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永旺越谷項(xiàng)目位于日本崎玉地區(qū)，于2008年開(kāi)業(yè)，是日本最大級(jí)別的郊區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積大于300000平方米，商業(yè)面積是245000平方米，停車場(chǎng)可以容納10400臺(tái)汽車。整體項(xiàng)目由兩座分別命名為“風(fēng)”和“森”的商業(yè)綜合體建筑和一座奧萊商業(yè)項(xiàng)目組成。開(kāi)業(yè)初周圍環(huán)境荒涼，經(jīng)過(guò)十年經(jīng)營(yíng)，輻射周圍10公里人群，目前年來(lái)店客流有5000萬(wàn)人次，2018年?duì)I業(yè)額達(dá)到860億日元。（日本迪士尼年客流僅為3000萬(wàn)人次）。本文重點(diǎn)從規(guī)劃設(shè)計(jì)的角度，來(lái)為大家解讀。

一、超前的規(guī)劃理念

永旺越谷項(xiàng)目規(guī)劃方案整整做了二、三十年，充分考慮了項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展預(yù)期，在有了主體建筑之后，發(fā)展性的預(yù)留擴(kuò)建用地，逐漸按照規(guī)劃往外擴(kuò)張，以至形成今日的規(guī)模。

停車場(chǎng)

早在在項(xiàng)目規(guī)劃階段，周邊的居民住宅區(qū)還沒(méi)有形成，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商就打好足夠的提前量，預(yù)估未來(lái)幾十年項(xiàng)目發(fā)展情況。設(shè)置了大面積的停車場(chǎng)。原因有二，一是當(dāng)?shù)毓废到y(tǒng)發(fā)達(dá)；二是當(dāng)?shù)鼐用竦能囕v持有率高，1小時(shí)駕車范圍內(nèi)輻射客群可達(dá)600多萬(wàn)戶家庭，1500多萬(wàn)人。另外為了提高各層的回游性，配置了立體停車場(chǎng)，停車場(chǎng)出口與購(gòu)物中心各層相連。

在2019年的某個(gè)周末，永旺越谷仍然是崎玉地區(qū)人們最喜歡來(lái)逛的商場(chǎng)，全家總動(dòng)員開(kāi)車前來(lái)，也不會(huì)擔(dān)心沒(méi)有停車位。這樣超前的思考使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了最初輻射周邊家庭性消費(fèi)人群的目標(biāo)，通過(guò)良好的運(yùn)營(yíng)，也達(dá)成了永旺開(kāi)辟商圈促進(jìn)繁榮的使命。

三個(gè)不同定位的商場(chǎng)

1.kaze都市型購(gòu)物中心：吹起時(shí)尚之風(fēng)，面向年輕女性

Aeon集團(tuán)旗下首家三角型購(gòu)物中心，該區(qū)域不設(shè)大型主力店，品牌構(gòu)成比較接近百貨，多為面向年輕女性的時(shí)尚品牌。除時(shí)裝專賣店“VIVRE”、食品超市“Maruetsu”、多廳電影院、體育用品等大型專賣店之外，還匯集了不少在20、30歲人群中頗具人氣的服裝及餐飲等品牌。

2.mori新型購(gòu)物街區(qū)：創(chuàng)造生活新形態(tài)，面向家庭消費(fèi)者

Mori擁有約500米的日本國(guó)內(nèi)最長(zhǎng)商城，該區(qū)域定位為生活創(chuàng)造型MALL，面向家庭消費(fèi)者，其服務(wù)業(yè)態(tài)涵蓋教育、美容、生活、醫(yī)療等多方面。除AEON超市之外，還有美容區(qū)、汽車汽配區(qū)、體育及戶外區(qū)、新生家庭區(qū)等。

