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大約10年前，上海新天地和南京1912的成功，為中國(guó)歷史文化街區(qū)的改造做出了表率。作為解決中國(guó)城市千城一面、營(yíng)造城市名片的極好方式，各地政府也對(duì)此趨之若鶩。本文將給各位盤(pán)點(diǎn)國(guó)內(nèi)10個(gè)商業(yè)步行街區(qū)，我們一起看這些案例都有哪些共同之處。

成都太古里

在成都遠(yuǎn)洋太古里靠近大慈寺廣場(chǎng)上，有一座 “字庫(kù)塔”，建于明朝，高7.6米，為雙層六角磚式結(jié)構(gòu)，采用青磚砌成，雕鑿有精美文人墨跡圖案，除此之外，成都遠(yuǎn)洋太古里范圍內(nèi)還有5座保留院落。

因此在成都遠(yuǎn)洋太古里規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，就明確了方向：一定要保護(hù)好這些傳統(tǒng)文化，為這座城市留下文脈，成都遠(yuǎn)洋太古里，不是一個(gè)完全的陌生者，而是和這座城市有機(jī)融合。項(xiàng)目中與都市環(huán)境和文化遺產(chǎn)緊密結(jié)合的廣場(chǎng)、街巷、庭園、店鋪、茶館等一系列空間與活動(dòng)建立了一個(gè)多元化的可持續(xù)創(chuàng)意街區(qū)，為中國(guó)的都市更新提供了最令人激動(dòng)的可能。

其亮點(diǎn)在于：保留古老街巷與歷史建筑，再融入 2-3 層的獨(dú)棟建筑；川西風(fēng)格的青瓦坡屋頂與格柵配以大面積落地玻璃幕墻；成都遠(yuǎn)洋太古里既傳統(tǒng)又現(xiàn)代，營(yíng)造出一片開(kāi)放自由的城市空間。

香港荷南美食區(qū)

香港中環(huán)崛起后發(fā)展成型的異域風(fēng)美食區(qū)，由于該區(qū)位于荷里活道以南-South of Hollywood Road，故起其前綴“SOHO”而得名，中文稱(chēng)“荷南”，匯聚了眾多異國(guó)風(fēng)情的特色餐廳、咖啡室及海量酒吧。

毗鄰滿(mǎn)是甲級(jí)辦公樓及奢侈商業(yè)旗艦的中環(huán)，及大片公寓老宅，太多公司白領(lǐng)及找樂(lè)子的老外匯聚，美食街區(qū)自然形成。中環(huán)至半山的自動(dòng)扶梯旁就是核心，但街區(qū)周邊的小巷子里的商業(yè)依然生機(jī)又特質(zhì)。

上海新天地

上海新天地位于市中心盧灣區(qū)淮海中路東段，高架橋交匯點(diǎn)，原法租界1914年第三次擴(kuò)建的就是里弄住宅。

因此在改造中北里由多幢石庫(kù)門(mén)老建筑組成，并結(jié)合現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家來(lái)自各國(guó)的高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，充分展現(xiàn)新天地的國(guó)際元素。南里則在拆除部分舊建筑的基礎(chǔ)上新建了一棟購(gòu)物娛樂(lè)休閑中心收頭，進(jìn)駐了各有特色的商戶(hù)。

整個(gè)新天地區(qū)域的核心即是串聯(lián)南北地塊的步行廣場(chǎng)，通過(guò)這個(gè)條形空間，原有狹窄私密的傳統(tǒng)里弄空間被部分地敞開(kāi)，形成了區(qū)域的公共活動(dòng)中心，公共性較強(qiáng)的零售商業(yè)和飯店沿此布置，在步行廣場(chǎng)的周邊則保留了舊的城市肌理，包括狹小的宅間路和過(guò)街樓等元素，在此布置了一些較內(nèi)向的活動(dòng)如酒吧和高級(jí)餐廳等。

