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無論是住宅還是商業(yè)，地鐵上蓋或者是臨近地鐵都是一大賣點(diǎn)，地鐵房源、地鐵商業(yè)都是炒作的熱門對象。

如今，地鐵所影響的不再僅是一個(gè)城市的交通組織，它對區(qū)域乃至整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)布局及商圈發(fā)展都有著千絲萬縷的關(guān)聯(lián)，在地鐵站點(diǎn)周圍往往會(huì)形成新的商業(yè)中心乃至城市中心。

何為地鐵上蓋商業(yè)？

所謂地鐵上蓋商業(yè)，也就是“地鐵上蓋的商業(yè)”，屬于地鐵上蓋物業(yè)的一部分，指與地鐵緊密結(jié)合，利用地鐵的交通便利性，建立在地鐵首尾站及樞紐站點(diǎn)出入口附近的商業(yè)，其往往通過商業(yè)設(shè)施、通道等與地鐵出入口直接相連，而從廣義上來說，位于地鐵出入口周邊不超過500米范圍內(nèi)的商業(yè)也屬于地鐵上蓋商業(yè)。

地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)需要區(qū)分與“純”地鐵商業(yè)的不同，而這主要體現(xiàn)在“上蓋”二字上。

地鐵上蓋商業(yè)特征

1、 綜合性

地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目往往規(guī)模較大、功能性強(qiáng)，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過單純的交通功能體，因而往往以商業(yè)綜合體的形式出現(xiàn)，將地鐵的交通功能與購物、餐飲、休閑、娛樂、辦公、酒店、展覽、金融等多種商業(yè)功能綜合在一起，在綜合系統(tǒng)中實(shí)現(xiàn)上述各項(xiàng)功能的互動(dòng)。

2、交通復(fù)雜性

地鐵上蓋商業(yè)綜合體屬于典型的商業(yè)交通綜合體，而交通流線組織一般都是交通建筑的核心問題。與一般的商業(yè)項(xiàng)目不同，其既需要規(guī)劃好商業(yè)體的內(nèi)部交通，還需要兼顧其與地鐵的聯(lián)系。其交通組織需滿足幾個(gè)方面：一是結(jié)合地鐵建設(shè)、完善外部人流導(dǎo)入系統(tǒng)，將地鐵人流快速引導(dǎo)至上蓋商業(yè)綜合體內(nèi)部；二是要方便地鐵與城市其他公共交通的換乘。

3、銜接性

所謂銜接性就是在地鐵上蓋商業(yè)綜合體內(nèi)部建立一個(gè)貫穿地下、地面及地上的多層次交通系統(tǒng)，將上蓋商業(yè)綜合體與地鐵車站、街道、停車空間等銜接起來，組成一個(gè)完整連續(xù)的綜合體。通過建筑內(nèi)部各部分的有效銜接、不僅擴(kuò)大了人流的活動(dòng)空間，而且擴(kuò)大了營業(yè)容量，創(chuàng)造出新的商業(yè)黃金層。這種空間組織的銜接形式，有效解決了交通和空間容量的矛盾，創(chuàng)造出以人為主導(dǎo)的新型城市空間。

地鐵上蓋分類

1、按照與地鐵接駁方式分

與地鐵無縫結(jié)合的商業(yè)綜合體

這類上蓋商業(yè)綜合體直接與地鐵相連，地鐵出站口和商業(yè)綜合體基本處于同一平面內(nèi)，一般將地鐵口作為商業(yè)綜合體整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的一部分

典型案例：上海來福士廣場、深圳益田假日廣場

深圳益田假日廣場（圖自益田官網(wǎng)）

緊鄰地鐵出入口的商業(yè)綜合體

即地鐵站出口與商業(yè)入口緊鄰的商業(yè)體

典型案例：置地旭輝中心，上海96廣場、上海伊勢丹百貨

上海伊勢丹百貨（圖自伊勢丹官網(wǎng)）

2、 按商圈輻射范圍及項(xiàng)目體量分

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅上海地鐵2號線便串聯(lián)起7個(gè)商圈19個(gè)地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)。另外，在國外幾乎所有的區(qū)域化購物中心都須依托地鐵而建，如紐約的曼哈頓、東京銀座、巴黎香榭麗舍大街、倫敦的牛津街等；香港沿著地鐵網(wǎng)絡(luò)分布的30多個(gè)購物中心，約占香港購物中心總數(shù)的五分之三，地鐵成為香港購物中心項(xiàng)目不可或缺的元素。

TOD與地鐵上蓋

TOD (Transit Oriented Development) 是一個(gè)現(xiàn)代城市規(guī)劃概念，是以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式，以火車站、機(jī)場、地鐵等交通樞紐為中心。

