社區(qū)商業(yè)通常指1-3萬平的小型商業(yè)綜合體，服務(wù)周邊1~3公里居民高頻的日常綜合消費需求。作為社區(qū)的基本單元，社區(qū)商業(yè)憑借其低投資成本、成熟周期短、在疫情期間展現(xiàn)的強抗風(fēng)險能力，成為資本競逐的新藍海。
雖然商機誘人，但也不能忽視中國社區(qū)商業(yè)“小而散、服務(wù)功能有限、同質(zhì)化競爭嚴(yán)重、受大型商業(yè)與線上消費夾擊”的發(fā)展現(xiàn)狀，謀求長遠發(fā)展，社區(qū)商業(yè)必須破繭重生。近幾年，一些借鑒于新加坡“鄰里中心”概念的升級調(diào)改案例，或可給社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)型帶來思考與啟示。
▲全球鄰里中心樣本
新加坡鄰里中心模式
新加坡鄰里中心，又叫街坊中心，指在6000-8000戶居民中設(shè)立一個功能比較齊全的商業(yè)、服務(wù)、娛樂中心，包含菜市場、社區(qū)商店、理發(fā)店、餐飲場所、診所等功能空間，提供一站式服務(wù)。鄰里中心本質(zhì)上，是將既有商業(yè)和服務(wù)設(shè)施集于其中，妥善解決城市居民生活質(zhì)量和環(huán)境特色營造等問題。
第一代鄰里中心代表——第一樂廣場
新加坡舊的鄰里中心，分布在組屋區(qū)，主要服務(wù)于居民的娛樂、購物以及餐飲三大需求。第一樂廣場是新加坡舊鄰里中心的代表作品。
這是一個家庭消費為主題的社區(qū)購物中心，營業(yè)面積僅有2萬多平方米，卻有150多家零售商家，業(yè)態(tài)比例為購物26%，餐飲25%，娛樂17%，其它32%。廣場的成功之處是設(shè)計了大量親民設(shè)施增加社區(qū)商業(yè)粘度。
新一代鄰里中心代表—Oasis Terraces
新加坡新鄰里中心建設(shè)，增設(shè)了教育和醫(yī)療功能，滿足居民所有生活需求，更加體現(xiàn)綜合性。Oasis Terraces（綠洲臺）建成于2017年，是新一代鄰里中心的代表。
綠洲臺（Oasis Terraces）的特色就是醫(yī)療健康，整個中心的建筑面積27400平方米，其中9400平方米用于醫(yī)療設(shè)施，其余場地建設(shè)包括公共花園，娛樂場所，健身房，零售區(qū)域，餐飲和學(xué)習(xí)空間。鄰里中心周邊還布置有公立學(xué)校、幼兒園和公共綠地等。
綠洲臺樓下的店鋪大部分已經(jīng)投入使用。還推出了為年輕人創(chuàng)業(yè)服務(wù)的開放式店面，創(chuàng)業(yè)者可以申請低廉的租金在這里進行經(jīng)營嘗試。
▲屋頂花園
▲位于三樓的社區(qū)醫(yī)院
中國鄰里中心發(fā)展現(xiàn)狀
中國鄰里中心概念發(fā)源于新加坡，由蘇州工業(yè)園區(qū)率先引入，并在多年摸索中打造出一套適合中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營管理的模式。國內(nèi)其它地區(qū)也將“鄰里中心”納入城市規(guī)劃，但目前業(yè)態(tài)的物業(yè)類型仍以商業(yè)街為主，沒有一個完整的配置概念。
▲蘇州工業(yè)園區(qū)已成功運營的四大鄰里中心
第一個鄰里中心——蘇州新城大廈
蘇州工業(yè)園區(qū)的鄰里中心打造，擯棄了沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)，也不同于傳統(tǒng)意義上小區(qū)內(nèi)的零散商鋪，而是立足于“大社區(qū)、大組團”的先進理念進行功能定位和開發(fā)建設(shè)。園區(qū)內(nèi)規(guī)劃了17個鄰里中心，目前成功運營了四個綜合性商業(yè)服務(wù)中心：湖東大廈、新城大廈、貴都大廈、師惠大廈。
▲新城大廈鄰里中心業(yè)態(tài)配比
新城大廈是鄰里中心開發(fā)的第一座綜合性商業(yè)大樓。大廈緊密貼近區(qū)域居民生活，業(yè)種配置以基本生活服務(wù)為主，業(yè)態(tài)配比上零售36%，餐飲業(yè)17%，休閑娛樂6%，服務(wù)配套41%，凸顯了社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能的核心地位。
新城鄰里中心的公共綠地地處建筑密度很高的綜合居住區(qū)內(nèi)，以將近鄰里中心三分之一的用地，作為消費者游覽、觀賞、休憩之地，為園內(nèi)的主要功能區(qū)，位于項目的中心部位。
啟示一：鄰里中心構(gòu)建原則
