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// 站城商業(yè)綜合體
日本TOD交通站點(diǎn)系列
站城一體/特色商業(yè)/復(fù)合功能綜合體

// 導(dǎo)語
日本的站點(diǎn)是一本品類齊全但又略顯雜亂的教科書，大量的案例和經(jīng)驗(yàn)可以幫助我們更好地去理解不同類型的站點(diǎn)。
城市中心站點(diǎn)，我們談產(chǎn)業(yè)規(guī)模和密度。
城市副中心站點(diǎn)，我們談城市更新和產(chǎn)業(yè)特色。
城市新區(qū)站點(diǎn)，我們談產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和地區(qū)吸引力。
未來我們還會在其他站點(diǎn)里談到人口結(jié)構(gòu)、居住體驗(yàn)、公園價(jià)值、社區(qū)關(guān)系、地區(qū)門戶、旅游產(chǎn)業(yè)、建筑特色等等。
這次，我們將介紹“站城一體”的商業(yè)綜合體。
通過京都火車站、六本木站、難波公園站、枚方市站、JR博多站等站點(diǎn)，談一談商業(yè)的開發(fā)與體驗(yàn)。

商業(yè)綜合體開發(fā)

- 日本TOD案例 -

談及站點(diǎn)的商業(yè)綜合體開發(fā)，始終繞不開兩個核心問題：
什么樣的站點(diǎn)適合做商業(yè)綜合體的開發(fā)？
怎么將站點(diǎn)的人流轉(zhuǎn)換為有效的商業(yè)客流？
前者決定了商業(yè)規(guī)模和定位，后者意味著商業(yè)空間的打造效果和商業(yè)地產(chǎn)的有效性。即"在哪造"和"怎么造"。
站城一體的商業(yè)綜合體與傳統(tǒng)的綜合體又有一些不同。

1. 站城的車站人流量較大，城市交通方便。但如何留住人、將這些人轉(zhuǎn)化為商業(yè)地產(chǎn)的有效客源，就非?？简?yàn)商業(yè)綜合體的策劃與開發(fā)了。當(dāng)然，日本依據(jù)火車站和國內(nèi)依賴地鐵站的人流規(guī)模不同，也意味著綜合體的商業(yè)定位和規(guī)模有所不同。
2. 站點(diǎn)的TOD開發(fā)模式意味著不僅僅是商業(yè)綜合體，還存在居住街區(qū)、商業(yè)酒店、辦公、公共空間等不同類型的配比。居住街區(qū)和辦公樓群的打造能為商業(yè)綜合體帶來了穩(wěn)定的客源，進(jìn)行協(xié)同作用。
3. 站點(diǎn)有著較多的出入口，需要更友好的接駁方式和導(dǎo)引。商業(yè)綜合體本身內(nèi)部流線也較為重要，與站點(diǎn)的無縫接駁也意味著步行交通流線完整明晰，引導(dǎo)人員流動。
4. 城市軌道基礎(chǔ)建設(shè)資金投入大，票價(jià)回報(bào)小。如果軌道公司要可持續(xù)性發(fā)展需要長期持有物業(yè)“R+P"的幫助。另一方面，開發(fā)商業(yè)和相關(guān)居住區(qū)有利于城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化，避免城市無規(guī)律蔓延。

京都站
京都站是重要的站城一體案例。整個站點(diǎn)如同城市客廳，是一個大型城市綜合體，涵蓋了大量城市功能和多種接駁方式，是京都的門戶。該站點(diǎn)特色的建筑結(jié)構(gòu)、復(fù)合型的城市綜合功能、多個臺階的城市露臺和公共空間，將人流引入到不同層高的使用功能中。
而鐵路公交化的措施，使得人們可以依靠交通卡和自動售票機(jī)進(jìn)行快速進(jìn)站，減少了售票大廳、候車室等功能空間需求。與此同時，商業(yè)、娛樂、酒店、公共休憩空間等功能替代了傳統(tǒng)的候車功能，并提高了乘客的逗留時間，從而將乘客轉(zhuǎn)化為商業(yè)客源。

