)布局。
商業(yè)中心呈現(xiàn)出分級(jí)發(fā)展的格局，城市對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求更加細(xì)分，更加豐富多元。城市中心區(qū)商業(yè)趨于飽和，更多的是面臨城市更新課題，對(duì)一些老舊的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行提升改造。而經(jīng)過(guò)幾十年快速的城市擴(kuò)容，城市的邊界拓展，形成了諸多區(qū)域型商業(yè)中心，至此，大多數(shù)城市的區(qū)域商圈格局也基本定型。
未來(lái)，隨著城市發(fā)展換擋，提升品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)發(fā)展的質(zhì)量，再加之中等收入群體擴(kuò)容、城市居民消費(fèi)升級(jí)進(jìn)一步深化，城市對(duì)商業(yè)配套設(shè)施有著更高水平、更精細(xì)、更深入的需求，這決定了未來(lái)社區(qū)商圈的發(fā)展具有廣闊的市場(chǎng)空間。
社區(qū)型商業(yè)中心成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)新藍(lán)海，迎來(lái)了黃金發(fā)展期，是未來(lái)購(gòu)物中心的發(fā)展重點(diǎn)。

對(duì)社區(qū)型商業(yè)中心而言，無(wú)論是新建的購(gòu)物中心項(xiàng)目，還是城區(qū)內(nèi)老舊的小體量商業(yè)體改造而來(lái)，一般都位于人口相對(duì)密集的區(qū)域，好的地段帶來(lái)的是相對(duì)穩(wěn)定的客戶(hù)群體，消費(fèi)需求較為剛性，商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)比較低。發(fā)展這一類(lèi)項(xiàng)目有利于發(fā)展商在提升項(xiàng)目數(shù)量、擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)，兼顧控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)快速穩(wěn)健的發(fā)展。
社區(qū)型商業(yè)中心主要滿(mǎn)足3km甚至是1.5km范圍內(nèi)客群的需求，消費(fèi)特征是高頻、剛需、便捷。
雖然社區(qū)型商業(yè)中心的賽道有廣闊前景，但脫穎而出并非易事，需“精”、“美”、“細(xì)”，對(duì)投資拓展、建筑設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)管理均提出了更高的要求。
一個(gè)成功的社區(qū)型商業(yè)中心需要形成高頻率的復(fù)購(gòu)，全方位深度滿(mǎn)足生活需求，順應(yīng)不斷壯大的中等收入群體的消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)，強(qiáng)化體驗(yàn)感、社交性和文化性，植入娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、休閑功能，構(gòu)建社區(qū)社交生活場(chǎng)景，塑造社區(qū)服務(wù)體系。
本文在界定購(gòu)物中心分類(lèi)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)探討社區(qū)型購(gòu)物中心的發(fā)展機(jī)遇和產(chǎn)品特征。
二、商業(yè)分級(jí)的市場(chǎng)格局

# 購(gòu)物中心的分類(lèi)
根據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)ICSC的分類(lèi)，購(gòu)物中心分為10類(lèi)，分別為：
超區(qū)域型購(gòu)物、區(qū)域型購(gòu)物中心、社區(qū)型購(gòu)物中心、鄰里購(gòu)物中心、帶狀或便利型購(gòu)物中心、能量型購(gòu)物中心、生活方式型購(gòu)物中心、工廠(chǎng)折扣型購(gòu)物中心、主題或節(jié)日型購(gòu)物中心、機(jī)場(chǎng)零售店。