成都寬窄巷子

項(xiàng)目曾是清兵留守的大本營(yíng)，如今是三條平行的四合院群落，成都最文化的三處之一。2008年6月，為期三年的寬窄巷子改造工程全面竣工，項(xiàng)目總體定位：再現(xiàn)老成都的生活韻味。

項(xiàng)目由三條步行街組成，且中間用通道連通，實(shí)現(xiàn)了人氣，商業(yè)的互動(dòng)，也顯得非常人性化。另外，在寬窄巷子兩端分別設(shè)置了東廣場(chǎng)和西廣場(chǎng)，起到聚集人氣的效果、提供促銷(xiāo)場(chǎng)地等作用。

步行街長(zhǎng)約400米，寬巷子寬以6-7米居多，窄巷子寬度為4米，街巷距離適宜聚集人氣。修葺一新的寬窄巷子有45個(gè)清末民初風(fēng)格的四合院落、兼具藝術(shù)與文化底蘊(yùn)的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落，為寬窄巷子梳理出更清晰的氣質(zhì)：閑在寬巷子，品在窄巷子、泡在井巷子。

上海田子坊

石庫(kù)門(mén)是上海獨(dú)具特色的建筑，說(shuō)起石庫(kù)門(mén)的改造，上海的新天地、思南公館是一種改造模式的代表，而田子坊則是另外一種，田子坊將一個(gè)舊里弄空間做成了新的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和時(shí)尚消費(fèi)空間。

田子坊與新天地和建業(yè)里相比，建筑品質(zhì)不是很高，也缺少整體規(guī)劃，但它是由微觀市場(chǎng)自發(fā)生長(zhǎng)形成。因此它給人的體驗(yàn)是更加原生態(tài)，更具有里弄空間的多樣性，也更具城市的活力。

后海+煙袋斜街

煙袋斜街是北京最古老的商業(yè)街，后海自元代起就是漕運(yùn)終點(diǎn)，天然的商貿(mào)區(qū)，多王府及故居，滿(mǎn)滿(mǎn)老北京人游玩的回憶。

后海是北京地道的酒吧街，沿岸匯聚諸多駐唱酒吧。鏈接著的眼袋斜街則是創(chuàng)意匯聚的老街，旱煙袋、水煙袋等煙具、古玩、書(shū)畫(huà)、裱畫(huà)、文具及風(fēng)味小吃為主。京味十足的酒吧街和創(chuàng)意無(wú)限的古街區(qū)搭配在一起，展現(xiàn)出多層次的商業(yè)魅力，本地人及游客都愛(ài)。

寧波老外灘

作為舊城中心的重要區(qū)域，這里的城市形態(tài)和建筑形式很有特色，中西文化的碰撞、各歷史階段建筑風(fēng)格的并存，存有天主教堂、英國(guó)領(lǐng)事館舊址等余處文物建筑。

因此，老外灘在改造過(guò)程中則著重強(qiáng)調(diào)了歷史建筑及街區(qū)的保護(hù)，不僅保留了街區(qū)的空間格局，也延續(xù)了其風(fēng)貌格格局，新建部分以鋼和玻璃材質(zhì)為主，突出了歷史建筑的體量。

成都錦里

西蜀最古老的商業(yè)街之一，成都版清明上河圖，借勢(shì)武侯祠及三國(guó)文化崛起，1.4萬(wàn)方，濃縮了成都生活的精華：有茶樓、客棧、酒樓、酒吧、戲臺(tái)、風(fēng)味小吃、工藝品、土特產(chǎn)，展現(xiàn)出三國(guó)及川味民俗的魅力。濃縮了成都文化的方方面面，贏在有細(xì)節(jié)有情懷的統(tǒng)一管理并尊重傳統(tǒng)。

楚河漢街

楚河漢街總長(zhǎng)1.5公里，主體采用民國(guó)建筑風(fēng)格，漢街因楚河而生，沿南岸而建，漢街的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑特色、招商品牌以文化為核心，突出文化特色，引進(jìn)大量文化品牌，其中包括一批世界級(jí)文化項(xiàng)目，如世界頂級(jí)的演藝劇場(chǎng)、世界唯一的室內(nèi)電影文化主題公園等，使?jié)h街成為中國(guó)最具文化品位的商業(yè)步行街。

