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1總體規(guī)劃

-01-

規(guī)劃要求

■建筑退線要求

商業(yè)綜合體的城市道路退線應(yīng)在滿足自身商業(yè)開(kāi)發(fā)需求的同時(shí)，盡量符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃技術(shù)要求關(guān)于該地塊的建筑退線規(guī)定，確有困難之處應(yīng)通過(guò)集團(tuán)相關(guān)部門(mén)積極進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。商業(yè)綜合體的城市道路退線還應(yīng)以滿足消防要求及對(duì)周邊建筑的視線間距和日照遮擋距離為前提。應(yīng)根據(jù)地塊周邊道路等級(jí)狀況確定建筑退線距離，沿高等級(jí)城市道路的退線距離應(yīng)大于低等級(jí)道路的退線。高層部分道路退線距離應(yīng)多于多層部分，高層建筑退線最低不應(yīng)少于8米，多層不應(yīng)少于5米。

-02-功能分區(qū)

根據(jù)城市綜合體總體定位及策劃報(bào)告布局大悅城購(gòu)物中心、大悅城公寓、辦公樓（大悅廣場(chǎng)）、大悅城酒店式公寓及住宅（大悅悅府）。要考慮購(gòu)物中心、辦公樓、酒店的可達(dá)性、住宅私密性。

■ 總平面功能分區(qū)

大悅城城市綜合體在總平面規(guī)劃中基本分為以下幾個(gè)大的功能分區(qū)：酒店功能區(qū)，商務(wù)區(qū)，高級(jí)寫(xiě)字樓功能區(qū)、酒吧街區(qū)、商業(yè)休閑購(gòu)物餐飲文化娛樂(lè)區(qū)、特色商業(yè)服務(wù)區(qū)，室內(nèi)步行街、高檔居住區(qū)、文教服務(wù)區(qū)、公寓辦公區(qū)和城市廣場(chǎng)區(qū)等等功能區(qū)。

項(xiàng)目必須依照集團(tuán)提出的開(kāi)發(fā)要求詳細(xì)確定好各功能區(qū)的內(nèi)容組成和規(guī)模，并根據(jù)地塊的城市規(guī)劃條件和成本技術(shù)條件考慮適合的建筑體量和形狀。確定綜合體主次面、主要人行車(chē)行出入口和城市廣場(chǎng)區(qū)的位置，必須符合城市規(guī)劃的需求，對(duì)應(yīng)地塊周邊情況和道路人流特點(diǎn)，滿足綜合體商業(yè)經(jīng)營(yíng)和未來(lái)更新的需要。各功能區(qū)規(guī)劃應(yīng)圍繞室內(nèi)步行街這一核心部分展開(kāi)，首先確定符合城市商業(yè)人流規(guī)律的步行街走向和形式，然后根據(jù)其他功能區(qū)的使用特點(diǎn)沿步行街加以有機(jī)的組合銜接。

酒店區(qū)與高級(jí)寫(xiě)字樓功能區(qū)，宜盡量沿主要城市干道于顯要位置獨(dú)立設(shè)置，以突出其城市標(biāo)志作用和物業(yè)的高檔性；商業(yè)休閑購(gòu)物餐飲文化娛樂(lè)區(qū)由多個(gè)主力店沿步行街組合而成，與步行街形成商業(yè)綜合體的主體部分；公寓辦公區(qū)一般作為商業(yè)主體上部的高層建筑群出現(xiàn)（插蠟燭），應(yīng)盡量沿商業(yè)主體的邊緣布局。

各個(gè)功能區(qū)的規(guī)劃布局應(yīng)符合大悅城成熟的商業(yè)綜合體內(nèi)在規(guī)律，有機(jī)聯(lián)系、相輔相成，同時(shí)要考慮城市空間和建筑體量的合理搭配，形成科學(xué)、高效、協(xié)調(diào)的商業(yè)綜合體。

-03-

交通組織

考慮人行、車(chē)行流線、貨運(yùn)通道、出租車(chē)落客區(qū)、消防通道。

■ 商業(yè)交通流線設(shè)計(jì)

“交通為先”，大悅城商業(yè)綜合體以完善促進(jìn)城市的交通流線需求為首要任務(wù)。各個(gè)功能區(qū)的外部流線設(shè)置必須考慮周邊道路現(xiàn)狀及遠(yuǎn)期規(guī)劃需求，與城市交通節(jié)點(diǎn)，如地鐵、公交站、人行天橋和路口等實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。外部車(chē)行出入口在每條沿街面原則不超過(guò)兩個(gè)，位置應(yīng)符合當(dāng)?shù)亟还懿块T(mén)的規(guī)定，確有困難之處應(yīng)通過(guò)集團(tuán)相關(guān)部門(mén)積極進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。

01|停車(chē)場(chǎng)的交通動(dòng)線

（1）出入口應(yīng)設(shè)置于交通流量較少的非主要道路上。若一定要設(shè)置于較大車(chē)流量的道路上時(shí)，必須在出入口處向后退縮若干距離以便車(chē)輛進(jìn)出

（2）配合地塊周邊道路車(chē)行方向，車(chē)庫(kù)口宜單進(jìn)單出組織車(chē)流。

（3）商業(yè)綜合體應(yīng)設(shè)置足夠的城市廣場(chǎng)區(qū)作為人流的主要集散空間，廣場(chǎng)一般結(jié)合城市道路路口和室內(nèi)步行街的出入口設(shè)置，其規(guī)模以0.3萬(wàn)至1萬(wàn)平米為宜，可據(jù)需要設(shè)置多個(gè)。