圖：上海科學(xué)技術(shù)情報(bào)研究所
這其中，社區(qū)型的購(gòu)物中心一般位于城市或者郊區(qū)的居民聚集區(qū)，平均租賃面積1.8萬(wàn)平方米，提供綜合或品類(lèi)商品及生活服務(wù)，包括超市、藥店、百貨、專(zhuān)賣(mài)店、折扣店等，以提供便捷商品和服務(wù)業(yè)態(tài)為主。而鄰里型中心，即小型的社區(qū)型中心，平均租賃面積7000平方米，主力店為超市。
# 國(guó)際市場(chǎng)：社區(qū)/鄰里型購(gòu)物中心為主流
對(duì)ICSC的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，在總量約12萬(wàn)個(gè)購(gòu)物中心商業(yè)項(xiàng)目中，社區(qū)型購(gòu)物中心近萬(wàn)家，鄰里型購(gòu)物中心超3萬(wàn)家，在7億多平方米的購(gòu)物中心總租賃面積中，社區(qū)型和鄰里型購(gòu)物中心面積占比最高，達(dá)54%。
這說(shuō)明在商業(yè)發(fā)展成熟的市場(chǎng)，服務(wù)于最廣大人民、滿(mǎn)足城市居民生活需求的社區(qū)型和鄰里型購(gòu)物中心是最主流的產(chǎn)品。
以美國(guó)最大的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)商西蒙集團(tuán)的產(chǎn)品線(xiàn)為例，上世紀(jì)60年代其開(kāi)出的第一個(gè)購(gòu)物中心Bloomingdale's 即是社區(qū)型購(gòu)物中心，社區(qū)生活中心產(chǎn)品線(xiàn)也是西蒙集團(tuán)形成的第一個(gè)的商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品線(xiàn)。
在上世紀(jì)90年代在紐交所上市前后，西蒙集團(tuán)進(jìn)行并購(gòu)處置、戰(zhàn)略合作，優(yōu)化產(chǎn)品線(xiàn)，形成了社區(qū)生活中心（居民聚居區(qū)）、區(qū)域型購(gòu)物中心（城市近郊及城區(qū)）、奧特萊斯（城市遠(yuǎn)郊）和大都會(huì)購(gòu)物中心（城區(qū)市級(jí)商圈）四條產(chǎn)品線(xiàn)。

圖：西蒙集團(tuán)產(chǎn)品線(xiàn)

社區(qū)生活中心產(chǎn)品線(xiàn)經(jīng)過(guò)多年的自建自營(yíng)和不斷優(yōu)化發(fā)展，提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的貨物和服務(wù)，一般都有超市作為主力店，生活服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)占比高，如銀行、藥店、美容店、雜貨店等，從建筑形態(tài)上來(lái)看，初期多為開(kāi)放式購(gòu)物廣場(chǎng)，后期室內(nèi)盒子式建筑和室外街區(qū)型商業(yè)兩種形式并存發(fā)展。
結(jié)合美國(guó)和日本的購(gòu)物中心體量和輻射范圍分析，一般來(lái)說(shuō)，社區(qū)型購(gòu)物中心主要服務(wù)于周邊1.5km-3km范圍內(nèi)的人口，商業(yè)建筑面積在5萬(wàn)平方米以下。

圖：各類(lèi)型購(gòu)物中心的輻射范圍、規(guī)模和服務(wù)人口
# 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)：小體量購(gòu)物中心擁有巨大發(fā)展空間
現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上，小體量購(gòu)物中心有著比大中型購(gòu)物中心更大的市場(chǎng)發(fā)展空間和拓展機(jī)遇。
根據(jù)贏商網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，至2020年底，國(guó)內(nèi)3萬(wàn)㎡以上的購(gòu)物中心數(shù)量約4800家，建筑面積達(dá)4.4億㎡?？傮w看來(lái)，購(gòu)物中心仍然有增量的市場(chǎng)空間，但是存量規(guī)模增速逐年下降，購(gòu)物中心發(fā)展進(jìn)入平穩(wěn)期。而且，我國(guó)區(qū)域發(fā)展不平衡，各級(jí)別城市差異顯著，從高級(jí)別城市到低級(jí)別城市，消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模、消費(fèi)力、市區(qū)人口等影響商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)逐級(jí)遞減。