楚河漢街不僅是商業(yè)，更是城市歷史文化和生態(tài)景觀工程，經(jīng)濟(jì)社會(huì)綜合效應(yīng)十分顯著?！俺印必灤┪錆h中央文化區(qū)東西，已成為超越武漢天地的武漢城市名片。

南京1912街區(qū)

南京1912位于南京市玄武區(qū)，東鄰南京總統(tǒng)府、西至太平北路、南至長(zhǎng)江路、北至長(zhǎng)江后街，又稱(chēng)南京1912街區(qū)，是南京地區(qū)以民國(guó)文化為建筑特點(diǎn)的商業(yè)建筑群，南京1912由4大主題風(fēng)情休閑廣場(chǎng)、3大功能分區(qū)、19棟民國(guó)風(fēng)情獨(dú)棟建筑組成。

以合院為基本骨架，用街的方式將各幢建筑串聯(lián)起來(lái)，并在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)處整合出一些廣場(chǎng)空間，建筑層數(shù)也以?xún)蓪訛橹?，新舊建筑相輔相融。

街區(qū)主要由四個(gè)廣場(chǎng)和三條街巷構(gòu)成，三條街巷分別是沿太平北路及長(zhǎng)江后街的外街，沿總統(tǒng)府圍墻設(shè)置的內(nèi)街以及位于二者中間的中心步行街區(qū)和與之相交的一些巷道或街區(qū)。廣場(chǎng)和街巷的布置為開(kāi)放的、追求體驗(yàn)性、復(fù)雜性的格局，同時(shí)多條街巷與建筑實(shí)體的交織也更有利于商業(yè)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。

經(jīng)過(guò)以上的盤(pán)點(diǎn)，我們發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)歷史街區(qū)改造成功的項(xiàng)目都有這樣的幾個(gè)基本特點(diǎn)：

1、大部分位居城市中心地段　　

地段論在歷史文化街區(qū)這類(lèi)產(chǎn)品中，是個(gè)必然的存在，歷史文化街區(qū)的成型，是沉淀了幾十年甚至上百年時(shí)間的產(chǎn)物，彼時(shí)的中國(guó)城鎮(zhèn)化尚未發(fā)展，農(nóng)業(yè)人口居大多數(shù)，在農(nóng)耕文明或者工業(yè)化初期階段的時(shí)代，碼頭集市、工廠市鎮(zhèn)，就是當(dāng)時(shí)最重要的城市聚集地。

隨后中國(guó)多數(shù)城鎮(zhèn)的發(fā)展，都是在這些老城廂的基礎(chǔ)上進(jìn)行同心圓式的擴(kuò)張，直到近20年內(nèi)，因快速城鎮(zhèn)化大潮的需要，才出現(xiàn)了現(xiàn)代城市規(guī)劃的格局。這種新規(guī)劃格局就是通過(guò)拉開(kāi)城市結(jié)構(gòu)，興建基礎(chǔ)設(shè)施，新建新城，從而建立現(xiàn)代化的城市都會(huì)，而歷史文化街區(qū)，就是老城功能的集中體現(xiàn)，是不同于新城建設(shè)的城市名片。

2、承載著濃郁的城市文化，具備功能的多樣性。

在國(guó)際城市規(guī)劃名著《城市歷史街區(qū)的復(fù)興》中表述：“一個(gè)歷史場(chǎng)所的美感應(yīng)當(dāng)是由許多建筑的組合并列產(chǎn)生的，而不是其中任何一棟就能單獨(dú)作用的結(jié)果?！睔v史街區(qū)的多樣性從旅游角度來(lái)看，就是給游客更多“淘”的趣味。