六本木站
六本木站不是一個單一的綜合體，而是多個站城和高層聚集區(qū)構(gòu)成的國際經(jīng)濟(jì)和文化片區(qū)。臨近的六本木一丁目站區(qū)涵蓋大量居住、辦公功能，而國立美術(shù)館又是周邊的重要景點(diǎn)。除去這兩個重要支點(diǎn)，六本木新城和東京中城都是成功的大型綜合體案例。
六本木新城購物中心由捷得建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)，通過流動的屋頂花園、中心花園、露天廣場、毛利庭院等公共空間，將多個空間串聯(lián)。同時，垂直庭院和城市中心文化的概念，將景觀和藝術(shù)作品融入到了商業(yè)內(nèi)外環(huán)境當(dāng)中。四個街區(qū)高低錯落，提供了購物、酒店、辦公、居住等功能。

東京中城則是多家明星事務(wù)所參與設(shè)計(jì)，以紐約中城為藍(lán)本進(jìn)行設(shè)計(jì)。東京中城以辦公樓為主，商業(yè)約占10%；兼具辦公、居住、酒店、展陳、文化、購物等功能。

難波公園站
難波公園位于大阪，其中2-8層為購物中心，涵蓋多元化的商業(yè)業(yè)態(tài)。難波公園廣為人知的為其盆景般的屋頂疊臺和峽谷式的購物中心。這種顛覆傳統(tǒng)商業(yè)綜合體的形式取得了較大的成功，也顯示了綜合體景觀化和主題化的道路值得一試。這種人與自然、室內(nèi)和室外、屋頂和樓層、建筑與環(huán)境不斷碰撞的手法，讓整個商業(yè)綜合體更具體驗(yàn)性。

枚方市站
枚方市站的建筑形式巧妙，采用了大大小小的透明盒子，豐富了建筑立面，也提升了商業(yè)品質(zhì)。但枚方市站商業(yè)的成功也有主力店的功勞。枚方市站是蔦屋書店的起源地，蔦屋書店在此深耕多年。以蔦屋書店為核心的T-SITE設(shè)立，吸引了不少游客前往打卡。
如今無印良品也加入了枚方市站市場的搶奪，雖然兩者具有競爭關(guān)系，但也促進(jìn)了地區(qū)商業(yè)集聚效應(yīng)，讓枚方市站區(qū)更具吸引力。同時，枚方市站附近還有大量政府辦公設(shè)施，對當(dāng)?shù)厝丝谛纬闪藦?qiáng)有力的凝聚。

博多站
博多站是是九州最大的車站，重要的交通樞紐。博多站于2011年進(jìn)行了重建，形成了嶄新的站樓，引入了大量的復(fù)合型功能。該站特色的站前廣場、屋頂空間是許多活動的舉辦地。

比較
// 什么樣的站點(diǎn)適合做商業(yè)綜合體的開發(fā)？
影響商業(yè)地產(chǎn)成敗的因素有很多，比如商業(yè)規(guī)模、商業(yè)定位、商業(yè)類型、周邊業(yè)態(tài)、商業(yè)可達(dá)性、商業(yè)招商、商業(yè)空間體驗(yàn)、項(xiàng)目形象等等。
大型站點(diǎn)可以提供大量的通勤過客，并能保證綜合體的可達(dá)性；而上蓋物業(yè)的開發(fā)則可以提供辦公或居住人群作為穩(wěn)定客源。另一方面，好的綜合體可以幫助上班人群錯開通勤高峰，起到較好的城市交通調(diào)蓄作用；并且，綜合體的夜生活氛圍可以避免辦公區(qū)夜晚成為空城。這些都為站城一體的開發(fā)奠定了很好的基礎(chǔ)。
其次，站點(diǎn)位置也至關(guān)重要。對于郊區(qū)站點(diǎn)來說，傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體開發(fā)并不一定有足夠的人氣；同理，國內(nèi)許多高鐵TOD、航空港TOD實(shí)際上存在許多的漏洞，它們離城區(qū)較遠(yuǎn)、而通勤過客并不能轉(zhuǎn)化為商業(yè)客流、旁邊又缺乏居住或辦公社區(qū)。
這導(dǎo)致許多剛建成的高鐵、空港TOD成為一座空城，往往需要很多年才能慢慢聚集人氣。這一類站點(diǎn)可以參考日本的海濱幕張、香港的東薈城等站點(diǎn)，采用奧特萊斯等大型特色商業(yè)綜合體，配合大型文化、會展、娛樂設(shè)施，吸引更多的目的地型人流。
日本之所以很多鐵路商業(yè)綜合體人氣較旺，跟位置的選擇息息相關(guān)。六本木、難波公園都是所在城市的中心區(qū)域；京都火車站、JR博多站都是一方城市的重要門戶樞紐；枚方市站則是該城市的市政中心。這些城市站點(diǎn)為商業(yè)綜合體帶來了穩(wěn)定的人流量。
對標(biāo)國內(nèi)，六本木站、京都站的城市地理位置與重慶沙坪壩火車站較為相似；枚方市站位于大阪與京都兩個城市之間（兩城相距40~50km左右），距離上類似于廣州佛山中間地帶；如果按照通勤時間來看，類似于廣深之間虎門高鐵站的位置。