目前，一二線(xiàn)城市以及較為發(fā)達(dá)的三線(xiàn)城市基本都形成了城市商圈、區(qū)域商圈和社區(qū)商圈的商業(yè)分級(jí)分類(lèi)發(fā)展格局，已經(jīng)形成了多層次多類(lèi)型的商業(yè)構(gòu)成。而一些市區(qū)人口和經(jīng)濟(jì)總量不高的三線(xiàn)城市和四線(xiàn)城市，城區(qū)規(guī)模較小，并不需要巨無(wú)霸式的購(gòu)物中心，一個(gè)3-5萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，亦能夠輻射全市，為所有城市居民服務(wù)。
統(tǒng)計(jì)分析3萬(wàn)平米以上的購(gòu)物中心，平均每個(gè)四線(xiàn)城市商業(yè)面積僅有12萬(wàn)平方米，且僅有1.8個(gè)3萬(wàn)平米以上的商業(yè)項(xiàng)目。由此可見(jiàn)，未來(lái)作為藍(lán)海市場(chǎng)的社區(qū)型商業(yè)中心的主要機(jī)會(huì)，仍然在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、人口總量較多的一二線(xiàn)城市和較發(fā)達(dá)的三線(xiàn)城市。

圖：各線(xiàn)城市（不含縣級(jí)市）平均購(gòu)物中心面積和個(gè)數(shù)
一些知名的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)正積極布局社區(qū)型商業(yè)中心產(chǎn)品線(xiàn)：

圖：我國(guó)典型商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品線(xiàn)
例如印力集團(tuán)布局了印象城MEGA作為城市型商業(yè)中心，印象城系列作為區(qū)域型商業(yè)中心，規(guī)模更小的印象匯主要面向社區(qū)家庭型客戶(hù)，印象里則是住宅配套商業(yè)。
萬(wàn)科各個(gè)區(qū)域公司亦探索發(fā)展了多個(gè)萬(wàn)科里、萬(wàn)科生活廣場(chǎng)產(chǎn)品作為社區(qū)型商業(yè)中心產(chǎn)品線(xiàn)。
其余如世茂商業(yè)的世茂52+、合生創(chuàng)展的合生生活天地、合生新天地等產(chǎn)品都是著眼于周邊3公里甚至1.5公里以?xún)?nèi)的核心客群。

三、社區(qū)型商業(yè)中心的特征
社區(qū)商業(yè)中心是城市各生活社區(qū)片區(qū)基礎(chǔ)生活消費(fèi)的中心，承擔(dān)起周邊居民生活基礎(chǔ)配套的功能，服務(wù)半徑主要是3公里以?xún)?nèi)甚至是1.5公里內(nèi)的核心客群，滿(mǎn)足周邊居民高頻的日常綜合消費(fèi)需求，也滿(mǎn)足消費(fèi)品質(zhì)升級(jí)的需求。
社區(qū)型商業(yè)中心是“社區(qū)社交生活中心”，突出生活化、社交性、體驗(yàn)感，強(qiáng)化服務(wù)性功能，一般集中布局，做所在片區(qū)的生活中心、親子中心、運(yùn)動(dòng)中心和健康中心。
# 高頻與品質(zhì)的客戶(hù)需求
社區(qū)型商業(yè)中心輻射范圍較小，但穿透力很強(qiáng)，一般位于居住人群比較密集的區(qū)域，將輻射范圍內(nèi)的市場(chǎng)做深做透，同樣能夠?qū)崿F(xiàn)較高的客流密度和銷(xiāo)售坪效。
一方面，社區(qū)型商業(yè)中心依賴(lài)高頻消費(fèi)形成客戶(hù)的高復(fù)購(gòu)。剛需型消費(fèi)是不可或缺的，起到客流穩(wěn)定器的作用。面向全齡化客群，讓處于不同生命周期的客戶(hù)都能找到適配的產(chǎn)品和服務(wù)；滿(mǎn)足全時(shí)段需求，通過(guò)科學(xué)的營(yíng)業(yè)時(shí)間和業(yè)態(tài)安排，充分利用時(shí)間和空間；構(gòu)建全生活業(yè)態(tài)，滿(mǎn)足生活方方面面的需求。
另一方面，社區(qū)型商業(yè)中心強(qiáng)調(diào)對(duì)客戶(hù)消費(fèi)升級(jí)需求的滿(mǎn)足和引導(dǎo)?？蛻?hù)需要便捷生活，也需要美好生活的體驗(yàn)，需要商業(yè)幫助實(shí)現(xiàn)生活品質(zhì)的提升。社區(qū)型商業(yè)中心作為實(shí)體商業(yè)對(duì)抗電商沖擊的重要陣地，更強(qiáng)調(diào)用便捷性和體驗(yàn)感吸引客戶(hù)，體現(xiàn)出實(shí)體商業(yè)對(duì)客戶(hù)無(wú)可取代的作用。
社區(qū)型商業(yè)中心，是“家的延伸”，2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積40平方米，而居民在家庭生活中的部分升級(jí)需求需要更大的載體，社區(qū)型商業(yè)中心就可以作為社區(qū)公園、社區(qū)客廳、社區(qū)餐廳，承載公共服務(wù)和社交生活等功能。從這個(gè)角度上說(shuō)，社區(qū)型商業(yè)中心不僅是一個(gè)商業(yè)場(chǎng)所，還是服務(wù)于社區(qū)、服務(wù)于社會(huì)的重要節(jié)點(diǎn)。

