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如果你是一位游走過(guò)大量國(guó)內(nèi)外項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)愛(ài)好者，被問(wèn)到“哪個(gè)項(xiàng)目印象最深?”不出意外的話，答案應(yīng)該是某個(gè)街區(qū)商業(yè)。對(duì)這個(gè)問(wèn)題我們做過(guò)上百次調(diào)研，幾乎很少有例外答案。在此背后，潛藏了兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的隱性規(guī)則——場(chǎng)景比商品更容易給人留下深刻印象，街區(qū)比盒子更便于營(yíng)造場(chǎng)景。

中國(guó)近幾年的現(xiàn)象級(jí)商業(yè)項(xiàng)目，大部分都是街區(qū)，甚至是很小體量規(guī)模的街區(qū)，而數(shù)百個(gè)入市的大盒子，都?xì)w于了讓人難再提及的平淡消費(fèi)場(chǎng)地。街區(qū)商業(yè)的出挑，既是中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)日臻成熟的表現(xiàn)，也是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入更高階段競(jìng)爭(zhēng)的標(biāo)志。街區(qū)式商業(yè)將成為非標(biāo)商業(yè)時(shí)代的主導(dǎo)力量，并對(duì)諸多盒子式商業(yè)形成替代和競(jìng)爭(zhēng)。以下是對(duì)商業(yè)街區(qū)的優(yōu)勢(shì)特征總結(jié)做出分享：

一、街區(qū)的立面更豐富，有利于突出文化與主題，形成吸引人的特色場(chǎng)景

相比于大型商業(yè)綜合體的統(tǒng)一外觀，街區(qū)的建筑立面更加多樣化，可以根據(jù)不同的主題和文化進(jìn)行設(shè)計(jì)與裝飾，讓街區(qū)能夠更好地融入周邊環(huán)境，形成獨(dú)特的氛圍和吸引人的特色場(chǎng)景，創(chuàng)造更具沉浸感的體驗(yàn)，吸引了大量消費(fèi)者與游客，一些典型做法是將建筑立面設(shè)計(jì)成不同風(fēng)格和主題，如復(fù)古風(fēng)、二次元、森林系等。例如，鴻壽坊、玉鳥(niǎo)集等項(xiàng)目，皆是位于城市的歷史街區(qū)或文化區(qū)域，具備獨(dú)特歷史文化底蘊(yùn)，項(xiàng)目萃取了在地文化，呈現(xiàn)了傳統(tǒng)的街道布局和建筑風(fēng)貌，給人一種深植于本地的獨(dú)特氛圍，使人們?cè)谟喂渫瑫r(shí)亦能感受歷史和文化的魅力。

上海鴻壽坊延續(xù)“大自鳴鐘菜市場(chǎng)”的煙火氣文脈，用萃取改良的方式營(yíng)造出新氛圍與調(diào)性 ©網(wǎng)絡(luò)

二、人到達(dá)商業(yè)的主要目的已經(jīng)改變，休閑取代了購(gòu)物，街區(qū)更適合承載對(duì)應(yīng)的體驗(yàn)業(yè)態(tài)

商業(yè)街區(qū)通常是開(kāi)放式設(shè)計(jì)，空間通透、視野開(kāi)闊，能夠讓人們?cè)谧匀坏墓饩€與空氣中游逛，感受松馳狀態(tài)或繁華活力。而大盒子購(gòu)物中心則通常采用封閉式設(shè)計(jì)，雖然提供舒適的室內(nèi)環(huán)境，但有時(shí)也會(huì)讓人感到封閉和壓抑。同時(shí)，商業(yè)街區(qū)還提供豐富的公共空間和景觀設(shè)計(jì)，讓人們能夠在購(gòu)物的同時(shí)享受豐富的環(huán)境，大盒子購(gòu)物中心雖然擁有多樣化的商品和品牌，但公共空間和景觀設(shè)計(jì)相對(duì)較少，難以建立環(huán)境層次感難。

日本南町田Grandberry Park商業(yè)街區(qū) ©網(wǎng)絡(luò)