（4）各出入流線應(yīng)獨(dú)立設(shè)置，盡量避免相互干擾。貨流客流及人流車(chē)流應(yīng)區(qū)分有序，符合商業(yè)運(yùn)營(yíng)、辦公酒店和公寓的日常使用要求。消防應(yīng)急的流線應(yīng)符合國(guó)家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)技術(shù)規(guī)范。

（5）根據(jù)商業(yè)綜合體使用功能的不同，滿足各業(yè)態(tài)及各使用人群的需求，景觀合理安排不同的使用空間，根據(jù)功能的不同以及交通流線組織的便利和通暢性對(duì)各景觀空間進(jìn)行組合。

02|功能分區(qū)

（1）在形成用地基本狀況分析的前提下，將商業(yè)綜合體各類(lèi)景觀空間進(jìn)行組合：包括廣場(chǎng)活動(dòng)區(qū)、貨物集散區(qū)、寫(xiě)字樓公寓入口區(qū)、停車(chē)區(qū)、各業(yè)態(tài)專(zhuān)有出入口區(qū)。

（2）廣場(chǎng)活動(dòng)區(qū)結(jié)合主要城市干道交叉路口設(shè)計(jì)，

（3）停車(chē)區(qū)可以考慮百貨及超市的次要入口和地下車(chē)庫(kù)的出入口設(shè)置，

（4）貨物集散區(qū)一般安排在次要道路一側(cè)，與主要人流的出入口要分開(kāi)，同時(shí)要確保在貨車(chē)停留的時(shí)間段內(nèi)對(duì)整體交通流線沒(méi)有影響。

（5）商業(yè)街步行街景觀設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，需要保證出租或出售的店鋪旺鋪經(jīng)營(yíng)的人流，因此，要重點(diǎn)的通過(guò)設(shè)置特色景觀來(lái)吸引客流。

上海靜安大悅城

03|交通流線組織設(shè)計(jì)

（1）機(jī)動(dòng)車(chē)交通流線組織設(shè)計(jì)準(zhǔn)則：

在商業(yè)綜合體與城市主要街道結(jié)合部位必須設(shè)置港灣式停車(chē)區(qū)，使公交車(chē)、出租車(chē)及其他社會(huì)車(chē)輛能夠安全、迅速?？?，安全、迅速離開(kāi)。商業(yè)綜合體主要機(jī)動(dòng)車(chē)流線主要通過(guò)地下車(chē)庫(kù)滿足使用要求，盡量減少地面機(jī)動(dòng)車(chē)行走的范圍，減少與地面非機(jī)動(dòng)車(chē)、人流的交匯；

停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)安排單獨(dú)的出入口，在和綜合體道路體系、地下車(chē)庫(kù)相重合的部位通過(guò)單行線規(guī)劃車(chē)流的方式減少機(jī)動(dòng)車(chē)流線的交叉和重合；如果地下車(chē)庫(kù)出入口的層高無(wú)法滿足搬家及急救車(chē)輛進(jìn)入的情況下，機(jī)動(dòng)車(chē)流線必須能夠到達(dá)公寓出入口，滿足應(yīng)急通道的要求，在搬家、急救等緊急情況下機(jī)動(dòng)車(chē)能夠迅速便利地到達(dá)主要出入口；

在地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)無(wú)法滿足大型貨柜車(chē)進(jìn)入地下室的情況下，在地面室外景觀中必須考慮大型超市、家居建材超市大型貨柜車(chē)的車(chē)行線路，保證其轉(zhuǎn)彎半徑（具體根據(jù)主力店的實(shí)際情況考慮，例如沃爾瑪就必須考慮40英尺貨柜車(chē)）和卸貨位置的回車(chē)場(chǎng)地；

在餐飲店經(jīng)營(yíng)的位置前廣場(chǎng)盡量保留私家車(chē)的?？课唬O(shè)計(jì)機(jī)動(dòng)車(chē)流線必須能夠到達(dá)餐飲店的門(mén)口；垃圾車(chē)不允許進(jìn)入地面車(chē)行流線；只能通過(guò)地下車(chē)庫(kù)進(jìn)出商業(yè)綜合體，而且進(jìn)出的時(shí)間必須進(jìn)行限制。

在人流集中的大型開(kāi)放空間位置，靠近車(chē)行流線的地方平時(shí)應(yīng)設(shè)計(jì)安全車(chē)檔，造型現(xiàn)代，而且可移動(dòng)，在舉辦大型展銷(xiāo)活動(dòng)的時(shí)候可以移走，保證車(chē)輛能夠進(jìn)入場(chǎng)地。

在商業(yè)街中庭必須保留私家車(chē)展銷(xiāo)的功能時(shí)，機(jī)動(dòng)車(chē)流線須保證小型車(chē)輛能夠進(jìn)入商業(yè)步行街的出入口。在靠近超市入口附近設(shè)置超市接送大巴車(chē)的停車(chē)位，按照不同超市主力店的要求設(shè)置，同時(shí)在接送大巴?？繀^(qū)域設(shè)置等候區(qū)，安排座椅及庇護(hù)性設(shè)施。消防車(chē)流線設(shè)計(jì)必須單獨(dú)考慮。綠化種植、建筑小品的位置設(shè)計(jì)必須讓出消防通道和消防登高面的位置，保證消防通道與建筑5米范圍內(nèi)沒(méi)有高大的遮擋物。