社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)型鄰里中心，既能夠解決現(xiàn)有的服務(wù)功能有限、同質(zhì)化競爭問題，又能夠提高居住與消費質(zhì)量，增強商業(yè)與居民之間的消費黏度。而打造一個理想的鄰里中心，需要遵循以下原則：
業(yè)態(tài)便利性原則
以“一站式生活服務(wù)中心”為發(fā)展目標(biāo)，形成公共、公益、商業(yè)三大類功能業(yè)態(tài)，使市民日常所需服務(wù)在社區(qū)內(nèi)即可完成。公共類服務(wù)包含政務(wù)服務(wù)、基層黨組織聯(lián)絡(luò)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等；公益類服務(wù)包含各類商業(yè)活動、或居民生活需要但本小利薄的業(yè)態(tài)；商業(yè)類功能指市場化商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)。
場景社區(qū)性原則
滿足全年齡層“樂活”需求，將空間場所與活動組織相結(jié)合，為居民設(shè)計場景化的鄰里中心空間。例如將鄰里中心與社區(qū)文化公園結(jié)合，預(yù)留鄰里社群社團活動的場所；根據(jù)教育需求設(shè)置兒童照料中心、養(yǎng)育托管點、共享圖書館等；根據(jù)健康場景要求，配置游樂場地、健身站、運動場地等；根據(jù)創(chuàng)業(yè)場景要求，設(shè)置社區(qū)雙創(chuàng)空間；根據(jù)服務(wù)場景，發(fā)展社區(qū)商業(yè) O2O等。
交通連接性原則
一般來說，為了便捷有效地服務(wù)社區(qū)客群，鄰里中心選址應(yīng)優(yōu)先選擇緊鄰公交站點、軌道站點的區(qū)位，同時加強與周邊住宅區(qū)、開放空間、綠道等功能空間的聯(lián)系，建立便捷的步行網(wǎng)絡(luò)。
文化個性原則
無論是結(jié)合在地特征或氣候條件的場地布局、建筑規(guī)劃，還是融合風(fēng)土人情的空間打造，都將構(gòu)建出社區(qū)商業(yè)的個性與差異化，也建立商業(yè)與在地居民間的歸屬感連接。
啟示二：從個案開始連點成面
現(xiàn)階段社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)型鄰里中心，對于那些不能操之過急進行大規(guī)模調(diào)改的區(qū)域，建議從個案開始，打造以“鄰里”為概念的小型商業(yè)，一步步連點成面，也不失為不勞民傷財?shù)暮棉k法。小商業(yè)怎么改，這些案例理念與模式可以借鑒。
香港獅子山街市
超80年歷史的中環(huán)街市，見證了香港的時代變遷，曾是東南亞最大型的肉類市場，也是香港僅存為數(shù)不多的包豪斯建筑之一。
▲改造前
歷經(jīng)超過3年爭議與調(diào)改，2021年8月重新開業(yè)的中環(huán)街市，不再是過去的菜市場，成為了親切和諧、充滿活力動感的公共空間。
設(shè)計用“鏈接社區(qū)”的概念，跳出傳統(tǒng)的翻新理念，在保留歷史文化的基礎(chǔ)上，通過不同設(shè)施服務(wù)、社區(qū)活動、表演和展覽等匯聚社群，以藝術(shù)及文化元素啟廸公眾，并鼓勵及支援初創(chuàng)品牌進駐，讓創(chuàng)新和傳統(tǒng)的品牌新舊交融。
樓面面積約有12萬平方尺，樓高四層，每一層都保留了原有建筑元素，場內(nèi)采用開放式日光設(shè)計，引入100多個零售及餐飲食肆商戶，13個因具特色而被保留的街市檔口，邀請香港老字號如金源米業(yè)及南丫天虹，或社企如銀杏館等入駐。
“懸浮花園”“英式庭園”“都市農(nóng)場”及700棵室內(nèi)植物設(shè)計，最大限度地利用綠化創(chuàng)造溫馨的環(huán)境空間，地下公眾空間里，市民無論是否在此消費，都可以坐下休息與休閑，街市真正實現(xiàn)了對每一個香港市民開放的本意。
泰國The commons
The COMMONS的核心理念是：“Our intention is to build first a community, then a mall.”（我們的理念是先打造一個社區(qū)，其次才是一個商城）
這個開業(yè)于2015年只有5000㎡體量的小商業(yè)，巧妙地運用階梯、平臺、綠植等元素打通商戶之間“屏障”、融合室內(nèi)外場景，營造出開放、通透且充滿活力、延展力和想象力的商業(yè)氛圍，也為年輕人社交提供了更多開放的社區(qū)空間。
The Commons的主體是一個縱向的露天公共場所。它的底層為景觀，設(shè)有臺階、坡道、休息平臺、座椅、綠植和小涼亭等，沒有陽光和雨水的侵?jǐn)_，所有的階梯圍繞中庭設(shè)置室外空間，占去每層將近百分之三十的面積，與底層相連，形成了一個巨大的公共活動中庭。
