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無論是住宅還是商業(yè)，地鐵上蓋或者是臨近地鐵都是一大賣點，地鐵房源、地鐵商業(yè)都是炒作的熱門對象。
如今，地鐵所影響的不再僅是一個城市的交通組織，它對區(qū)域乃至整個城市的經(jīng)濟布局及商圈發(fā)展都有著千絲萬縷的關聯(lián)，在地鐵站點周圍往往會形成新的商業(yè)中心乃至城市中心。
何為地鐵上蓋商業(yè)？
所謂地鐵上蓋商業(yè)，也就是“地鐵上蓋的商業(yè)”，屬于地鐵上蓋物業(yè)的一部分，指與地鐵緊密結合，利用地鐵的交通便利性，建立在地鐵首尾站及樞紐站點出入口附近的商業(yè)，其往往通過商業(yè)設施、通道等與地鐵出入口直接相連，而從廣義上來說，位于地鐵出入口周邊不超過500米范圍內(nèi)的商業(yè)也屬于地鐵上蓋商業(yè)。
地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)需要區(qū)分與“純”地鐵商業(yè)的不同，而這主要體現(xiàn)在“上蓋”二字上。
地鐵上蓋商業(yè)特征
1、 綜合性
地鐵上蓋商業(yè)項目往往規(guī)模較大、功能性強，已遠遠超過單純的交通功能體，因而往往以商業(yè)綜合體的形式出現(xiàn)，將地鐵的交通功能與購物、餐飲、休閑、娛樂、辦公、酒店、展覽、金融等多種商業(yè)功能綜合在一起，在綜合系統(tǒng)中實現(xiàn)上述各項功能的互動。
2、交通復雜性
地鐵上蓋商業(yè)綜合體屬于典型的商業(yè)交通綜合體，而交通流線組織一般都是交通建筑的核心問題。與一般的商業(yè)項目不同，其既需要規(guī)劃好商業(yè)體的內(nèi)部交通，還需要兼顧其與地鐵的聯(lián)系。其交通組織需滿足幾個方面：一是結合地鐵建設、完善外部人流導入系統(tǒng)，將地鐵人流快速引導至上蓋商業(yè)綜合體內(nèi)部；二是要方便地鐵與城市其他公共交通的換乘。
3、銜接性
所謂銜接性就是在地鐵上蓋商業(yè)綜合體內(nèi)部建立一個貫穿地下、地面及地上的多層次交通系統(tǒng)，將上蓋商業(yè)綜合體與地鐵車站、街道、停車空間等銜接起來，組成一個完整連續(xù)的綜合體。通過建筑內(nèi)部各部分的有效銜接、不僅擴大了人流的活動空間，而且擴大了營業(yè)容量，創(chuàng)造出新的商業(yè)黃金層。這種空間組織的銜接形式，有效解決了交通和空間容量的矛盾，創(chuàng)造出以人為主導的新型城市空間。
地鐵上蓋分類
1、按照與地鐵接駁方式分
與地鐵無縫結合的商業(yè)綜合體
這類上蓋商業(yè)綜合體直接與地鐵相連，地鐵出站口和商業(yè)綜合體基本處于同一平面內(nèi)，一般將地鐵口作為商業(yè)綜合體整體規(guī)劃設計的一部分
典型案例：上海來福士廣場、深圳益田假日廣場
深圳益田假日廣場（圖自益田官網(wǎng)）
緊鄰地鐵出入口的商業(yè)綜合體
即地鐵站出口與商業(yè)入口緊鄰的商業(yè)體
典型案例：置地旭輝中心，上海96廣場、上海伊勢丹百貨
上海伊勢丹百貨（圖自伊勢丹官網(wǎng)）
2、 按商圈輻射范圍及項目體量分
據(jù)不完全統(tǒng)計，僅上海地鐵2號線便串聯(lián)起7個商圈19個地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)。另外，在國外幾乎所有的區(qū)域化購物中心都須依托地鐵而建，如紐約的曼哈頓、東京銀座、巴黎香榭麗舍大街、倫敦的牛津街等；香港沿著地鐵網(wǎng)絡分布的30多個購物中心，約占香港購物中心總數(shù)的五分之三，地鐵成為香港購物中心項目不可或缺的元素。