業(yè)態(tài)功能布局搭配上，主要是滿(mǎn)足客戶(hù)三大類(lèi)需求：便捷生活、發(fā)展成長(zhǎng)和社交體驗(yàn)。
便捷生活
社區(qū)型商業(yè)中心首先承接客戶(hù)便捷生活的需求，吸引高頻消費(fèi)，一般來(lái)說(shuō)，承擔(dān)此類(lèi)需求的有生鮮超市、兒童零售、生活服務(wù)如洗衣皮具護(hù)理、寵物服務(wù)、便利店、快餐簡(jiǎn)餐、面包烘焙等細(xì)分業(yè)態(tài)品類(lèi)。
其中，生鮮超市是一個(gè)可以擁抱新零售的重點(diǎn)業(yè)態(tài)，線(xiàn)上線(xiàn)下無(wú)縫融合，線(xiàn)上高效響應(yīng)組織貨品分發(fā)，線(xiàn)下高效運(yùn)用有效空間，一般來(lái)說(shuō)，新零售生鮮超市面積在500-1000㎡之間即可，最大也不超過(guò)2000㎡，在相對(duì)小型的店鋪中，就要用更少的SKU滿(mǎn)足消費(fèi)者需求，秉承精品化的選品策略。
事實(shí)上，超市商家重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)品線(xiàn)正適合布局在社區(qū)型商業(yè)中心中，例如盒馬mini、永輝mini等，永輝mini面積在1000㎡左右，定位“家門(mén)口的永輝”。

另外，生活市集亦是一個(gè)可以滿(mǎn)足客戶(hù)品質(zhì)生活和便捷消費(fèi)需求的重點(diǎn)業(yè)態(tài)，生活市集網(wǎng)羅文創(chuàng)產(chǎn)品、懷舊國(guó)潮、手工藝品、家居用品、飾品等物件，經(jīng)營(yíng)形式相對(duì)靈活，安排得當(dāng)，經(jīng)營(yíng)合理，可以持續(xù)保持新鮮感，提升可逛性，將客群更頻繁地吸引來(lái)，而且，市集的形式也能有效提升商業(yè)項(xiàng)目的坪效，從而提升單位租金產(chǎn)出。
發(fā)展成長(zhǎng)
社區(qū)型商業(yè)中心深度服務(wù)于周邊居民，需要承接客戶(hù)及其子女發(fā)展成長(zhǎng)的訴求，主要是兒童成長(zhǎng)、自我完善和強(qiáng)身健體，滿(mǎn)足其自我提升的心理。值得重點(diǎn)關(guān)注的業(yè)態(tài)是兒童培訓(xùn)、早教、健身房、綜合診所、口腔診所、醫(yī)美診所、書(shū)店、各類(lèi)成人教培等。
這其中值得重點(diǎn)關(guān)注共享辦公學(xué)習(xí)空間業(yè)態(tài)形式，充當(dāng)社區(qū)公共書(shū)房和教室的作用，比如泰國(guó)2019年開(kāi)業(yè)的Samyan Mitrtown 購(gòu)物中心，整體商業(yè)租賃面積3.6萬(wàn)㎡，布局了1400㎡的共享辦公學(xué)習(xí)空間，設(shè)置了500個(gè)座位的閱讀工作空間，還有設(shè)施豐富使用方便的會(huì)議室、活動(dòng)室等，并且24小時(shí)營(yíng)業(yè)。

