作為國(guó)民商業(yè)形態(tài)，菜市場(chǎng)與購(gòu)物中心，是城市居民消費(fèi)避不開(kāi)的兩大產(chǎn)物。如果兩者結(jié)合，會(huì)產(chǎn)生什么樣的奇妙反應(yīng)呢？
——欄目《商業(yè)對(duì)對(duì)碰》
在很多人的觀念里，菜市場(chǎng)是這個(gè)樣子：隨處可見(jiàn)新鮮的、種類齊全的蔬菜、瓜果、肉類等，大爺大媽、主婦煮夫們每天必去的、略有點(diǎn)臟有些雜亂、很有“味道”的、熙熙攘攘、十分熱鬧喧嘩。
購(gòu)物中心呢？在普遍市民眼中，這是城市商業(yè)零售的主流場(chǎng)所，場(chǎng)內(nèi)干凈整潔、光線明亮、空間體驗(yàn)感舒適、各色業(yè)態(tài)品牌裝修精致，一看就想“花錢買買買”的商品陳列，年輕人喜歡逛。
僅從商品邏輯來(lái)看，菜市場(chǎng)“琳瑯滿目的瓜果肉蔬”和購(gòu)物中心“琳瑯滿目的各色店鋪”有著異曲同工之意。如果把兩者放在同一個(gè)空間里，也許有人會(huì)說(shuō)：
“瘋了嗎？”
“不會(huì)不倫不類嗎？”
“菜市場(chǎng)不會(huì)拉低購(gòu)物中心的體驗(yàn)感和舒適度嗎？”
簡(jiǎn)而言之，這是個(gè)在絕大多數(shù)人認(rèn)為的“偽命題”。但事實(shí)上，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)界已悄然興起了一波“新型菜市場(chǎng)+shoppingmall”的試水嘗試。
01 新型菜市場(chǎng)與現(xiàn)代商業(yè)空間結(jié)合
無(wú)論是國(guó)內(nèi)國(guó)外，我們都可以看到一些優(yōu)秀的菜市場(chǎng)與現(xiàn)在商業(yè)空間結(jié)合的案例，尤其是海外商業(yè)發(fā)達(dá)的區(qū)域。下面我們先列舉幾個(gè)：
◆ 泰國(guó)曼谷購(gòu)物中心ICONSIAM—水上市場(chǎng)
作為體驗(yàn)泰國(guó)本地生活的一項(xiàng)內(nèi)容，熱鬧的水上市場(chǎng)是一處很多游客不得不去的網(wǎng)紅景點(diǎn)。在曼谷最新開(kāi)出的“巨型”購(gòu)物中心ICONSIAM中，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方特別規(guī)劃了一個(gè)Sook siam區(qū)域，占地超過(guò)15,000平方米，薈萃全泰國(guó)四大部77府的3000多個(gè)泰國(guó)傳統(tǒng)工藝、名產(chǎn)、藝術(shù)創(chuàng)作、表演藝術(shù)…其中，就有泰國(guó)第一個(gè)室內(nèi)水上市場(chǎng)（可以看做國(guó)內(nèi)的菜市場(chǎng)）。
ICONSIAM水上市場(chǎng) 圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)
在這個(gè)水上市場(chǎng)里，設(shè)置了很多獨(dú)立的攤位，各個(gè)攤位上展示著各種泰國(guó)果蔬、特色食品、路邊攤美食等。消費(fèi)者可以在這里領(lǐng)略最傳統(tǒng)的泰國(guó)煙火氣。
組圖來(lái)源：公眾號(hào) 曼谷二小姐
◆ 日本大阪Aeon Mall 堺北花田店--MUJI菜市場(chǎng)
2018年MUJI選定了大阪人流量超高的「Aeon Mall 堺北花田店」開(kāi)了一家全球最大的MUJI菜市場(chǎng)。
圖片來(lái)源： ins@muji_global
在這家店內(nèi)，你就像逛超市和菜市場(chǎng)一樣，可以在這里買到各種產(chǎn)地直送的新鮮食材。如，每天一早從 近港捕獲的各類新鮮海產(chǎn)、來(lái)自宮崎縣的黑毛和牛、以及產(chǎn)自大阪本地的蓮藕和各種蔬果。挑選完自己所需要的食材之后，你還可以選擇在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行加工和試吃。
圖片來(lái)源：MUJI官網(wǎng)
感興趣的話，你甚至可以跟他們學(xué)著做，無(wú)印良品在這里專門設(shè)置了一個(gè)料理教室，簡(jiǎn)而言之，日本MUJI版的“Eataly”。
圖片來(lái)源：步步日本
◆ 東莞益田大運(yùn)城邦—益民街市
益民街市位于深莞交界的大運(yùn)城邦·益田奧特萊斯B1層，商業(yè)面積超過(guò)2000㎡，規(guī)劃了80余個(gè)攤位，街市內(nèi)有水產(chǎn)、蔬果、鮮花、糧油、熟食、禽畜、雜貨等多種業(yè)態(tài)，菜品種類達(dá)到2000+種，這也是國(guó)內(nèi)第一個(gè)真正意義上在購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)的菜市場(chǎng)。
圖片來(lái)源：叮梆商業(yè)-式集
除了菜市場(chǎng)攤位外，街市還規(guī)劃了一些美食小鋪，街坊鄰里可以順帶喝個(gè)早茶逛個(gè)菜場(chǎng)。該項(xiàng)目是基于大型居住社區(qū)大運(yùn)城邦的家庭客群而設(shè)，由于社區(qū)周邊缺乏平價(jià)菜市場(chǎng)，益田集團(tuán)為解決民生問(wèn)題，在此規(guī)劃了益田街市。該項(xiàng)目為菜市場(chǎng)進(jìn)駐購(gòu)物中心的商業(yè)模式提供了全新的借鑒可能。
圖片來(lái)源：叮梆商業(yè)-式集