（2）非機(jī)動(dòng)車(chē)流線組織設(shè)計(jì)準(zhǔn)則

非機(jī)動(dòng)車(chē)的主要使用人群是附近居民及綜合體內(nèi)各主力店的員工，在地下室無(wú)法解決非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)的情況下，在地面必須安排非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位。地面非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位的設(shè)計(jì)，盡量靠近城市主干道和綜合體內(nèi)部交通環(huán)線，與超市及百貨入口盡量靠近。

（3）人行路線組織設(shè)計(jì)準(zhǔn)則

確保人流在由商業(yè)步行街和百貨的出口出來(lái)后能夠迅速到達(dá)港灣式停車(chē)區(qū)、地鐵以及其他軌道交通的出口和?？繀^(qū)；公交車(chē)?？奎c(diǎn)、出租車(chē)停靠點(diǎn)是人流進(jìn)出商業(yè)綜合體的主要路線，由于綜合體組成還包括了寫(xiě)字樓、公寓以及各種業(yè)態(tài)，因此社會(huì)車(chē)輛停靠點(diǎn)與各主要入口之間盡量減少機(jī)動(dòng)車(chē)流與人流的沖突；

充分考慮殘疾人在行進(jìn)過(guò)程中的特殊性，必須按照市政道路設(shè)計(jì)規(guī)范中盲道設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行盲道設(shè)計(jì)，避開(kāi)主要的人流密集區(qū)及車(chē)流密集區(qū)。

沈陽(yáng)大悅城

-04-

豎向設(shè)計(jì)

豎向設(shè)計(jì)方案宜與總平面設(shè)計(jì)同時(shí)進(jìn)行，應(yīng)將商業(yè)綜合體交通流線、地下層數(shù)、雨水排除及土石方量平衡等設(shè)計(jì)因素，結(jié)合洪（潮、澇）水位、水文、工程地質(zhì)、地形地物及氣象等自然條件綜合確定。地塊出入口道路路面標(biāo)高，宜高于城市道路路面標(biāo)高，連接平順。商業(yè)綜合體首層標(biāo)高宜高出室外地坪0.15-0.20m，酒店、寫(xiě)字樓及公寓可高出室外地坪0.45-0.60m或根據(jù)需要更高。

根據(jù)地塊坡度豎向設(shè)計(jì)可用平坡式或階梯式。當(dāng)建設(shè)場(chǎng)地較為平坦，自然地面橫坡在3%以下時(shí)，宜采用平坡式。在3%-5%之間，工程地質(zhì)較好，邊坡較穩(wěn)定，并以機(jī)械施工時(shí)，應(yīng)作經(jīng)濟(jì)比較，以決定采用平坡式或階梯式。當(dāng)自然地面橫坡大于5%，應(yīng)作階梯式布置。臺(tái)階的劃分應(yīng)與商業(yè)綜合體功能分區(qū)一致。

階梯式豎向設(shè)計(jì)中，臺(tái)階的長(zhǎng)邊應(yīng)平行地形等高線布置；臺(tái)階的寬度依建筑紅線、道路、管線、綠化、地形、地質(zhì)等因素綜合確定；臺(tái)階的高度宜為3-6m，兩臺(tái)階之間宜用擋土墻連接，避免自然放坡占地。地塊內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)道的縱坡不應(yīng)小于0.2％，亦不應(yīng)大于8％，其坡長(zhǎng)不應(yīng)大于200m，在個(gè)別情況可不大于11％，其坡長(zhǎng)不應(yīng)大于80m；在多雪嚴(yán)寒地區(qū)不應(yīng)大于5％，其坡長(zhǎng)不應(yīng)大于60m；橫坡應(yīng)為1％～2％。

地塊內(nèi)步行道的縱坡不應(yīng)小于0.2％，亦不應(yīng)大于8％，多雪嚴(yán)寒地區(qū)不應(yīng)大于4％，橫坡應(yīng)為1％～2％，應(yīng)設(shè)置無(wú)障礙人行設(shè)施。地塊內(nèi)應(yīng)有排除地面雨水至城市排水系統(tǒng)的措施，排水方式應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃的要求確定，并應(yīng)采取雨水回收利用措施。

■ 主要出入口豎向設(shè)計(jì)

（1）室內(nèi)外高差在200mm下時(shí)，可考慮設(shè)計(jì)成斜坡，為避免出現(xiàn)側(cè)面的三角形斜坎，應(yīng)設(shè)計(jì)為三面斜坡。斜坡上平臺(tái)的位置設(shè)計(jì)準(zhǔn)則包括兩方面內(nèi)容：第一，滿足門(mén)的開(kāi)啟，同時(shí)至少有1米的緩沖區(qū)域；第二，可結(jié)合雨棚的尺寸，平臺(tái)的位置就是雨棚的垂直落影范圍。斜坡的坡度必須滿足無(wú)障礙設(shè)計(jì)的要求，坡度不能超過(guò)1/12，斜坡平臺(tái)必須有3%的排水坡度。

（2）室內(nèi)外高差超過(guò)200以上時(shí)，必須設(shè)置臺(tái)階和殘疾人坡道。如果出入口位置離道路很近，在臺(tái)階頂部平臺(tái)的位置保持合適的緩沖帶之外，剩余的人行通過(guò)的寬度底于6米的時(shí)候，臺(tái)階的位置可安排的入口位置，同時(shí)安排殘疾人坡道；如果人行通過(guò)的寬度超過(guò)了6米，在取得了垂直建筑的排水坡度后，利用城市干道邊緣的種植池消化高差，利用綠籬等景觀化處理手法在視覺(jué)上將高差隱蔽。