TOD與地鐵上蓋
TOD (Transit Oriented Development) 是一個現(xiàn)代城市規(guī)劃概念，是以公共交通為導向的開發(fā)模式，以火車站、機場、地鐵等交通樞紐為中心。
僅從這一點上來看，TOD項目，會比大家熟悉的環(huán)球中心、來福士、IFS等地鐵上蓋項目，交通樞紐中心的聚合性更強。
如果說地鐵上蓋項目側重“通過性”，那么TOD項目則更注重“參與性”。
即在400～800m的步行范圍內(nèi)，建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住為一體的城區(qū)，實現(xiàn)城市結構的整體優(yōu)化，這是TOD項目為城市生活帶來的重要改變。
區(qū)別于傳統(tǒng)地鐵上蓋項目“換乘+通過”的功能，TOD模式有以下幾個關鍵詞：
高效：TOD集合地鐵+公交+有軌電車甚至高鐵等公共交通。也就是說TOD比“地鐵上蓋”更具高效的城市功能融合。
開放：TOD的最大突破在建筑的向外生長，軌道站點不僅是“換乘+通過”功能。TOD地下接駁，多點接入，“軌道站點”變成開放的城市空間。
共享：集合軌道交通等優(yōu)勢可以匯聚巨大人流量，但人們?yōu)槭裁丛敢怦v足停留？架空中庭、空中連廊等空間共享和參與，才真正使城市功能得到最大程度的價值展現(xiàn)，讓TOD延伸出來越來越多的創(chuàng)想可能。
激活：以工作、商業(yè)、教育、居住、文化、藝術、時尚、音樂、廣告等一體化規(guī)劃及開發(fā)，復雜而有效的城市交通系統(tǒng)、慢行系統(tǒng)、城市節(jié)點、核心產(chǎn)業(yè)的垂直疊加，TOD實際上是在持續(xù)激活城市機能。
TOD并非客流保證
TOD 的一個重要特征是公共交通帶來的巨大人流量，因此，軌交商業(yè)一直被認為是最受 TOD 利好的物業(yè)，運營者也期待通過交通客流的轉化為商業(yè)體帶來消費客群。然而，多個案例向我們指出，交通客流的轉化并非易事。
交通客流的轉化主要集中在隨機消費上，以滿足旅途需求，對這部分客群過于依賴不利于商業(yè)體的全時段整體運營。軌交商業(yè)作為 TOD 產(chǎn)品的配套部分，更易承接其他物業(yè)的使用者，如辦公、住宅人群。
除此之外，TOD 項目從根本上說是交通樞紐上的城市綜合體，因此區(qū)域適配性和產(chǎn)品功能性是關鍵，成功的 TOD 項目是在區(qū)域中成長起來的，并非一經(jīng)建設就能夠改變區(qū)域面貌。
地鐵上蓋項目規(guī)劃設計要點
要點一：區(qū)域價值決定商業(yè)定位
決定地鐵上蓋項目是否成功的要素在于區(qū)域價值和商業(yè)定位是否符合商圈需求，地鐵軌交系統(tǒng)為商圈帶來便利性和更多的升值空間，而非顛覆商圈性質。
地鐵上蓋項目首先應明確城市結構、區(qū)域配套、土地規(guī)劃、城市政府政策、經(jīng)濟策劃、區(qū)域經(jīng)濟實力、所屬商圈性質、道路規(guī)劃、消費者素養(yǎng)和消費水平，以此決定商業(yè)定位。
要點二：從區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展角度把握地鐵與商業(yè)綜合體關系
地鐵上蓋項目不可避免的要和政府，地鐵公司談判地鐵開口接入位置等一系列復雜問題。其次是在地塊規(guī)劃設計時期要時刻關注地鐵方案進度，實時跟進地鐵施工圖紙。
地鐵上蓋商業(yè)綜合體設計要點
一個地鐵站至少有3-4個出入口，能否吸引顧客從商場的連接通道經(jīng)過，進入商場并消費，除購物中心的地理位置外，連接通道及動線設計是否合理，業(yè)態(tài)規(guī)劃是否具有吸引力，也是引導人流的重要因素。