僅從這一點(diǎn)上來看，TOD項(xiàng)目，會(huì)比大家熟悉的環(huán)球中心、來福士、IFS等地鐵上蓋項(xiàng)目，交通樞紐中心的聚合性更強(qiáng)。

如果說地鐵上蓋項(xiàng)目側(cè)重“通過性”，那么TOD項(xiàng)目則更注重“參與性”。

即在400～800m的步行范圍內(nèi)，建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住為一體的城區(qū)，實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)的整體優(yōu)化，這是TOD項(xiàng)目為城市生活帶來的重要改變。

區(qū)別于傳統(tǒng)地鐵上蓋項(xiàng)目“換乘+通過”的功能，TOD模式有以下幾個(gè)關(guān)鍵詞：

高效：TOD集合地鐵+公交+有軌電車甚至高鐵等公共交通。也就是說TOD比“地鐵上蓋”更具高效的城市功能融合。

開放：TOD的最大突破在建筑的向外生長，軌道站點(diǎn)不僅是“換乘+通過”功能。TOD地下接駁，多點(diǎn)接入，“軌道站點(diǎn)”變成開放的城市空間。

共享：集合軌道交通等優(yōu)勢可以匯聚巨大人流量，但人們?yōu)槭裁丛敢怦v足停留？架空中庭、空中連廊等空間共享和參與，才真正使城市功能得到最大程度的價(jià)值展現(xiàn)，讓TOD延伸出來越來越多的創(chuàng)想可能。

激活：以工作、商業(yè)、教育、居住、文化、藝術(shù)、時(shí)尚、音樂、廣告等一體化規(guī)劃及開發(fā)，復(fù)雜而有效的城市交通系統(tǒng)、慢行系統(tǒng)、城市節(jié)點(diǎn)、核心產(chǎn)業(yè)的垂直疊加，TOD實(shí)際上是在持續(xù)激活城市機(jī)能。

TOD并非客流保證

TOD 的一個(gè)重要特征是公共交通帶來的巨大人流量，因此，軌交商業(yè)一直被認(rèn)為是最受 TOD 利好的物業(yè)，運(yùn)營者也期待通過交通客流的轉(zhuǎn)化為商業(yè)體帶來消費(fèi)客群。然而，多個(gè)案例向我們指出，交通客流的轉(zhuǎn)化并非易事。

交通客流的轉(zhuǎn)化主要集中在隨機(jī)消費(fèi)上，以滿足旅途需求，對這部分客群過于依賴不利于商業(yè)體的全時(shí)段整體運(yùn)營。軌交商業(yè)作為 TOD 產(chǎn)品的配套部分，更易承接其他物業(yè)的使用者，如辦公、住宅人群。

除此之外，TOD 項(xiàng)目從根本上說是交通樞紐上的城市綜合體，因此區(qū)域適配性和產(chǎn)品功能性是關(guān)鍵，成功的 TOD 項(xiàng)目是在區(qū)域中成長起來的，并非一經(jīng)建設(shè)就能夠改變區(qū)域面貌。

地鐵上蓋項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)

要點(diǎn)一：區(qū)域價(jià)值決定商業(yè)定位

決定地鐵上蓋項(xiàng)目是否成功的要素在于區(qū)域價(jià)值和商業(yè)定位是否符合商圈需求，地鐵軌交系統(tǒng)為商圈帶來便利性和更多的升值空間，而非顛覆商圈性質(zhì)。

地鐵上蓋項(xiàng)目首先應(yīng)明確城市結(jié)構(gòu)、區(qū)域配套、土地規(guī)劃、城市政府政策、經(jīng)濟(jì)策劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力、所屬商圈性質(zhì)、道路規(guī)劃、消費(fèi)者素養(yǎng)和消費(fèi)水平，以此決定商業(yè)定位。

要點(diǎn)二：從區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展角度把握地鐵與商業(yè)綜合體關(guān)系

地鐵上蓋項(xiàng)目不可避免的要和政府，地鐵公司談判地鐵開口接入位置等一系列復(fù)雜問題。其次是在地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期要時(shí)刻關(guān)注地鐵方案進(jìn)度，實(shí)時(shí)跟進(jìn)地鐵施工圖紙。

地鐵上蓋商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)要點(diǎn)

一個(gè)地鐵站至少有3-4個(gè)出入口，能否吸引顧客從商場的連接通道經(jīng)過，進(jìn)入商場并消費(fèi)，除購物中心的地理位置外，連接通道及動(dòng)線設(shè)計(jì)是否合理，業(yè)態(tài)規(guī)劃是否具有吸引力，也是引導(dǎo)人流的重要因素。