除了上述外，圍繞著“菜市場(chǎng)”打造的商業(yè)綜合體，這在國(guó)外就更多了，著名的案例有2017年刷爆網(wǎng)絡(luò)的荷蘭鹿特丹市中心的“繽紛菜市場(chǎng)”Markthal，曾被譽(yù)為全世界最美的菜市場(chǎng)之一。
其標(biāo)志性的建筑特點(diǎn)、將菜市場(chǎng)、零售餐廳、商住公寓融為一體，成為感受當(dāng)?shù)鼐用裎幕囊粋€(gè)網(wǎng)紅旅游打卡點(diǎn)。
從商品到場(chǎng)景需要融入現(xiàn)代商場(chǎng)環(huán)境
基于上述案例中，我們看到一個(gè)成功與現(xiàn)代商業(yè)空間融合的菜市場(chǎng)，具有了以下特征：
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基于傳統(tǒng)的攤位菜市場(chǎng)基礎(chǔ)上，對(duì)于商品和 場(chǎng)所環(huán)境進(jìn)行了革新，以消費(fèi)者需求出發(fā)，滿足服務(wù)功能的同時(shí)，提升衛(wèi)生品質(zhì)和舒適度；
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在新型菜市場(chǎng)打造中， 融入了更多的藝術(shù)創(chuàng)意元素、符合目標(biāo)用戶定位的場(chǎng)景設(shè)計(jì)；以及多樣互動(dòng)性設(shè)施設(shè)備或藝術(shù)裝置；
顯然，一個(gè)具有高顏值觀賞性、又滿足消費(fèi)者的社交、購(gòu)買需求的新型菜市場(chǎng)，是每一個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商/運(yùn)營(yíng)商都喜愛(ài)的，也是消費(fèi)者樂(lè)于接受的。
圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)
一個(gè)成功的新型菜市場(chǎng)，可以讓商業(yè)地產(chǎn)空間價(jià)值提升，同時(shí)吸金又吸睛。這無(wú)疑是一個(gè)新的商業(yè)創(chuàng)新“風(fēng)口”。
02 “新型菜市場(chǎng)”商業(yè)化前景分析
目前，很多的購(gòu)物中心都面臨著一個(gè)困境，精品超市與大眾生鮮超市如何取舍問(wèn)題，有的大型商業(yè)項(xiàng)目則需要招兩個(gè)才能滿足全客群需求。尤其是對(duì)于很多社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)者而言，新型的菜市場(chǎng)必然比超市更能激活“社區(qū)消費(fèi)力”。
因此，對(duì)于適合社區(qū)鄰里生活中心或者大型商業(yè)體的新型菜市場(chǎng)，是有這個(gè)迫切需求的。
圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)
然而，對(duì)于“新型菜市場(chǎng)”這個(gè)業(yè)態(tài)，為什么目前很多開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇觀望呢？其根本原因在于，雖然看著這些新型菜市場(chǎng)打造好像很容易，但想復(fù)制卻并不容易。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)/運(yùn)營(yíng)商而言，相較于購(gòu)物中心內(nèi)的超市與其他品牌業(yè)態(tài)：第一，“菜市場(chǎng)”的成本投入就顯得高很多，同時(shí)對(duì)于菜市場(chǎng)行業(yè)不了解，也缺少相對(duì)應(yīng)的資源；第二，“菜市場(chǎng)”無(wú)論是從空間設(shè)計(jì)到業(yè)態(tài)規(guī)劃與攤位招商運(yùn)營(yíng)，都跟購(gòu)物中心其他商鋪嚴(yán)重不同。
在這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域里，其“門道”并不亞于新開(kāi)一個(gè)小型購(gòu)物中心。
問(wèn)題一：空間設(shè)計(jì)如何兼顧煙火氣？
對(duì)于購(gòu)物中心內(nèi)的各業(yè)態(tài)所需的各類空間設(shè)計(jì)條件，絕不部分商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)都能如數(shù)家珍。
然而菜市場(chǎng)各類蔬果、肉類、熟食、干貨等各業(yè)態(tài)之間的燈光、陳列區(qū)、購(gòu)物區(qū)、操作臺(tái)、排水區(qū)、運(yùn)貨區(qū)、垃圾回收區(qū)、通風(fēng)系統(tǒng)等各類細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，必須要懂菜市場(chǎng)又懂商業(yè)的設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)，才能兼顧現(xiàn)代商業(yè)空間與傳統(tǒng)菜市場(chǎng)之間的融合。
近年來(lái)國(guó)內(nèi)很多菜市場(chǎng)進(jìn)行升級(jí)改造了，但是很多改造后的菜市場(chǎng)，卻“曲高和寡”，煙火氣沒(méi)了，消費(fèi)者也不愛(ài)去逛了。 其根本原因正是在于，過(guò)于炫耀空間場(chǎng)景設(shè)計(jì)，并沒(méi)有從消費(fèi)者的需求出發(fā)。
