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在成都成華區(qū)，有一處獨特的地標 —— 東郊記憶。它的前身，是 1950 年代“一五計劃”重點項目、曾誕生新中國第一支黑白顯像管的國營紅光電子管廠，鼎盛時期有著“北有首鋼、南有紅光”的美譽。
誰能想到，這個承載著成都工業(yè)輝煌記憶的地方，曾經(jīng)歷長達十年的虧損困境，而如今卻搖身一變，成為年客流量超千萬、外省游客占比 57.7%、商戶營收達 11 億元的 “非標商業(yè)頂流”，更是工業(yè)遺產(chǎn)活化與城市更新的標桿案例。
東郊記憶的逆襲，絕非偶然，其背后是一套精準且創(chuàng)新的商業(yè)運營邏輯。今天，我們就來拆解東郊記憶的 “煥新密碼”。
東郊記憶的轉(zhuǎn)折，始于 2021 年。這一年，成都傳媒集團引入民營運營方“東方正火”，實現(xiàn)了景區(qū)“所有權(quán)與運營權(quán)分離”，更關鍵的是，運營思維從根本上發(fā)生了轉(zhuǎn)變。
在東方正火接手前，東郊記憶（曾用名“成都東區(qū)音樂公園”）陷入連年虧損，核心問題在于用“傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)思維” 運作 “文化項目” 。
定位模糊搖擺：雖主打“音樂產(chǎn)業(yè)聚集園”，但招商卻引入大量與音樂無關的餐飲、酒吧，真正的音樂產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)寥寥無幾，淪為 “有工業(yè)外殼的普通商業(yè)街區(qū)”；
缺乏內(nèi)容運營：運營方化身“二房東”，只收租金不做內(nèi)容，園區(qū)內(nèi)沒有持續(xù)的高質(zhì)量文化活動，游客來了只能逛吃、拍照，停留時間短、重游率低；
業(yè)態(tài)失衡：為快速回籠資金，過度傾向高租金的餐飲、零售，忽略了能體現(xiàn)園區(qū)調(diào)性的獨立書店、設計工作室等核心文化業(yè)態(tài)，失去競爭力。
東方正火接手后，徹底打破這種模式，以“文化內(nèi)容”和“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”思維運營“文化平臺” 。他們深知，工業(yè)遺產(chǎn)的價值不僅在于物理空間，更在于其承載的歷史文化內(nèi)核。
運營的核心不是“賣攤位”，而是“賣內(nèi)容”“賣體驗”；不是“管物業(yè)”，而是“做策展人”“建生態(tài)”。
要做好文化運營，首先要讓工業(yè)遺產(chǎn) “活” 起來。東方正火堅持 “保留、改造、新建” 相結(jié)合的原則，在尊重歷史的基礎上，重構(gòu)空間場景，打造沉浸式消費生態(tài)。
留住 “工業(yè)記憶”，打造情感共鳴點
運營團隊沒有把老廠房視為“破敗資產(chǎn)”，而是當作珍貴的 “時代記憶”。他們完整保留了 18 米高的煙囪、蘇式紅磚廠房、銹跡斑斑的蒸汽管道、機床基座，甚至墻上的時代標語，這些工業(yè)符號成為園區(qū)最獨特的“底色”。
更巧妙的是，他們主動引入“殲教 - 5 飛機”和“東方紅號火車頭”（均非原廠物品）。飛機象征老東郊的工業(yè)基因，火車頭代表工業(yè)文明的“速度與力量”，兩者不僅成為網(wǎng)紅打卡地，更精準契合園區(qū)調(diào)性，為工業(yè)記憶注入了精神內(nèi)核，讓游客在“時光交錯”中產(chǎn)生情感認同。
融入 “現(xiàn)代潮流”，契合年輕消費需求
在保留工業(yè)肌理的同時，團隊對內(nèi)部空間進行徹底改造，滿足現(xiàn)代商業(yè)需求：
紅磚廠房嵌入巨大玻璃幕墻，封閉的工業(yè)空間瞬間變得開放明亮，形成新舊碰撞的視覺沖擊；
舊廠房內(nèi)植入賽博朋克燈光、霓虹燈與水泥地的組合，打造“野生感”消費場景，精準戳中 Z 世代“反精致化”的審美偏好；
將廠房改造成“工業(yè)風劇場”，蒸汽火車廣場兼具“工業(yè)記憶 + 潮流市集”功能，讓 7.3 萬㎡的園區(qū)成為一個“工業(yè)記憶與時尚潮流對話”的超級場景。