1. 地鐵接入口位置選擇與地鐵連接層布局
相比較無地鐵接入商業(yè)綜合體，地鐵上蓋商業(yè)至少設置為雙首層，還需要考慮是否規(guī)劃負二層。地鐵層一般位于-9米，負一層位于-6米，負二層位于-12米，鏈接地鐵出口上下半層進入既可以緩解人流疏導負荷同時增加商業(yè)面積。
但增加負二層開挖更深，建設成本更高，此外商業(yè)面積增加還需要彌補更多停車位，因此如何規(guī)劃必須要根據(jù)市場導向和基地性質來做決定。
2.鏈接通道動線設計引導人流
有效的通道設計可以將原本無意識的地鐵客流引入商場之中，商業(yè)建筑距離地鐵出口的鏈接通道最遠應控制在350m以內(nèi)，慢速步行時間15分鐘以內(nèi)，如通道過長無法保證人流的行為意愿。
設計應當盡量明快，避免燈光直射地面造成的壓迫感。此外，在通道較長時可采取折線型設計，如音樂般擁有起伏點，引導客流注意點能夠被轉移，若隱若現(xiàn)的終點引起乘客無意識的探索欲望。
不論是地鐵站廳內(nèi)的導視標識還是商場內(nèi)部的各類指示標識都能對人流起到引導作用，因此連接通道的導視標識首先要指示性強，清楚明了，如商場與地鐵駁口處的特色標識可為商場贏得更多消費者。
3.無縫接駁模式引入人流
地鐵系統(tǒng)范圍內(nèi)需要盡快疏散人流離開地鐵，因此對于乘客來講一個地標性質的約會匯合點十分必要，購物中心場所氛圍塑造如能給地鐵乘客留下記憶，其必然成為客戶心中的天然地標。
每個商業(yè)地塊基地文脈不同，因此在其接駁方式處理上必須因地制宜，從設計師角度商業(yè)設計首先應當以人為本，研究顧客行為和心理。
4.購物中心樓層規(guī)劃與布局
購物中心的業(yè)態(tài)布局十分重要，不同的業(yè)態(tài)租金不同從而影響人流。地下商業(yè)僅為整體商業(yè)的一部分，有效引導人流向上，才能形成立體化的消費模式，促進整個商業(yè)體的業(yè)績提升。一方面優(yōu)化垂直交通設計，有效組織人流垂直流動。
此外，注重地上、地下商業(yè)之間的互補經(jīng)營，購物中心與地鐵口無縫連接，地下樓層布置大量餐飲業(yè)態(tài)，最大化吸引地鐵人流，頂層美食廣場吸引人流向上，其余樓層布局零售、服務類業(yè)態(tài)。
5、人性化設計，營造良好商業(yè)環(huán)境
在購物中心設計階段，基于對項目業(yè)態(tài)組合，業(yè)態(tài)定位，考慮招商和設計氛圍的了解進行設計，對于商場個性化定位很有幫助。
地鐵上蓋商業(yè)與地鐵相連接的樓層多數(shù)為地下商場，缺乏自然采光容易讓人產(chǎn)生環(huán)境封閉壓抑、幽閉感、方向感差、不安全等不良印象，因此商場要吸引客人產(chǎn)生消費沖動，必須要在環(huán)境裝飾和空間布置上多下功夫，營造良好的商業(yè)環(huán)境。
如運用光、水、綠化等自然元素如流水瀑布、花壇小品等，引入自然采光，如采納躍層中庭、敞開式、敞開式入口、下沉式廣場等，強化多層次的照明。
另外地下商場還存在客流量大于高峰時間特定等特點，因此不僅要吸引客流聚攏人氣，還需要疏導交通，避免在上下班高峰期導致進出站客流對沖，需要劃分不同的交通功能區(qū)，形成動線清晰、高效的內(nèi)部交通網(wǎng)。
推薦閱讀：
購物中心設計案例-日本Kashiyama Daikanyama
http://ujcijtj.cn/gouwuzhongxinkongjiansheji/57-462.html
日本購物中心設計案例，歐美商場設計案例
http://ujcijtj.cn/wanweidongtai/12-342.html