3.LakeTown奧特萊斯：薈萃國(guó)際名牌

LakeTown奧特萊斯坐落于濕地湖畔，擁有舒適宜人的購(gòu)物空間。本區(qū)域共有140家商鋪，分為3大主題街區(qū)。

獨(dú)特的業(yè)態(tài)布局

在總體的在商品品類布局上，商品販賣型品類占六成左右，四成大多為永旺自營(yíng)的品牌（非商品販賣），例如教育，醫(yī)療等。

圖為mori業(yè)態(tài)布局

三個(gè)不同定位的商場(chǎng)，加上獨(dú)特的業(yè)態(tài)布局。滿足了特定消費(fèi)客群一站式消費(fèi)的需求。

二、有效的動(dòng)線規(guī)劃

1.以規(guī)劃為指導(dǎo)的動(dòng)線設(shè)計(jì)。

在mori棟，動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)上，由于定位為家庭型消費(fèi)客群，項(xiàng)目最初在做動(dòng)線規(guī)劃時(shí)，是以衛(wèi)生間、母嬰室為關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)，把功能型設(shè)施放在核心位置進(jìn)行動(dòng)線規(guī)劃，區(qū)別于傳統(tǒng)以手扶梯為中心規(guī)劃動(dòng)線的方式。

2.被動(dòng)型動(dòng)線——在每個(gè)動(dòng)線的拐點(diǎn)增添目的型消費(fèi)品牌

在動(dòng)線的拐點(diǎn)設(shè)置超市、網(wǎng)紅店等顧客必去的項(xiàng)目地點(diǎn)……有效的促使了顧客的回游。

值得一提的是，kaze的拐角為了聚集人氣還設(shè)置了中庭廣場(chǎng)，可作為活動(dòng)用場(chǎng)地。為了活用kaze的三角型動(dòng)線布局，提高上下層聯(lián)動(dòng)性和回游性，在一到三層的中央中庭引入多樣餐飲品牌，分別打造Gourmet廣場(chǎng)、café天堂和Dining平臺(tái)。

3.水平動(dòng)線。

拒絕一望到底的直線設(shè)計(jì)，采用弧線形、環(huán)形等動(dòng)線組合，在動(dòng)線上增加了微小的彎度，能使得顧客視野范圍變得更窄，使得顧客在購(gòu)物中心來(lái)往也能充滿新鮮感。在最大化展示店面的前提下，眼前能夠出現(xiàn)5、6家各具風(fēng)格的店鋪，充滿新鮮感和趣味性的空間視野容易增加顧客的回頭率。針對(duì)購(gòu)物中心自身巨大的體量，為減少顧客疲憊感，場(chǎng)內(nèi)的休息座椅比一般商店要多，座椅形態(tài)各異，顏色鮮艷而且舒適。

4.垂直動(dòng)線。

電影院、美食廣場(chǎng)設(shè)置在高層，超市在最底層，形成“淋浴”效果。具有開(kāi)放感的中庭設(shè)計(jì)能夠引導(dǎo)顧客往上走。

三、小結(jié)

永旺越谷項(xiàng)目經(jīng)過(guò)十年運(yùn)營(yíng)，有了今天出色的業(yè)績(jī)，其核心競(jìng)爭(zhēng)力，可以回溯于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最初超前的項(xiàng)目規(guī)劃思路。面對(duì)未來(lái)行業(yè)發(fā)展的不確定性，我們?cè)诼耦^苦干開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目的同時(shí)，能否靜下心來(lái)思考未來(lái)這個(gè)世界有怎樣的發(fā)展變化？我們所居住的城市會(huì)有什么變化？我們的商場(chǎng)十年后會(huì)怎樣？

科技的發(fā)展正在使得我們的生活方式發(fā)生天翻地覆的變化，虛擬現(xiàn)實(shí)的實(shí)現(xiàn)、5G萬(wàn)物聯(lián)網(wǎng)的到來(lái)、未來(lái)的飛向外太空……我們也需要為未來(lái)預(yù)留空間，就像永旺越谷項(xiàng)目十年前為停車場(chǎng)預(yù)留的空間。

變化，商業(yè)人被迫不斷革新，變化，也正是商業(yè)的迷人之處。接受變化，感知變化，是我們當(dāng)下對(duì)未來(lái)最好的準(zhǔn)備。

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