目前受疫情影響，中國線下零售商業(yè)體感受到了巨大沖擊，實體商業(yè)出現(xiàn)了前所未有的大蕭條。相反線上電商平臺營運而生，社群電商群如雨后春筍，人們的消費注意力甚至可能形成的消費習(xí)慣會從此發(fā)生巨大變化，隨之而來的后商業(yè)時代快步向我們走來。
傳統(tǒng)意義的商業(yè)綜合體將迎接著新的挑戰(zhàn)。我們不禁思考，當(dāng)疫情結(jié)束后，線下商業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對疫情造成的影響？后商業(yè)開發(fā)時代，商業(yè)綜合體如何尋求突破之道。
我們聚焦到目前商業(yè)存在的難題：
1、同質(zhì)化：截至目前，全國大量商業(yè)購物中心及類似商業(yè)體“千城一面，千店一面”現(xiàn)象嚴(yán)重，業(yè)態(tài)重復(fù)率高，缺乏創(chuàng)新，與消費者的消費動機缺乏有效連接，導(dǎo)致了大量商業(yè)體腹背受敵，不但與線上商業(yè)競爭，又與同類商業(yè)體展開“你死我活”的競爭。
2、回報低：商業(yè)綜合體由于開發(fā)難度大，成本高，專業(yè)及經(jīng)驗要求高的特點，導(dǎo)致商業(yè)資產(chǎn)投資強度大，特別近幾年企業(yè)融資成本增高，導(dǎo)致很多經(jīng)營不善的商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營收益無法覆蓋投資，投資回報率低，甚至無法覆蓋融資成本，回報率相比其他投資優(yōu)勢降低。
3、周期長：商業(yè)綜合體的開發(fā)在有住宅、公寓等銷售物業(yè)平衡的情況下，回收周期至少3-6年左右，如果靠運營回收投入，至少需要10年以上，甚至更長的時間。
4、迭代快：隨著社會變化節(jié)奏周期縮短，商業(yè)形態(tài)和消費變化變化加快，最初設(shè)計的空間形態(tài)在項目投入使用時已經(jīng)不符合大量新型業(yè)態(tài)的物業(yè)需求，無法合理利用，導(dǎo)致大量空置，空間坪效降低，經(jīng)營壓力增大。
5、需求變：隨著互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式日趨成熟，人們的消費變化發(fā)生了質(zhì)的變化，線上商業(yè)體的傳統(tǒng)功能發(fā)生著結(jié)構(gòu)性變化，“商業(yè)需要常做常新”，如果只套用舊的觀念和經(jīng)驗，商業(yè)與消費需求的脫節(jié)就會越來越嚴(yán)重，無法適應(yīng)市場變化。
以上羅列的僅為商業(yè)綜合體的五個商業(yè)痛點難題，商業(yè)綜合體開發(fā)運營中存在問題還僅僅這些，本來就如履薄冰商業(yè)綜合體在此次疫情之后，商業(yè)綜合體開發(fā)設(shè)計該何去何從呢？下面我們就來分析一下解決方案。
目前商業(yè)綜合體難題的解決方案之道：
1、 同質(zhì)化——解決之道：
A、做足客群分析，做好定位。根據(jù)項目周邊客群構(gòu)成以及周邊競爭項目特征，扎扎實實做好市調(diào)工作，做出精準(zhǔn)的項目定位，讓項目具有辨識度，具有特色和亮點，能夠精準(zhǔn)吸引客群到達，并形成自身的核心競爭力。
B、做好業(yè)態(tài)創(chuàng)新，做出特色。商業(yè)歷來都是競爭激烈，常變常新的行業(yè)，創(chuàng)新是商業(yè)的核心，因為商業(yè)要根據(jù)消費需求的變化不斷變化，并能夠不斷創(chuàng)造新的需求，增加經(jīng)營收入。
