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隨著菜市場改造潮的興起，菜市場的新建也開始不斷有了擴(kuò)張。一方面，老菜場項(xiàng)目本身因數(shù)年的經(jīng)營聚積了一定的客流，而新菜場屬于新選址，對(duì)于客流這塊基本屬于空白。另一方面，老菜場物業(yè)條件幾乎都相當(dāng)老是，環(huán)境氛圍差，而新菜場如同一張白紙，新的物業(yè)可能遠(yuǎn)比老物業(yè)好。這種優(yōu)劣共存的局面，使得人們對(duì)老菜場與新菜場的投資價(jià)值產(chǎn)生了疑惑。因而，今天我們將從調(diào)研員與菜場設(shè)計(jì)的角度，來剖析兩者之間的利弊。希望對(duì)大家有所幫助。

一、菜場調(diào)研員觀點(diǎn)

無論是投資新菜場還是老菜場，都要從兩個(gè)角度看問題，一個(gè)是現(xiàn)在，一個(gè)是將來。我們要基于現(xiàn)在的實(shí)際情況，預(yù)估未來的變化，從而確認(rèn)它的投資價(jià)值。而在具體的調(diào)研中，可以從宏觀和微觀兩個(gè)角度進(jìn)行觀察。

宏觀層面包括了國家戰(zhàn)略、行業(yè)發(fā)展等高維度的背景，如北京市在開展“疏解整治促提升”的行動(dòng)，要求疏解非首都功能，那么新建農(nóng)貿(mào)市場就沒有多少空間，但在原有菜場的基礎(chǔ)上提升改造，打造符合首都?xì)赓|(zhì)的新型農(nóng)貿(mào)市場就大有可為。

再比如張家界市這類典型的旅游城市，隨著旅游業(yè)的迅猛發(fā)展，餐飲行業(yè)也突飛猛進(jìn)，但是農(nóng)貿(mào)領(lǐng)域卻未隨之發(fā)展，存在較大空白。那么此時(shí)去投資新建具有餐飲服務(wù)和特色商業(yè)的零售型生鮮市場就是很好的時(shí)機(jī)。

而微觀層面要從市場本身出發(fā)考慮，在調(diào)研定位中至少要考慮這三個(gè)因素：

1、區(qū)位交通

這個(gè)菜場的物業(yè)位置如何，位于該市的什么位置，是否方便老百姓步行買菜以及停車，是否處于行政規(guī)劃的利好位置？

2、周邊小區(qū)入住人口

周邊小區(qū)的樓價(jià)，小區(qū)的入住率、人口流動(dòng)情況，小區(qū)消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿度等，這是直接影響菜場生意的因素。

3、業(yè)態(tài)規(guī)劃

菜場里賣什么，這是關(guān)鍵。業(yè)態(tài)關(guān)系著菜場的未來！這個(gè)業(yè)態(tài)規(guī)劃不僅僅要滿足現(xiàn)有消費(fèi)人群的需要，還要能夠預(yù)見未來的消費(fèi)趨勢(shì)，還要做出自己的個(gè)性和特色。

總而言之，從調(diào)研的角度來看，菜場的投資價(jià)值是隨著環(huán)境變化而變化的。菜場調(diào)研涉及的內(nèi)容非常多，這三點(diǎn)只是基礎(chǔ)，我們還可以根據(jù)投資方的需求，做出財(cái)務(wù)概算。無論是投資老菜場還是新菜場，充分的調(diào)研能夠?yàn)橥顿Y提供更為科學(xué)合理的參考依據(jù)，一定要調(diào)研先行！

二、菜場設(shè)計(jì)師觀點(diǎn)

設(shè)計(jì)，對(duì)于菜場來說，它貫穿了菜場的所有運(yùn)營環(huán)節(jié)。我們的設(shè)計(jì)，一直奉行三個(gè)有利于原則——有利于消費(fèi)、有利于經(jīng)營、有利于管理，也就是說，無論老菜場還是新菜場，能在“消費(fèi)、經(jīng)營、管理”這三點(diǎn)上占優(yōu)勢(shì)，那么，它的投資價(jià)值就更大。

那我們先來看看老菜場：
老菜場有客流基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)主線明確，這是它的優(yōu)勢(shì)。但是，在提升改造的時(shí)候，受到原有物業(yè)的局限性，有的老菜場的拆除費(fèi)用會(huì)比較高，有的會(huì)涉及到消防驗(yàn)收的問題，還有老經(jīng)營戶的安置，這對(duì)于經(jīng)營來說，成本會(huì)更高，管理難度也更大。

再來看新菜場：
新菜場是一張白紙，在設(shè)計(jì)的時(shí)候，無論是平面布局還是空間效果，都能夠最大限度地做到“三個(gè)有利于”，但與老菜場相比，在客流和商戶招商這兩個(gè)環(huán)節(jié)由于存在不確定性，也就處于劣勢(shì)。

無論是老菜場還是新菜場，通過設(shè)計(jì)讓菜場的造價(jià)更低，物業(yè)的利用率最大化，能做出特色、做成樣板，這是菜場投資成功不可或缺的一環(huán)。

菜場調(diào)研和菜場設(shè)計(jì)，最后的落地都會(huì)面對(duì)兩個(gè)字——成本，這是每一位投資方都十分關(guān)心的問題，專業(yè)的農(nóng)貿(mào)市場調(diào)研和農(nóng)貿(mào)市場設(shè)計(jì)可以幫助投資方有效節(jié)約造價(jià)、降低成本，并實(shí)現(xiàn)市場效果最佳。

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