種植池在部分重點(diǎn)的部位如出租車(chē)?？繀^(qū)域、公交車(chē)?？奎c(diǎn)設(shè)置臺(tái)階。方便人流直接進(jìn)入萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

（3）地下車(chē)庫(kù)入口位置，為減低地下車(chē)庫(kù)排水的壓力，在車(chē)庫(kù)入口位置變坡點(diǎn)位置向外應(yīng)找最少3%的坡度設(shè)置倒坡，同時(shí)在變坡點(diǎn)外緣設(shè)置截水溝，結(jié)合景觀排水設(shè)計(jì)管網(wǎng)，將雨水收集進(jìn)入市政雨水管網(wǎng)。

■ 臺(tái)地設(shè)計(jì)

在豎向標(biāo)高變化極大的用地內(nèi)，應(yīng)考慮采用分層臺(tái)地，分層進(jìn)入商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)方法，利用臺(tái)地、臺(tái)階組合的方式形成形式豐富的商業(yè)場(chǎng)地空間。

北京朝陽(yáng)大悅城

2大悅城購(gòu)物中心

-01-

建筑設(shè)計(jì)

■ 業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本設(shè)計(jì)原則

??根據(jù)項(xiàng)目所在城市的級(jí)別不同，項(xiàng)目地塊的不同，項(xiàng)目所在地消費(fèi)市場(chǎng)情況的不同等等對(duì)上述基本商業(yè)業(yè)態(tài)有不同的組合方式，總體來(lái)說(shuō)有以下幾種組合方式：

01|建筑平面組合

在大悅城商業(yè)綜合體建筑的平面組合上是通過(guò)精品商業(yè)室內(nèi)步行街和中庭以及其他建筑空間經(jīng)過(guò)科學(xué)合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)將各不同功能不同規(guī)模的商業(yè)主力店有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)，商業(yè)主力店與步行街有多種多樣的交流方式，使得主力店既有相對(duì)獨(dú)立、便于自身經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)又與整個(gè)大悅城商業(yè)綜合體有著緊密的聯(lián)系，使得消費(fèi)者可以很方便的出入各種商業(yè)業(yè)態(tài)；

02|豎向功能組合

在大悅城商業(yè)綜合體中的豎向功能組合時(shí)要綜合考慮各種商業(yè)業(yè)態(tài)各自商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，營(yíng)業(yè)的時(shí)間差別，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的類(lèi)別，以及目標(biāo)消費(fèi)群體的類(lèi)別等特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)組合。比如：將一些目標(biāo)客流相近的業(yè)態(tài)可以布置在一起吸引相同需求的客流，形成聚留效應(yīng)。例如家居、家具、家紡用品和建材布置在一起；將多廳影城和電子游藝廣場(chǎng)及KTV娛樂(lè)廣場(chǎng)，大型網(wǎng)吧、酒吧組合等文化娛樂(lè)設(shè)施等營(yíng)業(yè)時(shí)間相近，目標(biāo)消費(fèi)群體類(lèi)別相近的功能組合在一起等等；

03|節(jié)點(diǎn)空間

還應(yīng)注意利用不同的建筑設(shè)計(jì)手法將不同主題功能、不同室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格（具有明顯的識(shí)別性）的節(jié)點(diǎn)空間如中庭等公共空間有機(jī)地將大悅城商業(yè)綜合體中的各個(gè)業(yè)態(tài)組合起來(lái)形成互相補(bǔ)充的有機(jī)整體。在主要節(jié)點(diǎn)布置休閑餐飲，咖啡酒吧，豐富建筑空間的商業(yè)感覺(jué)與價(jià)值。

04|地下停車(chē)場(chǎng)

大悅城商業(yè)綜合體中所有主力店、商業(yè)步行街等的垂直交通系統(tǒng)均與地下停車(chē)場(chǎng)有著十分便捷的聯(lián)系，結(jié)合不同的功能分區(qū)，通過(guò)清晰的VI導(dǎo)視標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，極大地方便顧客的出入。

05|重點(diǎn)考慮餐飲業(yè)態(tài)的調(diào)節(jié)作用

結(jié)合項(xiàng)目具體實(shí)際，在主力店、步行街的出入口區(qū)，中庭區(qū)，商業(yè)室內(nèi)步行街的頂層，開(kāi)放式的公共空間周?chē)葏^(qū)域，有計(jì)劃的布置餐飲業(yè)態(tài)，將當(dāng)?shù)貥O富特色的風(fēng)味餐飲，特色小吃等相對(duì)集中布置，另外還可結(jié)合廣場(chǎng)、共享空間的周邊布置餐飲業(yè)態(tài)。

06|特別注意超市、建材家居店的卸貨動(dòng)線對(duì)項(xiàng)目的影響

因?yàn)檫@些商家經(jīng)營(yíng)的商品的規(guī)格尺寸較特殊，需要特殊的運(yùn)輸工具以及對(duì)建筑空間等有相對(duì)較為特別的要求，如：柱網(wǎng)、層高、荷載，特定卸貨區(qū)域、卸貨收貨通道等等。

煙臺(tái)大悅城

■ 交通動(dòng)線

01|入口及大堂的動(dòng)線

商業(yè)項(xiàng)目的出入口設(shè)置。商業(yè)項(xiàng)目的出入口要與周邊的市政交通相配合，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交通動(dòng)線與外部交通體系的溝通。綜合體步行街的主要出入口的外部，應(yīng)該設(shè)置一定的緩沖空間，一般為10米×10米以上的廣場(chǎng)，以容納從各個(gè)方向來(lái)的人流。