C、線上線下結(jié)合，做到增值。商業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的趨勢已成定勢，如今線下商業(yè)要主動擁抱互聯(lián)網(wǎng)，打破線下商業(yè)的天花板，實現(xiàn)商戶經(jīng)營利潤最大化，實現(xiàn)租金收益最大化。
2、 回報低——解決之道：
A、 增加開源。項目開發(fā)階段，盡量采用綜合開發(fā)模式，通過商業(yè)拉動銷售物業(yè)的銷售利潤，彌補商業(yè)物業(yè)自有資金的投入；項目運營階段，增加經(jīng)營增收項，提升經(jīng)營利潤。
B、 減少開流。項目開發(fā)階段，嚴(yán)格控制項目投資成本，嚴(yán)格按照投資預(yù)算執(zhí)行；項目運營階段，降低項目運營成本，把控項目開支，特別是設(shè)計之初就要統(tǒng)籌好能源節(jié)約控制。
3、 周期長——解決之道：
A、 嚴(yán)格控制開發(fā)周期。項目開發(fā)階段，從前到后，從后到前，將項目開發(fā)計劃安排緊湊，選用專業(yè)有經(jīng)驗操盤團隊，保證項目開業(yè)周期在可控的范圍內(nèi)。
B、 通過多元化金融方式回收投資資金。商業(yè)綜合體的投資不但要有運營思維，更要有金融思維，金融收益可以放大運營收益的價值，從而實現(xiàn)項目的回報周期，解決投資沉淀周期長的困擾。
4、 迭代快——解決之道：
A、 策劃定位之初考慮物業(yè)彈性，為后期業(yè)態(tài)變化留出余地。
在策劃定位之初階段，就要充分考慮商業(yè)消費市場的彈性化，靈活性，多變性的特點。在市場消費環(huán)境發(fā)生變化時，能夠保證商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)在經(jīng)營中可以考慮靈活轉(zhuǎn)化的。例如傳統(tǒng)形態(tài)的商業(yè)購物中心改為醫(yī)療綜合體，康養(yǎng)綜合體，教育培訓(xùn)綜合體，長租公寓及開方式社交生活綜合體，辦公綜合體，文化藝術(shù)綜合體等等，使建筑空間具有多樣化的彈性變化，從而應(yīng)對不同的市場變化。
B、 設(shè)計之初考慮物業(yè)彈性，為后期業(yè)態(tài)變化留出空間。
項目設(shè)計之初，結(jié)合項目策劃定位得出的市場彈性余地預(yù)留，在設(shè)計之初就要從規(guī)劃設(shè)計，建筑設(shè)計，結(jié)構(gòu)設(shè)計，機電布置、空間設(shè)計，外立面設(shè)計，景觀設(shè)計等方面兼顧到未來物業(yè)運營屬性變化所來帶的彈性空間。特別受到本次疫情的影響，線上的生活方式未來一段時間將成為主流，消費需求，消費平臺，消費媒介的變化線下商業(yè)更應(yīng)該考慮到變化空間的預(yù)留。
規(guī)劃設(shè)計方面，要考慮到不同人群和車輛可能的到達方式，做好整體規(guī)劃布局，保證規(guī)劃設(shè)計的彈性空間預(yù)留。
建筑設(shè)計方面，保證平面布局和柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的靈活性和可調(diào)性，平面動線規(guī)劃設(shè)計要盡可能簡潔明了，防火分區(qū)規(guī)劃要確保適應(yīng)多種功能的使用，后期易于調(diào)改，減少拆改成本。同時保證物業(yè)平面布局可統(tǒng)一經(jīng)營也可分零切割銷售和利用。