圖| 泰國(guó)Samyan Mitrtown 購(gòu)物中心共享空間
另外值得重點(diǎn)關(guān)注的是各類(lèi)診所業(yè)態(tài)，比如康復(fù)診所、口腔診所、零售診所等，比如美國(guó)的零售診所CVS和Walgreen，零售巨頭沃爾瑪和TARGET都已經(jīng)在這一領(lǐng)域耕耘多年。相信在國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心，共享辦公和診所業(yè)態(tài)也會(huì)越來(lái)越多地出現(xiàn)在商業(yè)中心中。
社交體驗(yàn)
社區(qū)型商業(yè)中心也需要抓住線(xiàn)下商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，滿(mǎn)足客戶(hù)社交體驗(yàn)的需求，主要是聚會(huì)約飯和文體娛活動(dòng)來(lái)承載。
餐飲業(yè)態(tài)一向是商業(yè)中心的重點(diǎn)業(yè)態(tài)，在社區(qū)型商業(yè)中心中更應(yīng)發(fā)揮“社區(qū)客廳”的作用，成為周邊居民社交及活動(dòng)區(qū)的主場(chǎng)，一些成功運(yùn)營(yíng)的社區(qū)型商業(yè)中心，在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，寧可犧牲一定的經(jīng)營(yíng)面積引入一些知名的休閑餐飲品牌，結(jié)合花園露臺(tái)、屋頂花園等景觀(guān)區(qū)域布局餐飲。
另外，社區(qū)型商業(yè)中心也可以以多功能劇場(chǎng)、中廳、廣場(chǎng)等空間舉辦活動(dòng)演出，餐酒吧亦可以作為演出、聚會(huì)場(chǎng)地。近年來(lái)，一些文娛類(lèi)的品牌得到了很好的發(fā)展，能夠提供豐富多元的社交休閑體驗(yàn)，比如小劇場(chǎng)、酒吧、寵物會(huì)館等。社區(qū)型購(gòu)物中心也可以充分發(fā)揮空間優(yōu)勢(shì)，發(fā)展夜經(jīng)濟(jì)，延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間且劃出特定區(qū)域的經(jīng)營(yíng)區(qū)，市場(chǎng)上也已經(jīng)不乏可圈可點(diǎn)的項(xiàng)目案例出現(xiàn)。