在步行街主入口內(nèi)要設(shè)置前廳，使人流能從這個(gè)聚集點(diǎn)分散到各個(gè)業(yè)態(tài)分區(qū)，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)利益的最大化。入口大堂對(duì)購(gòu)物中心而言是一項(xiàng)重要的空間形象指標(biāo)，應(yīng)能有明顯易辨的特性，對(duì)外部環(huán)境要有一定的視覺(jué)形象沖擊，再次要將購(gòu)物中心的名稱(chēng)及圖案標(biāo)志進(jìn)行顯著的展現(xiàn)，以突出企業(yè)形象，表現(xiàn)其形象的視覺(jué)系統(tǒng)（VI），對(duì)外在環(huán)境而言，購(gòu)物中心的人口應(yīng)大而顯著。

02|中庭的動(dòng)線規(guī)劃

中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，也是步行空間的序列高潮，這里人流集中、流量大，最有可能吸引人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃觀光電梯等，能在中庭空間創(chuàng)造活力和動(dòng)感。

購(gòu)物中心內(nèi)，多會(huì)有中庭作為購(gòu)物中心的焦點(diǎn)，中庭廣場(chǎng)多位于各個(gè)道路形成的動(dòng)線交匯點(diǎn)，亦即人行活動(dòng)最頻繁處。它一方面提供場(chǎng)所供購(gòu)物以外的活動(dòng)使用，如流行展示，動(dòng)態(tài)表演等，另一方面也是公共活動(dòng)及休息的場(chǎng)所，在此應(yīng)利用照明及裝修等塑造空間張力，使其成為購(gòu)物中心的意象焦點(diǎn)。

在中庭設(shè)挑空及屋頂采光，具有將購(gòu)物者的視線引導(dǎo)向上的效果，對(duì)于吸引購(gòu)物者上樓游逛有良好的推動(dòng)力。中庭挑空直達(dá)屋頂，人們?cè)谥型チ舨剑鳂菍臃鎏萋?lián)系動(dòng)線一覽無(wú)余，很好的體現(xiàn)了動(dòng)線交匯點(diǎn)的特征。

03|步行街的動(dòng)線規(guī)劃

步行街是城市綜合體中重要的組成部分，它負(fù)責(zé)聯(lián)系綜合體中豐富的主力店業(yè)態(tài)。步行街動(dòng)線設(shè)計(jì)的目的是要使步行街的精品店鋪在空間上得到充分的展示，引導(dǎo)購(gòu)物者經(jīng)過(guò)所有精品店的門(mén)口到達(dá)主力店。

主力店在步行街中的開(kāi)口位置。步行街中主力店的開(kāi)口位置非常關(guān)鍵，如果將其設(shè)在入口附近，將損失后邊商鋪的人流到達(dá)率，所以應(yīng)該將主力店開(kāi)口位置設(shè)計(jì)在步行街的中后端，在人流的影響下將會(huì)極大的拉動(dòng)前邊商鋪的價(jià)值，同時(shí)也不會(huì)使步行街中存在沒(méi)人光顧的‘死鋪’。

步行街長(zhǎng)度，購(gòu)物中心人行直行距離應(yīng)該不要太長(zhǎng)，以免打消購(gòu)物者由一端走到另外一端的念頭，要有一定的變化。步行街高度，主要平面各層次最好不要超過(guò)三層，而且各層次的聯(lián)系通道動(dòng)線要寬，要大于同層次的通道。步行街動(dòng)線設(shè)計(jì)的表現(xiàn)形式也要有多種方式，即可以設(shè)計(jì)成“十”型，也可以設(shè)計(jì)成“Y”或“T”形等，目的就是要使消費(fèi)者視覺(jué)通透，盡量做到?jīng)]有盲點(diǎn)，處在購(gòu)物者盲點(diǎn)中的店鋪是沒(méi)有商業(yè)價(jià)值的，其動(dòng)線設(shè)計(jì)和商鋪分隔也是不成功的。

室內(nèi)步行街：注重室內(nèi)步行街豎向交通的易達(dá)性，創(chuàng)造便捷的多渠道垂直交通：設(shè)置電動(dòng)扶梯，將人流動(dòng)線上的顧客直接輸送至二層和三層，在與之緊鄰的主力店商業(yè)物業(yè)間設(shè)出入口，在具有景觀價(jià)值的臨街面配置觀光電梯，將客流直接從地面引向各層。

建筑內(nèi)盡可能設(shè)置面積適可的中庭，因?yàn)橹型ナ谴怪苯煌ńM織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng),又宜做休閑、促銷(xiāo)場(chǎng)地；

中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開(kāi)闊敞亮，把人的視線吸引向上。配套設(shè)施應(yīng)較為完整，中央空調(diào)、電動(dòng)扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)，均應(yīng)規(guī)劃建設(shè)到位。并應(yīng)在1F設(shè)立1~2個(gè)方便快餐、冷飲店以完善功能，但飲食比例不宜太多，以冷食為主。步行街內(nèi)各種業(yè)態(tài)、業(yè)種面積占比應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)烈度和對(duì)項(xiàng)目招商前景的預(yù)測(cè)進(jìn)行綜合分析確定；

選擇觀景休閑餐飲要考慮項(xiàng)目地周邊環(huán)境是否具有景觀價(jià)值，所在樓層是否具有良好的視野；除在步行街各層布點(diǎn)規(guī)劃小型餐飲外，根據(jù)實(shí)際需要在步行街最高層（一般也是第三層）配置餐飲美食街。