結(jié)構(gòu)設(shè)計方面，結(jié)構(gòu)設(shè)計方面，層高，柱距，荷載，降板等方面要做充分的彈性考慮，做到多種功能模擬設(shè)計，確保項目在后期調(diào)改中，具有可調(diào)改的保證。
機電布置方面，機電方面要有科學(xué)合理的能源控制，空調(diào)方面，盡可能兼顧中央空調(diào)的分區(qū)和分段控制管理，不同空間，位置不同，通風(fēng)量和室溫控制不同，同時根據(jù)不同的使用需求，預(yù)留具有將星彈性的能源負(fù)荷預(yù)留；
給排水，集水井，化糞池，進排風(fēng)口，強弱電間等需求預(yù)留充足，特別是這次疫情帶來的影響，同時要考慮防疫及不同的管井的封閉和隔離，保證不同空間機電設(shè)備的預(yù)留彈性。
電梯廳要考慮不同功能需求，電梯等候區(qū)，擴大面積，預(yù)留消毒防疫的空間，同時兼顧兒童，老人的合理使用。
空間設(shè)計方面，空間設(shè)計方面要重裝飾，輕裝修，減少裝修成本，通過好的美陳設(shè)計和軟裝設(shè)計打造好的商業(yè)氛圍，保證商業(yè)后期改造時，降低成本，易于改造。
5、 需求變——解決之道：
A、 考慮消費體驗需求。2019年12月北京SKP-S開幕成為業(yè)界紛紛朝圣之地，京城消費者反響熱烈，開業(yè)伊始即推出限流措施。SKP-S以高度的場景式體驗、工業(yè)夢幻風(fēng)的裝修風(fēng)格、豐富的互動藝術(shù)裝置，讓人眼前一亮，無論其定位、商品、場景無不令人耳目一新。SKP-S的定位與主館不同，館內(nèi)的商品主要為面向于年輕人與時尚人群的奢侈品。在與韓國前衛(wèi)創(chuàng)意團隊GENTLE MONSTER 的共同策劃下，商場以未來火星空間為主題，穿插了仿生羊等眾多科技場景。LV、GUCCI等奢侈品品牌更破天荒為其定制獨特商品與店面場景，開出中國區(qū)乃至全球市場獨有的全新概念店。隨著實體商業(yè)競爭的加劇，商業(yè)進入“無創(chuàng)新不商業(yè)”的時代。結(jié)合消費者的體驗創(chuàng)新滿足消費需求。
B、 考慮智能化需求?？臻g的智能化管理方面，降低成本，提高效率；智能化照明系統(tǒng)——根據(jù)室外光線強弱程度，自動合理調(diào)節(jié)屋內(nèi)照明，使用最經(jīng)濟能耗提供最舒適照明，能耗降低能耗；智慧能源系統(tǒng)——根據(jù)室外溫度及空氣質(zhì)量，采用AI系統(tǒng)自動調(diào)節(jié)溫度。人體偵測，公共區(qū)無人時自動關(guān)閉。智慧停車系統(tǒng)——停車定位系統(tǒng)、送貨機器人與手機相連實現(xiàn)停車容易，找車容易，運送容易。智慧機房系統(tǒng)——“無人值守”，網(wǎng)絡(luò)+手機APP遠程集中監(jiān)控，區(qū)域內(nèi)項目機組運營實時監(jiān)控，設(shè)備系統(tǒng)報警實時推送，能源監(jiān)測及優(yōu)化等。智慧大堂——人臉識別智能出入（無密碼），無人接觸服務(wù)（手機登記），集中消殺區(qū)，外送、文件、領(lǐng)取，垃圾等。
C、 考慮社交場景化需求。打造主題化特色場景空間，增強顧客體驗屬性，增加空間的人文精神合自然特征，考慮各類社交聚集的空間設(shè)置方案。
后商業(yè)時代，商業(yè)綜合體的開發(fā)設(shè)計及運營管理面臨著眾多的壓力，但線下商業(yè)體依然是我們對美好生活向往的承載空間，做到未雨綢繆，做到為投資負(fù)責(zé)任，為消費者負(fù)責(zé)任，為發(fā)展變化負(fù)責(zé)任就能夠做好商業(yè)。
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