1. 地鐵接入口位置選擇與地鐵連接層布局

相比較無地鐵接入商業(yè)綜合體，地鐵上蓋商業(yè)至少設(shè)置為雙首層，還需要考慮是否規(guī)劃負(fù)二層。地鐵層一般位于-9米，負(fù)一層位于-6米，負(fù)二層位于-12米，鏈接地鐵出口上下半層進(jìn)入既可以緩解人流疏導(dǎo)負(fù)荷同時(shí)增加商業(yè)面積。

但增加負(fù)二層開挖更深，建設(shè)成本更高，此外商業(yè)面積增加還需要彌補(bǔ)更多停車位，因此如何規(guī)劃必須要根據(jù)市場導(dǎo)向和基地性質(zhì)來做決定。

2.鏈接通道動(dòng)線設(shè)計(jì)引導(dǎo)人流

有效的通道設(shè)計(jì)可以將原本無意識的地鐵客流引入商場之中，商業(yè)建筑距離地鐵出口的鏈接通道最遠(yuǎn)應(yīng)控制在350m以內(nèi)，慢速步行時(shí)間15分鐘以內(nèi)，如通道過長無法保證人流的行為意愿。

設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)盡量明快，避免燈光直射地面造成的壓迫感。此外，在通道較長時(shí)可采取折線型設(shè)計(jì)，如音樂般擁有起伏點(diǎn)，引導(dǎo)客流注意點(diǎn)能夠被轉(zhuǎn)移，若隱若現(xiàn)的終點(diǎn)引起乘客無意識的探索欲望。

不論是地鐵站廳內(nèi)的導(dǎo)視標(biāo)識還是商場內(nèi)部的各類指示標(biāo)識都能對人流起到引導(dǎo)作用，因此連接通道的導(dǎo)視標(biāo)識首先要指示性強(qiáng)，清楚明了，如商場與地鐵駁口處的特色標(biāo)識可為商場贏得更多消費(fèi)者。

3.無縫接駁模式引入人流

地鐵系統(tǒng)范圍內(nèi)需要盡快疏散人流離開地鐵，因此對于乘客來講一個(gè)地標(biāo)性質(zhì)的約會(huì)匯合點(diǎn)十分必要，購物中心場所氛圍塑造如能給地鐵乘客留下記憶，其必然成為客戶心中的天然地標(biāo)。

每個(gè)商業(yè)地塊基地文脈不同，因此在其接駁方式處理上必須因地制宜，從設(shè)計(jì)師角度商業(yè)設(shè)計(jì)首先應(yīng)當(dāng)以人為本，研究顧客行為和心理。

4.購物中心樓層規(guī)劃與布局

購物中心的業(yè)態(tài)布局十分重要，不同的業(yè)態(tài)租金不同從而影響人流。地下商業(yè)僅為整體商業(yè)的一部分，有效引導(dǎo)人流向上，才能形成立體化的消費(fèi)模式，促進(jìn)整個(gè)商業(yè)體的業(yè)績提升。一方面優(yōu)化垂直交通設(shè)計(jì)，有效組織人流垂直流動(dòng)。

此外，注重地上、地下商業(yè)之間的互補(bǔ)經(jīng)營，購物中心與地鐵口無縫連接，地下樓層布置大量餐飲業(yè)態(tài)，最大化吸引地鐵人流，頂層美食廣場吸引人流向上，其余樓層布局零售、服務(wù)類業(yè)態(tài)。

5、人性化設(shè)計(jì)，營造良好商業(yè)環(huán)境

在購物中心設(shè)計(jì)階段，基于對項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合，業(yè)態(tài)定位，考慮招商和設(shè)計(jì)氛圍的了解進(jìn)行設(shè)計(jì)，對于商場個(gè)性化定位很有幫助。

地鐵上蓋商業(yè)與地鐵相連接的樓層多數(shù)為地下商場，缺乏自然采光容易讓人產(chǎn)生環(huán)境封閉壓抑、幽閉感、方向感差、不安全等不良印象，因此商場要吸引客人產(chǎn)生消費(fèi)沖動(dòng)，必須要在環(huán)境裝飾和空間布置上多下功夫，營造良好的商業(yè)環(huán)境。

如運(yùn)用光、水、綠化等自然元素如流水瀑布、花壇小品等，引入自然采光，如采納躍層中庭、敞開式、敞開式入口、下沉式廣場等，強(qiáng)化多層次的照明。

另外地下商場還存在客流量大于高峰時(shí)間特定等特點(diǎn)，因此不僅要吸引客流聚攏人氣，還需要疏導(dǎo)交通，避免在上下班高峰期導(dǎo)致進(jìn)出站客流對沖，需要?jiǎng)澐植煌慕煌üδ軈^(qū)，形成動(dòng)線清晰、高效的內(nèi)部交通網(wǎng)。

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