# 社交生活場(chǎng)景創(chuàng)新構(gòu)建
“社區(qū)社交生活中心”的定位以場(chǎng)景構(gòu)建為載體，圍繞主流客群的生活需求構(gòu)建場(chǎng)景，盡量找出處于各生命周期的各類(lèi)型客戶(hù)的需求共性，引導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)品牌的創(chuàng)新。
總體而言，社區(qū)型商業(yè)中心應(yīng)構(gòu)建三大場(chǎng)景：社交場(chǎng)景、親子場(chǎng)景、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)景。
社交場(chǎng)景
首先體現(xiàn)在建筑載體上，需要一定尺度的公共空間構(gòu)建社交場(chǎng)景。半開(kāi)放式的建筑體是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，以開(kāi)放的建筑理念，促進(jìn)室內(nèi)外空間的融合，例如泰國(guó)commons，半開(kāi)放式的建筑體促成了人與自然、人與人之間的交流融合，開(kāi)放的建筑理念還體現(xiàn)在露臺(tái)、連廊處景觀(guān)化的處理，打造優(yōu)美愜意的社交環(huán)境，營(yíng)造室內(nèi)外融合的游逛感，還可以在其中布局休閑餐飲等相關(guān)業(yè)態(tài)，提升運(yùn)營(yíng)效率。
其次，中庭天然具備作為公共活動(dòng)空間的有利條件，適合舉辦各類(lèi)社交娛樂(lè)活動(dòng)，對(duì)于一些城市更新改造而來(lái)的社區(qū)型商業(yè)中心來(lái)說(shuō)，原建筑體往往并沒(méi)有尺度合適的中庭，那么通過(guò)多層打通的方式改造出新的中庭空間，從構(gòu)建社交場(chǎng)景的角度來(lái)說(shuō)，有其必要性。
再次，室外廣場(chǎng)景觀(guān)庭院亦是構(gòu)建社交空間的理想場(chǎng)所，室外露天廣場(chǎng)可以舉辦集會(huì)和表演活動(dòng)，如曼谷Mega Food Walk 延伸了一個(gè)半戶(hù)外擴(kuò)展區(qū)，構(gòu)建了景觀(guān)中庭以及戶(hù)外展演空間，設(shè)置了劇場(chǎng)式階梯，而澳大利亞社區(qū)型購(gòu)物中心 Wollert Neighborhood Centre 定位為社區(qū)集會(huì)中心，完美利用屋頂設(shè)計(jì)多個(gè)室外運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)和活動(dòng)空間。
親子場(chǎng)景
社區(qū)型商業(yè)中心是所在片區(qū)的親子中心，這不僅體現(xiàn)在兒童類(lèi)相關(guān)業(yè)態(tài)，也體現(xiàn)在親子場(chǎng)景的打造，成為“遛娃圣地”。
一般來(lái)說(shuō)，更需要重視塑造自然融合的空間，將自然場(chǎng)景與商業(yè)場(chǎng)景融合，將建筑與景觀(guān)融合，利用綠化元素，構(gòu)建親子娛樂(lè)休閑設(shè)施。
比如充分利用室外廣場(chǎng)和屋頂花園，設(shè)置滑板公園、沙坑、攀爬區(qū)、兒童球場(chǎng)等親子設(shè)施，以及一些看顧休息場(chǎng)所及兒童樂(lè)園，構(gòu)建親子場(chǎng)景。
運(yùn)動(dòng)場(chǎng)景
社區(qū)型商業(yè)中心處于人口密集的城區(qū)，室外運(yùn)動(dòng)空間相對(duì)稀缺，適于發(fā)揮公共產(chǎn)品的屬性，構(gòu)建運(yùn)動(dòng)場(chǎng)景。激發(fā)室外空間的活力，利用室外廣場(chǎng)、屋頂打造球場(chǎng)和運(yùn)動(dòng)公園。

例如日本大阪Q‘s Mall 購(gòu)物中心設(shè)置了屋頂跑道及五人制足球場(chǎng)、攀巖場(chǎng)地、兒童運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，且聯(lián)動(dòng)設(shè)置室內(nèi)攀巖主力店、健身房等業(yè)態(tài)，運(yùn)動(dòng)空間承擔(dān)社區(qū)服務(wù)功能，成就其注重本地居民生活方式的目標(biāo)。

圖 | 日本大阪Q‘s Mall 購(gòu)物中心屋頂跑道
再如斯洛文尼亞首都盧布爾雅那的ALEJA 購(gòu)物中心面積3.2 萬(wàn)㎡，即設(shè)置了6200 ㎡的屋頂體育場(chǎng)，包括排球場(chǎng)、籃球場(chǎng)和足球場(chǎng)，兩個(gè)健身區(qū)、一個(gè)跑道、一個(gè)自行車(chē)道和一個(gè)帶有休息區(qū)和兒童游樂(lè)區(qū)的小公園，且在屋頂運(yùn)動(dòng)場(chǎng)下層餐飲商戶(hù)內(nèi)均設(shè)置了體育場(chǎng)入口。室外廣場(chǎng)布局運(yùn)動(dòng)設(shè)施，結(jié)合景觀(guān)的打造和表演觀(guān)摩區(qū)域的設(shè)置，除了承載運(yùn)動(dòng)功能，同樣是舉辦主題活動(dòng)的絕佳去處，實(shí)現(xiàn)了資源的高效互動(dòng)和協(xié)調(diào)利用。