04|樓層間水平動(dòng)線規(guī)劃

平面交通在內(nèi)部交通設(shè)計(jì)上，對(duì)于引導(dǎo)人流起到至關(guān)重要的作用。對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目綜合體項(xiàng)目而言，商業(yè)動(dòng)線的規(guī)劃是體現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)者對(duì)商業(yè)理解程度的標(biāo)志，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，好的動(dòng)線將使得商業(yè)項(xiàng)目的客流增加15％到20％。樓層間水平動(dòng)線的設(shè)計(jì)應(yīng)避免讓顧客走重復(fù)的路，增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，避免商鋪人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商鋪價(jià)值達(dá)到最大化。同層間主力店與步行街精品店的業(yè)態(tài)設(shè)置應(yīng)有所聯(lián)系，使得消費(fèi)者購(gòu)物有一定的延續(xù)性和目的性，促進(jìn)購(gòu)物行為的延伸。正所謂“店以類(lèi)聚“。

05|樓層間垂直動(dòng)線規(guī)劃

對(duì)于垂直交通而言，主要是指運(yùn)輸人流的電梯設(shè)計(jì)，即扶梯和垂直電梯。一般而言，對(duì)于5～10萬(wàn)的人流，應(yīng)設(shè)置18～30部扶梯，4～10部垂直電梯來(lái)滿足人流運(yùn)輸?shù)囊蟆Ｔ跇菍又g設(shè)立的臺(tái)階式手扶電梯，上下部分應(yīng)分開(kāi)設(shè)計(jì)或設(shè)計(jì)成剪刀式，以增加人流上下樓時(shí)光顧店鋪的數(shù)量。

-02-結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

■ 商業(yè)綜合體項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)特點(diǎn)

01|盡量少設(shè)變形縫

商業(yè)綜合體項(xiàng)目一般建筑體量大，長(zhǎng)度和寬度一般超過(guò)１００米，屬于超長(zhǎng)結(jié)構(gòu)。按照現(xiàn)行規(guī)范要求，需要設(shè)置很多變形縫，但縫的設(shè)置又帶來(lái)使用不便，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)，必須采取相應(yīng)的構(gòu)造措施，減少變形縫的數(shù)量，同時(shí)還需要兼顧結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性原則。

02|減少施工的復(fù)雜性

由于大悅城開(kāi)發(fā)的城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期短，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮的減少施工的復(fù)雜性，縮短施工周期的問(wèn)題。

03|局部大空間

在商業(yè)綜合體項(xiàng)目中的步行街、影城等業(yè)態(tài)都有大空間，這些區(qū)域內(nèi)要求不出現(xiàn)柱子。

結(jié)構(gòu)體系及構(gòu)件要盡量滿足商業(yè)空間要求

商業(yè)綜合體項(xiàng)目的裙房一般布置商業(yè)，裙房上部布置有公寓、寫(xiě)字樓、住宅等，兩者的使用功能決定了對(duì)建筑空間的不同要求，商業(yè)要求大空間，而住宅要求小空間，兩者對(duì)柱網(wǎng)的要求有很大差異，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)必須解決好高層塔樓柱網(wǎng)對(duì)裙房商業(yè)的影響。

04|結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)布置

柱網(wǎng)布置原則：滿足商業(yè)平面尺度要求原則、經(jīng)濟(jì)性原則、兼顧地下室停車(chē)位布置原則、經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng)

（1）主力店柱網(wǎng)

百貨、超市、健身、電玩、娛樂(lè)、主題餐廳、數(shù)碼等商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng)尺寸一般為8.4x8.4㎡。

（2）步行街柱網(wǎng)

步行街寬度一般占四跨，兩邊跨作為商鋪，兩邊跨向內(nèi)挑出４米廊道，兩廊道之間設(shè)置連橋，連橋的結(jié)構(gòu)跨度占兩跨，一般為16.8米，步行街對(duì)應(yīng)的地下室的中間兩跨一般不抽柱，在步行街的地上部分，中間兩跨抽掉一排柱，并在中間兩跨區(qū)域挖空樓板，形成共享空間。步行街的轉(zhuǎn)折處一般設(shè)置中庭，結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)的布置要求在中庭區(qū)域內(nèi)不出現(xiàn)柱子，中庭柱網(wǎng)的布置必須滿足中庭頂蓋結(jié)構(gòu)支承的需要。

步行街是商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，該區(qū)域的柱網(wǎng)應(yīng)首先保證步行街的要求，其次再考慮柱網(wǎng)對(duì)地下室停車(chē)的影響，必要時(shí)為了步行街的空間需要，該區(qū)域地下室車(chē)位布置需要做出讓步。

（3）電影城柱網(wǎng)

電影城一般位于裙房的三層，放映大廳層高在10米以上，在放映大廳的某一側(cè)設(shè)置放映夾層，其層高一般為4.8~5.1米。為了放映大廳建筑大空間的需要，一般需要抽掉柱子，影城需要設(shè)置單獨(dú)的大堂，大堂設(shè)置跨兩層的共享空間，大堂區(qū)域內(nèi)一般需要抽柱。

（4）建材店柱網(wǎng)

柱網(wǎng)一般為9x9㎡。

（5）寫(xiě)字樓及公寓柱網(wǎng)

