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近年，中國交通樞紐上蓋商業(yè)以及車站地下商業(yè)街都得到了進一步的發(fā)展。
越來越多的中國軌道交通企業(yè)開始嘗試著借助聚集顧客的資源，在交通樞紐附近嘗試進行商業(yè)運營，并滿足顧客的多樣化喜好。
例如，今年6月26日，廣州地鐵集團聯(lián)合海珠區(qū)圖書館共同打造了首個軌道文創(chuàng)空間“悠悠生活館”，深圳地鐵集團打造的運動主題購物中心也將在深圳龍崗開出。
廣州地鐵“悠悠生活館”
商業(yè)地產開發(fā)商也越來越注重項目與軌道交通的連接。而公共交通導向的開發(fā)(TOD)理念也成為凱德、華潤、龍湖等商業(yè)地產企業(yè)開發(fā)和運營戰(zhàn)略的重要部分。
而在軌道交通發(fā)展極為成熟的日本，車站上蓋商場、地下商業(yè)街、鐵軌高架橋下商業(yè)街更是異彩紛呈，各家鐵路運輸企業(yè)自身以及與當?shù)匕儇浖瘓F或商業(yè)地產企業(yè)集團聯(lián)手，打造出一個個知名的、極富各地特色的繁華商業(yè)區(qū)。
比如在日本梅田、南波、三宮、京都、仙臺、新宿、池袋等有名的著名的火車站處，抬眼即可看到阪神、阪急、近鐵、東急等日本著名的日本私鐵軌交公司經營的百貨商場，他們一直都在致力于挖掘各個火車站以及地鐵站的商業(yè)潛力。
日本京都火車站
同時，日本大丸、SOGO、伊勢丹、高島屋等百貨企業(yè)也非常偏愛于選址火車站或者地鐵站。
由此，日本車站成為了一個個有特色又人氣滿滿的商業(yè)中心。
1987年3月底，經營全國鐵路線路的JR公司，其非運輸收入為2,223億日元。到2017年3月底，這項收入已經增至為21479億日元，20年內增加為原先的10倍，足以可見日本車站商業(yè)的迅猛發(fā)展速度。
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日本郊外型購物中心危機顯現(xiàn)
20多年前，具有新型購物理念的購物中心在世界范圍內逐漸盛行。
日本的購物中心通常集中于地價低廉的郊外等地區(qū)，隨著日本交通系統(tǒng)的日益成熟、老齡化加劇、網購的增加以及人口逐漸“洄流”都市的趨勢，都市型購物中心數(shù)量開始增加。
2013年，在城市出店的只有6家公司，而2014年就有12家公司。相反，以郊外為中心的郊外型購物中心則減少了20%。
SPAC研究所每年會基于同樣35家公司進行問卷調查，從而調查企業(yè)知名度的變化。
出自：『商業(yè)界』小島健輔からの直言「郊外SCデベの人気凋落が止まらない 商業(yè)施設デベ評価ランキング2018」
可以看出，目前排名前三位的企業(yè)均是以車站為中心的都市型購物中心開發(fā)商，而此前郊外型購物中心巨頭永旺卻從原來的第1位已降至第16位。
探究郊外型購物中心所遇到的危機，具體原因或可以歸結為：
老齡化逐漸加劇
下圖可以顯示出，日本老齡化日益加重。從2000年左右開始，老年人口開始高于年少人口，整體人口數(shù)量也在逐年減少。
老年人通常需要更加方便的交通運輸形式，這明顯限制了汽車為主的出行方式，導致軌道交通不便到達的郊外型購物中心受到了沖擊。
出自：國立社會保障?人口問題研究所
都市回歸人口數(shù)量增加
原先的郊外地價低廉，城市擴張多傾向于向郊外的衛(wèi)星城發(fā)展。經濟衰落的二十幾年間，市中心空洞化現(xiàn)象顯現(xiàn)，市中心地價回調，導致整體都市人口回歸的增加。這從下圖的人口預測推移表可以看出，城市人口的增加也讓郊外型購物中心受到了打擊。
網購行為逐漸增加
隨著日本信息處理技術的迅速發(fā)展，電腦的普及率從1995年的17%增長到了2004年的80%以上。日本電商產業(yè)的不斷發(fā)展，也沖擊了之前為了買東西而特意去購物中心消費的行動，令郊外型購物中心發(fā)展雪上加霜。
交通網絡日益發(fā)達
1872年，日本第一條鐵路通車，其后便開始了全國化的鐵路發(fā)展，各大城市都建立了自己的車站。
1920年開始，日本軌道交通發(fā)展進入快車道。以東京為首，大阪、神戶三宮、京都、仙臺、名古屋、橫濱等各大城市作為都市圈交通樞紐，都可以看到JR、阪神、近鐵等私鐵、地鐵的身影。
上圖只是東京車站網絡的一部分。
日本非常發(fā)達的整體軌道聯(lián)絡網為交通樞紐的中心車站聚集了很大的客流量。在東京、橫濱、大阪、名古屋、札幌、福岡、神戶、京都、川崎、琦玉、廣島、仙臺等12個日本主要城市，其車站日均客流量約1628萬人次。為了能夠更好的發(fā)揮客流量優(yōu)勢，更多的購物中心選擇了在重要車站附近開店。
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與當?shù)毓采?