東郊記憶的核心客群是 18-34 歲的青年群體（占文旅消費市場 65% 份額）。針對這一群體“悅己消費”“圈層社交”“追求個性” 的需求，東方正火構(gòu)建了一套“非標商業(yè)生態(tài)”，讓園區(qū)從“單一打卡地”變成“年輕人的社交主場”。
業(yè)態(tài)規(guī)劃：拒絕 “快消復制”，主打 “小眾特色”
招商時，團隊設立極高門檻，拒絕能支付高租金但與園區(qū)調(diào)性不符的快時尚連鎖品牌，轉(zhuǎn)而篩選獨立設計師品牌、手作工作室、復古咖啡館、文化書店等“非標業(yè)態(tài)”：
引入 HELLO DANCE 街舞工作室，年培訓學員超萬人次，形成穩(wěn)定年輕社群；
打造 “青春主理人” 計劃，吸引 30 余位原創(chuàng)品牌主理人入駐，構(gòu)建 “品牌孵化 - 內(nèi)容輸出 - 消費轉(zhuǎn)化” 閉環(huán)。例如本土設計師品牌 “東郊制噪”，通過線上社群征集靈感，線下快閃店月銷超 50 萬元，實現(xiàn) “用戶即生產(chǎn)者”。
最終，園區(qū)業(yè)態(tài)形成“50% 休閑娛樂 + 25% 藝術創(chuàng)意 + 20% 商務辦公 + 5% 酒店住宿”的黃金比例，既保證體驗感，又兼顧商業(yè)活力。
首店是“城市消費風向標”，對年輕人極具吸引力。東方正火通過全球資源整合，打造“首店收割機”IP，引入 90 余家首店，形成“國際品牌首秀 + 本土品牌首發(fā)”格局，包括意大利潮牌 Brandy Melville 西南首店、韓國 ARTE 美術館首館等。
更關鍵的是，團隊采用“零保底 + 營業(yè)額分成”模式，降低主理人風險的同時激發(fā)創(chuàng)意。比如本土咖啡品牌“東郊咖啡”，結(jié)合工業(yè)元素推出限定飲品，通過社交平臺傳播，日均訂單超 500 杯，分成收入占營業(yè)額 18%，實現(xiàn) “品牌與園區(qū)共贏”。
要留住年輕人，必須持續(xù)提供新鮮感。東方正火成立專業(yè)內(nèi)容團隊，全年策劃超 2000 場活動，日均 5.4 場，覆蓋音樂、戲劇、市集、藝術展等多個領域：
引入繁星戲劇村、Livehouse、藝術展廳，每年舉辦超 1200 場音樂節(jié)、戲劇節(jié)、動漫節(jié)，讓游客平均停留時間超 3 小時；
針對小紅書、抖音等平臺，定制“工業(yè)風拍照指南”“首店探店攻略”，全平臺曝光超 100 億次；
聯(lián)合微博、微信發(fā)起“東郊記憶藝術季”話題挑戰(zhàn)，邀請 500 多位本地 KOL 參與，形成“UGC+PGC”內(nèi)容矩陣，成為全國文旅項目“線上獲客成本最低”的案例之一。
在體驗經(jīng)濟時代，技術是提升競爭力的關鍵。東方正火提前布局數(shù)字技術，為園區(qū)注入“科技基因”：
引入 AI 導覽、VR 互動、元宇宙展覽，讓游客在工業(yè)空間中體驗“虛實結(jié)合”的樂趣；
投入3000萬元建設園區(qū)數(shù)字孿生系統(tǒng)，實時監(jiān)測客流、能耗、商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)，實現(xiàn)精準運營，讓園區(qū)在消費趨勢迭代中始終保持領先。
東郊記憶的成功，給所有城市更新和工業(yè)遺產(chǎn)活化項目上了生動一課：
尊重歷史是基礎：工業(yè)遺產(chǎn)的價值在于“記憶”，盲目推倒重建只會失去核心競爭力，“修舊立新”才能讓歷史與現(xiàn)代共生；
內(nèi)容運營是靈魂：擺脫“物業(yè)租賃思維”，以 “策展人思維” 做運營，通過持續(xù)的內(nèi)容輸出和活動策劃，讓空間“活”起來；
精準定位是關鍵：找準目標客群需求，打造差異化場景和業(yè)態(tài)，才能在同質(zhì)化競爭中脫穎而出。
從“生產(chǎn)車間”到“未來場景”，東郊記憶的逆襲，不僅是一個商業(yè)項目的成功，更為城市更新提供了“兼顧文化深度與商業(yè)活力”的創(chuàng)新范式。未來，或許會有更多工業(yè)遺產(chǎn)，沿著這樣的“煥新路徑”，重獲新生。
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