寫(xiě)字樓及公寓標(biāo)準(zhǔn)層的柱網(wǎng)分塔式和板式兩種。對(duì)于板式布置，開(kāi)間一般在8.4~9m，進(jìn)深按照兩跨或三跨布置，總進(jìn)深尺寸一般為20米，根據(jù)長(zhǎng)度不同，核心筒的數(shù)量及位置均有所不同。對(duì)于塔式布置，核心筒居中，環(huán)核心筒布置走廊，一般在外墻邊及環(huán)走廊外側(cè)布置柱子，柱距8.4~11m米。

（6）住宅柱網(wǎng)

主要根據(jù)住宅平面方案而定，一般高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)或框架剪力墻結(jié)構(gòu)，由于其柱網(wǎng)尺寸與商業(yè)要求的柱網(wǎng)尺寸差異很大，當(dāng)利用住宅的柱網(wǎng)不能兼顧商業(yè)使用要求時(shí)，應(yīng)該通過(guò)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換加以解決。

杭州大悅城

■ 結(jié)構(gòu)體系選擇

01|基本原則

結(jié)構(gòu)體系應(yīng)與商業(yè)業(yè)態(tài)的空間要求相適應(yīng)。

02|多層商業(yè)的結(jié)構(gòu)體系

多層商業(yè)采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，除大空間部分外，其余部分一般采用普通鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，對(duì)于商業(yè)步行街連廊、影城屋蓋可以采用鋼骨混凝土梁，或鋼梁或預(yù)應(yīng)力混凝土梁。

03|高層寫(xiě)字樓及公寓的結(jié)構(gòu)體系

與商業(yè)裙房相連的高層寫(xiě)字樓及公寓，板式布置一般采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)。塔式建筑布置，采用鋼筋混凝土框架核心筒結(jié)構(gòu)。

04|高層住宅的結(jié)構(gòu)體系

與商業(yè)裙房相連的高層住宅，裙房部分如果作為商業(yè)使用，采用鋼筋混凝土框支撐剪力墻結(jié)構(gòu)。否則，采用剪力墻結(jié)構(gòu)。

05|變形縫位置

由于商業(yè)裙房的建筑體量很大，為了滿足設(shè)計(jì)規(guī)范強(qiáng)制條文要求，同時(shí)也為了節(jié)省建設(shè)成本，高層住宅（公寓）、高層寫(xiě)字樓與商業(yè)裙房之間的地上部分可以設(shè)置變形縫，變形縫的位置應(yīng)考慮到商業(yè)建筑使用方便的要求。

■商業(yè)綜合體使用活荷載

家樂(lè)福超市：裝卸貨區(qū)20K N/m2,生鮮區(qū)、雜貨區(qū)、糧油區(qū)10K N/m2,倉(cāng)庫(kù)15 K N/m2,賣(mài)場(chǎng)的其它區(qū)域7 K N/m2,外租區(qū)4 K N/m2,辦公區(qū)4 K N/m2；

百貨：4 K N/m2；

健身：4 K N/m2；

數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)：4 K N/m2；

電玩：4 K N/m2；

主題餐廳：4 KN/m2,廚房5 KN/m2；

步行街：商鋪4 K N/m2,餐飲4 K N/m2,小餐飲廚房4.5 KN/m2，采光天棚1 K N/m2,中庭考慮30KN的集中吊掛荷載，考慮兩點(diǎn)吊掛。

書(shū)城：書(shū)庫(kù)5 KN/m2,其它區(qū)域4 KN/m2；

消防車(chē)荷載：只在消防車(chē)道及消防登高面區(qū)域考慮，用300KN消防車(chē)的最不利布置，同時(shí)考慮消防車(chē)輪的應(yīng)力擴(kuò)散作用于結(jié)構(gòu)梁板上。消防車(chē)區(qū)域梁板考慮消防車(chē)經(jīng)過(guò)應(yīng)力擴(kuò)散和不利布置后進(jìn)行強(qiáng)度配筋計(jì)算，梁板的變形、裂縫以平時(shí)使用荷載控制，柱及基礎(chǔ)的強(qiáng)度及變形控制均不考慮消防車(chē)荷載。

地下機(jī)械雙層停車(chē)庫(kù)：5 KN/m2；

地下單層停車(chē)庫(kù)：4 KN/m2；

抗浮水頭：按照地質(zhì)勘察報(bào)告確定的抗浮水位計(jì)算。

其它未列荷載按照國(guó)家荷載規(guī)范取值。

■ 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的空間控制

01|梁柱截面尺寸

框架梁高度：地下室控制在800以?xún)?nèi)，地上部分控制在700~750；

次梁：地下室控制在600以?xún)?nèi)，地上控制在400~500；

架柱：商業(yè)裙房控制在600x600~700x700,高層部分的裙房區(qū)域控制在1000x1000~1100x1100,裙房以上應(yīng)每隔5層縮小一次。

商業(yè)步行街：挑梁高度控制在700~800,連廊梁控制在800以?xún)?nèi)，如采用普通混凝土梁不能達(dá)到梁高控制要求，可以采用鋼骨混凝土梁、鋼與混凝土組合梁或預(yù)應(yīng)力混凝土梁。