線上購(gòu)物已經(jīng)部分取代了線下，實(shí)體商業(yè)的體閑、社交與服務(wù)功能正在日益強(qiáng)化，依據(jù)RET睿意德中國(guó)商業(yè)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年中國(guó)消費(fèi)者到達(dá)購(gòu)物中心的目的，僅有21.6%是為了購(gòu)買服飾，而10年前的這一數(shù)值為67%。商業(yè)街區(qū)的開(kāi)放形態(tài)、生動(dòng)場(chǎng)景更適于休閑活動(dòng)，與對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)也有更好的契合度及適合性，走在了新趨勢(shì)前沿。

三、街區(qū)與主理人和設(shè)計(jì)師店鋪更匹配，凸顯人格化與非標(biāo)特征，創(chuàng)造鮮活獨(dú)特感

盒子式商業(yè)是帶有標(biāo)準(zhǔn)化“基因”的產(chǎn)品，因?yàn)槭苄螒B(tài)的限制，在文化挖掘與場(chǎng)景表達(dá)上可發(fā)揮的空間有限，而街區(qū)則有更大的自由度，可呈現(xiàn)更豐富的文化風(fēng)貌，塑造更鮮明的在地特征。隨著中國(guó)設(shè)計(jì)力量與新一代消費(fèi)者需求增加，更具人格特征的主理人和設(shè)計(jì)師品牌數(shù)量呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這些店鋪的經(jīng)營(yíng)者通常具有獨(dú)特的審美和創(chuàng)意，一些主理人還會(huì)將自己的個(gè)人風(fēng)格和理念融入到店鋪中，為消費(fèi)者提供更加獨(dú)特的購(gòu)物體驗(yàn)。

杭州玉鳥(niǎo)集是從良渚文明出發(fā)，遵循村落格局打造的商業(yè)街巷 ©網(wǎng)絡(luò)

主理人與設(shè)計(jì)師品牌十分看重獨(dú)特的品牌定位和風(fēng)格，關(guān)注品牌形象和故事傳達(dá)，商業(yè)街區(qū)通常能夠提供更加獨(dú)特和個(gè)性化的店鋪環(huán)境，與品牌形象形成相互烘托與陪襯，更好地展示品牌的獨(dú)特氣質(zhì)與內(nèi)涵，為消費(fèi)者提供“此景—此情—此物”的情緒化消費(fèi)，因而成為其理想選址。

四、街區(qū)的運(yùn)營(yíng)成本更低，可以適當(dāng)放低租金，按需匹配招商，易于做出特色

商業(yè)街區(qū)通常相對(duì)于大型購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，租金成本較低。這對(duì)于特色租戶來(lái)說(shuō)是一個(gè)吸引力，因?yàn)樗麄兛赡苁切⌒酮?dú)立店鋪或新興品牌，對(duì)于租金成本敏感。低成本的租金能夠降低他們的運(yùn)營(yíng)成本，使他們有更多的資金用于商品采購(gòu)、營(yíng)銷推廣等方面，能夠在經(jīng)營(yíng)獨(dú)特性與投資收益間實(shí)現(xiàn)相對(duì)平衡。

因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)成本較低，街區(qū)受高租金的限制較少，更可能按需求去匹配招商，引入豐富的業(yè)態(tài)和特色品牌，不只有餐飲、服飾，還可以有文創(chuàng)店鋪、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)工作室等，這種多樣化的商業(yè)形態(tài)為特色租戶提供了更多的機(jī)會(huì)，為商業(yè)街區(qū)注入了新的活力和特色，提升了整體的商業(yè)氛圍，吸引更多的客群到訪。

日本下北澤Mikan Shimokita ©網(wǎng)絡(luò)