車站商業(yè)的蓬勃發(fā)展
隨著日本消費理念的變更，原先的物質消費逐漸轉變?yōu)轶w驗性消費。消費者此前為了買東西而去商場，現(xiàn)在則是為了其他事情順便去購物。
同時，日本老齡化的不斷加重、人口不斷的減少，導致地域性衰退成為了日本各地域發(fā)展最深刻的問題之一。如何發(fā)展當?shù)氐赜蛐缘貥恕胤蕉际猩虡I(yè)街，帶動當?shù)亟洕陌l(fā)展，成為了當?shù)氐囊粋€重要問題。
擁有著車站資源的各大軌道交通公司也在積極擴大當?shù)剀囌镜馁徫镏行氖聵I(yè)版圖。車站前為中心的商業(yè)圈成為地域性的地標，是振興當?shù)亟洕闹匾h(huán)節(jié)。
這些購物中心除了要滿足高齡者、主婦等當?shù)厝说纳钚枨?，還要作為地標體現(xiàn)出當?shù)氐奈幕?
除了與JR東日本攜手開展購物中心的「Rumine」「Atre」，還有私鐵也是積極的購物中心開發(fā)商。
2012年5月，一座9.2萬平方米的7層購物中心在距離JR岡山車站走路只需要5分鐘的地方開業(yè)，一度成為熱議話題，也再次掀起了購物中心都市轉移的浪潮。
西日本最大的AEON岡山店
札幌車站商業(yè)
札幌車站（JR札幌塔）周邊永遠是車水馬龍。
APiA坐擁札幌車站底下街，ESTA運營著札幌車站前的多功能綜合大樓，PASEO則開發(fā)了札幌站高架橋下商業(yè)設施，STELLAR PLACE SAPPORO是復合型商業(yè)設施。
四家S.C.聯(lián)合成為了有名的札幌的地標——JR TOWER SQUARE，超過10萬平方米、集合了超過600家店鋪的商業(yè)集群。
札幌車站商業(yè)集群
2010年，JR北海道與之聯(lián)合開發(fā)出了Kitaca卡，是日本最先將iD與QUICPay相關聯(lián)的電子貨幣卡，2011年更是與日本全日空ANA合作增加了支付功能。
札幌車站內地下街APiA
札幌車站多功能大樓ESTA
車站高架橋街paseo
復合商業(yè)樓：STELLAR PLACE SAPPORO
在ESTA10樓還設有只能在札幌車站才能嘗到的美食品牌——札幌拉面共和國，集齊了北海道各地人氣極高的拉面店。
這里還有可以欣賞到札幌季節(jié)變化的屋頂花園，可以說這里不僅可以快樂的消費，還可以深深的體會到日本札幌的本土文化。
獨特的經營方式、經常提升的設施水平、不斷舉辦的新穎活動，讓來自八方的游客與顧客深深體會到新鮮感和快樂感。
大阪南海南波車站商業(yè)
大阪南海南波車站也即將要變得更加熱鬧。
2018年10月中旬，南海電器鐵道株式會社旗下“Sky, O”以向世界展示日本為主題的「南波Sukio」將要開業(yè)。這個象征日本大阪文化中心的「Minami」，每年吸引著來自日本國內各地以及海外的游客，并且可以從關空直達。現(xiàn)在，南海電鐵車站前的5樓和6樓被開設為特殊的商業(yè)中心樓層。
商業(yè)樓層5樓是以介紹日本名牌為主題的「Honamon」，通過日本傳統(tǒng)文化體驗來展現(xiàn)日本魅力。在這里，有著象征日本匠心的高品質工藝品以及安全又賞心悅目的食品，還有日本經典的茶文化。