// 怎么將站點(diǎn)的人流轉(zhuǎn)換為有效的商業(yè)客流？
目前，電商的崛起使得線下商業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，怎么吸引人們前往線下讓商業(yè)地產(chǎn)費(fèi)盡心思?？偟膩碚f，目前商業(yè)空間開始往更復(fù)合功能、更具體驗(yàn)的方向進(jìn)行發(fā)展：
1. 商業(yè)空間不再只是零售，功能更加復(fù)合。是市民交流、娛樂、放松的場所。更多的復(fù)合功能使得綜合體幾乎可以滿足人們?nèi)旌蛐枨螅屔虡I(yè)設(shè)施更具城市屬性。另外，這種商業(yè)規(guī)模的集聚也利于空間經(jīng)濟(jì)學(xué)里的乘數(shù)效應(yīng)。
2. 引入更多的體驗(yàn)式商業(yè)。引入了大量不可替代的場所活動，比如餐飲、社交互動、娛樂放松、展覽、電影，以及許多節(jié)日慶典。博多站的站前廣場、六本木新城的露天廣場都是大型活動的舉辦場所。
3. 街區(qū)更具行人友好，與站點(diǎn)的接駁更加緊密。增加了更多友好設(shè)施，比如口袋公園、觀景露臺、行人連廊、地下商業(yè)街，以減少大型站點(diǎn)對城市界面的破壞。如六本木新城采用了弧形的建筑界面和行人步道，與原有的公園氣質(zhì)匹配。
4. 街區(qū)、建筑空間更具特色。街區(qū)更注重訪客體驗(yàn)與服務(wù)。提供了網(wǎng)紅打卡點(diǎn)、特色建筑立面、特色空間場所等主題化元素，提升了街區(qū)特色與差異性。如枚方市站T-SITE提供了豐富通透的商業(yè)外立面，京都火車站的結(jié)構(gòu)美學(xué)，難波公園的峽谷空間。
5. 商業(yè)業(yè)態(tài)更貼合使用人群，配比更加嚴(yán)謹(jǐn)。比如城市較小的枚方市T-SITE就主打文創(chuàng)產(chǎn)品，與該市旅游相結(jié)合；六本木東京中城商業(yè)配比較小，其中業(yè)態(tài)也為辦公人群和旅游人群服務(wù)較多。
6. 商業(yè)開發(fā)往往是長期發(fā)展的過程，六本木新城更是一場馬拉松，需要通過周邊住宅、辦公的開發(fā)售賣，來達(dá)到資金平衡。但總的來說，商業(yè)部分的長期持有對公司遠(yuǎn)期開發(fā)有利。

7. 站點(diǎn)商業(yè)提供更多的逗留功能。地鐵站點(diǎn)、高鐵站點(diǎn)不同于機(jī)場商業(yè)，機(jī)場出行往往有提起2小時以上到達(dá)的要求，讓乘客有機(jī)會參與到機(jī)場商業(yè)消費(fèi)。而高鐵和地鐵則大部分過關(guān)時間較短。因此，站點(diǎn)開發(fā)往往提供更多目的地消費(fèi)和休息放松區(qū)域，延長過客逗留時間。

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