同時(shí)，相比購(gòu)物中心，商業(yè)街區(qū)也具有靈活的運(yùn)營(yíng)方式，可根據(jù)特色租戶的需求進(jìn)行調(diào)整。商業(yè)街區(qū)的管理方通常也會(huì)更積極與特色租戶合作，提供更靈活的租賃合同和經(jīng)營(yíng)政策，以滿足其需求，實(shí)現(xiàn)合作入駐。各有特色的街區(qū)品牌之間可以形成協(xié)同效應(yīng)，互相間吸引和合作，形成正向循環(huán)，不但提升整個(gè)商業(yè)街區(qū)的知名度和吸引力，還能進(jìn)一步吸引更多的特色租戶入駐。

五、街區(qū)商業(yè)更需要?jiǎng)?chuàng)造性和細(xì)分，定位方向選擇要極致化，從而更具備破圈而出的基礎(chǔ)

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸加劇趨勢(shì)下，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的創(chuàng)造性和客群細(xì)分提出了更高要求，唯此才可能脫穎而出。大部分的商業(yè)街區(qū)因受容積率限制，規(guī)模體量都不大，通常在定位考慮上，要么具備深度細(xì)分的“尖銳度”，要么實(shí)現(xiàn)與客群的“強(qiáng)粘性”，前者就是常說(shuō)的主題化街區(qū)，后者則多為社區(qū)或社群商業(yè)，這是為什么當(dāng)下商業(yè)進(jìn)入非標(biāo)時(shí)代，場(chǎng)景、在地、社群成為行業(yè)熱詞的關(guān)鍵所在。

街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目由于規(guī)模較小，對(duì)于實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造性和細(xì)分也是利好條件。透過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體的精準(zhǔn)定位，滿足他們的個(gè)性化需求，為他們營(yíng)造更極致純粹的場(chǎng)景氛圍，相比客群更混合的大體量項(xiàng)目，更容易實(shí)現(xiàn)“一根針捅破天”的效果，引發(fā)城市關(guān)注和社交媒體流量，成為消費(fèi)市場(chǎng)與行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。

上海迪士尼瘋狂動(dòng)物城街區(qū) ©網(wǎng)絡(luò)

六、大盒子商業(yè)運(yùn)營(yíng)商多為大公司，管理上偏向于流程和標(biāo)準(zhǔn)化，難有小街區(qū)運(yùn)營(yíng)者的“主理人”創(chuàng)新特質(zhì)

大商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)者多為體系化大公司，業(yè)務(wù)上偏于流程與機(jī)制，普遍踐行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)與管控，使得不論在街區(qū)的招商和運(yùn)營(yíng)上，都容易與個(gè)性化、藝術(shù)化的街區(qū)創(chuàng)造產(chǎn)生沖突；街區(qū)是典型的非標(biāo)商業(yè)形態(tài)，每個(gè)都個(gè)性迥異，需要如藝術(shù)品一樣進(jìn)行創(chuàng)意創(chuàng)作，街區(qū)運(yùn)營(yíng)者多是創(chuàng)業(yè)型小團(tuán)隊(duì)，更加靈活和創(chuàng)新，他們可以根據(jù)市場(chǎng)需求和消費(fèi)者喜好進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新，如同一個(gè)“大主理人”協(xié)同與帶動(dòng)一眾“品牌主理人”進(jìn)行共生共創(chuàng)，打造出獨(dú)特的商業(yè)空間和文化。

結(jié)語(yǔ)

著名城市規(guī)劃家Le Corbusier曾表達(dá)：街區(qū)是城市的細(xì)胞，它們共同構(gòu)建了一個(gè)城市的生命力和活力。在我們看來(lái)，街區(qū)是跳動(dòng)著的城市脈搏，滋養(yǎng)著生活的氣息，激發(fā)著商業(yè)的新活力。展望未來(lái)的中國(guó)城市，商業(yè)街區(qū)將如一顆顆璀璨的明珠，記錄與表達(dá)著城市的生動(dòng)篇章：傳統(tǒng)與現(xiàn)代交織，歷史與未來(lái)相匯，展現(xiàn)著生活的色彩與溫度。而越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)商，也將隨著街區(qū)商業(yè)的發(fā)展新趨勢(shì)，成為城市文化復(fù)興的先鋒力量。

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