在當(dāng)前城市微旅游爆發(fā)的時(shí)代，淘各種城市文化的東西，在“淘”中收獲眼界和驚喜，將個(gè)人從繁瑣單調(diào)的日常工作中解放出來(lái)，讓孩子體悟所在城市的精華與特色，這就是一種愜意的微旅游方式。

3、 建筑修舊如舊，保護(hù)性創(chuàng)新　

對(duì)于歷史街區(qū)的改造手法，往往有以下三種方式：第一，拆除后再開(kāi)發(fā)，這是過(guò)往最常用的手段，但是，中國(guó)太多的經(jīng)典已經(jīng)被這種粗暴的開(kāi)發(fā)模式抹滅。第二，建筑整治以適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)的功能，修舊如舊，并在如舊的基礎(chǔ)上融入創(chuàng)新和現(xiàn)代時(shí)尚的元素，是所有歷史文化街區(qū)通行的操作模式。第三，不做硬件調(diào)整，直接改變現(xiàn)有功能，這是種比較理想的方式，但在操作中，要求建筑的結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)模式與即將裝入的功能相統(tǒng)一，這種成功配對(duì)的概率較低。

4、 業(yè)態(tài)內(nèi)容大幅置換，與時(shí)尚潮流貼近。

歷史文化街區(qū)的前身多數(shù)是城市的商品集市、廟會(huì)、漕運(yùn)碼頭、老城廂、工業(yè)城市的廠房遺址所在地。隨著時(shí)間的流逝，業(yè)態(tài)變遷，新興的商業(yè)大多集中在新城核心商業(yè)帶，原先的商業(yè)集市逐步衰退。

改造歷史街區(qū)首先是整體功能定位的轉(zhuǎn)換，這種定位一般情況下，可以分為兩種模式：第一，改造成文化和旅游街區(qū)；第二，改造成新型居住、辦公和商業(yè)混合社區(qū)。文化旅游街區(qū)偏重的是展示功能，體現(xiàn)的是熱鬧與繁華的氛圍；而居住和商業(yè)區(qū)則以酒店、SOHO、LOFT公寓、特色商業(yè)為主，是一個(gè)偏向安靜的元素，是一種改良的生活方式。

5、 商業(yè)模式設(shè)計(jì)科學(xué)合理　

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定文化形態(tài)，沒(méi)有盈利模式的開(kāi)發(fā)是不可能成功的。盈利模式的設(shè)計(jì)也是操盤(pán)的關(guān)鍵。目前來(lái)看，有幾種通行的商業(yè)模式：第一，整體租賃，投入資本改造提升，依靠后期成功運(yùn)營(yíng)的租金價(jià)差，補(bǔ)足前期投入，并獲得項(xiàng)目操作利潤(rùn)。第二，投入資本改造，并通過(guò)其他土地資源置換補(bǔ)償，獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)收入。第三，混合租賃與投資開(kāi)發(fā)模式。即將上述兩種模式結(jié)合，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行混合設(shè)計(jì)。

這里涉及到復(fù)雜的商業(yè)談判過(guò)程，在政府要求、目標(biāo)消費(fèi)、原住民、未來(lái)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)等多個(gè)組織團(tuán)體之間尋找到最佳的合作點(diǎn)，就是成功的關(guān)鍵。精細(xì)的財(cái)務(wù)測(cè)算和精巧的商業(yè)模式設(shè)計(jì)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查、定價(jià)及盈利預(yù)測(cè)，是決定成敗的關(guān)鍵。

6、 高手運(yùn)作，專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)是核心　　

從目前操作來(lái)看，對(duì)于歷史街區(qū)的改造，一定是市場(chǎng)化的行為。江蘇一德集團(tuán)操盤(pán)的南京1912、香港知名開(kāi)發(fā)商瑞安一手打造新天地、成都文旅集團(tuán)復(fù)建寬窄巷子，中青旅打造烏鎮(zhèn)，這些品牌開(kāi)發(fā)商的細(xì)致、專(zhuān)業(yè)的創(chuàng)造性開(kāi)發(fā)手法，都是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)因素。

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