02|各業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)空間控制要求

商業(yè)步行街：不允許在商鋪之外的連廊及外走廊區(qū)域出現(xiàn)柱子。

影城：放映廳內(nèi)不能出現(xiàn)柱子。

健身中心：游泳池（如有）內(nèi)及游泳池邊緣外一定距離內(nèi)不允許出現(xiàn)柱子。

■ 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)注意的其它問(wèn)題

01|結(jié)構(gòu)分縫問(wèn)題

地下室不設(shè)永久縫，上部結(jié)構(gòu)縫盡量不設(shè)，步行街連廊通過(guò)鉸結(jié)及樓板挖空形成自然的結(jié)構(gòu)分塊，在各分塊內(nèi)高層與裙房之間，如果滿足國(guó)家規(guī)范強(qiáng)制性條款要求且計(jì)算能夠通過(guò)，一般不再設(shè)永久縫，可以通過(guò)后澆帶、加強(qiáng)帶、外加劑等結(jié)構(gòu)構(gòu)造措施或材料措施解決體量超規(guī)范要求問(wèn)題。否則，可以考慮在高層與裙房之間設(shè)置永久縫，但永久縫的位置應(yīng)和建筑專(zhuān)業(yè)深入推敲后確定。

02|“三邊”工程的荷載取值問(wèn)題

對(duì)于商務(wù)談判未完成，而設(shè)計(jì)需要繼續(xù)進(jìn)行的情況，在基礎(chǔ)設(shè)計(jì)時(shí)荷載可以保守取值，如超市在商品平面布置圖未確定前，設(shè)計(jì)基礎(chǔ)可以按照10KN/M2考慮使用活荷載。如果超市部分所在樓層梁板在施工前超市部分的商品平面布置圖已經(jīng)完成，則按照商品平面布置圖重新確定的使用荷載及降板區(qū)域出圖。

對(duì)于主題餐廳，施工圖設(shè)計(jì)時(shí)廚房位置不能確定時(shí)，在設(shè)計(jì)基礎(chǔ)時(shí)，按照餐廳的全部區(qū)域降低300,考慮用加氣混凝土塊填充后做面層的恒載，使用活荷載按照廚房采用。如果該區(qū)域樓層施工時(shí)仍未確定廚房位置，則按照以上方法降板和考慮活荷載，如果該區(qū)域樓層梁板施工前廚房位置確定，則按照具體的廚房位置確定降板區(qū)域和考慮填料荷載，其它用餐區(qū)域不考慮降板。

對(duì)于商業(yè)步行街的小型餐飲或其它主力店內(nèi)的小型餐飲，在招商確定小業(yè)主前，施工圖設(shè)計(jì)又必須進(jìn)行的條件下，可以適當(dāng)預(yù)留廚房位置（稍微留大些），預(yù)留廚房區(qū)域不降板，今后采用墊高該區(qū)域解決廚房排水問(wèn)題，或不墊高直接找坡設(shè)置地漏解決。該區(qū)域使用活荷載提高2KN/M2.

03|特殊結(jié)構(gòu)形式的應(yīng)用

考慮到商業(yè)綜合體要求的施工工期短，在結(jié)構(gòu)布置時(shí)必須考慮施工方便、縮短工期的要求。因此結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)以普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為主，一般不采用鋼結(jié)構(gòu)、預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)、鋼骨混凝土結(jié)構(gòu)、鋼管混凝土柱。特殊部位由于跨度大，用普通混凝土結(jié)構(gòu)無(wú)法解決時(shí)，才可采用其它結(jié)構(gòu)形式。

3

購(gòu)物中心外立面

-01-

立面設(shè)計(jì)

01|立面風(fēng)格

以現(xiàn)代風(fēng)格為主，結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕厣?、商業(yè)廣場(chǎng)及各 業(yè)態(tài)特點(diǎn)重點(diǎn)設(shè)計(jì)，要突出時(shí)尚，整體性強(qiáng)，重點(diǎn)設(shè)計(jì)步行街的主入口。

02|立面材料

南方城市以玻璃幕墻、鋁板幕墻為主。

北方城市以石材為主，結(jié)合部分玻璃幕墻及鋁板。

03|店招、廣告及櫥窗

店招：在與萬(wàn)達(dá)簽訂了緊密型戰(zhàn)略型合作協(xié)議的六大主力店及超市中，每個(gè)主力店最少預(yù)留1~2塊店招位置，有些是固定尺寸。占用面積較大的，在立面方案設(shè)計(jì)階段應(yīng)結(jié)合業(yè)態(tài)的分布、立面的形式統(tǒng)一考慮。

04|外立面廣告位置設(shè)計(jì)

外立面的墻體廣告應(yīng)在項(xiàng)目墻體的兩側(cè)獨(dú)立均勻分布，密度不宜過(guò)大，面積要有足夠的大，以便于商業(yè)品牌形象的設(shè)計(jì)要求。項(xiàng)目入口處的外立面廣告位的設(shè)計(jì)應(yīng)以動(dòng)態(tài)的大型LED電子屏為主，此處不宜設(shè)置為組合式的廣告位。在綜合性樓體（例如娛樂(lè)樓）主入口上方設(shè)計(jì)組合LOGO模塊，把多個(gè)主力店LOGO集中展示。廣告位在材質(zhì)的應(yīng)用、尺寸比例、位置設(shè)置、色調(diào)上應(yīng)是整齊劃一、協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

05|廣告位的形狀設(shè)計(jì)

廣告位的形狀需設(shè)計(jì)豎長(zhǎng)型的，因?yàn)楹芏嗥放频男蜗蠖家载Q長(zhǎng)形式體現(xiàn)。

06|廣告位尺寸的確定

廣告位需根據(jù)外立面的高度及長(zhǎng)度進(jìn)行總體的確定，寬度與高度比應(yīng)在3：5左右，面積大概在30平米左右好出租。如有相連的廣告位最好能設(shè)計(jì)組合式的整體，又可拆分出租。

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