商業(yè)樓層6樓是以健康的“食、體、美”為主題的「Healthy lab」。芝麻專賣店「金芝麻本鋪」里，可以按照自己的喜歡的烘焙條件、芝麻數(shù)量進行定制芝麻?！窶IZUNO」里設置有「鞋墊加工坊」定制出適合自己腳鞋墊。
大阪梅田車站商業(yè)
大阪車站是7條軌道交通都經由的車站，這些軌道交通站點加起來的梅田客流量達到了210萬人。
這里集中了阪神阪急以及大丸等百貨商店等商業(yè)設施，是日本重要的商業(yè)中心之一。
其中，2013年4月26日開業(yè)的體驗式商業(yè)為主的大阪Grand Front是一個綜合性商業(yè)設施，包含了購物中心、寫字樓、酒店、高端公寓等四棟大樓，總建面56.7萬平方米。
Grand Front以“交流共享、創(chuàng)意無限、開拓未來、打造魅力街區(qū)”為主題，通過引進新型業(yè)態(tài)存進商業(yè)化發(fā)展創(chuàng)造出集約而創(chuàng)新的場所空間。
連接大阪站和Grand Front的站前廣場是由日本首席建筑設計大師安騰忠雄以水為創(chuàng)作元素，通過與自然光影的互動，打造出的1萬平米水域廣場。這里也是Grand Front舉辦大型活動的重要場地。
以梅北廣場為起點，一條總長為500米，名為“創(chuàng)造之路”的空中走道連接著南館。南館共有200多家店鋪，數(shù)量占到整體的70%左右。
與南館相對的是北館，館內集中了體驗館、展示廳以及品牌旗艦店。這里可以讓顧客體驗到各類前衛(wèi)有趣的科技產品，讓Grand Front成為能夠“了解未來生活的窗口”。
打造車站商業(yè)地標的atre公司
Atre公司是以東京為中心在日本關東地區(qū)與JR東日本聯(lián)手打造車站上方復合型商業(yè)設施的公司。2017年，該公司已經在24個車站發(fā)展了商業(yè)設施，年銷售額達到了2543億日元。
出自：atre公司網頁IR信息
上圖是atre公司的購物中心銷售額近年變化情況，可以看出從2015年開始，該公司在各大百貨商店等不景氣的環(huán)境中，依然快速成長。
Atre會根據不同的街道、不同的文化背景而改變其色調，不僅僅是為吸引消費者，更是為了自然的融入周圍環(huán)境，并對當?shù)匚幕鸬叫麄髯饔谩?
比如上野atre臨近美術館以及動物園等老牌觀光地。為了慶祝上野公園熊貓香香的誕生，atre專門制作了如下的海報，自然而然地將atre購物中心融入到了整個區(qū)域，宣傳當?shù)匚幕耐瑫r又為自家購物中心做了廣告宣傳。
而秋葉原atre的海報則是加入了很多二次元色彩，例如只有秋葉原才能體驗到的著名漫畫、游戲作品等內容。
結語
老齡化加重、消費者行為變化等因素，正在改變著日本購物中心的選址偏好，將原有購物消費為中心的郊外型購物中心轉向以體驗消費為中心、與當?shù)毓矘s的區(qū)域地標式新型都市中心型購物中心，在傳揚當?shù)匚幕耐瑫r，帶動當?shù)亟洕陌l(fā)展。
對于中國市場而言，剛剛開始起步發(fā)展的車站商圈還有廣闊的市場潛力有待挖掘，成為集社交餐飲、新生活方式體驗、購物為一體的區(qū)域地標式購物中心。
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