在這個小小的露天商場中，可以找到餐飲區(qū)、休息區(qū)、小型舞臺、野餐區(qū)、競技場式的階梯、兒童游樂區(qū)、辦公空間、一片游泳池大小的草坪，甚至還有一個菜園。
每個星期，這里舉辦不同的工作坊，涵蓋工藝品，食品和飲料，福祉和個人發(fā)展等方面；每個月，the Commons的「善意計劃」鼓勵人們在義賣箱里留下隨意數(shù)額的錢，然后自取一瓶the Commons礦泉水，團隊會把這批義賣所得的收入捐給周邊社區(qū)一個需要幫助的人。
此外，the Commons還協(xié)助澳大利亞公益組織Oz Harvest的泰國分部在曼谷投放了他們的第一批社區(qū)冰箱。每天，the Commons里的餐館、商戶都會把沒能賣完的食物存到這些冰箱里。Oz Harvest的人負責(zé)把這些食物取走，隨后送至生活在曼谷的低收入家庭還有孤兒院。
可以說，the Commons深深植根于社區(qū)的空間，并對社區(qū)反哺積極的影響，讓人們在社區(qū)里面體驗到更加緊密的交流及互動感。
荷蘭鹿特丹Markthal市場
Markthal市場是是世界首例集合了市集與公寓的建筑，也是荷蘭全國第一家室內(nèi)市集，9.5萬平方米的巨型拱形建筑，每年吸引大約4.5-7百萬的游客前來參觀體驗。
商業(yè)將傳統(tǒng)市場、住宅公寓、停車場三種功能組合一體，涵蓋飲食消費、生活消費、科技體驗、娛樂體驗以及休閑文化體驗等功能。業(yè)態(tài)唯一卻不單一：有96間提供新鮮貨品的攤位、15家食品店、8家餐廳、還有一家大型超市、酒吧、攤位樓上的咖啡廳等等。
建筑由三部分組成：馬蹄形外觀的中央是一個 40 米挑高的拱形綜合市場，地下四層為鹿特丹市中心最大的停車場，擁有 1200 個停車位；建筑兩側(cè)和頂部面積高達 95000 平米的為228間公寓，共 11層。
大廳長120米，寬70米，高40米。拱形立面的開口設(shè)計不僅能夠吸引公眾眼球，還確保在出現(xiàn)天氣問題時可以第一時間閉合。采用的網(wǎng)格式單層玻璃幕墻保證了最大的視覺通透性，同時也是目前歐洲范圍內(nèi)規(guī)模最大的鋼索幕墻。
▲市場一層平面圖
市場內(nèi)部弧形的11000㎡的彩色藝術(shù)品，是由 Arno Coenen 和 Iris Roskam 創(chuàng)作的“豐饒之角”，將水果，魚，面包，鮮花與附近的大教堂等等景色重疊起來，打造出荷蘭最大的藝術(shù)作品。
集市+住宅+停車場功能的融合，多樣創(chuàng)新業(yè)態(tài)的注入，優(yōu)化提升區(qū)域功能，緩解周圍交通樞紐的停車問題。Marthal 從傳統(tǒng)的菜市場，成功轉(zhuǎn)型為最具藝術(shù)性的文藝空間、生活集市、展覽空間、創(chuàng)意工作室、綠色休閑空間以及特色居住單元空間。
泰國Samyan Mitrtown購物中心
于2019年開業(yè)的泰國商業(yè)SAMYAN MITRTOWN，定位為一個為消費者提供24小時生活場所的共享友好型社區(qū)，除基本零售功能外，還主打“學(xué)習(xí)”概念，融入「城市生活圖書館」、「飲食圖書館」、「學(xué)習(xí)圖書館」，打造出一個融合生活與商業(yè)機能的復(fù)合式商場。
在場景創(chuàng)新設(shè)計方面，SAMYAN MITRTOWN打造了一條120米的隧道。用玻璃墻的形式保留了原始施工的過程，讓人們在行走過程中可以學(xué)習(xí)建筑施工知識，同時也成為網(wǎng)紅打卡場景和購物中心的特色地標(biāo)。
學(xué)習(xí)空間SAMYAN CO-OP更是獨具特色的空間打造，24小時免費使用，具有豐富的服務(wù)設(shè)施，包含公共區(qū)域、會議室和可容納500個座位的活動室。項目大膽的將大面積的空間劃歸為學(xué)習(xí)區(qū)域、公共區(qū)域，而非可盈利的商業(yè)區(qū)，可以看出其想打造一種新的生活方式的野心。
5樓的多用途禮堂，則提供可替代的事件管理服務(wù)，設(shè)施可滿足音樂會、會議等各種類型的事件和功能。據(jù)部分?jǐn)?shù)據(jù)了解SAMYAN MITRTOWN日均客流量可達2.5萬人次，其中Samyan Co-op區(qū)域就占5000人次，并且長期保持滿員的預(yù)定量。
圍繞“最后一公里”的精細化需求打造，中國社區(qū)商業(yè)整體仍處于探索發(fā)展階段，隨著城市化進程的發(fā)展，也在不斷的涌現(xiàn)和改進當(dāng)中，相信未來將會帶來更多的驚喜與呈現(xiàn)。
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