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問(wèn)題二：菜市場(chǎng)的業(yè)態(tài)規(guī)劃落位
如何合理安排蔬菜、水果、肉類、干貨類等配比，以及鋪位規(guī)劃，這也是門很大學(xué)問(wèn)，如：
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活禽經(jīng)營(yíng)區(qū)要相對(duì)獨(dú)立，與其他經(jīng)營(yíng)區(qū)域隔開(kāi)；
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經(jīng)營(yíng)早點(diǎn)或快餐配套服務(wù)應(yīng)相對(duì)集中設(shè)置在專門區(qū)域；
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干濕分區(qū)，入口處為蔬果售賣區(qū)；
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海鮮攤檔位于停車場(chǎng)入口處，易于裝卸貨物
……
不同的攤位，不同的業(yè)態(tài)種類與相同的業(yè)態(tài)種類不同的攤位，在租金價(jià)格方面制定，亦有很深的門道。
問(wèn)題三：如何進(jìn)行攤位招商？
如何尋找菜市場(chǎng)內(nèi)的各個(gè)品類的租戶？連鎖供應(yīng)鏈企業(yè)、個(gè)體戶等等如何把這些資源對(duì)接上，這對(duì)于傳統(tǒng)的商業(yè)零售招商團(tuán)隊(duì)而言，無(wú)疑是“完全沒(méi)有頭緒”的問(wèn)題。
圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)
專業(yè)團(tuán)隊(duì)最為關(guān)鍵
開(kāi)發(fā)商已悄然關(guān)注該領(lǐng)域
跟購(gòu)物中心類似的，如果上述這幾個(gè)問(wèn)題都能解決了，那么開(kāi)一家“菜市場(chǎng)”就不難了。最核心問(wèn)題是—— 需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。事實(shí)上，在菜市場(chǎng)細(xì)分領(lǐng)域，已經(jīng)誕生了一些專業(yè)化的全案解決公司，上述的這些對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，“難上加難”的問(wèn)題，所謂“術(shù)業(yè)有專攻”，在專業(yè)的公司眼中，這都不是難事。
如一手打造了“益田街市”的華夏設(shè)計(jì)院旗下叮梆商業(yè)設(shè)計(jì)“式集”團(tuán)隊(duì)，其善于從商業(yè)空間價(jià)值挖掘角度出發(fā)，提供菜市場(chǎng)的空間設(shè)計(jì)、工程建設(shè)到業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商運(yùn)營(yíng)等專業(yè)化的全鏈條服務(wù)。在這個(gè)團(tuán)隊(duì)中，有人擅長(zhǎng)設(shè)計(jì)，有人懂得商業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯，有人更是精通傳統(tǒng)菜市場(chǎng)的招商運(yùn)營(yíng)規(guī)則，因此，才有了第一個(gè)走進(jìn)商場(chǎng)的“菜市場(chǎng)”亮相。
目前，一些具有前瞻性的開(kāi)發(fā)商/運(yùn)營(yíng)商，已經(jīng)在悄然關(guān)注并圍繞著“菜市場(chǎng)”這個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行創(chuàng)新性課題研究。如亞洲最大的房地產(chǎn)信托基金-領(lǐng)展，就將其在香港50多個(gè)菜市場(chǎng)，改造成了現(xiàn)代菜市場(chǎng)，企圖重新激活香港的“鮮活街市”風(fēng)貌。內(nèi)地亦有知名開(kāi)發(fā)商正在悄悄地建立相關(guān)團(tuán)隊(duì)。
可以預(yù)見(jiàn)，在城市不斷發(fā)展過(guò)程中，菜市場(chǎng)需要更新?lián)Q代，其“鮮活熱鬧”的本質(zhì)，無(wú)論如何變化，都將保留下來(lái)。相信在不久之后，就會(huì)有一些“菜市場(chǎng)”衍生的新物種就會(huì)在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)。
參考資料：
? 阿布逛吃手記《MUJI開(kāi)了全球最大旗艦店，把菜市場(chǎng)搬進(jìn)市中心，14000㎡+，整整11層……逛過(guò)的人都想住里面》
? 曼谷二小姐《打卡泰國(guó)首個(gè)“室內(nèi)水上集市”，已被本地人擠爆的湄南河地標(biāo)商場(chǎng)》
? 步步日本《無(wú)印良品世界旗艦店+MUJI HOTEL 從銀座向全世界傳遞無(wú)印良品的好感生活》
來(lái)源：珠三角商業(yè)地產(chǎn) 羅一
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