# 服務(wù)式商業(yè)與智慧商圈
物超所值的服務(wù)理念和多元的業(yè)態(tài)組合，是社區(qū)型商業(yè)中心的引流法寶，實(shí)體商業(yè)在客戶(hù)服務(wù)和體驗(yàn)性上的優(yōu)勢(shì)是電商無(wú)法模仿的，社區(qū)型商業(yè)中心為消費(fèi)者營(yíng)造了舒適愜意的氣氛，更要在滿(mǎn)足社區(qū)居民個(gè)性化、多層次的情感和服務(wù)需求上做足文章，以服務(wù)式商業(yè)形成高客戶(hù)黏性。
為發(fā)展服務(wù)式商業(yè)，應(yīng)積極探索創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，主動(dòng)管理，為客戶(hù)提供服務(wù)。例如可以發(fā)揮共享空間功能，高效運(yùn)營(yíng)低效空間，使其成為為社區(qū)居民和周邊消費(fèi)者服務(wù)的共享空間，為其提供演出、社區(qū)活動(dòng)、展覽等場(chǎng)地。

社區(qū)型商業(yè)中心非常適于構(gòu)建智慧商圈，已經(jīng)有很多商管公司做出深入社群運(yùn)營(yíng)的有益嘗試，運(yùn)用數(shù)字化手段，提供配送服務(wù)，使得商品、親子教育、基礎(chǔ)醫(yī)療、家政服務(wù)便捷上門(mén)，當(dāng)然，同時(shí)建立和維護(hù)數(shù)字化會(huì)員體系，建立會(huì)員積分、社群交流、信息查詢(xún)、支付結(jié)算等社區(qū)生活解決方案，在以社區(qū)型商業(yè)中心為核心的智慧商圈中，客戶(hù)實(shí)現(xiàn)了“從流量到忠誠(chéng)”的轉(zhuǎn)變，穩(wěn)定的客戶(hù)群體，貢獻(xiàn)著更高的消費(fèi)頻率，也為增值服務(wù)提供了更廣闊的想象空間和舞臺(tái)。
綜上所述，社區(qū)型商業(yè)中心具備便捷性、體驗(yàn)性、貼近居民消費(fèi)的特征，有著廣闊的市場(chǎng)發(fā)展前景。
市場(chǎng)無(wú)論如何變化，剛需型消費(fèi)都具備長(zhǎng)盛不衰的根基，消費(fèi)品質(zhì)升級(jí)亦是時(shí)代的主旋律。但是，抓住客戶(hù)消費(fèi)特點(diǎn)，做出適配的產(chǎn)品，有效迎合市場(chǎng)需求，并非易事，需要全過(guò)程科學(xué)規(guī)劃，高起點(diǎn)發(fā)展，深刻洞察消費(fèi)者需求，才能收獲良好的效果。
發(fā)展社區(qū)型商業(yè)中心，需要在人口相對(duì)密集的居民居住區(qū)，應(yīng)保證1.5km 主要服務(wù)范圍內(nèi)的人口密度，至開(kāi)業(yè)時(shí)，1.5km 范圍內(nèi)人口應(yīng)達(dá)到10 萬(wàn)人以上。當(dāng)然，對(duì)于諸多城區(qū)需進(jìn)行改造的小體量項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)條件不難達(dá)成， 這也是此類(lèi)改造項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)。

社區(qū)型商業(yè)中心是社區(qū)商圈的核心，應(yīng)秉持“社區(qū)社交生活中心”的定位，做精做深體驗(yàn)、社交、文化、科技元素。承擔(dān)起服務(wù)客戶(hù)、服務(wù)社區(qū)、服務(wù)社會(huì)的使命，滿(mǎn)足人們便捷生活、發(fā)展成長(zhǎng)、社交體驗(yàn)的需求，著力于構(gòu)建社交場(chǎng)景、親子場(chǎng)景和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)景，以服務(wù)式商業(yè)構(gòu)建智慧商圈，形成實(shí)體商業(yè)護(hù)城河。

當(dāng)然，具體項(xiàng)目發(fā)展和運(yùn)營(yíng)的舉措，必須結(jié)合項(xiàng)目本身?xiàng)l件，一事一議，充分結(jié)合本地特色，大膽創(chuàng)新，以做精品的態(tài)度， 做出“小而精”、“小而美”的作品。

注：本文來(lái)源于萬(wàn)商俱樂(lè)部，作者董瑩，版權(quán)歸原作者所有，僅作學(xué)習(xí)分享，不做商業(yè)用途，侵刪，謝謝！